תביעת ליקויי בנייה בדירה חדשה שנרכשה מחברת נדל"ן

רקע עובדתי וטענות הצדדים : התובעים הנם בני זוג אשר רכשו מהנתבעת, שהנה חברה פרטית אשר מתמחה בתחום הנדל"ן, בתאריך 22.10.2012 דירת מגורים בעיר חיפה (דירה מספר 3 בפרויקט "חן הכרמל" הכולל 26 דירות הידוע כגוש 10914 חלקות 73 ו – 74 מיגרש 200) תמורת סכום של 2,400,000 ₪.

התובעים אף צרפו לתביעתם חוות דעת מקצועית מטעמו של המהנדס, אינג' רונן שטרנברג, ולפיו הקף ליקויי הבנייה בדירתם (רטיבות בפינת המרפסת, חדירת מים מאיזור החלק העליון של הדלת החיצונית, רטיבות מעל דלת היציאה הדרומית, רטיבות וכתמי עובש במחסן, שפוע בפינת המקלחון) מסתכם בסכום כולל של 53,150 ₪.

בעניינינו, הנתבעת אינה מיתכחשת לעובדה שהדירה נימסרה לתובעים/רוכשים באיחור, דא עקא, שלטענתם סיבת האיחור נבעה כתוצאה מחילוקי דיעות קשים ביותר אשר התגלעו בין בעלי השליטה בחברה, שאותם בחרו שלא לחשוף בפני בית המשפט מטעמים של צינעת הפרט והעדר קשר ישיר לנסיבות התובענה דנן (ראה: סעיף 7 לתצהירו של נציג הנתבעת, מר מרואן נופי).

לטענת התובעים בסיכומיהם, על רכיב פיצוי זה להיתחשב בכך שהם גם חויבו בתשלומי יתר כגון מדד תשומות הבנייה בסכום של 16,586 ₪ ותשלומי הצמדה חריגה, לתאם מחדש את מועדי ביצוע עבודות הנגרות והמסגרות ולאחסן את חומרי העבודה וציוד הבנייה במקומות שונים.

...

סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעים בתוך 30 יום את הסך של 360,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת כתב התביעה הראשון (1.11.2017) ועד לתשלום המלא בפועל.

נוכח הודעת הנתבעת בסיכומיה ולפיה הינה חוזרת בה מכתב התביעה שכנגד (ראה : סעיף 23 לסיכומים) התביעה שכנגד נדחית.

בפני תביעה כספית לפצוי בגין איחור במסירת דירה, כהגדרתה בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק מכר דירות או החוק) וליקויי בניה. התביעה הוגשה על ידי שמונה תובעים, המייצגים ארבע דירות, שרכשו דירה בשלבי בניה מהנתבעת – חברת נדל"ן יזמית. השאלות שבמחלוקת נוגעות למעמד החוזי של האורכה שעליה הוחתמו התובעים בנספח השינויים, והאם היא עומדת בדרישות החוק והפסיקה; האם ניתן לדחות את מועד המסירה בגין אירועים נוספים, שלטענת הנתבעת אינם בשליטתה ונכנסים תחת סעיף כוח עליון בחוזה המכר; וכן הכרעה בנוגע לליקויי הבניה בתקופת הבדק.

כמו כן, בשים לב לכך שהנתבעת עיכבה את תשלום הפצוי על פי סעיף 5א(ב) לחוק ללא הצדק סביר, קיימה הליך זה בידיעה כי קיים פסק דין שדחה תביעתה וטענותיה לעניין מניין הימים שאינם בשליטתה, וברוח תקנות סדר הדין החדשות, 2018, תחויב בהוצאות המשפט הריאליות של התובעים, הכולל שכר שמאי (בעלות של 819 ₪ לכל דירה), מהנדס (600 ₪ לכל אחת משלוש דירות ו- 1800 ₪ לדירה של התובעים 7-8), אגרת בית משפט (2,031 ₪ לכל דירה) והוצאות זמן התובעים וטרחתם בימי ההוכחות והגשת תביעה, חלף עבודה.

...

משכך, דין טענת הנתבעת בעניין זה להידחות.

לאור כך, אני מקבלת את חוות דעת התובעים וקובעת כי התובעים זכאים להפרשי הצמדה וריבית החל מתום אותו חודש במועד המסירה הנדחה, עד לתשלום בפועל (ר' סעיף 5(א)(5) לחוק המכר דירות.

