תביעת ליקויי בנייה: היקף הליקויים וזכות הקבלן לתיקונים

עיקר המחלוקת נוגעת לשאלת מתן זכות לבצוע תיקונים לקבלן וכפועל יוצא גם להקף הליקויים.

הזכות לתיקון אינה זכות מוחלטת, אלא בית המשפט נידרש לפי נסיבות המקרה לבחון האם לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא יש לחייבו בפיצויים, (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, 28.2.05, שם הופחתו הפיצויים בשליש לתובעים שהגישו תביעה במהלך שנת הבדק).

אמנם המומחה העריך עלויות לקבלן ראשי, אולם לאור היתנהלות התובעים יש להפחית מהערכה זו. הקף הליקויים לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ואחריות הנתבעת בגינם לבחינת ליקויי הבניה מונה המהנדס מיכאל קרבצ'יק, כמומחה מטעם בית המשפט, אשר בדק את דירת התובעים וענה על שאלות הבהרה.

...

אכן קבלן לא חייב להסכים לתקן את כל הליקויים בחוות דעת הדייר כדי שלא תמנע זכותו לבצע תיקונים, אולם התעלמות ממרבית הליקויים והעדר התייחסות עניינית מובילה למסקנה כי לא ניצל את האפשרות שניתנה לו לתקן.

סוף דבר בגין ליקויי הבניה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 18,148 ₪.

הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בסך 5,000 ₪, נכון למועד פסק הדין, בגין עגמת נפש.

דיון והכרעה האחריות לליקויים, הקפם ושיעור הפצוי - בחינת הזכות לבצוע תיקונים התביעה הוגשה לאחר עריכת חוות דעת של מומחה מטעם התובעים סמוך לסיום שנת הבדק, ומעבר לכך נסמכים התובעים על כתב התביעה ועל התכתובת המתעדת בזמן אמת את תלונותיהם.

מעשה של יום ביומו, שעובר להגשת תביעה שעניינה ליקויי בניה, רוכש הדירה פונה לקבלן בדרישה לתקן את הליקויים המפורטים בחוות דעת של מומחה מטעמו, חוות דעת שעל פניה, היא "מנופחת" ונועדה להרשים את הצד השני או את בית המשפט, בסכום הנקוב בה לגבי כל אחת מהדירות.

...

סוף דבר הנתבעת מסרה לתובע דירה עם ליקויי ריצוף מהותיים, ולמרות שתיקנה ליקויים מהותיים בחדרי הרחצה לאחר הגשת התביעה, נותר הליקוי המהותי בדירה.

בגין ליקויי בניה ודיור חלוף תשלם הנתבעת לתובעים סך של 73,067 ₪.

בגין נזק לא ממוני תשלם הנתבעת לתובעים סך של 15,000 ₪.

התובעים טוענים בכתב התביעה שהנתבעת לא ביצעה את היתחייבותה כחברת בנייה לספק דירה תקינה; כי עבודות התיקון שביצעה הנתבעת בעקבות חוות הדעת הראשונה והשנייה היו חלקיות ולא בוצעו כנדרש; כי בהתאם לחוות דעת השלישית של המומחה מטעמם בדירה נותרו ליקויים שלא תוקנו על ידי הנתבעת במלואם ו/או תוקנו באופן לא מקצועי; וכי הנתבעת אינה זכאית עוד לבצע את התיקונים בעצמה - ועליה לפצות את התובעים במלוא עלות תיקון הליקויים על פי חוות הדעת השלישית, וכן בעלות חוות דעת המומחה מטעמם ובגין עגמת הנפש והשחתת זמנם - סה"כ 128,394 ₪.

התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעת מומחה בית המשפט ולהוסיף לאומדן התיקונים שקבע 30% בגין ביצוע התיקונים באמצעות קבלן מזדמן וכן את הוצאות הפיקוח שקבע, בטענה כי הנתבעת איבדה את זכותה לתיקון; הנתבעת, מצדה, מבקשת להפחית את אומדן עלות התיקונים בחוות הדעת ב-50%, בהתאם לעלות התיקון העצמית של הנתבעת שקבע מומחה בית המשפט ולגרוע ליקויים שעלו לראשונה במסגרת כתב התביעה.

בחינת העדויות, הראיות וטענות הצדדים מביאה אותי לכלל מסקנה כי אף שהנתבעת ביצעה תיקונים בדירה קודם להגשת התביעה, והגם שדרכה של הנתבעת מול התובעים לא הייתה קלה לאור הקף הפניות החוזרות הרב של התובעים ושלוש חוות דעת מומחה שהציגו התובעים לנתבעת בדרישות חוזרות לתיקון, כשבכל חוות דעת אומדן עלויות תיקון גבוה מקודמו - הנתבעת איבדה את הזכות לבצוע תיקון כל הליקויים שפורטו בחוות דעת מומחה בית המשפט.

...

בענייננו, התובעים לא צלחו את רף המשוכה להוכיח התקיימותן של נסיבות להרמת מסך ההתאגדות ולחיובו של הנתבע בחיובי הנתבעת, והגם שהנתבע לא הגיש תצהיר עדות ולא התייצב למתן עדות - דין התביעה נגדו להידחות.

