תביעת מתווכת נגד סוכנות תיווך לאי תשלום דמי תיווך

החלטה זו נוגעת לסמכותו העניינית של בית משפט זה לידון בתביעת סוכנות תיווך כנגד מתווך שעבד בשרותה, בגין עמלת תיווך שהתקבלה אצלו.

הנתבע מוסיף וטוען שאף אם התובעת זכאית לחלק מדמי התיווך, הרי שיש לקזז מחלקה דמי תיווך שלא שולמו לו על שלוש עיסקאות שביצע בשנת 2016 (בסכום כולל של 32,592 ₪), וגם זכויות שונות הנובעות מיחסי עובד מעביד שלא שולמו על ידי התובעת (בסך 144,122 ₪).

...

וכך נקבע בפסק הדין: "67. לאחר ששקלנו את הדברים, אנו סבורים שיש ללכת בדרך הבאה: ככלל, כאשר התביעה מנוסחת כתביעה בנזיקין, היינו כתביעה המיוסדת על עוולה או עוולות הקבועות בפקודת הנזיקין, הסמכות לדון בה תהיה נתונה לבית המשפט האזרחי. יחד עם זאת, על מנת למנוע ניצול לרעה של חריג זה יש לעמוד על כך שבית המשפט האזרחי ידון אך ורק בעילות הנזיקיות, ולא בעילות שהסמכות לדון בהן נתונה לבית הדין לעבודה. לא למותר להזכיר כי תקנה 9(6) לתקנות סדר הדין האזרחי (בדומה לתקנה 9(5) לתקנות בית הדין לעבודה) מחייבת את התובע לציין בכתב התביעה את העובדות המקנות לבית המשפט את הסמכות לדון בעניינו. אם כן, הדעת נותנת כי מקום שבו הוגשה לבית המשפט האזרחי תביעה שהצדדים לה הם עובד ומעסיק והיא נוגעת למערכת היחסים ביניהם, על התובע לציין ולהסביר במפורש כי עילות התביעה הן נזיקיות (שהרי אם לא יעשה כן הסמכות לדון בתובענה תהיה נתונה לבית הדין לעבודה). זאת, כחריג לכלל שלפיו התובע אינו חייב לפרט מהי התשתית המשפטית המבססת את זכותו לקבל מן הנתבע את הסעד." יתר על כן, אף אם כתב התביעה מפרט עילה נזיקית, ועל כן הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט האזרחי, אין מקום לבירור מקביל של שתי התביעות, אלא על בית המשפט האזרחי לעכב את בירור ההליך, מחמת הליך תלוי ועומד, וליתן לבית הדין האזורי את הבכורה: "ומה באשר לאותם מצבים שבהם הוגשה תביעה של מעסיק לבית המשפט האזרחי בטענה לגניבה ומעילה מצדו של עובד וכן תביעה של עובד בבית הדין לעבודה בקשר לזכויותיו (בדרך כלל, אגב סיום יחסי העבודה) הנסבות על מערכת עובדתית דומה ושאלות דומות? במקרים המתאימים, שדוגמה להם ניתן למצוא בענייננו, נכון יהיה להעדיף – כעניין של מדיניות וכיבוד הדדי בין ערכאות – נקיטה בהעמדת ההליך בבית המשפט האזרחי על בסיס העיקרון של "הליך תלוי ועומד" (Lis alibi pendens).

סוף דבר אני מעבירה את הדיון בתביעה לבית הדין האזורי לעבודה בירושלים.

בפניי תביעה על סך 165,080 ₪ שהגישה התובעת, מתווכת, נגד הנתבעת, סוכנות תיווך, בטענה לאי תשלום חלקה בדמי תיווך.

...

ברי כי מכלל הראיות שהוצגו בפניי מי שהיתה הדמות הפעילה והדומיננטית היא רחלה כהן שקיבלה את מחצית דמי התיווך בסופו של דבר.

אני מקבלת את דברי המוכרת שלא רצתה לפרט לתובעת את ההסדר אליו הגיעה עם הנתבעת, בשיחת הטלפון.

סוף דבר, התביעה נדחית.

לפיכך, העובדה כי מיכאל לא הובא לעדות מטעם התובע מעמידה את התובע בבחינת מי שנימנע מהבאת ראיה רלבאנטית שאילו הובאה הייתה פועלת כנגדו ומחזקת את גרסת הנתבע (ראו: יעקב קדמי, על הראיות, חלק רביעי (תש"ע-2009)1889; ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו, פ"ד מה(4)651 (1991); ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4)595 (1990)).

עיון בסעיף 7 להסכם התיווך (נספח 1 לכתב התביעה), מלמד כי הוסכם שהמידע לגבי הנכסים היתקבל מבעלי הנכס וכי סוכנות התיווך אינה אחראית למידע ועל הלקוח/הנתבע מוטלת האחריות לבדיקתו.

