תביעת דיירים בגין אי רישום בית משותף וזכויות בדירות

בית משפט קמא נידרש איפוא לשאלה המתבקשת מאליה – מדוע נימנעה המערערת מלפנות לשיכון עובדים ולבקש את אישורה לבקשת ההיתר, על אף שלטענתה נגרמו לה נזקים הולכים ומצטברים עקב אי קבלת היתר הבנייה? נקבע כי המערערת נימנעה בכוונת מכוון מלפנות לשיכון עובדים לקבלת הסכמתה למתן היתר בנייה על המיגרש, ותחת זאת בחרה, שלא בתום לב, לפנות שוב ושוב לרמ"י בדרישה לקידום הליך הפרצלציה.

(ב) ההיבט הצבורי – במידה והדיירים, לאחר האיכלוס, לא יוכלו לרשום את דירותיהם בלישכת מירשם המקרקעין, הם יבואו, ובצדק, בתביעות לעירייה שלא שמרה על זכויותיהם.

החברה מתחייבת לגבי כל השטחים, המבנים והדירות במיתחם, לבצע ולרשום על חשבונה בלישכת רישום המקרקעין פארצלציה, רישום בית משותף, רישום זכויות רוכשי הדירות וכל הנידרש לצורך האמור על פי כל דין וכמפורט להלן: (א)פארצלציה לצורכי רישום באופן שכל מבנה יעמוד על חלקה נפרדת (אם ניתן הדבר) ולהמציא למשרד העתק מתוכנית הפרצלציה שנרשמה כאמור, וזאת תוך המועד שנקבע לגמר הבנייה של אותו מבנה בהתאם לחוזה זה או מועד אכלוס הדירה הראשונה במיתחם – לפי המוקדם מביניהם.

מחומר הראיות מצטיירת התמונה הבאה: המערערת אחזה בקונספציה הבאה לפיה כל עוד נסח הרישום אינו "נקי", וכל עוד שיכון עובדים לא נמחקה מנסח הרישום כך שהמגרש יירשם במלואו על שם המדינה – לא ניתן לקבל היתר בניה, והמערערת אינה נכונה להתקדם בבנייה, מאחר שבמצב דברים תהיה חשופה לתביעות ולא תוכל לשווק ולמכור את הדירות.

...

המסקנה העולה מחומר הראיות שנסקר לעיל, הוא שלכל הצדדים הייתה מידה של אשמה בתסבוכת שנוצרה.

שקלנו את האפשרות להחזיר את התיק לבית משפט קמא על מנת שיקבע את חלוקת האחריות בין הצדדים, ברם, בהינתן שאנו עוסקים באירועים שהתרחשו לפני כעשרים שנה, ועל מנת לקצר את המשך בירור התובענה בנושא הנזק, מצאנו לעשות כן במסגרת פסק דיננו.

בהינתן כל אלה, מצאנו לחלק את האחריות כך שהמערערת תישא באשם תורם נכבד של 50% (השוו לתוצאה בע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102, 122 (1991); העירייה ב-30% ורמ"י ב-20%.

רכיבי התביעה הכספית: התובעים עותרים לפצוי בגין הרכיבים הבאים: בגין הבניה הרשלנית, פיצוי בסך של - 567,180 ₪ בגין איחור בהשלמת הבניה, פיצוי בסך של 900 $ לחודש בגין כל דירה ובסך הכל - 486,360 ₪ בגין ירידת ערך לדירות, סך של - 372,450 ₪ בגין הפרות מהותיות של ההסכם, פיצוי מוסכם בסך של - 137,600 ₪ בגין עגמת נפש, סך של - 50,000 ₪ בגין דמי שימוש במחסנים, סך של - 12,000 ₪ בגין אבדן דמי שכירות בדירות ברנע (דירות הקרקע), סך של - 11,300 ₪ בגין אבדן דמי שכירות בדירת ויסבורד (דירה מס' 6), סך של – 6,600 ₪ בגין תשלום דיור חלוף לשוכרים בדירה מס' 5 המשויכת לה"ה ויסבורד, סך של - 2,150 ₪ בגין הוצאות לתיקון המחסנים, סך של - 7,080 ₪ בגין פינוי המחסנים, סך של - 2,596 ₪ בגין שני סולמות שנלקחו ממחסן המשויך לתובעים, סך של - 800 ₪ בגין עבודות איטום בדירה מס' 2, המשויכת לתובעת 1, סך של - 590 ₪ ובנוסף: בגין עלות חוות דעת, סך של - 13,790 ₪ בגין עלות חוות דעת נוספת, של שמאי, סך של - 5,900 ₪ סעדים נוספים להם עתרו התובעים: בנוסף עתרו התובעים לסעדים הבאים: מתן צו המחייב את הנתבעים בבצוע העבודות שלא בוצעו עד היום וכן בהשגת ובהצגת האישורים הנדרשים על פי הדין לרבות ביחס לתקינות המערכות ביוב מים והמעלית.

