תביעת דיירים נגד חברת גוש חלקה בגין ניהול לקוי

בהתאם להסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של פסק דין בישיבת בית המשפט המחוזי מיום 10.7.2018 בע"א 34031-04-18, הוחזר התיק לדיון בפניי - "על מנת שהמשיבה [התובעת – ס.מ.] תחליט כיצד היא מוכיחה את עילת התביעה שלה לתקופת הכנוס, וכן הסכום הצריך להשתלם בגין תקופת הכנוס, אם תצליח להוכיח את עילתה בגין אותה תקופה, כאשר כל זכויותיה נתונות לכאורה לכונס". רקע התובעת הגישה תביעה לפינוי הנתבע ממושכר (חנות המצויה בקומת הקרקע של מבנה בדרך העצמאות 41, חלקה 32 בגוש 10889, להלן: "המושכר") ולחיובו בדמי שכירות בגין השמוש במושכר במהלך שבע שנים עובר למועד הגשת התביעה.

ביום 21.12.2009 מינה יו"ר ההוצל"פ כונס נכסים למימוש הנכס: "ניתן בזה צו מימוש עיקול לפי סעיף 11 לפקודת המיסים (גביה) כמבוקש, נגד החייבת חברת אביגד בע"מ.

בהתאם להסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של פסק דין, תשלם התובעת לעירית חיפה 1.5 מש"ח, תשפץ את המבנה תוך שלוש שנים, לרבות הסרת כל הליקויים הבטיחותיים במבנה ותיקון התשתיות, תשפץ את חזית המבנה בהתאם למסמך הנחיות השפוץ ותישא בתשלום מלוא הארנונה החל מיום 1.7.2017.

עוד הוסכם כי לצדדים לא תהיה כל טענה כלפי כונס הנכסים או מי מטעמו, וכי עם ביצוע התשלום תהא התובעת אחראית בלעדית בקשר לנכס ולא תהיה לעירייה או לכונס הנכסים מטעמה כל אחריות לגביו, העיריה וכונס הנכסים יפעלו לסגירת כל תיקי ההוצל"פ ובטול כל העיקולים, העיריה תישא בשכר הכונס ההליך ופסק הדין בכתב הגנתו טען הנתבע כי בעקבות הודעת הפינוי שמסרה לו הערייה, נאלץ להגיש תובענה למניעת פינויו מהמושכר נוכח מעמדו כדייר מוגן.

אכן, אין חולק כי בנסיבות מתאימות עשויה לקום לבעל הנכס עילת תביעה כנגד כונס נכסים שמונה לניהולו.

...

בהתאם להסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של פסק דין, תשלם התובעת לעירית חיפה 1.5 מש"ח, תשפץ את המבנה תוך שלוש שנים, לרבות הסרת כל הליקויים הבטיחותיים במבנה ותיקון התשתיות, תשפץ את חזית המבנה בהתאם למסמך הנחיות השיפוץ ותישא בתשלום מלוא הארנונה החל מיום 1.7.2017.

יחד עם זאת, איני מקבלת את טענת הנתבע כי סמכויות כונס הנכסים, כמפורט בסעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל, מאיינות את זכויותיו הקנייניות של בעל הנכס.

לעניין זה ראו דברי בית המשפט בעא 588/87 אליעזר כהן נ' צבי שמש, פ''ד מה(5) 297: "בעצם קיומו של חוזה (להבדיל מהתנאה מנוגדת מפורשת) אין כדי לשלול או כדי להגביל את תחולתם של דיני עשיית עושר ולא במשפט. בלשון ציורית אומר השופט ברק, כי לגישתו 'חלים דיני עשיית עושר ולא במשפט - כמעין נשר גדול הפורש כנפיו - על כל הדינים השונים, בין שיש בהם הוראות בענייני עשיית עושר ולא במשפט, ובין שאין בהם הוראות כאלה, בין שהוראות בעניין עשיית עושר ולא במשפט עוסקות בחוזה הקיים, ובין שהן עוסקות בחוזה שהופר' (שם, בעמ' 266). נפסק, כי, בנסיבות מסוימות, הנפגע מהפרת חוזה רשאי לתבוע הן בעילה של הפרת חוזה והן בעילה של עשיית עושר ולא במשפט; ובלבד שבמישור העובדתי הקונקרטי לא תסתורנה התביעות זו את זו, ובמה שייפסק לזכותו בסך הכול לא יהא כדי להעשירו על חשבון המפר." משכך, אני קובעת כי התובעת זכאית לתבוע מהנתבע דמי שכירות בגין תקופה בה נוהל הנכס על-ידי כונס נכסים.

