תביעת מתווך מקרקעין לדמי תיווך בעסקת מכירת דירה

הוגשה תגובה מטעם התובע שטען, בעקרי הדברים, כי הייתה גמירות דעת בין הצדדים לגבי שירותי התיווך; הוסכם שהדירה תמכר בסך של 4,050,000 ש"ח וכל סכום מעבר לכך ישולם כדמי תיווך; הוסכם שככל שבתוך 3 חודשים הדירה לא תמכר לצד ג' היא תירכש על ידי התובע; התובע ביצע עבודות גינון וניכוי בחצר הבית לפי הסכמת הצדדים; עם סיום עבודות הנכוי והגינון התובע פירסם את התמונות בקבוצת התיווך ואתרי פירסום רלבאנטיים; בעטין של עבודות התיווך הובאו לדירה שישה רוכשים פוטנציאליים; לאחר משא ומתן החליטו הנתבעים 1 ו-2 שהדירה תמכר לבני הזוג סאיט (הנתבעים 3 ו-4) בסך של 4,550,000 ש"ח; התובעים חתמו על הסכם המכר מבלי להודיע לתובע ומבלי לשלם את דמי התיווך; לתובע היה רישיון מתווך במקרקעין בשנים 2021-2022.

התובע טען בכתב התביעה, בין היתר, שהנתבעים 1 ו-2 נדרשו לחתום על הסכם תיווך אך טענו לפניו שיסמוך על הבטחתם שהם רואים אותו כמי שיפעל למכירת דירתם ודי בלחיצת יד לצורך גמירת דעת ביניהם (סעיף 5); הוסכם בינו לבין הנתבעים 1 ו-2 שיועמדו לתובע 3 חודשים למכירת הבית בסך של 4,050,000 ₪ וכל סכום שיושג מעבר למחיר האמור יהיו דמי תיווך לתובע וככל שלא יצליח למכור את הנכס בסכום הנ"ל תירכש הדירה על ידו (סעיפים 7 ו-8); בהמשך להסכמת הצדדים התובע ביצע על חשבונו עבודות גינון וניקיון בחצר הבית (סעיף 9); התובע צילם את החצר והבית ופירסם מודעה למכירתו (סעיף 10); התובע הביא לבית שישה אנשים שהביעו עניין ברכישתו (סעיף 11); הנתבעים 1ו-2 החליטו למכור את הבית לנתבעים 3 ו-4 בסך של 4,550,000 ₪ (סעיף 12); הוסכם על עמלת תיווך עם הנתבעים 3 ו-4 (סעיף 13); תואמה פגישה במשרדו של עו"ד בעז אמיר תוך שהתובע העביר את המידע הרלבנטי אך זו בוטלה על ידי הנתבעים 1 ו-2 (סעיף 14); הנתבעים הפרו את ההסכמים עמו לגבי תשלום דמי התיווך כאשר הנתבעים 1 ו-2 חתמו על הסכם למכירת הבית לנתבעים 3 ו-4 ללא ידיעתו תוך המנעות מתשלום עמלת התיווך, ובכך "פעלו בחוסר תום לב, שעה שפעלו במירמה וביצעו את עסקת מכר הדירה בלא ידיעתו, ובכך נימנעו מעמלת דמי התיווך השייכת לתובע" (סעיף 17).

...

בעניין שנדון ב-ע"א (מחוזי ת"א) 35662-11-22 מימון ואח' נ' מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ (8.10.2023), נקבע, בין היתר, "... דומה כי כיום ניתן ליתן תוקף להסכם תיווך שאינו בא לידי ביטוי בכתב אך ורק במקרים הנדירים והקיצוניים ביותר הגובלים במרמה ממשית מצד הלקוח. כגון גניבת מידע והצגת מצגי שווא מטעם הלקוח, בנסיבות בהן לא הייתה למתווך האפשרות להימנע ממתן שירותיו מבלי הסכם כתוב וחתום". נערכה בפסק הדין הפניה למאמר של אבי וינרוט "דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין", משפט ועסקים כב 121, 160-159 (2019), שבו צוין כי "... לנו נראה כי ביחס לריכוך המלא הנובע מעקרון תום הלב במקרים נדירים הגובלים בתרמית ניתן בהחלט להקיש מן הפסיקה העוסקת בסעיף 8 לחוק המקרקעין לדרישת הכתב בסעיף 9 לחוק המתווכים, שכן בשני המקרים לפנינו התגברות על הוראת חוק במקרים חריגים שבחריגים ויוצאי דופן מאד. מסקנה זו נראית נכונה, באשר מצד אחד היא מותירה לבית המשפט שיקול דעת המאפשר לעשות צדק כאשר נוצר עוול משווע, ומצד אחר אין בה כדי להשרות עמימות, שכן הנורמה הקבועה מחייבת כתב מסודר וברור, ואין לה גם השלכה יוצאת דופן על חיי היומיום, שכן הריכוך המלא ייושם רק במקרים חריגים ונדירים מאד הקרובים למרמה. המסקנה הנראית לנו נכונה היא על כן שריכוך מלא, קרי ויתור מוחלט על דרישת הכתב כאשר זעקת ההגינות מחייבת זאת, יהיה אפשר לבצע בסיטואציות של מרמה או ניצול ממשי מצד הלקוח" (הדגשות לא במקור- מ.ה.; פסקה 25).