משכך, ובשונה מפסק הדין המקביל אשר בחן גם את התביעה לנזקים עקיפים, נפסקים הפיצויים הישירים בלבד, כפי שנתבעו ושיפורט להלן: הנתבעת תשלם לתובעים את מלוא תביעתם החוזית בגין איחור במסירה, החל ממועד המסירה החוזי ועד למסירה בפועל, בצירוף ריבית והצמדה מיום המסירה ועד לתשלום בפועל, כמפורט להלן: לתובעים 1-2 סך של 58,666 ₪, בגין איחור של 10 חודשים ו- 4 ימים.

מיהות הצדדים ורקע כללי: התביעה דנא הוגשה על סך 314,339 ₪ על ידי התובעים בגין איחור במסירת דירה וליקויי בניה בדירה שרכשו התובעים מהנתבעת 1.

הנתבעת 1 הנה חברה בע"מ, הפועלת בתחום הנדל"ן והיזמות למגורים (להלן: "הנתבעת 1" או "החברה" או "הנתבעת").

ביום 03.06.13 התובעים התקשרו עם החברה בהסכם לרכישת דירת מגורים (להלן: "ההסכם"), דופלקס (להלן: "הדירה") בבניין שניבנה בפרויקט (להלן: "הבניין") (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה).

סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) קובע להלן: "(א)התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. " בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל (פורסם בנבו, 28.2.05) (להלן: "עניין סגל") קובעת כבוד השופטת ארבל: "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נילקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתדרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק." בהתאם לאמור לעיל, הפסיקה הולכת בדרכו של החוק וקובעת, כי תנאי לקבלת פיצוי הנו מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים, וכי העדפת רצון הקונה לקבלת פיצוי כספי, על פני מתן היזדמנות לקבלן לתיקון הליקויים, תיעשה לאחר שהוכח כי לקבלן ניתנה היזדמנות נאותה לתיקון הליקויים וכי הקבלן לא עשה זאת, או שניסיונות התיקון הללו כשלו (ראה לעניין זה ת"א סימה לנגר נ' אביגדור שטרן בע"מ (פורסם בנבו, 04.09.20); ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין ובע"מ, פ"ד נז(5) 1).

...

בעניין זה אני קובעת, כי לאור העובדה שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה זמן לא רב טרם זומן איש מקצוע למלא גז במזגן ולאור כך שמדובר במזגן חדש וכי צוין ע"ג הקבלה כי אותרה תקלה בנוזל גז, הרי שהתובעים הוכיחו ראש נזק זה ועל הנתבעת לשלם עבור תשלום זה. לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי על הנתבעת לשלם לתובעים בגין ראש נזק זה סך של 1,200 ₪.

באשר לשכ"ט עו"ד, נטען כי לא מדובר בתיק ששכר הטרחה צריך להגיע ל-18% בתוספת מע"מ. הנתבעת מבקשת שלא לפסוק הוצאות נגדה וכי כל צד צריך לשאת בהוצאותיו בהליך זה. בעניין רכיב ההוצאות, ולאחר שבחנתי את הקבלות שצורפו (נספח ד' לסיכומי התובעים) מצאתי, כי על הנתבעת להשיב לתובעים את ההוצאות הבאות: תשלום עבור חו"ד מומחה ביהמ"ש בסך של 4,037 ₪ ; תשלום עבור מומחה מטעם התובעים לצורך בדיקת חו"ד מומחה ביהמ"ש בסך של 1,400 ₪ ; תשלום עבור חו"ד המומחה מטעם התובעים שצורפה לכתב התביעה בסך של 1,432 ₪.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי הנתבעת 1 תשלם לתובעים בגין עלות תיקון הליקויים בדירה (123,328 ₪); בגין איחור במסירת הדירה (22,500 ₪) ; בגין ראשי נזק נוספים (1,200 ₪) ובגין עוגמת נפש (30,000 ₪) – ובסך הכול סך של 177,028 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מסירת החזקה בדירה ועד התשלום בפועל.

עובדות רלוואנטיות והשתלשלות עניינים השתלשלות עניינים טרם הגשת התביעה חברת גל יוזמה נדל"ן בע"מ, התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "הנתבעת"), בנתה 2 בנייני מגורים ברחוב שבט שמעון 13 – 15 ברובע י"ב באשדוד.

דיון והכרעה האם התובעים הפרו את החוזה שנכרת בין הצדדים האם התובעים ויתרו על פגמים בריצוף הדירה הנתבעת טוענת כי חרף התחייבות הנתבעים במסגרת חוזה המכר לפיה לא תהיה להם כל טענה ו/או זכות ו/או סעד מכל מין וסוג שהוא בקשר לליקויי הריצוף בדירה, הגישו התובעים את התביעה דנן ביחס לאותו הליקוי בריצוף שהיה קיים בדירה, בגינו בוטל חוזה הרכישה הראשון, תוך הפרת יסודית של החוזה עליו חתמו, ותוך היתנהלות חסרת תום לב. הנתבעת מפנה בעיניין זה לסעיף 44 עמודים 20-21 לחוות הדעת מטעם התובעים, שם דורשים התובעים סך של 80,500 ₪ בגין ליקוי זה (אשר בתוספת 10% פקוח הנדסי ו – 15% מע"מ כשיעורו בעת הגשת התביעה, מגיעים לסך של 80,500 ₪).