מבוא: התובעים היו בעבר בעליה של דירה ברחוב גוט לוין 21 בחיפה, הידועה כגוש 11193, חלקה 235, תת חלקה 1 (להלן: "הדירה").

מעת שהתובע ידע על הבעיה וכנציג הדיירים התוה את המסלול של פנייה לצדדי ג אחרים שיישאו בעלויות לתיקון הליקויים, תחת ביצוע תיקונים במידי ורק לאחר מכן ניהול הליכים כנגד צדדי ג, בודאי שאין לו אלא להלין על עצמו.

לרבות, באמצעות פנייה למומחים, לקבלנים, ניהול מגעים עם חברות הבנייה "שיכון ובינוי" ו"סולל בונה" לשם תיקון הליקויים על ידן, ולבסוף אף בהגשת תביעה כנגדן.

...

עצם העובדה כי התובעים הסכימו לסלק התביעה שהוגשה כנגדם מבלי לנסות לערב את הנתבעות, מחזקת את המסקנה בדבר הבנתם כי תביעה זו, כמו גם הפיצוי ששולם לשם סילוקה, עניינה בפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי וחובת תום הלב במסגרת המשא ומתן למכירת הדירה ובמסגרת הסכם המכר.

מכלל האמור, אין מנוס אלא לקבוע כי אין קשר סיבתי כלשהו בין הפיצוי ששולם ע"י התובעים לרוכשים בגין הפרת חובת הגילוי והפרת חובת תום הלב החוזית, לבין התרשלות לכאורה של הנתבעות בטיפול בליקויים ברכוש המשותף.

סיכום: על כן, אני מורה על דחיית התביעה.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 11655-11-20 נציגות וועד הבית ג'ו 4 ו- יהודה עמיחי 24,26 ו-28 ברעננה ו-51 אח' נ' מחאמיד תופיק - חברה לבנין ופיתוח בע"מ תיק חצוני: בפני כבוד השופטת מרב בן-ארי תובעת: נציגות וועד הבית ג'ו 4 ו- יהודה עמיחי 24,26 ו-28 ברעננה ו-51 אח' נתבעת: מחאמיד תופיק - חברה לבנין ופיתוח בע"מ החלטה

התובעת טענה כי היא נציגות של 4 בניינים משותפים (שטרם נרשמו ככאלו) ברחוב ג'ו עמר 4 וברחוב יהודה עמיחי 24, 26 ו- 28 ברעננה, הידועים כגוש 7661 חלקה 50 מיגרש 2060.

זאת ועוד, לטענת הנתבעת, חלק מהדיירים הגישו נגדה תביעה נפרדת (הפניתה למספר הליך בסעיף 21 לבקשתה) וחלק מהדיירים ביקשו שהיא תמשיך לתקן את הליקויים ולתת להם שירות.

הנתבעת לא טענה כנגד כשרות או חוקיות הבתים המשותפים לידרוש את תיקון הליקויים או לנהל מולה מו"מ. הנתבעת כפרה בסמכות נציגות הבית המשותף רק לאחר הגשת התביעה.

...

התובעת טענה מנגד שדין הבקשה להידחות על הסף מן הטעם שלא הוגש כתב הגנה על ידי הנתבעת כך שמכלול הטענות לא הובאו בפני בית המשפט ולא ניתן לדון בבקשה.

עסקינן בתביעה שעניינה ליקויי בניה ברכוש המשותף ולנציגות קיימת זכות להגיש תביעה בעניין זה. דיון והכרעה: לאחר עיון בבקשה ובתגובה, מצאתי כי דין הבקשה לסילוק על הסף להידחות, להלן יפורטו טעמיי.

לסיכום: א. הבקשה לסילוק על הסף נדחית.