מהמקובץ לעיל, בשים לב לטענות שהעלה התובע לגבי ההסכמות הנטענות, המצגים שלפי הטענה נעשו כלפיו וגרמו לו לפעול לטיפוח וניכוי החצר, לפרסום המודעה, להיות בקשר עם אנשים שהביעו עניין ברכישת הבית, הטענה ששימש גורם יעיל במכירתו, בשים לב לחילופי ההודעות בינו לבין הנתבעים ובכלל זה בקשתה של הנתבעת 2 שיציג דרישת תשלום לגבי פעילותו עד השלב שבו הודיעה על הפסקת ההתקשרות עמו, ובשים לב ליתר נסיבות העניין, ככל שהדברים נראים בשלב זה (ומבלי שיש בכך כדי לחוות דעה לגבי תוצאת הדברים), סבורני שיש להידרש לשמיעת ראיות לצורך הוכחת הטענה שהמקרה הנדון נמנה על המקרים החריגים שבהם ניתן לגבור על דרישת הכתב בחוק המתווכים.

משכך, הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

בדיון בתובענה חזר התובע על טענותיו בכתב התביעה והגיש מסמכים נוספים: תשע הזמנות שירותי תיווך במקרקעין של רוכשים פוטנציאליים שונים, המתייחסים לדירת הנתבע ולדירות נוספות, בתקופה שבין חודש דצמבר 2020 לחודש מרס 2021 (ת/1); תיכתובת ווטספ בין התובע ובין הוכמן, בין 17.1.2021 ל - 8.2.2021, במסגרתה מבקש הוכמן מהתובע לברר מספר נתונים אודות הדירה והנתבע מוסר לו נתונים אלו (ת/3); ותכתובת ווטספ בין התובע ובין ששון, בין 23.2.2021 ל - 18.3.2021 בקשר לדירת הנתבע, והודעה נוספת מיום 27.4.2021 בה מברך התובע את ששון על הסכם המכר שנחתם עם הנתבע ומבקש ממנו להסדיר את דמי התיווך המגיעים לו (ת/2).

לא זו אף זו, הגם שהנטל להוכחת הטענה בדבר היותו "הגורם היעיל" בעיסקה מוטל על התובע, בהיותה אחת מהתנאים לזכאותו לדמי תיווך, הוא נימנע מלזמן את ששון עצמו כעד מטעמו, על מנת שיתמוך בטענה זו; הוא הסביר זאת בכך שהגיש תביעה גם נגד ששון, לגבי דמי התיווך המגיעים לו ממנו, לשיטתו, בגין הסכם מכר הדירה.

...

אין בידי לקבל הסבר זה: התובע יכול היה לזמן את ששון לדיון באמצעות בית המשפט ולברר עמו עניין זה. משלא עשה כן, פועל העקרון לפיו במקרה של הימנעות מהבאת עדות רלוונטית, חזקה כי לו היתה עדות זו מובאת, היא היתה פועלת לחובת התובע (ע"א 548/78 נועה שרון נ' יוסף לוי, פ"ד לה(11), 736, 760 [1980]; רע"א 12/15 עזבון המנוח אליה פרג' ז"ל נ' אסף אלעזר [1.3.2015]).

מכל אלו מסקנתי היא, כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרותם של הנתבע ושל ששון בהסכם מכר הדירה, ומכאן, שעל פי הוראות סעיף 14(א) לחוק, אין הוא זכאי לדמי תיווך בגין הסכם זה. למעלה מן הצורך אוסיף, כי התובע לא ביאר את סכום התביעה; שהרי אם ביקש להתבסס על הסכם הבלעדיות מיום 2.9.2020, לפיו ישולמו דמי התיווך רק אם תימכר בדירה ביותר מאשר 1,050,000 ₪, ובשים לב לכך שהדירה נמכרה בסך של 1,020,000 ₪, אין הוא זכאי לדמי תיווך; ואילו אם ביקש להתבסס על ההסכם מיום 2.3.2021 (המתייחס לקונה הוכמן), אזי בהתאם להסכם זה, שיעור דמי התיווך שיחול הוא 20,000 ₪ בצירוף מע"מ, ולא סכום התביעה שהינו 33,800 ₪ בצירוף מע"מ (סכום החורג, כשלעצמו, מתקרת סמכותו של בית משפט זה).

