תביעת דמי תיווך בגין רכישת דירה בחיפה

לעניין זה ראו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, כב' השופט סוקול, בתיק ע"א (חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (פורסם בנבו), שם נקבעו הדברים הבאים: "בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים יש להזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא את עצמנו מרוקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את מטרתו של החוק". ראו גם דברי כב' השופטת דפנה ברק- ארז בתיק ע"א 3384/16 וע"א 3894/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ ואח' (פורסם בנבו), ביחס למקרה בו לא קיים חוזה תיווך בכתב: "ראוי איפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל... במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים היתגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו." ציטטתי את הדברים לעיל, לאור המחלוקת בין הצדדים כאן אם יש בהסכם עליו מבסס התובע את תביעתו, משום הסכם תיווך הרלוואנטי לעיסקת רכישת הדירה, כאשר עולים סימני שאלה לא מעטים , בשל הניסוח הכוללני והגורף של ההסכם עסקינן, כך שנוסף לשאלת הגורם היעיל בעיסקה, יש לבחון את אותו הסכם תיווך עליו מבסס התובע את תביעתו, ודרישתו לתשלום דמי תיווך בגין עסקת הרכישה.

...

חיזוק למסקנה כי התובע איננו מאמין בעצמו כי הוא זכאי לדמי תיווך מהנתבע, היא העובדה, וללא כל קשר באשר לעיתוי ביצוע התשלום, כי הבעלים מר יפתח שילם לתובע סך של 10,000 ש''ח שלטענת התובע הם דמי התיווך בגין מכירת הדירה, או חלק מהם, אך לא הוצג כל הסכם תיווך עם יפתח למכירת הדירה, גובה הסכום ששולם, איננו תואם כלל את מחיר מכירת הדירה, קרוב ל ארבעה מיליון ש''ח, וכי מדוע מר יפתח ישלם סך של 10,000 ש''ח בגין עסקת המכירה בעוד הנתבע כאן נדרש לשלם סכום של למעלה מ תשעים אלף ש''ח? לתובע הפתרונים.

ניסוח ההסכם ע''י התובע נעשה כאמור באופן גורף וכוללני, הוא ישב בחיבוק ידיים ולא נקף אצבע, מה גם שלא נדרש לעשות דבר, לשם שיווק הדירה, ניהול מו''מ , קידום עסקת הרכישה בין הנתבע לבין מר יפתח, פרק הזמן אשר עבר מאז שכירת הדירה ע''י הנתבע ועד לחתימת הסכם הרכישה, העובדה שחוזה השכירות חודש, ללא כל מעורבות של התובע, אז על מה ולמה הוא זכאי לשכר? לסיכום- פרשנות הסכם התיווך הגורף והכוללני שהתובע החתים את הנתבע עליו, לא יכולה לכלול מצב של עסקת רכישה, המנותקת לחלוטין מהתובע, כאשר ההסכם איננו כולל פרטים ספציפיים חיוניים מהם ניתן להסיק מסקנה זו, במיוחד עת הפנייה אל התובע נעשתה לצרכי שכירות ולא רכישה.

מכאן שדין התביעה דחייה, וכך אני קובעת התובע יישא בהוצאות הנתבע בגין הליך זה על סך 15,000 ש''ח אשר ישולמו תוך 30 יום.

לפני תביעה שעניינה תשלום דמי תיווך מאת הנתבע בגין עסקה בה רכש דירה לגביה עסק התובע בתיווך לאחר שחתם על הסכם בלעדיות עם בעל הדירה.

סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה." פסיקת בתי המשפט קבעה לא אחת כי המדובר בדרישה מהותית והיא אשר עומדת בבסיס זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך בגין פעולתו בתיווך מקרקעין.

בפסיקת ביהמ"ש ניתן למצוא קביעות שונות באשר לקשיחות דרישת הכתב כתנאי לחיוב בתשלום דמי תיווך; כך למשל בעיניין ע"א (מחוזי חיפה) 3455/06 דה כהן נ' עמרם (פורסם בנבו, 28.8.07).

...