לדבריהם, ב"חוות הדעת" של לאופר מפורט כי שטח דירות התובעים הנו 449 מ"ר ושווי המ"ר החדש הנו כ- 41,000 ש"ח, דבר המגלם השבחה העולה על 3,500,000 ₪; התובעים שכנגד הוסיפו וטענו שבשל העיכוב שגורמים הנתבעים ברשום הבית המשותף ובשמירת זכויותיהם הם נאלצים לשלם תשלומים בשעורי ריבית גבוהה על הלוואות שנטלו לצורך הרכישה ומימון עלויות הבנייה ממוסד בנקאי, וכתוצאה מכך נגרמו להם נזקים בשווי המוערך ב- 463,000 ₪; לטענת התובעים שכנגד הפרו הנתבעים שכנגד את ההסכם עמם וכן התביעה לסילוק יד משטחים שנבנו על ידם במסגרת מימוש הזכויות שמכרו להם ואשר הם זכאים שירשמו על שמם ובבעלותם -עומדת בנגוד להסכם ומהוה הפרה יסודית שלו.

בנוסף אף לא הובאו ראיות משכנעות ביחס לשעורי הריבית בהלוואות חליפיות שנמנעו כנטען מהתובעים שכנגד בגין אי רישום הבית כבית משותף.

...

התביעה שכנגד (סיכום מסעיף 31 לעיל) התביעה שכנגד על כל רכיביה נדחית.

הודעת צד ג' (סיכום מסעיף 34 לעיל) הודעת צד ג' נדחית.

אני מחייב את הנתבעים ומודיע צד ג' בהוצאות הצד השלישי ובשכר טרחה בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

בהתנגדותה היא מפרטת את שלבי הדיון שהתקיימו בתיק זה. לטעמה עם מתן פסק הדין ביום 31.5.2022, כל שנותר הוא לידון "בענין "אי רישום הבית המשותף" והשלמת הרישום והקשור בו עפ"י עילות התביעה והסעדים ביחס אליו ככל שנטענו" וכי "עם סיום הדיון בתיק, רשאי כל צד לערער על כל החלטה שניתנה במהלך נהולו ובמסגרתו." לאחר שעיינתי בבקשה, בנימוקיה, נספחיה ודברי התגובה, אני מחליט לדחות את הבקשה.

אספת דיירים/תובעים, מיום 16.5.22 והחלטת האספה: על מנת להביא את עמדת התובעים, זימן ב"כ התובעים באמצעות נציגות הבית המשותף אסיפה של בעלי הזכויות בדירות התובעים בתיק, אשר כולם ללא יוצאי מן הכלל זומנו לאסיפה אשר היתקיימה ביום 16.5.22 ("אספת דיירים").

...

בהתנגדותה היא מפרטת את שלבי הדיון שהתקיימו בתיק זה. לטעמה עם מתן פסק הדין ביום 31.5.2022, כל שנותר הוא לדון "בענין "אי רישום הבית המשותף" והשלמת הרישום והקשור בו עפ"י עילות התביעה והסעדים ביחס אליו ככל שנטענו" וכי "עם סיום הדיון בתיק, רשאי כל צד לערער על כל החלטה שניתנה במהלך ניהולו ובמסגרתו." לאחר שעיינתי בבקשה, בנימוקיה, נספחיה ודברי התגובה, אני מחליט לדחות את הבקשה.

עו"ד בלופרב: כן. אני דוחה את טענותיו של עו"ד פז רימר שנותרו עדיין לדיון הנזקים העקיפים שנגרמו לתובעים עקב הליקויים שהתגלו.

אני דוחה את הטענה שבית המשפט בדיון אשר התקיים ביום 26.5.22 השאיר נושאים אלו לדיון תוך הפניה לעמ' 190 לפרוטוקול הדיון.

אין לנתק את עמוד 190 מכלל הדיון שהתקיים ווהנאמר בו. כל שנאמר בעמוד 190, התייחס לתביעה שהוגשה נגד עו"ד אלי גאון בכל הקשור לעיכוב ברישום הבית משותף כאשר בית המשפט שב ומדגיש שהוא יסייע ברישום הבית המשותף, וכי תביעת התובעים בנושא זה, ורק בנושא זה, שרירה וקיימת, לרבות בנזקים עקיפים קיימים נוסף על התביעה להחזר שכ"ט ששולם עבור ביצוע פעולה זו. סוף דבר אני דוחה את הבקשה "לתיקון טעות קולמוס בפסק הדין". אין "טעות קולמוס" בפסק הדין.

לבסוף, התובעים מפנים לת"א 42781-01-12 לזרוב ואחרים נ' נאות חן שם מתח בימ"ש המחוזי ביקורת על הנתבעת בגין אי רישום בית משותף, ואולם נפסק שם פיצוי נמוך בשל נזק שאינו ממוני אך במקרה דנן הוכח כי נגרם נזק ממוני לתובעים בשל אי רישום הדירה כיחידה נפרדת (ראה סעיף 10 לסיכומי התשובה).

