תביעת יריב פלג בע"מ לרכישת זכויות במקרקעין

כן נמחקו בקדם המשפט התביעה כנגד נתבעים 3-6, ובכללם נמחקה התביעה כנגד השמאי מר דוד דדון שהגיש לראש ההוצל"פ שומה בשתי עיסקאות המכר של המקרקעין שהיו בבעלות המשיבים, בטרם אושר המכר ע"י ראש ההוצל"פ. כונס הנכסים, עו"ד יריב פלג, שמונה ע"י ראש ההוצל"פ לצורך מכר זכויות המשיבים במקרקעין, במסגרת גביית חוב מס רכוש, הגיש בקשה לפי תקנה 41(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, לסילוק התביעה נגדו על הסף בהיעדר עילת תביעה.

עוד מצוין בבקשה לאישור המכר שהוגשה ע"י הכונס [עמ' 42-43 לצרופות לכתב ההגנה], שהתקבלו 3 הצעות של מציעים חצוניים, כאשר ההצעה הגבוהה ביותר עמדה ע"ס 1,190,000 ₪; כונס הנכסים שוחח עם ב"כ המשיבים, הזמין אותם לתת הצעה לרכישה; המשיבים הפנו מציע חצוני נוסף שהציע 1,250,000 ₪, ובהתמחרות שנערכה זכה מציע בסך 1,251,000 ₪ - סכום הגבוה ב- 301,000 ₪ מהשמאות של שמאי ההוצל"פ. בעיניין זה קבעה ראש ההוצל"פ [כב' הרשמת נעמה פרס] בהחלטתה מ-23.1.12 [עמ' 52 לצרופות ההגנה]: "... פנה אל כונס הנכסים עו"ד יגאל קדרון אשר לדבריו הופנה לכונס הנכסים ע"י ב"כ החייב. הלה הציע הצעה לרכישת הנכס בשם לקוחו... בשים לב שהצעת המציע מר ז'קי גבאי גבוהה ב-50% מהשומה נראה לי כי יש מקום עקרונית לאשר את הסכם המכר שנכרת עימו. עם זאת, אני מאפשרת לחייב לממש את זכותו לפדות את הנכס... לא יעשה כן החייב אורה על אישור הסכם המכר... בהעדר צו שפוטי המורה על עיכוב הליך המכר ימשכו הליכי המכר כסדרם". רביעית, המשיבים צירפו את פרוטוקול הדיון בפני ראש ההוצל"פ מ-24.1.11 [עמ' 46 לצרופות לכתב התביעה המתוקן].

בשולי ההחלטה, ב"כ הכונס הסביר בעמ' 23 לפרוטוקול שורות 26-27, שהתביעה בסך כ-25 מיליון ₪ שהוגשה כנגד הכונס ללא עילה מהוה "פגיעה משמעותית בכונס – פגיעה בפרמיה של הביטוח, וביכולתו להישתתף במכרזים". סוף דבר להורות על סילוק התביעה כנגד כונס הנכסים בדרך מחיקה – בהעדר עילת תביעה.

...

כך למשל, בהחלטת ראש ההוצל"פ [כב' הרשמת נעמה פרס] מ-10.2.11 נאמר: "... אני סבורה כי קיומו של הליך ערעור המס אינו עילה לבטל את מינוי כונס הנכסים בתיק... אני סבורה כי על החייב היה להגיש בקשה במסגרת הליך הערעור, לעיכוב הליכי ההוצל"פ. משלא עשה כן, וניתנה לו שהות מספקת לעשות כן, אין לו להלין אלא על עצמו. רשם ההוצל"פ מצווה לממש שעבוד שנרשם כדין על נכס באורח מהיר ויעיל" [עמ' 45 לצרופות לכתב ההגנה].