ביהמ"ש העליון, מפיה של כבוד השופטת ברק ארז, עסק ישירות בסוגית העדר הסכם תיווך חתום במסגרת פסה"ד בעניין ע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ ואח' (פורסם בנבו, 5.7.18) – "ראוי אפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו." אף שביהמ"ש לא ביטל לחלוטין את האפשרות להורות על חיוב בתשלום דמי תיווך בהעדר הסכם בכתב, מבהיר הוא כי המדובר יהיה במקרים שהם חריג שבחריג, ובעלי אופי קיצוני (וראו עמ' 19 פסקה 50 לפסק הדין).

כאמור לעיל, היו בידי התובע אפשרויות למכביר להוכיח כי פעולות הנתבע מולו נגועות בחוסר תום לב קיצוני אשר יתכן והיה מביא לבחינה האם זה המקום להחיל את אותו חריג קיצוני אליו התייחס ביהמ"ש העליון בעניין מזרחי, אולם משלא נתמכה גירסתו של התובע באף ראיה או אסמכתא, אני סבורה כאמור כי התובע לא עמד בנטל הראייתי המוטל עליו ודין התביעה לדחייה.

סיכומם של דברים- בנסיבות העניין אני דוחה את התביעה.

בית משפט לתביעות קטנות בחיפה ‏ז' אדר א' תשע"ט, 12 פברואר 2019 ת"ק 66122-07-18 קרני אשכנזי נ' סיטי תיק חצוני: בפני כב' הרשמת הבכירה יפעת שקדי שץ תובעת שירי קרני אשכנזי נתבעת רימאקס סיטי פסק דין

לבסוף נטען, כי התביעה אינה מגלה עילה; גב' נחמני, מטעמה של הנתבעת, ניהל מו"מ מקצועי והצליחה לשנות את מחיר רכישת הדירה לטובת התובעת , תוך ויתור על עמלת תיווך מהמוכרת, וכי התובעת עכבה את עסקת רכישת הדירה עד לאחר שתושלם מכירת הדירה הקודמת שלה.

אם כך אדרש לטענת התובעת, כי היא זכאית להשבת סכומים ששולמו על ידיה בגין דמי התיווך מאחר שהעסקה לרכישת הדירה הבשילה בעקבות פעולותיה ובעקבות משא ומתן שהיא ניהלה עם המוכרים: סעיף 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע את התנאים בהם יהיה מתווך במקרקעין זכאי לתשלום דמי תיווך.

...

השאלה מה ייחשב לגורם היעיל שהביא להתקשרות נדונה בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר פ"ד מח(3) 116 (1994) (ענין מוסקוביץ) שאף שניתן לפני שהחוק נכנס לתוקף קובע הלכה מחייבת בענין הפעולות המקימות מסקנה בדבר זהותו של הגורם היעיל: "השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות.

אדרבא, מהמקובץ עולה, כי גב' נחמני פעלה לקידום העסקה.

לאור כל האמור, אני סבורה כי התובעת מחויבת היתה בתשלום דמי התיווך, ואין מקום להורות על תשלום פיצוי כלשהו לתובעת בהקשר זה. סוף דבר: אני מורה על דחיית התביעה.

בית משפט השלום בחיפה תא"מ 53021-06-15 טואף נ' מנסור ואח' תיק חצוני: בפני כב' השופטת שולמית ברסלב תובע לירז גד טואף ת.ז 039930268 ע"י ב"כ עוה"ד ח. גלזר ואח' נתבעים 1. שאדי מנסור ת.ז 2015234838 2. סוהייל מנסור ת.ז 053693495 ע"י ב"כ עוה"ד ג'ראיסי פארס ואח' פסק דין

ברם, הנתבע ביקש לראות, באמצעותו, דירה אחרת באותו רחוב, אשר פורסמה גם על ידי מתווך בשם "זוהר נכסים" (להלן: "זוהר"), עימו עבד התובע בשיתוף פעולה, היא הדירה מושא תביעה זו (לעיל ולהלן: "הדירה").

