תביעת נזיקין בגין נזקי רטיבות בדירה בבית משותף

הקיים והרלוונטי בתיק ביום 16.5.2022 הוגש כתב תביעה בעילה "חוזית, נזיקית, צו עשה" לסעד כספי של 77,000 ₪ ולסעדים של צוי עשה שונים.

בתמצית, נטען כי מדובר בתביעה שעניינה נזקים נטענים בגין רטיבות וריצוף שנגרמו לדירת התובעת ע"י הנתבעים, שכניה לבית המשותף שבו מתגוררים כל הצדדים (בבניין 4 דירות בסה"כ).

כמו כן, החלטת המפקח על המקרקעין מיום 7.12.2012 בתיק 231/11 (פורסם בנבו) הבהירה כי סעד בין בעלי דירות בבית משותף שמחייב את בעל הדירה לבצע תיקונים בדירתו עקב בעיית רטיבות, הנו סעד הנכנס לגדר סעיף 3(א) לתקנון הנ"ל. לקחתי בחשבון גם את העובדה שבין הצדדים שלפניי כבר ההתנהלו בעבר הליכים לפני המפקח, שהוציא תחת ידיו הכרעות וצוים רלוואנטיים, ונראה כי לפחות חלק מעילת וסעדי התביעה שלנו הנם המשך לאותם הליכי עבר בפני המפקח.

...

לאחר שעיינתי במסמכי ובטענות הצדדים אני קובע כך: צווי העשה כולם מושא התביעה נתונים לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרעין, ולכן איני מוסמך לדון בהם ולכן התביעה לפסוק אותם נמחקת מכתב התביעה, כאשר התובעת תוכל, אם תחפוץ בכך, להגיש תובענה רלוונטית נפרדת לפני המפקח על רישום המקרעין.

אינני מקבל את טענת התובעת כי הוראות סעיף 3(ב) לתקנון המצוי אינן חלות בעניינו מאחר שהתביעה שלנו עוסקת בנזקים שנגרמו בעבר ועדיין נגרמים בהווה לדירת התובעת, בשונה מנוסח הסעיף בתקנון הקובע כי "אי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". ראשית, טיעון זה עומד בסתירה למה שהתובעת עצמה כתבה בכתב תביעתה, כמפורט לעיל; ושנית, מדובר בפרשנות מאולצת ובלתי משכנעת של הכתוב בסעיף 3(ב) לתקנון, ולו מהטעם שהתובעת עצמה טוענת שהנזקים עדייןם נגרמים בהווה, ולכן וממילא, הם עדיין עלולים בכך לגרום נזק גם בעתיד.

יוער כי הפסיקה קבעה כי כאשר ישנם סעדים שונים בתביעה נתונה, שחלקם בסמכות עניינית ייחודית של ביהמ"ש האזרחי וחלקם האחר בסמכות עניינית ייחודית של המפקח, אין מנוס מפיצול הסעדים והתביעות בין שתי הערכאות, כל אחת לפי סמכותה.

לסיכום בהיעדר סמכות עניינית לבימ"ש זה לדון בכל צווי העשה שנתבעו בכתב התביעה, הם נמחקים מכתב התביעה, והתובעת רשאית ככל שתחפוץ בכך להגיש תביעה מתאימה לפני המפקח על רישום המקרקעין.

. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לידון בה. "בהתייחס לסעד הכספי לשיפוי המשיב בגין הוצאות לתיקון ניזקי רטיבות בדירתו, הדין עם המבקשים. עניינו שיפוי בגין הוצאות לתיקון נזקים בדירה בבית המשותף, להבדיל מתיקון ליקויים ברכוש המשותף. בהיעדר הוראה מפורשת בעיניין זה בחוק המקרקעין ומשעילת תביעה זו היא בפקודת הנזיקין, נקבע בהלכה הפסוקה כי אין למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לידון ולהכריע בו (ראו גם: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כ"ח(1) 730, 733 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי, פסקה 4 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.6.2002); רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים, פסקה 14 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.3.2017); עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם "בנבו" (15.4.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/476/2018 לבקוב נ' ארואטי, פורסם ב"נבו" (2.5.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/554/2019 מאירסון נ' חולי, פורסם ב"נבו" (23.1.2019)).

...

. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בה. "בהתייחס לסעד הכספי לשיפוי המשיב בגין הוצאות לתיקון נזקי רטיבות בדירתו, הדין עם המבקשים. עניינו שיפוי בגין הוצאות לתיקון נזקים בדירה בבית המשותף, להבדיל מתיקון ליקויים ברכוש המשותף. בהעדר הוראה מפורשת בעניין זה בחוק המקרקעין ומשעילת תביעה זו היא בפקודת הנזיקין, נקבע בהלכה הפסוקה כי אין למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון ולהכריע בו (ראו גם: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כ"ח(1) 730, 733 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי, פסקה 4 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.6.2002); רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים, פסקה 14 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.3.2017); עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם "בנבו" (15.4.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/476/2018 לבקוב נ' ארואטי, פורסם ב"נבו" (2.5.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/554/2019 מאירסון נ' חולי, פורסם ב"נבו" (23.1.2019)).

לאור האמור לעיל, אני מורה להעביר את התובענה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה.

מדובר בתביעה "כספית – נזיקית" בסדר דין מהיר, לסעד כספי של 36,500 ₪ (בגין ניזקי רטיבות שנגרמו לדירת התובעת מדירת הנתבעת) ולסעד נוסף – "צו עשה לפיו על הנתבע לתקן את הליקויים המעיבים על דירתה (של התובעת) ולהציג אישור כי הצנרת בדירתו תקינה". ביום 24.2.21 ניתן פס"ד המקבל את התביעה בהעדר הגנה.

עיינתי בפסיקה שאליה הפניתה התובעת בסיכומיה ומצאתי כי זו אינה תומכת בעמדתה ובניתוח המשפטי שהציגה, וכך למשל: החלטת המפקח מיום 7.12.12 בתיק 231/11 (פורסם בנבו) הבהירה כי סעד בין בעלי דירות שכנות בבית משותף אשר מחייב את בעל הדירה הנתבע לבצע תיקונים בדירתו עקב בעיית רטיבות, הנו סעד הנכנס לגדר סעיף 3(א) לתקנון הנ"ל, שזהו בדיוק הסעד שבו עוסקת התביעה שלנו.

...

ביום 22.12.21 הוגשו מטעם התובעת "הודעה ובקשה דחופה למתן צווים ו/או הוראות", שבה "מבוקש לתת צו עשה דחוף שיחייב הנתבעת להשלים העבודות להחלפת צנרת עוד השבוע ולפחות עד לסוף החודש". ביום 22.12.21 החלטתי כך: "בנסיבות המיוחדות ולאור הדיון המיוחד שנערך, על הצדדים להגיש תחילה מלוא הדרוש לפי הוראות ההחלטה שניתנה בתום הדיון, ולאחר מכן אדרש להכרעה, שאתן לה דחיפות/קדימות מבחינת הזמנים". ביום 22.12.21 (כמה שעות לאחר שניתנה החלטתי האחרונה הנ"ל מיום 22.12.21 בבקשת התובעת הנ"ל מאותו היום) הוגשו סיכומי התובעת.

מאחר שנראה כי העיקר והחשוב וגם הדחוף בתביעה שלנו עוסק בתיקון בפועל של נזקי הרטיבות, וגם מאחר שנראה שיהיה קושי משפטי ו/או מעשי לדון בעילה הנזיקית/כספית הנותרת בתביעתנו (שהיא כן מצויה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום) כל עוד לא מוסדר עניין התיקון בפועל, וגם מאחר שהתובעת הודיעה מראש בסיכומיה כי בכוונתה להשיג ערעורית על החלטתי זו (ככל שלא תתקבל עמדתה), אמנע בשלב זה מלהמשיך לברר את יתרת תביעתה של התובעת, ואאפשר לה למצות הליכים כפי הבנתה.

איני מקבל, בשלב זה, את עמדתה של הנתבעת בסיכומיה, לפיה ראוי למחוק את יתרת התביעה עם הקביעה שבימה"ש אינו מוסמך לדון בסעד צו העשה.

בשלב זה אני קובע בפניי תזכורות פנימית ליום 30.6.22 (ללא התייצבות צדדים), כאשר על התובעת להגיש עדכון מפורט עד יום 20.6.22, ובו גם להציע הצעה דיונית (שנמנעה מלהציעה בסיכומיה הנ"ל, חרף הוראתי) לגבי האופן המשפטי והמעשי הראוי שבו יש ללכת נוכח קביעתי בדבר מיהות הערכאה המוסמכת עניינית לדון בסעד צו העשה.