עוד מצוין בבקשה לאישור המכר שהוגשה ע"י הכונס [עמ' 42-43 לצרופות לכתב ההגנה], שהתקבלו 3 הצעות של מציעים חיצוניים, כאשר ההצעה הגבוהה ביותר עמדה ע"ס 1,190,000 ₪; כונס הנכסים שוחח עם ב"כ המשיבים, הזמין אותם לתת הצעה לרכישה; המשיבים הפנו מציע חיצוני נוסף שהציע 1,250,000 ₪, ובהתמחרות שנערכה זכה מציע בסך 1,251,000 ₪ - סכום הגבוה ב- 301,000 ₪ מהשמאות של שמאי ההוצל"פ. בעניין זה קבעה ראש ההוצל"פ [כב' הרשמת נעמה פרס] בהחלטתה מ-23.1.12 [עמ' 52 לצרופות ההגנה]: "... פנה אל כונס הנכסים עו"ד יגאל קדרון אשר לדבריו הופנה לכונס הנכסים ע"י ב"כ החייב. הלה הציע הצעה לרכישת הנכס בשם לקוחו... בשים לב שהצעת המציע מר ז'קי גבאי גבוהה ב-50% מהשומה נראה לי כי יש מקום עקרונית לאשר את הסכם המכר שנכרת עימו. עם זאת, אני מאפשרת לחייב לממש את זכותו לפדות את הנכס... לא יעשה כן החייב אורה על אישור הסכם המכר... בהיעדר צו שיפוטי המורה על עיכוב הליך המכר ימשכו הליכי המכר כסדרם". רביעית, המשיבים צרפו את פרוטוקול הדיון בפני ראש ההוצל"פ מ-24.1.11 [עמ' 46 לצרופות לכתב התביעה המתוקן].

בשולי ההחלטה, ב"כ הכונס הסביר בעמ' 23 לפרוטוקול שורות 26-27, שהתביעה בסך כ-25 מיליון ₪ שהוגשה כנגד הכונס ללא עילה מהווה "פגיעה משמעותית בכונס – פגיעה בפרמיה של הביטוח, וביכולתו להשתתף במכרזים". סוף דבר להורות על סילוק התביעה כנגד כונס הנכסים בדרך מחיקה – בהיעדר עילת תביעה.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 1899-06-11 לפני כבוד השופט חיים טובי המבקשת: מהא אגבאריה ע"י ב"כ עו"ד מ. ג'בארין המשיבים: 1. ידידיה חובב ע"י ב"כ עו"ד ע. בן צבי ו/או י. פלג ואח' 2. יעקב אגרסט, עו"ד 3. יריב פלג, עו"ד 4. חאלד אגבאריה 5. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ש. עמנואל פסק - דין

מבוא ורקע המבקשת, אגבאריה מהא (להלן: "המבקשת") והמשיב 4, בעלה לשעבר של המבקשת, אגבאריה חאלד (להלן: "אגבאריה") – הנם השוכרים בשכירות מוגנת של דירה בת 3 חדרים, הממוקמת בקומת הקרקע בבניין, בן קומה אחת, הבנוי על חלקה 38 בגוש 7089 והמצוי ברח' עזה 37, יפו (להלן: "הדירה" ו-"הנכס" – בהתאמה).

כאן המקום להתייחס לטענת ב"כ הקונה בסיכומיו, כאילו עתירת המבקשת בתובענה לביטולו של הסכם המכר "מהוה מעשה בולט של חוסר תום לב מצידה", וזאת נוכח " ... העלאת הטענה על ידי מהא בתובענה, למעלה משנתיים לאחר חתימת ההסכם ולאחר שידידיה הקונה כבר העביר לעמידר סך של למעלה מ-200,000 ₪ למימון רכישת הזכויות על ידי המוכר ..." (סעיף 55 לסיכומים).

...

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – א. התביעה מתקבלת ברובה (למעט הסעד הכספי).

כפועל יוצא אני מורה על ביטולן של הערת האזהרה ו/או המשכון (משכנתא) שנרשמו לטובת הקונה בעמידר או ברמ"י – ככול שנרשמו.

אני מורה למשיבה 5 – עמידר, לבטל את כל הליכי העברת הבעלות בדירה לה"ה מהא וחאלד אגבריה ולהשיבם למעמדם הקודם כבעלי זכויות של דיירים מוגנים בה. אני מורה לעמידר להשיב לקונה (באמצעות ב"כ עו"ד פלג) את הסך של 208,046.89 ₪ בתוספת הצמדה וריבית חוקית מהמועד בו הוא שולם (16/3/10), ועד להשבתו בפועל לידי הקונה.