נוכח טענת הנתבע בדבר קיומו של סיכסוך בין התובע למוכר שהיה סיבה שלא להביאו לעדות, לא ניתן לשלול עמדת התובע לעניין שכר הטירחה ועל כן איני רואה באי תשלום דמי התיווך על ידי הצד השני כדי לשלול או לאשש היות התובע הגורם היעיל לעסקה.

בנסיבות אלה, הציפייה כי הנתבע יוותר על הנכס או למצער ימתין את שהתובע או מי מטעמו יאות לקדם את עניינו אינה סבירה, ומשהנכס פורסם עצמאית על ידי המוכר, הניסיון להגיע אל הנכס בדרך זו מצד הנתבע אינה נתפסת כחוסר תום לב. סוף דבר משהגעתי למסקנה כי התובע אינו עולה בגדר הגורם היעיל בעיסקה, אני דוחה את התביעה לתשלום דמי תיווך.

...

לסיכום סוגיית הגורם היעיל נראה בחינת התנהלותו של התובע במבחני הפסיקה מובילה למסקנה כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה.

לאחר שבחנתי בפירוט את התנהלות שני הצדדים, לא שוכנעתי כי הנתבע נהג בחוסר תום לב כלפי התובע.

בנסיבות אלה, הציפייה כי הנתבע יוותר על הנכס או למצער ימתין את שהתובע או מי מטעמו יאות לקדם את עניינו אינה סבירה, ומשהנכס פורסם עצמאית על ידי המוכר, הניסיון להגיע אל הנכס בדרך זו מצד הנתבע אינה נתפסת כחוסר תום לב. סוף דבר משהגעתי למסקנה כי התובע אינו עולה בגדר הגורם היעיל בעסקה, אני דוחה את התביעה לתשלום דמי תיווך.

בפני תביעה של סוכן תיווך לתשלום סך של 20,000 ₪ בגין עמלת תיווך מכירת דירה של הנתבעים.

בתמליל הקלטות השיחות שצורפו לכתב התביעה יוסי מודה מספר פעמים כי התובע הביא את הלקוח, אולם טוען בשיחה כי הוא הבהיר לתובע במפורש שהוא אינו משלם דמי תיווך.

...

אמנם הם לא יזמו את הפניה לתובע, אולם בסופו של דבר נכרת הסכם בין הצדדים בע"פ, והיתה התחייבות לתשלום דמי תיווך.

כך גם ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (פסק הדין מיום 05.07.2018)‏‏ קבעה השופטת דפנה ארז-ברק הבחנה בין מקרים בהם חסר פרט או פרטים בהסכם, לבין מקרים בהם אין כלל חוזה בכתב: "ראוי אפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו." (ההדגשה הוספה.

לאור הבחנה זו שנקבעה על ידי בית המשפט העליון, אני קובעת כי על אף שהוכח בפנינו חוסר תום ליבם של הנתבעת ובן זוגה, אין זה המקרה בו יגבר עקרון תום הלב על דרישת הכתב, לנוכח המדיניות המשפטית להגן על הציבור הנזקק לעזרתם של המתווכים.

בפני תביעה כספית חוזית לתשלום דמי תיווך במקרקעין שהוגשה כנגד הנתבעים בסך של 17,999 ₪; וכן תביעה שכנגד שהגישו הנתבעים בסך כולל של 34,600 ₪, כנגד הנתבעים שכנגד, בעילות הבאות: "עוקץ, תרמית, מצג שוא, טעות, הטעה, עושק, והתנהגות בלתי הוגנת במהלך משא ומתן לקראת כריתת חוזה", "שקר מפגיע" והפרת חובה חקוקה.

אין חולק כי במועד מאוחר יותר לביקור הקונה בדירה, בתאריך 21.2.21, נחתמו ביחס לדירה שני הסכמים: האחד, הסכם להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות; והשני, הסכם הזמנת שירותי תיווך; וזאת, כעולה מכותרת ההסכמים, בין הנתבעים לבין "רי/מקס גרנד (חברת גרנד שירותי נדלן בע"מ) באמצעות מנהל המשרד אילן צ'בוטר ו/או באמצעות סוכן במקרקעין: שם אנדרי שילו..." (להלן ביחד: "הסכמי התיווך").

גם מר סמוחלבוב המייצג את הקונה בעיסקה העיד מפורשות כי בביקור הראשון בדירת הנתבעים, ביחד עם הקונה, סיכם עם הנתבעים כי הנתבעים לא ישלמו לו דמי תיווך (עדותו בעמ' 19 ש' 5; עמ' 20 ש' 1).

...

במקרה זה, לאור קביעותי לעיל, לא עלה בידי התובעים שכנגד להוכיח כי קמה להם עילה זו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות בסך כולל של 2,500 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.