תביעת ליקויי בנייה בדירת גן שנרכשה בעסקת קומבינציה

עסקינן בדירת גן בת 6 חדרים המצויה בבניין משותף שניבנה על ידי הנתבעת במסגרת עסקת קומבינאציה עם בעלת הקרקע לפיו הקימה ביניין בן 8 דירות מגורים (להלן: "הדירה").

התובעים רכשו את הדירה מבעלת הקרקע אשר המחתה בחוזה המכר את כל זכויותיה מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 לתיקוני ליקויים ואי התאמות שיתגלו בדירה, אם יתגלו, כלפי הנתבעת שבנתה כאמור את הבניין והדירה.

נושא המדריגות הטרפזיות חוזר ומעסיק את בתי המשפט בתביעות ליקויי בנייה כאשר המחלוקת היא האם סעיף 3.47 לתקנות התיכנון והבניה חל על מדרגות פנימיות בדירה אם לאו.

...

נוכח תשובתו זו של המומחה ולאור העובדה כי מדובר היה בליקויי רטיבות שלא יכולה להיות מחלוקת כי מדובר בליקויים המקשים על המגורים בדירה גם אם לא מדובר בדירה שאינה ראויה כלל למגורים, אני סבורה כי יש מקום לפיצוי מסוים של התובעים אשר יגלם בו את חוסר הנוחות של מגורים בדירה עם ליקויי רטיבות שנגרמה להם, אשר הנני מעריכה בסך של 30,000 ₪ שכן המומחה קבע הורדת דמי שכירות לחודש, ועסקינן בתקופה ארוכה.

סוף דבר אמדן הליקויים בדירת התובעים הינו בסך של 35,925 ₪ וכן מע"מ כאמור בחוות דעת המומחה, בהפחתת הסכומים שהוסכם בין הצדדים שאינם חלק מהכרעה זו, כאשר סכום זה נכון ליום 25.10.15, מועד הגשת חוות הדעת השלישית ומיום זה יש להוסיף לסכום הפרשי הצמדה וריבית.

כן תשלם הנתבעת אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים, שכר טרחת מומחה בית המשפט במלואו ושכ"ט עו"ד בגובה 10,0000 ₪.

רקע התובעת, אורן הסלע בניה והשקעות בע"מ (להלן: התובעת או אורן הסלע) היא חברה בתחום הבניה; הנתבעים, מר נחמיאס שלום, גב' נחמיאס עליזה וגב' נחמיאס מרטין שרון (להלן ביחד: הנתבעים או נחמיאס) התקשרו עם אורן הסלע בהסכם בניה, כחלק מעיסקת קומבינאציה במיגרש ברחוב יצחק רבין 6, קרית אונו, שבמסגרתו התחייבה אורן הסלע לספק לנחמיאס שירותי בניה בשתי יחידות דיור (דירת גן ודירה נוספת).

במסגרת כתב הגנתם, טענו הנתבעים, בין היתר, כי אורן הסלע השתהתה בבניה כך שמגיע להם פיצוי בגין איחור במסירה ע"ס 1,149,033 ₪ ולחילופין כי עומדת להם זכות הקזוז בשל כך; כי אורן הסלע העמיסה על דירת הגן של הנתבעים את עלויות בניית הלובי המשמש את כלל דיירי הבניין; כי ניבנו בבניין דירות גדולות יותר שמהן נגבו תשלומים נוספים ולכן היה על אורן הסלע לזכות את דירתם הנוספת של התובעים; כי אורן הסלע חייבה אותם בתשלום עודף על שטח החניות ובנוסף השתלטה שלא כדין על שטחים משותפים ומכרה אותם לצדדים שלישיים; כי ריבית הפיגורים הקבועה בהסכם הבניה היא ריבית נשך; וכי נגרמה להם ירידת ערך בשל אי ביצוע פיר האשפה בדירת הגן אלא מחוצה לה. בנוסף טענו הנתבעים כי בשתי הדירות שרכשו בבניין קיימים ליקויי בניה בסכום ע"ס 200,538 ₪.

סעיף 1 לדרישת גילוי המסמכים – "כל כתבי בי-דין על נספחיהם לרבות תצהירים ופרוטוקולים של הבוררות בין אורן הסלע למגאד ולרבות פסק הבורר" – על כך השיבה התובעת במענה לדרישה כך: "מצ"ב הקטע הרלוואנטי מפסק הבורר – כל יתר המסמכים מהליך הבוררות אינם רלוואנטיים להליך שבפנינו". בבקשתם, טענו הנתבעים כי הועברו חלקים מסומנים בלבד מפסק הבורר וכי לפסק הבורר חשיבות רבה לבירור התביעה, משום שהוא עוסק, בין היתר, גם בסכסוך שבין אורן הסלע לבין מגאד בנוגע לליקויים שבדירת הנתבעים, וכי הנתבעת 3 אף זומנה למתן עדות בהליך הבוררות בנוגע לנושא ליקויי הבניה.

...

לאחר עיון, נחה דעתי כי דין הבקשה בהקשר זה להידחות, מנימוקי התובעת.