הנתבעת טוענת כי התובעים הבינו כי תביעתם להחלפת הריצוף הכללי בדירה, בשל אותן טענות בגינם כבר בוטל הסכם הרכישה הראשון, חסרות סיכוי ולכן פעלו בערמומיות, בחוסר תום לב ובמניפולטיביות, להעלות טענה מומצאת חדשה, ביחס לקיומה כביכול של רטיבות תת רצפתית בדירה.

...

הוצאות ההליך לתובעים מגיע לקבל חזרה את הוצאות ההליך שכן בסופו של דבר התקבל חלק גדול מטענותיהם לפיכך הם זכאים להוצאות הבאות - חוות דעת המומחה מטעם התובעים, 2,925 ₪; אגרות ביהמ"ש 5,584 ₪; חוות דעת מומחה בית המשפט 4,95 ₪; חקירת מומחה בית המשפט 1,755 ₪; בדיקת הצפה, 2,574 ₪; בדיקת מכון התקנים 1,755 ₪.

לסיכום: הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: · ידית דלת כניסה, סעיף 6 בחוות דעת המומחה – 300 ₪.

התביעה שכנגד נדחית כאמור.

השופט א' צימרמן: ערעורים מזה ומזה על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' סגה"נ, השופט א' שליו) בת"א 35272-01-18, שעניינו בתביעת ליקויי בניה של רוכשי דירה מקבלן.

בתמצית: ה"ה ורדה ודוד גרינברגר (להלן יחד: "גרינברגר") רכשו מן החברות שיכון ובינוי נדל"ן השקעות בייזום בע"מ ופרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ (להלן יחד למען הנוחות: "הקבלן") דירה בעיר רחובות, שנמסרה לחזקתם בשנת 2011.

את האינדיקציות סקר בהרחבה (ס' 52-42), וסיכם כך (ס' 53): "א. בבדיקת הרטיבות נימצאו פערים לא מוסברים בשעורי הרטיבות בין נקודות פתוחות לבין נקודות חדשות באותם חללים. וכך, באותו חלל בנקודה הפתוחה, הרחוקה ממקור מים, נימצאו אחוזי רטיבות חריגים ואילו נקודה חדשה, שקרובה למקור מים, נמצאה יבשה.

...

או אז, כמתואר בפסק הדין, "החלה מסכת של התנהלות חריגה מצד התובעים אשר סיכלו כנטען את עריכת הבדיקה על ידי מר פייזיק, ובסופה הודיע על התפטרותו, כך שלא נערכה בדיקה לאיתור מקור הרטיבות.". אם לא נערכה, וגרינברגר הם שסיכלו אותה כמפורט בפסק הדין, ואם לא ניתן עקב זאת היה לקבוע קביעה פוזיטיבית באשר לאחריות הקבלן דווקא לרטיבות כלשהי בדירה, הרי שהמסקנה בנסיבות המקרה כאן אמורה להיות אחת: יש לקבוע כי גרינברגר כשלו בהוכחת אחריותו של הקבלן לליקויי רטיבות בדירה.

מסקנה זו, הקשורה באי-הוכחת אחריות כלשהי של הקבלן לליקויי הרטיבות, רק מתחזקת כמובן מן הממצאים החריפים והחריגים בכל הנוגע להתנהלותם של גרינברגר, ככלל, ובכל הקשור להרטבת הדירה לעת בדיקות, בפרט.

נוכח האמור, ושעה שיש לקבוע כי לא עלה בידי גרינברגר לבסס את אחריותו של הקבלן לליקויי רטיבות, הרי שלשיטתי יש לקבל את ערעור הקבלן ברכיב זה, ולקבוע כי הוא מופטר מכל חבות כלפי גרינברגר בקשר עם ליקויי הרטיבות הנטענים; ומנגד יש לדחות את ערעור גרינברגר.

סוף דבר: נוכח כל האמור, אציע לחבריי להורות על דחיית ערעור גרינברגר ועל קבלת עיקר ערעורו של הקבלן, במובן זה שחיובו של הקבלן בפיצוי בסך 40,733 ₪ בקשר עם ליקויי הרטיבות – יבוטל, וייוותר אך החיוב בליקויים שאינם ליקויי רטיבות, בסך 22,900 ₪.