מנגד, כאמור, לא נטען, וממילא לא הוכח, כי הנתבעים או מי מהם שילמו דמי תיווך בגין רכישת הדירה לגורם אחר, או אף נדרשו לשלם.

...

לפיכך, גם דין טענה זו להידחות.

לפיכך, אני קובעת כי התובע זכאי לתשלום דמי תיווך מהנתבעים.

סוף דבר אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סכום של 15,340 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 28.4.15 ועד למועד התשלום בפועל.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 23814-05-19 חדאד ואח' נ' כהן ואח' תיק חצוני: בפני כב' השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון תובעים 1.נטלי חדאד, ת.ז 011537842 2.אופיר ארוצ'ס, ת.ז 022195374 ע"י ב"כ עוה"ד ז. לוטן ואח' נתבעים 1.כהן יוסף, ת.ז 058740820 2.כהן שפרה פשר לימור, ת.ז 024339541 ע"י ב"כ עוה"ד צ. מועלם פסק דין

כשנשאלה גב' כהן מה גרם לנתבעים לשנות את דעתם ולרכוש את הדירה בתום התקופה של 18 חודשים היא השיבה כדלקמן: "... עצם זה שנלחצנו גם כלכלית ואמרנו שאנחנו לא יכולים להמשיך לגור בשכירות וצריך כבר למצוא איזה שהיא דירה..., הנושא שיוסי שינה מקום עבודה ....קידם אותנו לסגירת עסקה של רכישה, אבל הגורם המכריע, כמו שכתוב, זה היה עוגמת הנפש מהעסקה בפנחס רוזן. אם את זה לא הצלחנו, אוקיי, אז כנראה מעגל ההתפשרויות שלנו צריך לגדול, ואם בהתחלה לא היינו מוכנים להתפשר על נוף אז עכשיו היינו מוכנים להתפשר על נוף. והשיקולים שהביאו אותנו בסוף לקנות את הדירה במרגלית הם מכלול של שיקולים. כשבן אדם מוציא 3.8 מיליון הוא עושה הרבה חשבונות, ולא רק כן נוף, לא נוף, סלון שאפשר לארח 20 איש או 40 איש, עושה את השיקולים, ובמשך שנה וחצי השיקולים משתנים, כן" (עמ' 53 ש' 17-7) עינינו הרואות כי הסכם השכירות נחתם בסמוך למועד הסיור בדירה עם התובעים, וגם אם הייתי מקבלת את טענת הנתבעים שלפיה התובעים לא היו הגורם היעיל בהשכרת הדירה, הרי הסכם השכירות הנ"ל אינו מאיין את זכותם של התובעים לקבל דמי תיווך בגין מכירת הדירה.

שונה דעתי לעניין זכאות התובעים לדמי תיווך עבור עסקת השכירות בסך של 8,775 ₪, שכן התובעים ידעו כי הדירה היתה מוצעת להשכרה עם אופציה למכירתה בחלוף 18 חודשים, ומשלא דאגו להחתים את הנתבעים על הסכם תיווך בגין עסקת השכירות, לא קמה להם זכות לידרוש דמי תיווך בגין עסקה זו. סוף דבר הנני מקבלת את התביעה באופן חלקי כמצוין לעיל, ומחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 88,452 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.19 ועד התשלום המלא בפועל.

...

במצב דברים זה הנני קובעת כי התובעים היו הגורם היעיל בביצוע עסקת המכר של הדירה, ולפיכך זכאים הם לדמי תיווך בסכום נומינלי של 88,452 ₪ בגין העסקה הנ"ל מכח ההסכם.

שונה דעתי לעניין זכאות התובעים לדמי תיווך עבור עסקת השכירות בסך של 8,775 ₪, שכן התובעים ידעו כי הדירה היתה מוצעת להשכרה עם אופציה למכירתה בחלוף 18 חודשים, ומשלא דאגו להחתים את הנתבעים על הסכם תיווך בגין עסקת השכירות, לא קמה להם זכות לדרוש דמי תיווך בגין עסקה זו. סוף דבר הנני מקבלת את התביעה באופן חלקי כמצוין לעיל, ומחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 88,452 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.19 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים אגרת משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.