לאור כך מתבקש בימ"ש לחייב את הנתבעת בסכום התביעה ובנוסף לחייב בגין הוצאות השמאים תשלום העדים ותשלום אגרת בימ"ש ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ. תמצית טענות הנתבעת: לטענת הנתבעת העיכוב ברשום הדירה נגרם בשל חריגות בניה שביצעו התובעים בדירתם דבר אשר היוה גורם משמעותי בעיכוב באפשרות רשום את הבית המשותף ולאחר מכן את הזכויות בדירה (סעיף 1 לכתב ההגנה).

לטענת הנתבעת בסעיף 10.1.1 להסכם נקבע כי :"החברה תיגרום לכך שיבוצעו בהקדם האפשרי ובכפוף להוראות פסקה 10.12 להלן, כל הפעולות, ההסדרים והרישומים שידרשו לצורך רישום הדירה כיחידת רישום נפרדת, עם או בלי הצמדות מיחודות..ושהרוכש ירשם כחוכר לדורות של הדירה שמהוה יחידה בבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969.." זאת ועוד, בהתאם לסעיף 10.7 להסכם נקבע כי :" הרוכש מצהיר כי ידוע לו והוא מסכים לכך שהמבנה עשוי להיות חלק מפרוייקט מגורים כהגדרתו לעיל שיכלול יחידות דיור על חטיבת הקרקע כולה או מספר אחר של יחידו דיור.. על פי תיכנון ובקצב הבניה כפי שיקבעו לפי שיקול דעתה של החברה.. אין כל התחייבות של החברה ביחס לקצב בניית הפרויקט ו/או מועדי השלמתו ..והרוכש מתחייב שלא להיתנגד לכל תיכנון ו/או בניה של הפרוייקט כאמור מכל סיבה שהיא, והוא מוותר על כל תביעה או טענה בענין זה". לטענת הנתבעת, התובעים היו מודעים "למורכבות הרישומית של הפרויקט" כפי שפורט בסעיף 10.12 להסכם (ראה סעיף 38 לתצהיר מר ארביב).

...

לטענת התובעים עקב כך שהדירה עדיין לא הייתה רשומה על שמם כיחידה נפרדת במועד המכירה גרם להם נזק, הנתבע על ידם בתביעה זו. לטענת הנתבעת לא נגרם כל נזק ולכן דין התביעה להידחות.

התובעים שלמו סכום זה בשנת 1993, הרבה לפני מועד ביצוע ההעברה ולכן אני מקבלת את דרישתם להשבה.

אני מקבלת את החישוב שערכו התובעים בשערוך סכום שכר הטרחה.

סוף דבר: הנתבעת תשלם לתובעים סך של 80,970 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

נטען כי העברת הזכויות נעשתה לאחר שהיתקבל אישור מיסים בגין חלוקת הדירות בין הבעלים ולפיכך אישור/או העדרו עלולים להיות אבן נגף בכל הנוגע לרישום הבית המשותף תוך ייחוד הדירות.

המוכר ידאג לרישום צו בית משותף המתאר את המצב הקיים במסגרת סעיף 71 לכתב התביעה נטען כי: הואיל והליכי הוצאת היתר הבניה התארכו, שלא באשמת היזם אלא בעקבות מחדלי הנתבעים, הודיע היזם לב"כ הנתבעים לרבות בתאריך 26.5.16 כי בכוונתו לפעול בהתאם לסעיף 7ב להסכם, הקובע כי אם לאחר 24 שעות מיום חתימת ההסכם לא יתקבל היתר בניה, אזי היזם ישלים את תשלום היתרה הכספית, וירכוש את דירת הגג והצמוד אליה, תוך שיקבל בהם חזקה, כאשר הנתבעים אמורים להערך לרשום את הבית המשותף כפי מצבו ערב הפרויקט ובאופן שיאפשר את רישום הבעלות של היזם בדירת הגג והגג.

במסגרת הבקשה טענו המבקשים כי המסמכים האמורים רלוואנטיים לאור העובדה כי מדובר בדירה אשר בעוד נטען כי היא שייכת לחברה זרה הרי שהיא בפועל משמשת למגורי הנכדה של בעל השליטה ומשפחתה, כאשר הם שיפצו את הדירה, והכול באופן שמעיד על העברת הזכויות בדירה אף אם העברה זו לא נרשמה.

לכך השיבו המשיבים 6-7 כי המדובר בבית קפה בוטיק ובין השאר, רבים מדיירי הבניין לרבות המבקש 2 נהנים משירות בית הקפה באופן שוטף.

...

ההפרות הנטענות על ידי המבקשים פורטו במסגרת כתב התביעה מטעמם, כך שאין בידי לקבל את הטענה כי המשיב דיסקין אינו יודע באיזה "הפרה" מדובר.

לאחר שדנתי בטענות הצדדים, דין טענות המבקשים להידחות.

סוף דבר כפי שפורט לעיל, דין בקשת המבקשים להתקבל בחלקה.