אשר על כן, ומשלא הוכיח התובע את זכאותו לדמי תיווך בהתאם להוראות החוק, דין תביעתו להידחות, וכך אני מורה.

לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכר דירה במסגרתה רכש הנתבע דירה במרינה באשקלון, ברח' אקסודוס 12/30, ממר אלי אזרזר.

הדרישה להיות המתווך הגורם היעיל בעיסקה, כתנאי לזכאותו לדמי תיווך נקבעה בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996: "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

...

מקובלת עליי עדות התובע והמתווכת קליגר בדבר היותם מתווכים מורשים במועדים הלרבנטים לתביעה.

מכל המקובץ – התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 8,000 ₪.

עניין לנו בתביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכר דירה במסגרתה רכשו הנתבעים דירה ברחוב הלל 11 בעיר קריית אתא (להלן: "הדירה").

נימוקי יפורטו בתמצית בשים לב לכך שעסקינן בתובענה בסדר דין מהיר (ראו תקנה 82 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018): סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן: "החוק") קובע את הדרישות שרק בהתקיים כולן זכאי מתווך לדמי תיווך במקרקעין: הדרישה הראשונה: כי מדובר במתווך בעל רישיון בתוקף.

...

גם בהימנעותו זו יש משום חוסר תום לב. נוכח כל האמור לעיל, מוצאת אני כי התובעת זכאית לתשלום דמי תיווך בהתאם להסכם שנחתם בינה ובין הנתבעים.

סיכום אשר על כן, ונוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 23,400 ₪ (כולל מע"מ) עבור דמי תיווך, סך של 4,000 ₪ עבור הפיצוי הכספי המוסכם וסך של 1,067 ₪ עבור האגרה ששולמה בתיק.

בנוסף ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעת סך של 6,000 ₪ עבור הוצאות המשפט הכוללות שכר טרחת עורך דין.

להלן גרסאות הצדדים: גרסת התובע התובע טען בכתב התביעה כי הנו מתווך רשום בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") ובעל רישיון כדין וכי בן ומיכל הם זוג נשוי שפנה אליו כמתווך בחודש דצמבר 2018, כדי שימצא עבורם דירה לרכישה בשכונת תל ברוך.

עוד טענו, שעל טופס ההזמנה עליו חתם בן בלבד לא נכתב תאור הנכס לגביו מבוקשים דמי התיווך אלא נרשם באופן כללי "דירת גן". בן ומיכל טענו שלתובע לא מגיעים דמי תיווך מכיוון שלא פעל בהתאם לחוק המתווכים, לא היה הגורם היעיל ולמעשה חוץ מלהראות להם את הדירה בשנת 2018 לא היה מעורב כלל- לא בשנת 2018 וגם לא בשנת 2020- בעסקת רכישת הדירה.

לאחר כשנתיים, בשנת 2020 נודע להם מפירסום ביד 2 על ידי מתווך ממשרד אקרמן כי הדירה טרם נמכרה, למרות הזמן הרב שחלף, ועודה מפורסמת למכירה כי המוכרות מעוניינות למכור את הדירה ולאחר מו"מ ארוך שלהם עם המוכרות, הוחלט כי הנתבעים 3-4 אביה של ואחיה של מיכל, ירכשו את הדירה מהמוכרות משום שהמוכרות לא הסכימו לשנות ממחיר הנכס, בן ומיכל לא יכלו לקנות את הנכס, והנתבעים 3-4 החליטו לרכוש את הנכס.

...

עוד טענו, כי יש לדחות את התביעה משום שאין זה מספיק לצורך קבלת דמי תיווך לפי חוק המתווכים להחתים את הלקוח, אלא יש להיות הגורם היעיל בעסקה, עניין שלא התקיים במקרה נשוא התביעה.

הוצאות התוצאה היא שמצד אחד מרבית התביעה התקבלה ומצד שני, ביהמ"ש דחה התביעה נגד נתבעים 2 עד 4.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב בן לשלם לתובע כלהלן: הסך של 96,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.