לאחר עיון, נחה דעתי כי דין הבקשה בהקשר זה להידחות.

סוף דבר התובעת תגלה לנתבעת את כל המסמכים שהוריתי על גילויים לעיל, בתצהיר ערוך כדין עד יום 1.5.22.

ביום 21.5.96 הזמינו גני הררי את מערבי ואת יתר הרוכשים, למסירה ראשונית של הדירות שניבנו.מערבי סירבו לקבל את שתי הדירות שלהם, וכן סירבו להעביר את השטח המבונה והמאוכלס לגני הררי על פי הסכם הקומבינאציה שבין הצדדים וסירבו לרשום הערות אזהרה על שם הרוכשים.

ביום 29.4.97 הגישו גני הררי כתב הגנה בצירוף תביעה שכנגד ע"ס 3,000,000 ₪ (אשר סכומה תוקן והועמד ע"ס 4,000,000 ₪ ב-בש"א 107157) שעיקרה עתירה להחזר תשלומי מזומן ששולמו על ידי גני הררי למערבי, נזקים שנגרמו בשל עיכובים בבנייה כתוצאה ממעשי/ מחדלי מערבי וכהן, נזקים בגין מצגים לא נכונים ותוכניות לא נאותות שהוצגו על ידי מערבי ואדריכל נחום כהן, הפסדים והוצאות שנבעו מביטול חלקי וחד-צדדי של הסכם הקומבינאציה, אובדן רווחים בגין אי ביצוע הסכם האופציה עקב התכחשות מערבי לקיומו.

בית המשפט קמא דחה את טענות גני הררי לעניין הסתרת הפלישות וקבע כי גני הררי ידעו על הפלישות טרם חתימת עסקת הקומבינאציה.

לאור המצוי בתיק נראה כי גני הררי אכן סבלה קשיים ועלויות לאורך הפרויקט שחלקם נצפו מראש וחלקם לא נלקחו בחשבון על ידה כמו עלות הבוררות ותוצאתה מול הקבלן גילמן, עצירת הבנייה מספר פעמים על-ידי עיריית תל-אביב והצורך בהכנת תוכניות חדשות,התמודדות עם הפלישות, הפחתת מספר יחידות המגורים הכלולות בפרויקט מ-12 ל-9, ההנחה שלא עוגנה בהסכם והתבררה כמוטעית, כי גם השלבים הבאים בפרויקט יבוצעו על ידה, העיכוב במועד סיום הפרויקט ומסירת היחידות לרוכשים, וכדומה, ואולם מנגד גם מערבי עמדו בפני קשיים שיצרו העיכובים בבנייה, ליקויי בנייה,שינוי תוכניות והפחתת חלקם בהסכם הקומבינאציה מ-3 יחידות דיור ל-2 בלבד.

...

לא מצאנו כל עילה להתערב בשקול דעתו של בית משפט קמא.

אי לכך היה עליהם לכלול את המע"מ בתחשיביהם או לחילופין לציין בפני מערבי כי סכום הריבית אינו כולל מע"מ. לאור העידר כל אזכור לעניין המע"מ במסמך סיכום החשבון המצוין לעיל ולאור הילכת בית המשפט העליון לפיה כאשר לא נכתב שעל סכום יתוסף מע"מ, אזי הוא כולל מע"מ:"התמורה לעסקה מקפלת בתוכה-מכוח השתיקה-גם את מס הערך המוסף" הרי שמערבי אינם חייבים בהפרש המע"מ (ע"א 738/80 שלמה נתן נ' אליהו זנגורי ואח',פ"ד לז (4) 387, 392-393 ע"א 736/82 כפר חסידים נ' דוד אברהם ואח',פ"ד לט(2) 490,עמ' 495-496) לאור האמור דין טענת המערערת להידחות.

אשר על כן ולאור האמור, תביעת מערבי בראש פרק זה נדחית.

תביעה בעניין הפרת סידרה של הסכמים מיום 11.4.93 (שיקראו להלן בהתאמה ובמאוחד: "ההסכם") המבטאים כריתתה של עיסקת קומבינציה בין התובעים לבין הנתבעת 1 להקמת בית דירות בתל אביב (להלן: "הבית") ברח' חיים ואלישע 18 חלקה 173 בגוש 6904 (להלן: "הנכס").

השאלה הראשונה העומדת להכרעה עפ"י הגיונם של דברים הינה זו, הנוגעת לזיהוי המיפרט שעקרונותיו ופרטיו הם המחייבים את הצדדים לעיסקה ולאור ההכרעה שתיעשה בנושא זה, תיבחן שאלת קיום הליקויים בהתחשב בהסכמה הדיונית שהושגה ויש בה כדי לצמצם במידה ניכרת את היקף המחלוקת בנקודה זו. המיפרט הטכני בעיניין זה של המיפרט הטכני קיים נתון ראשוני אשר אינו שנוי במחלוקת ועניינו בזיהוי המיפרט שעמד ביסוד ההתקשרות שבין הצדדים במעמד חתימת ההסכם, היווה חלק מנספחיו וסומן כנספח ג' לכתב התביעה.