סוף דבר מכל האמור התביעה נגד נתבעת 1 מתקבלת בחלקה, כך שנתבעת 1 תשלם לתובעים סך של 86,855 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (22.9.2019) ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה נגד נתבע 2 - נדחית.

הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". השיקולים הרלבאנטיים לעניין גובה הפיצויים בגין עוגמת נפש הם אופי הליקוי, מיקומו, הקפו, משך הזמן שארך לתקנו והתנהלות הקבלן הן לפני הגשת התביעה והן במהלך בירורה (ע"א 6481/05 אלי כהן נגד חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (1.2.2006); ת"א (ת"א) 37758/04 דדון נגד בוני התיקון (1.11.2006); ת"א (ת"א) 54538-04 ברזילי רמי ואח' נ' טובים תמי (29.10.2006)).

בית המשפט עמד על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (לעניין זה ראו גם: ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח' (17.4.1994); ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)) ומכאן לענייננו.

...

ב. הנתבעת תשלם לתובע פיצוי בגין נזק לא ממוני בסכום של 3,000 ₪.

הנתבעת תשלם לתובע הוצאותיו (שכר טרחת המומחה מטעם התובע – 1,638 ₪, חלקי התובע בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט – 4,563 ₪ ומחצית ראשונה של אגרת בית המשפט – 901 ₪), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה ועד התשלום המלא בפועל.

כן תשלם הנתבעת לתובע שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 5,000 ₪.

להלן סיכום הפיצויים בגין ליקויי בניה בדירות התובעים: סקלר מבג'יש חוות דעת המומחה במ/1-במ/3 41,060 49,780 תוספת בתשובות לשאלות ההבהרה 1,250 (סעיף 2.58 – 150 ₪ סעיף 2.74 – 1,100 ₪) 14,325 (סעיף 2.43 - 300 ₪ סעיף 2.70 - 200 ₪ סעיף 2.74 - 1,400 ₪ סעיף 2.76 - 350 ₪ סעיף 2.81 - 12,075 ₪) תוספת בעדותו סעיף 2.28 - 200 ₪ נכויים סעיף 2.02 – 2,000 ₪ סעיף 2.21 – 1,800 ₪ סעיף 2.03 – 2,000 ₪ סעיף 2.66 – 1,200 ₪ תוספות סעיף 2.81 – 24,675 ₪ סעיף 2.21 – 1,115 ₪ סעיפים 2.56 ,2.74 – 1,800 ₪ סעיף 2.60, 2.72– 150 ₪ סעיף 2.63 – 1,400 ₪ סעיף 2.82 – 800 ₪ סך הכל 38,510 ₪ 97,445 ₪ בתוספת מע"מ 45,056 ₪ 114,010 ₪ בתוספת פקוח 49,562 ₪ 125,411 ₪ חלק שלישי: רכיבי פיצוי נוספים ח - פיצויים בגין עגמת נפש הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". השיקולים הרלבאנטיים לעניין גובה הפיצויים בגין עוגמת נפש הם אופי הליקוי, מיקומו, הקפו, משך הזמן שארך לתקנו והתנהלות הקבלן הן לפני הגשת התביעה והן במהלך בירורה (ע"א (מחוזי י-ם) 6481/05 אלי כהן נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (1.2.2006); ת"א (שלום ת"א) 37758/04 דדון נגד בוני התיקון (1.11.2006); ת"א (ת"א) 54538-04 ברזילי רמי ואח' נ' טובים תמי (29.10.2006)).

בפסק הדין שניתן בע"א 6540/05 ‏‏סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח'‏ (1.12.2008) עמד בית המשפט על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (לעניין זה ראו גם: ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח' (17.4.1994); ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)) סקלר מכרה את דירתה (עדותה בעמ' 9, ש' 16-17).

...

יב – סופו של דבר להלן טבלה מעודכנת של הפיצוי לו זכאים התובעים: סקלר מבג'יש סך הכל פיצויים בגין ליקויי בניה (כולל מע"מ ופיקוח) 49,562 ₪ 125,411 ₪ פיצויים בגין עוגמת נפש - 8,000 ₪ פיצויים בגין פינוי דירה - 12,000 ₪ סך הכל 49,562 ₪ 145,411 ₪ משכך, תשלם הנתבעת לסקלר פיצויים בסך 49,562 ₪; כן תשלם הנתבעת למבג'יש פיצויים בסך 145,411 ₪.

הנתבעת תשלם לתובעים הוצאותיהם בסך 30,750 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 23,000 ₪.

מאחר וכפי שקבע המומחה כל הליקויים הם ליקויי ביצוע, אני מקבלת את ההודעה לצד ג' ומחייבת את צד ג' לשלם לנתבעת את הסכומים בהם חויבה, בצירוף החזר אגרת בית משפט בהודעה לצד ג' בסך 8,750 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12,000 ₪.