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 25389-03-19 גוסיס (2011) בע"מ ואח' נ' אמזלג ואח' מספר בקשה:34 לפני כבוד השופט רונן פלג המבקשים סיגלית חדד ו- 51 אח' המשיבים המשיבים הפורמאליים 1. גוסיס (2011) בע"מ 2. יפתח שרון 1. דבורה אמזלג 2. רפאל דוד אמזלג 3. לאה מאגרו 4. משה אל על 5. איתיאל היקרי 6. אמנון יוסף 7. מלכה יוסף 8. ג'ורג' גרבר 9. גוזיאן גרבר פסק דין

בכתב התביעה נטען בתמצית, שהחברה שאירגנה את קבוצת הרכישה, חברת "רוטשילד השקעות ונכסים" בע"מ (להלן: "חברת רוטשילד"), שבהמשך העבירה את פעילותה לחברת "דרים בשרון" בע"מ, לוותה מהמשיבים סך של כ- 2,100,000 ₪ לצורך מימון רכישת המקרקעין עבור חברי קבוצת הרכישה.

פרק ג' - המשיבים רכשו דירות בפרויקט בכסות של מתן הלוואות למעלה מן הנידרש, על אף שקבעתי לעיל שהסכמי ההלוואה אינם מבססים עילת תביעה או יריבות בין המשיבים ובין הנתבעים, ראוי לבחון את מהותם של ההסכמים ולבדוק האם המשיבים אכן מימנו את רכישת המקרקעין עבור חברי קבוצת הרכישה.

נספחים 6 ו- 7 לכתב התביעה מעידים על כך שחברת "רוטשילד" רשמה לטובת המשיבים שעבודים על הזכויות בדירות המסוימות הנ"ל. המבקשים טענו שלמעשה לא מדובר בהסכמי הלוואה, אלא שבפועל המשיבים היו חברים רגילים בקבוצת הרכישה, אשר רכשו דירות בפרויקט והשתמשו במנגנון של הסכמי הלוואה לצורכי מס, כפי הנראה כדי לשמור לעצמם אפשרות למכור את הזכויות בדירות ברווח עם תום הפרויקט, מבלי לרשום אותן על שמם קודם לכן (ס' 10-9 לבקשה, ס' 21-18 לתשובה לתגובה).

...

המסקנה הברורה העולה מן הדברים היא שהסכמי ההלוואה אשר נחתמו בין המשיבים ובין חברת "רוטשילד" לא נועדו לספק מימון לחברי קבוצת הרכישה לצורך בניית הפרויקט, אלא היוו מנגנון לרכישת דירות בפרויקט.

בסופו של דבר, הרישום מפנקס הזכויות של המקרקעין (נספח 17 לכתב התביעה), מעלה שלטובת המשיבים נרשמו הערות אזהרה, בדיוק כפי שנרשמו לטובת הנתבעים, ומכאן שאין למי מהם עדיפות.

התוצאה היא שדינה של תביעת המשיבים נגד המבקשים ונגד המשיבים הפורמליים (הנתבעים כולם) להידחות על הסף מחמת היעדר יריבות ובהיעדר עילת תביעה.

רקע עובדתי וכתב התביעה תיק זה עניינו בתביעת התובעת יריב פלג בע"מ (להלן: "התובעת") אשר רכשה מאת סימון שמש (להלן:"סימון") את מלוא זכויותיו במספר חלקות מקרקעין הידועות כגוש 11036, חלקות 17, 18, 19 בקרית אתא; גוש 11400, חלקות 12 ו- 27 בקרית טבעון; גוש 11592, חלקות 70, 71, 73, 88, 91, 95, 99, 126, 133, 141, 146, במועצה אזורית זבולון; וגוש 11530, חלקות 64-71 בקרית ביאליק (להלן: "החלקות").

...