לפני תביעות נזיקין בגין ניזקי רטיבות בדירות.

חרף טענתו כי רכוש משותף במבנה הוא מקור לניזקי רטיבות בדירות התובעים, לא שיגר הנתבע הודעה לצד שלישי לנציגות הבית המשותף.

...

תוך שלושים יום מעת המצאת פסק-הדין (וללא קשר לתיקון בדירותיו) ישלם הנתבע לכל תובע סכומים אלה, לביצוע עבודות התיקון בדירותיהם וכפיצוי על נזקיהם: לכחלון – עבור עלות תיקונים של נזקי הרטיבות – 23,166 ₪ כולל מע"מ שיישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך חוות-הדעת המשלימה (15.2.2022) עד יום פסק-הדין.

סוף דבר די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת ואין צורך להידרש לטענות נוספות מעבר לכך.

במכלול השיקולים והקביעות הללו, ישלם הנתבע לתובעים את הוצאות ההליכים כלהלן: לכחלון – אגרת משפט על-פי אסמכתא בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתשלום כל חלק של האגרה עד יום פסק-הדין, הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ (בנוסף לשכר מומחי בית-משפט שנקבע לעיל) ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 15,000 ₪ – שני האחרונים בערכי יום פסק-הדין.

וכדי שאדייק בפסיקתי זו, אביא תחילה במלואה ובלשונה את טענת המערערת מתוך סעיף 8 להודעת העירעור: "טעה כב' ביהמ"ש קמא בשעה שבקבע בסעיף 16 לפסק הדין, כי כתב התביעה לוקה בחסר, דהיינו 'חסר בו הפרק המשפטי בו מפורטים עילות התביעה כלפי התובעים'. עמ' 14 שורה 17. שכן, עפ"י העובדות המפורטות בכתב התביעה, שאינן שנויות במחלוקת, קמה למערערת עילת תביעה בנזיקין, כלפי נציגות הבית המשותף וכלפי שאר בעלי הדירות בבית המשותף, עפ"י עוולת הרשלנות ועוולת הפרת חובה חקוקה, בהיותם אחראיים לתחזוקתו השוטפת והתקינה של גג הבית המשותף, שהיווה את מקור הפורענות – חדירת מים לדירת המערערת הנמצאת מתחת לגג הבית. וכתוצאה מכך, נגרמו לדירת המערערת ניזקי רטיבות שבגינם זכאית היא לתבוע פיצויים מהנתבעים, הן בגין נזקים בעין והן בגין נזקים כלליים. וראה סעיפים 3,4,5,7,8,13,14,18 לכתב התביעה". ובהמשך לאמור, פניתי בדיוק לאותם סעיפים שפירט עתה ב"כ המערערת, במטרה לבחון, האם ועד כמה מפורטות בהן בכלל אותן עוולות שמיוחסות למשיבים.

...

ביום 3.5.2022 נתנה כבוד המפקחת (א. שרייבר) תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, כדלקמן: "לצורך סיום המחלוקות בנוגע לסעד של תיקון הליקויים בגג הגורמים לליקויים בדירת התובעת, אנו מסכימים שיבוצע תיקון בגג על פי ההצעה של זכאי מיום 20.1.2022 הכוללת אחריות לשנתיים, בהתאם לאמור באותה הצעה. התיקון יבוצע על ידי הנתבעת ועל חשובנה (דהיינו על כל בעל דירה לשאת בחלקו היחסי ככל שיידרש) על פי לוח הזמנים שיתן זכאי ובכל מקרה לפני עונת הגשמים הבאה. בנוסף, לצורך סיום המחלוקת באשר לחובה של הנתבעת שכנגד לנציגות עד לחודש אוקטובר 2021 כולל, תשלם הנתבעת שכנגד סך של 7200 ₪ בתוך 30 יום לתובעת שכנגד, התובעת שכנגד תמסור קבלה לאחר קבלת התשלום. באשר ליתר הסעדים אשר בתביעה ובתביעה שכנגד, הרי שאלו יימחקו וכל צד שומר על טענותיו וזכויותיו בעניינם. כל צד יישא בהוצאותיו. אנו מבקשים לתת תוקף של פסק דין להסכמות האמורות". חלף בקושי פרק זמן של כחצי שנה, וביום 22.11.2022, הוגשה לבית המשפט קמא, תביעה נוספת.

על יסוד כל האמור – הערעור, נדחה.