תביעת נזקי רטיבות בדירה בבית משותף

ענייננו בתביעה כספית לתשלום פיצויים על סך 128,500 ₪ בגין ניזקי רטיבות בדירה בבניין משותף.

הנזקים אשר נגרמו לדירת התובעת: התובעת אישרה כי היא מקבלת את הערכות המומחה מטעם בית המשפט מר יהושוע סדן בעיניין הנזק (ראו: סעיף 20 לסיכומי התובעת) והעמידה את דרישתה לפצוי בגין מרכיב זה על הסכום שנקבע על ידי המומחה (ראו: סעיף 23.1 לסיכומי התובעת).

...

לאחר שבחנתי את סכום התביעה, אל מול הסכום שנפסק בסופו של יום, מצאתי לחייב את הנתבעים, בהוצאות משפט ושכ"ט בסך כולל של 10,000 ₪.

לסיכום - אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 84,260 ₪.

כן, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, החזר האגרה ששולמה על ידי התובעת במסגרת ההליך דנן.

עניינה של התביעה שלפניי, ניזקי רטיבות בדירת התובעים, אשר נגרמו לטענתם, כתוצאה מליקויי איטום בדירת הנתבע, הממוקמת מעל דירתם.

העובדה שמדובר ברטיבות הנובעת מצנרת הרכוש המשותף נלמדת מכך שהתלונות בנוגע לנזילות במרפסת השרות הנן תלונות מחודשי החורף בלבד, כאשר אם מדובר היה בנזק בצנרת דירתו של הנתבע, מדובר היה בנזק לאורך כל חודשי השנה.

במרפסת השרות הן של התובעים והן של הנתבעים ישנה חדירת מים מגג הבניין המשותף (המומחה ערך בדיקת המטרה בגג, כאשר נמצא בגג כשל הן בפיר צנרת המים והן באיטום).

מרפסת זו קורתה על ידי הנתבע ולטענתו, הגם שהמרפסת לא היתה אטומה כדבעי, הרי שכיוון שאין מים במרפסת, מקור הרטיבות כולה הוא בסדיקה שברכוש המשותף, כאשר בתמיכה לטענותיו אלו של הנתבע, הפנה הנתבע לכך שהגם שסלון דירת התובעים ממוקם אף הוא מתחת למרפסת, הרי שבסלון לא היתה רטיבות ואילו הרטיבות בחדר דומה לזו שבחדר הנוסף שלגביה ציין מומחה בית המשפט, כי מקורה ברכוש המשותף.

...

לאחר ששמעתי את הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש לחייב את הנתבע בהוצאות סימליות בלבד.

ואולם, בשים לב לכך שהיתה רטיבות ישנה בצינור ארבע צול, אשר הצריכה תיקון בדירת התובעים, אם כי התיקון לא בוצע גם בחלוף שש שנים מאז התגלתה הרטיבות ובשים לב לכך שגם במרפסת דירתו של הנתבע היה ליקוי, אם כי מקובלת עליי טענתו, שעיקר הבעיה ברכוש המשותף, הרי שחלק מהבעיה היה בקירות המרפסת ולפחות באופן חלקי, אחראי הנתבע לבעיה זו, הגם שמדובר בליקוי שהחל ברכוש המשותף, לאורך המרפסת.

נטען כי החוק, התקנון והפסיקה מטילים חובה מוחלטת על בעל דירה לתקן ליקוי בדירתו שעשוי לגרום לנזק לבעל דירה אחרת בבניין המשותף וזאת ללא כל סייג.

הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה לתיקון ניזקי הרטיבות בדירת התובעים שכן המומחה לא העריך נזקים אלו ואף לא נישאל על כך במסגרת שאלות ההבהרה.

כך למשל, בת.א. (שלום י-ם) 47188-12-13‏ משה נ' מזרחי (19.6.2014) (כב' השופטת ת' בר-אשר) דחה בית המשפט תביעה של תובעת שנגרמו נזקים לדירתה שנבנתה תוך הפרה בוטה של חוק התיכנון והבניה, וזאת על אף שגם הבנייה של הנתבעים שגרמה לנזק נעשתה ללא היתר: "אין לקבל מצב שבו באולם אחד של בית המשפט נקבע כי יש לסלק בניה שנבנתה שלא כדין ובאולם הסמוך יושיט בית המשפט סעד הנובע מאותה עבירת בניה. על עברייני בניה ובמיוחד אלו שאינם מקיימים צוי הריסה שפוטיים לדעת, כי במקום שבו הם סובלים נזקים מעבירות הבניה ובעטיין, עשויים הם לעמוד במצב שבו לא יוכלו לידרוש סעד מבית המשפט בשל כך. זאת בכפוף לכך שאמנם נמצא כי יש קשר סיבתי, עובדתי ומשפטי, בין עבירת הבניה לבין הנזק שבגינו נתבע הסעד" (פסקה 28).

...

מכל מקום, לאור כל האמור לעיל קשה לקבל כי הנתבעת תידרש לפצות את התובעים עבור מבנה בלתי חוקי המעלה חשש ליציבות הבניין בו היא חיה.

