תביעת דיירים כנגד קבלן בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף

מבוא ותמצית טענות הצדדים תביעה זו הוגשה על-ידי נציגות הבית המשותף ברחוב בני בנימין 3 בנתניה (להלן: "התובעת"), כנגד החברה הקבלנית - משהב חברה לשיכון ובינוי ופיתוח בע"מ (להלן: "הנתבעת"), אשר בנתה את הבניין ומכרה את הדירות לדיירים, ועתרה לפצוי כספי בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין.

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת בהתאם לחוות דעת המומחה מר גולדשטיין סך של 42,950 ₪, בתוספת מע"מ בגין עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף.

כמו-כן, הנתבעת תשלם לתובעת בהתאם לחוות דעת המומחה מר וישינגרד סך 10,000 ₪, בגין עלות תיקון הליקוי בחיפוי קירות חוץ בבניין.

לגופו של עניין, התובעים טענו שהגישה הנוהגת בפסיקה היא שתביעה בגין ליקויי בנייה היא בגדר סמכותה של נציגות הבית המשותף לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: החוק) ועל כן, קיימת יריבות מול הנתבעת, אף אילמלא צורפו דיירי הבניין כתובעים נוספים.

התובעים העריכו את עגמת הנפש בסכום של 250,000 ₪, תוך שהפנו לפסיקה הבאה: ת"א (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ אבנר נ' סולל בונה בע"מ (11.4.05) שם דובר בתביעה של דיירים נגד קבלן שעניינה ליקויים שהתגלו הן בתוך הדירות, הן ברכוש המשותף ובאיחור במסירה.

...

השאלה מתי הייתה פנייה לנתבעת בנושאים אלו לא מעלה ולא מורידה לגבי המסקנה הסופית לפיה יש להחליף את החיפוי.

המסקנה הייתה זהה אף לו התביעה הוגשה סמוך למועד מסירת הבניין.

אני דוחה את טענת האשם התורם.

בחודש פברואר 2009 הגישו 15 תובעים - וביניהם פריד, רוכשי דירות נוספים בבניין ונציגות הבית המשותף של הבניין - תביעה בבית משפט השלום בחיפה בסך 1,000,000 ₪ נגד הקבלן ואחרים בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף ובדירות התובעים (להלן: התביעה נגד הקבלן).

נטען כי התביעה נגד הקבלן הוגשה בשנת 2009, כחמש שנים לפני מכירת הדירה למקונן, וכי בפברואר 2011, לאחר שניתן פסק הדין בתביעה נגד הקבלן והתברר שהקבלן הפסיק פעילותו, פריד ביצעו שפוץ בדירה, בתיאום עם הדיירים שהתגוררו בדירה שמעליהם ובדירה שמתחתם.

...

הגענו שם למסקנה שהאדם הסביר לא היה מטרפד עסקה של 1,000,000 ₪ בגין פגם שעלות תיקונו אינה עולה על כמה עשרות אלפי ₪.

אולם אף אם הייתה קמה למקונן זכות ביטול לפי הרישא של סעיף 7(ב), סבורני כי היא הייתה נשללת לאור הסיפא של הסעיף - "זולת אם בנסיבות העניין היה הביטול בלתי צודק". בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו, 13.8.2013) הבהיר השופט עמית כי "אם הגענו למסקנה כי יש לסווג את ההפרה כלא יסודית, אזי נכנסים שיקולי הצדק למשוואה, מכוח סעיף 7(ב) לחוק התרופות". בע"א 409/78 גולן נ' פרקש (פורסם בנבו, 18.6.1979) נפסק ש"אם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות", ובע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402 (1999) צוין כי "ייתכן שהפעלת זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973". במקרה שבפנינו, קיימים שיקולי צדק המטים את הכף נגד ביטול ההסכם במקרה של הפרה שאינה יסודית.

התוצאה התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים ביצעו כלפיהם הטעיה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישת הדירה או כי הפרו הסכם זה. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

כמו כן, הנתבעים הצהירו שאין ליקוי מוסתר הידוע להם בעוד הגישו תביעה נגד הקבלן בגין ליקויי בנייה בבניין.

יש תביעה של כלל דיירי הבניין באשר לרכוש המשותף ללא שום תביעה בקשר לדירת הנתבעים.

על כן, אני קובע שהנתבעים לא הטעו את התובעת בעיניין התביעה כנגד הקבלן בגין ליקויים ברכוש המשותף.

...

התוצאה היא שאף אילו היתה התובעת זכאית לפיצויים בנוסף להשבה עקב ביטול (והיא לא זכאית), היתה תביעתה לפיצוי מעבר להשבה נדחית בהעדר הוכחה (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981)).

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

בהתאם לתקנה 153, וכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), ועל פי סכום התביעה שהוא כ-1.9 מיליון ₪, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות המשפט בסך 70,200 ₪.

"   במסגרת פסק-דינו של כבוד השופט יאיר דלוגין, בת"א 175735/09 נציגות הבית המשותף של הבניין ברחוב שני 68 במודיעין נ' אינג' אליהו פבר חברה לבניין והנדסה אזרחית בע"מ ואח' (פורסם בנבו) (14.10.12) בעמוד 6, סקר וניתח את פסיקת בית-המשפט העליון בנוגע לשאלה האם על כל דיירי הבניין להיות צד פורמלי לתביעת ליקויי בניה ברכוש המשותף: "עם כל הצניעות וענווה, שותף אני לדעתו של כב' השופט פוגלמן. איני מוצא כל סיבה ממשית לידרוש מכלל דיירי הבית המשותף, להיות צד פורמלי לתביעת ליקויי בניה, שהסעד המבוקש במסגרתה הנו פיצוי כספי בגין עלות התיקון של הליקויים. די לי לעניין זה בצירופו של דייר אחד בבית המשותף בתוספת נציגות הבית המשותף, אשר לידיה שלה, יועברו הכספים שייפסקו בגין עלות התיקון של הליקויים. מיותר לציין כי לעומת זאת, לצורך קבלת סעדים בעלי אופי אישי (כגון עגמת נפש וכו'), נידרש שאותו דייר, יהיה צד פורמלי לתביעה." מעיון בייפוי הכוח וההצהרה שצרף מר אידלסון לתצהירו עולה, כי הדיירים בבניין אכן הסמיכו את התובעת כנציגות הבית המשותף וייפו את כוחה להגיש את התביעה בשמם וכן ייפו את הדיירים מר עמוס אילדסון, מר אבנר וקסלבאום (התובע 2) ומר דני כהן לשמש כנציגים בתביעה דנן כנגד החברה הקבלנית.

לאור האמור לעיל, עולה, כי בנסיבות התיק דנן, התובעת 1 כנציגות הבית המשותף מוסמכת להגיש תביעה זו בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין, וכך אף התובעים 2-3 כדיירים בבניין, מכאן שדין טענה זו של הנתבעים להדחות.

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הודעות צדדי ג' שהגישו הנתבעים נדחות במלואן.

הודעת צד ד' שהגישה עיריית רמת השרון נדחית במלואה, והודעת צדדי ד' שהגישו בני הזוג שפירא, נדחית במלואה.