עוד כלולות במיפרט הטכני הוראות בדבר פיתוח הגן, מיפרט הלובי, הגדרות, החיפוי בחדר המדרגות, תיבות הדואר, האיטום, הטיוח, מפרט המטבח, מסתור הכביסה, מעקות הפרופילים בסלון, דלת הביטחון, ריצוף הגג, סוג הצבע, תשתית הכבלים ואופציה לחניה נוספת.

לנתבעים טענה נוספת לפיה קבע המומחה עלויות תיקון הנוגעות לרכוש המשותף אשר לא נתבעו אותן יש לגרוע אותן מזיכויים של התובעים.

ניתן להפחית פיצויים שנקבעו מראש רק אם הוכח היעדרו של כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כאשר על מבקש ההפחתה לשכנע את בית המשפט כי אכן יש לעשות כן. לא מצאתי בחומר הטיעונים של הנתבעים נתונים שיש בהם כדי להוות בסיס לקביעה בעיניין העדרו של יחס סביר בין הקביעה לבין הצפי, הואיל וכך יש לכבד את הסכמתם של הצדדים ולאחר שנקבע כי הנתבעים הפרו את ההסכם מן הדין לזכות את התובעים בפצוי המוסכם שנקבע בו. התביעה כנגד הנתבע 2-האחריות האישית התובעים הפנו את תביעתם כנגד הנתבע 2 בשני מישורים: כאחראי אישית למחדליה של הנתבעת 1 מתוקף ערבותו להסכם הבנייה ובנוסף, בשל מעורבותו האישית בסיפוח חלק הלובי בעטיו נגרמה ירידת ערך לדירות התובעים.

...

לפיכך, יש לקבוע כי קיומה של מתן היזדמנות נאותה הוכח וטענות הנתבעים בהקשר זה נדחות ומשכך התובעים יזוכו בהתייקרות הצפויה בגין עלות ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 25% בנוגע לליקויי הדירות ו – 35% בנוגע לליקויי הרכוש המשותף, כפי קביעת המומחה.

ככל שהנתבעים מבקשים לבסס מימצא הגנתי לנושא מועד המסירה על שתיקה ואדישות התובעים בנסיבות הידיעה שהייתה להם על מהלך הדברים למלוא תקופת האיחור בפועל סבורני כי יש לדחות את גישתם.

סוף דבר התביעה התקבלה בחלקה.

לפניי תובענה כספית על סך של 1,000,000 ש"ח (לצרכי אגרה) שעילתה שניים אלה: (1) ליקויי בנייה בדירות שמסרה הנתבעת לתובעים במסגרת עסקה להזמנת שירותי בנייה; (2) פיצוי בגין הפרש בשווי הדירות: בעוד שבהסכם התחייבה הנתבעת למסור לתובעות "דירה ממוצעת", בפועל, כך נטען, נימסרו דירות בשווי נמוך מממוצע שווי הדירות בבניין שניבנה.

היא נחזית להיות ניסיון מאוחר לשנות את תנאיו המסחריים של ההסכם לטובתן בעקבות שינויים מאוחרים לו. ומזוית אחרת: הניחו שהנתבעת לא הייתה עורכת שינויים בהיתר לאחר כריתת ההסכם, אלא הייתה בונה 46 יחידות דיור כמתוכנן, מתוכן שתי דירות גן ששווין, סביר להניח, שונה משווי הדירות האחרות.

המומחה האושר התבקש לחוות דיעה בנושא זה לנוכח הוראת סעיף 25(ג) לחוק החוזים, הקובעת כי "ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים". מאחר שבית המשפט אינו מומחה לניסוח חוזים בעיסקאות הזמנת שירותי בניה ועיסקאות קומבינאציה, המומחה התבקש לחוות דעתו אם יש לביטוי "דירה ממוצעת" משמעות מיוחדת בעגה המקצועית.

התוצאה היא איפוא שיש לפסוק לזכות התובעת ירידת ערך בסך של 4,000 ש"ח לכל דירה נכון לנובמבר 2021, ובסך הכול 12,000 ש"ח. מערכת חימום סולרית תובעת 1 טוענת שהנתבעת התחייבה להתקין בדירתה מערכת חימום סולרית לפי המפרט (סעיף 3.6.2 למיפרט, נספח ז' לכתב התביעה) ולא עשתה כן, והתובעת רכשה כזו במחיר של 3,600 ש"ח. היא עותרת לפצותה בסכום זה. מנגד טוענת הנתבעת שרכיב זה לא הוכח: הנזק בגינו לא גובש.

...

על רקע זה אני קובע כדלקמן: בעילת ליקויי הבנייה, שנמצאה מוצדקת במידה מספקת, תישא הנתבעת בעלות חוות הדעת מטעם התובעת (הכוונה לחוות הדעת של מזור, ולהן בלבד) כנגד קבלות.

אשר לשכר טרחת עורך דין: בתיק זה הושקעו משאבים רבים ובלתי מידתיים בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק בסופו של דבר.

אני מעמיד את שכר הטרחה שישלמו התובעות לנתבעת על סך של 25,000 ש"ח, וזאת לאחר שהבאתי בחשבון שהתביעה התקבלה בחלקה.