התביעה לפיצוי בגין נזקים בדירת התובעים ובגין עוגמת נפש נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ וזאת תוך 30 יום.

בתמצית, נטען כי מדובר בתביעה שעניינה נזקים נטענים בגין רטיבות וריצוף שנגרמו לדירת התובעת ע"י הנתבעים, שכניה לבית המשותף שבו מתגוררים כל הצדדים (בבניין 4 דירות בסה"כ).

כמו כן, החלטת המפקח על המקרקעין מיום 7.12.2012 בתיק 231/11 (פורסם בנבו) הבהירה כי סעד בין בעלי דירות בבית משותף שמחייב את בעל הדירה לבצע תיקונים בדירתו עקב בעיית רטיבות, הנו סעד הנכנס לגדר סעיף 3(א) לתקנון הנ"ל. לקחתי בחשבון גם את העובדה שבין הצדדים שלפניי כבר ההתנהלו בעבר הליכים לפני המפקח, שהוציא תחת ידיו הכרעות וצוים רלוואנטיים, ונראה כי לפחות חלק מעילת וסעדי התביעה שלנו הנם המשך לאותם הליכי עבר בפני המפקח.

...

לאחר שעיינתי במסמכי ובטענות הצדדים אני קובע כך: צווי העשה כולם מושא התביעה נתונים לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרעין, ולכן איני מוסמך לדון בהם ולכן התביעה לפסוק אותם נמחקת מכתב התביעה, כאשר התובעת תוכל, אם תחפוץ בכך, להגיש תובענה רלוונטית נפרדת לפני המפקח על רישום המקרעין.

אינני מקבל את טענת התובעת כי הוראות סעיף 3(ב) לתקנון המצוי אינן חלות בעניינו מאחר שהתביעה שלנו עוסקת בנזקים שנגרמו בעבר ועדיין נגרמים בהווה לדירת התובעת, בשונה מנוסח הסעיף בתקנון הקובע כי "אי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". ראשית, טיעון זה עומד בסתירה למה שהתובעת עצמה כתבה בכתב תביעתה, כמפורט לעיל; ושנית, מדובר בפרשנות מאולצת ובלתי משכנעת של הכתוב בסעיף 3(ב) לתקנון, ולו מהטעם שהתובעת עצמה טוענת שהנזקים עדייןם נגרמים בהווה, ולכן וממילא, הם עדיין עלולים בכך לגרום נזק גם בעתיד.

יוער כי הפסיקה קבעה כי כאשר ישנם סעדים שונים בתביעה נתונה, שחלקם בסמכות עניינית ייחודית של ביהמ"ש האזרחי וחלקם האחר בסמכות עניינית ייחודית של המפקח, אין מנוס מפיצול הסעדים והתביעות בין שתי הערכאות, כל אחת לפי סמכותה.

לסיכום בהיעדר סמכות עניינית לבימ"ש זה לדון בכל צווי העשה שנתבעו בכתב התביעה, הם נמחקים מכתב התביעה, והתובעת רשאית ככל שתחפוץ בכך להגיש תביעה מתאימה לפני המפקח על רישום המקרקעין.

על פי נסח רישום הבית המשותף, אל תת חלקה זו מוצמדת מרפסת גג (נספח 1 לתצהיר התובעת; להלן: "דירת הנתבעת").

התובעת פיצוי כספי בסך של 43,915 ₪ בתוספת 1,200 ₪, בכפולת מספר החודשים, ממועד הגשת התביעה ועד למועד בו יתוקן הטיח והצבע בדירת התובעת, כל זאת בצרוף הוצאות משפט, שכר טירחת עו"ד ומע"מ. משהועבר התיק לבית משפט זה, העמידה התובעת את תביעתה על סך של 52,315 ₪, זאת נוכח חלוף הזמן ממועד הגשת התביעה למפקח על רישום מקרקעין ועד למועד העברתה לבית משפט זה בחודש מרץ 2020, ולפי תחשיב של אובדן דמי שכירות בסך של 1200 ₪ לחודש.

ביהמ"ש קיבל את דעתה של שופטת בית המשפט המחוזי הדן בעיניין, לפיה: "אין כל יחס ישר בין הסכום הנידרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בבצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים..." לאחר בחינת מכלול הנסיבות אני מקבלת את דרישת התובעת לפסיקת פיצויים בגין עגמת הנפש והטרחה שנגרמו לה בסך 7,000 ₪, שהנו פיצוי סביר בנסיבות העניין.

...

ביהמ"ש קיבל את דעתה של שופטת בית המשפט המחוזי הדן בעניין, לפיה: "אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים..." לאחר בחינת מכלול הנסיבות אני מקבלת את דרישת התובעת לפסיקת פיצויים בגין עגמת הנפש והטרחה שנגרמו לה בסך 7,000 ₪, שהינו פיצוי סביר בנסיבות העניין.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת סך של 21,350 ₪.