בתמיכה לטענות אלה צורף תצהיר ב"כ התובעת 2 והעתק הודעת דואר אלקטרוני; כי טרם הגשת התביעה ערכו התובעים בדיקות, בין היתר בפנקס הבתים המשותפים וכי טרם הגשת התביעה פנה ב"כ התובעת 2 דאז במכתב לנציגות וועד הבית ודרש לקבל את פרטי חברת הביטוח אולם מכתב זה לא נענה ובהמשך לכך אף פנה לחברת הביטוח "כלל" שביטחה נציגויות בתים משותפים ושאל האם מבטחת את הבניין נשוא התובענה ונענה בשלילה; כי הטענה שקיימת נציגות בית משותף דינה להדחות הואיל וטענה זו לא נתמכה בתצהיר; כי גם אם קיימת נציגות בית משותף הרי שאין זו חובה להגיש את התובענה כנגד הנציגות בלבד והפסיקה שצורפה בהקשר זה אינה רלוואנטית לנסיבות המקרה דנן וכי לנציגות קיימת כשירות להיות צד להליך אבל לא הכרח; כי התובעים לא ידעו על קיומה של הנציגות וכי ככל שאכן קיימת נציגות או חברת ניהול או חברת ניקיון הרי שהנתבעים יכולים להגיש כנגדם הודעת צד שלישי; באשר לטענת השהוי נטען כי לתובעת 2 נודע לראשונה על זכותה לתבוע בתביעה אזרחית כאשר הגיע תיק השבוב לב"כ התובע 1 והוא יצר קשר עם התובעת 2 ולאחר מכן עבר פרק זמן נוסף עד שהושלמו המסמכים הנדרשים והבדיקה הרפואית של התובעת 2 וכל זאת בתקופת התפרצות נגיף הקורונה ולכן לא היתקיים שהוי או שימוש לרעה בהליך המשפטי.

התובעים הסבירו כי תביעתם הוגשה דוקא כנגד הנתבעים הספציפיים בהתאם למסמך נתוני נדל"ן לפי גוש וחלקה לאחר שאילתא מלשכת רישום המקרקעין וצירפוהו לבקשתם.

סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כך: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". כלומר: הנציגות כשירה לתבוע ולהיתבע כאישיות משפטית וכפי שקבע בית המשפט העליון אשר ניתח עניין זה בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב ר' עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) 21 (להלן: "פסק דין קדמת לוד"): "מכאן, שנציגות זו היא אישיות משפטית. אישיות זו פועלת באמצעות האורגן שלה ... הכוחות שחוק המקרקעין העניק לנציגות מוגבלים הם, ועל-כן אישיותה המשפטית וכשרותה המשפטית של הנציגות מוגבלת היא". אכן, לנציגות בית משותף קיימת אישיות משפטית מוגבלת ואין ספק לגבי מעמדה המשפטי של הנציגות כמורשה של כלל בעלי הדירות שבבית המשותף, וזאת בכל הנוגע לרכוש המשותף, אולם, אין בקיומה של אותה הרשאה או שליחות כדי לאיין את בעלי הדירות עצמם מזכויותיהם וחובותיהם בכל הקשור לרכושם וקניינם באופן בו מלכתחילה עצם אי הגשת תביעה כנגד הנציגות יביא לסילוק על הסף של התובענה כנגד מי מדיירי הבניין.

לעניין זה ראו דברי פרופ' י. ויסמן בספרו האמור, בעמ' 493: "בתביעות בנזיקין, נגד בעלי הדירות, על ידי מי שניפגע מאחזקה לקויה של הרכוש המשותף, אחראים בעלי הדירות כלפי הניזוק, יחד ולחוד". לעניין זה מקובלת עלי טענת התובעים לפיה לא היו חייבים התובעים להגיש תביעתם כנגד הנציגות ככל שזו אכן קיימת וכי לנתבעים קיימת האפשרות להגיש הודעת צד שלישי כנגדה.

...

לפיכך ביחס לנתבעים הללו מצאתי להורות כי דין התביעה דחייה מחמת העדר יריבות.

לעניין זה ראו דברי פרופ' י. ויסמן בספרו האמור, בעמ' 493: "בתביעות בנזיקין, נגד בעלי הדירות, על ידי מי שנפגע מאחזקה לקויה של הרכוש המשותף, אחראים בעלי הדירות כלפי הניזוק, יחד ולחוד". לעניין זה מקובלת עלי טענת התובעים לפיה לא היו חייבים התובעים להגיש תביעתם כנגד הנציגות ככל שזו אכן קיימת וכי לנתבעים קיימת האפשרות להגיש הודעת צד שלישי כנגדה.

באשר לטענת השיהוי, לא ראיתי בשלב זה, כי יש בכך עילה לסילוק על הסף משהתביעה הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות ולא שוכנעתי כי השתנה מצבם של מי מהנתבעים לרעה באופן אשר יצדיק סילוק תובענה על הסף.