משכך הם פני הדברים , אין למירה סמכות לסרב ליתן הסכמתה להשלמת העברת זכויות סימון בחלקות לתובעת, סירוב שיש בו כדי לפגוע בסיכומו של דבר בסימון, שאינו יכול להשלים העברת זכויות בנכס שנמכר על ידו , וזאת אלא אם כן היה מועלה בפני טיעון המצביע על כך שהעברת הזכויות יש בה כדי לפגוע בזכויותיהן של הנתבעות כיורשות של אמם המנוחה , אך טיעון כאמור לא הועלה כלל בפני.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה למירה להמציא לידי התובעת (הפועלת בשם סימון מכח יפוי הכוח שבידה) את הסכמתה להשלמת רישום הזכויות בחלקו של סימון בחלקות על שם התובעת בתוך 30 יום ממועד פסק הדין, ובאם נדרש אישור קונסולרי לחתימתה של מירה , עליה לפעול בהתאם .

לאור השגותי באשר לדרך שבה ניהלו שני הצדדים את ההליכים בתיק , תוך הסתרת מידע רלוונטי מבית המשפט , אינני עושה צו להוצאות לטובת התובעת וזאת בכפוף לאמור בסעיף 42 לעיל, עם זאת יודגש כי ככל שאדרש לבקשה למינוי כונס נכסים , או לבקשה למתן פסק דין משלים ,תלווה החלטתי בבקשות אלו בפסיקת הוצאות ראויות.

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ת"א 49119-07-16 שמואל ואח' נ' ריבה ואח' לפני כבוד השופט שלמה פרידלנדר התובעת חיה שמואל ע"י עוה"ד גד מינא וצחי פלג הנתבעים .1 אסף ריבה .2 חי חיים ברון ע"י עוה"ד יורם זמיר ונועם פורר פסק דין

ראו דיון בהלכה זו שם, פסקות לז-מד. מקור הציטוט בדברי כב' סגן הנשיא של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כתוארו אז) א' גורן; והם הוכתרו במותב תשעה של בית המשפט העליון כדברים קולעים המסכמים את ההלכה: ע"א 4609/99 בעלי מיקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס (23.10.2002) (להלן: "סונדרס"), פסקה 13 בפסק דינו המוביל של כב' השופט י' אנגלרד].

מדברי עו"ד גולן עולה שהיעלמות ריבה נודעה לחי וקבוצתו כבר סמוך לאחר אותה פגישה ברשות מס שבח, שהתקיימה בפברואר 2016; קרי: מספר חודשים לפני יולי 2016, שבו ניכנסו לתמונה העסקה עם מרסיאנו והחשדות של עו"ד יטיב, ושבו הזכויות בנכס נרשמו על שם חי [עדות עו"ד גולן, שם עמ' 53-52; זכרון הדברים עם מרסיאנו, מוצג 27.14; נסח רישום, נספח 2 לכתב התביעה].

הוא מספר שיש יריבות בין משרדי עורכי הדין ותוך מספר ימים גומר את הרישום.

התברר שפלוני, שהזדהה בשם אסף ריבה, זייף צו ירושה ותעודת זהות, נרשם כבעלי הנכס ומכר אותו לנתבע 2, חי ברון, אשר טוען כי רכש את הנכס בתמורה, בהסתמך על מירשם המקרקעין, ובתום לב; ולפיכך הוא חוסה תחת תקנת השוק וזכאי לנכס שרכש.

...

לאור הצטרפותם של השיקולים האמורים אני מחליט שלא להטיל את הוצאות המשפט של התובעת הזוכה על חי. כל צד יישא בהוצאותיו.

אפילו אקבל חלק מטענות חי בהקשר זה, ואניח כי לא היה מודע בפועל למרמה ולא היה שותף לה בשום צורה – עדיין לא ניתן להתעלם ממספרן וממשקלן של עובדות שאינן במחלוקת, שלפיהן חי לא פגש את ריבה, ריבה דרש מחי תשלום במזומן (בשטרות כסף), מחיר העסקה נפסל על ידי רשות המסים, ריבה נעלם מבלי לשלם את חיובו במס שבח (ובהמשך גם את חיובו בהיטל השבחה), ולבסוף – חי, בטרם השלים את רישום הנכס על שמו, נחשף לממצאיו של עו"ד יטיב, אשר בדק את הנכס עבור לקוח שביקש לרכשו מחי, והגיע למסקנה כי הנכס מדיף ריח חזק של תרמית, לרבות בשל פערי זמן בלתי מוסברים בין תאריכי הפטירה של המורישים לבין רישום הזכויות על שם ריבה.

לאור המקובץ – התובענה מתקבלת.