נוכח האמור לעיל, דין הבקשה לסילוק התובענה על הסף כנגד הנתבעים 3-5 להידחות אפוא.

הרקע לבקשה וטענות הצדדים ביום 27.4.05 היתקשרה חברת פלג פלורנטין השקעות בע"מ (להלן: "החברה") בהסכם קומבינאציה עם הבעלים של נכס המקרקעין הידוע כגוש 7084 חלקות 216/219, ברחוב השוק 45-47 בתל-אביב.

כתב התביעה בהליך זה הוגש על ידי אחד מהדיירים כנגד החברה והבעלים של הקרקע, וביום 26.6.11 מונו כונסי הנכסים (המבקשים) כדי להשלים את בניית הפרויקט.

בדו"ח סקרו המבקשים את השתלשלות העניינים ואת פירוט פעולותיהם אשר כללו, בין היתר, איסוף מידע חשבונאי ומינוי רואה חשבון; ניהול מו"מ מול עריית תל אביב; היתקשרות עם אדריכלים מתכננים; ביצוע חקירות של בעלי השליטה בחברה, נושאי משרה ורוכשים; גיבוש מתוה להשלמת הבנייה; ניהול הליכים משפטיים בנוגע לשלוש דירות וחנות אחת; ניהול הליך משפטי נגד הקבלן שי שטרית; היתקשרות עם אנשי מיקצוע; והתקשרות עם רום תמר בע"מ, הקבלן שהחליף את הקבלן שי שטרית.

בפיסקה 15 להחלטה נאמרו הדברים הבאים, היפים גם לצורך הבקשה הנוכחית: "15. בראשית הדברים יש להבהיר כי נהולו וקידומו של פרויקט בנייה דורשים עבודה מרובה וטפול בבעיות שונות המתעוררות חדשים לבקרים, כולל ניהולם של סכויים וסיכונים העשויים להתעורר במסגרת תהליך הבנייה. כונסי נכסים המופקדים על ביצוע המלאכה גם נוטלים על עצמם אחריות רבה ולשם כך ניתן להם שיקול דעת רחב לבצוע פעולותיהם, כאשר לא ברור שיוכלו בהכרח לאמוד בכל שלב ושלב את הצעד הנכון והמדויק שעליהם לנקוט בכל זמן נתון. לכן בית המשפט לא יתערב בשקול דעתם אלא במקרים חריגים המצדיקים זאת. דברים אלה נכונים על אחת כמה וכמה שעה שמדובר בהשלמת פרויקט בנייה שעמד ללא היתקדמות, ובשלבים מתקדמים גם נתגלו בו ליקויים ופגמים רבים אשר חייבו החלפת קבלן ופרוק ותיקון עבודות שכבר בוצעו בעבר. והדברים גם נכונים ביתר שאת כאשר מרבית טענות הדיירים באשר לפעילות כונסי הנכסים, המבקשים לבוא חשבון עם כלל החלטותיהם ופעולותיהם של כונסי הנכסים, והאופן בו הופעל שיקול דעתם במסגרת התהליך, אינן מעלות נסיבות המצדיקות היתערבות כאמור". באותה החלטה העלו הדיירים טענות שנסובו גם על דרישת הכונסים כי יובטח להם סכום שכ"ט שבבוא היום ישולם להם, בסיום הפרויקט (בעיניין זה- ראו להלן).

...

הטענות בדבר הסתבכות הפרויקט, החלפת הקבלן והתוספות והשינויים שנדרשו היו ידועים כבר אז וההליכים המשפטיים בהם נקטו הכונסים כבר הסתיימו באותה עת. אשר על כן, אני סבור כי אין הצדקה להגדיל את יתרת השכר מן הסכום אותו ציינו המבקשים אז (400,000 ₪ בצירוף מע"מ).

בהתחשב במתווה המוסכם ובהחלטות קודמות של בית משפט זה, יש להעמיד את יתרת שכר הטרחה המבוקש על 400,000 ₪ בצירוף מע"מ. סוף דבר לאור כל האמור, נקבע כי שכר טרחת כונסי הנכסים (תשלום היתרה) יעמוד על סך 400,000 ₪ בצירוף מע"מ, בהתחשב בפעולות שבוצעו ובמאמץ שהושקע על ידם בתיק כינוס הנכסים.