תביעת בעלי דירות נגד יזמית תמ"א 38 בגין הפרת הסכם

הנתבעת, אדירים (תבור-שניידר) ביניין והשקעות בע"מ, היא חברה יזמית (להלן: "היזם"), אשר היתקשרה בשני הסכמי תמ"א 38/1 עם דיירי שני בניינים ברח' מבצע קדש 7-11 ו- 13-17, רעננה (להלן: "הפרויקט").

עקל הגיש תביעה בסדר דין מקוצר כנגד היזם, ולפיה הוא הפר את החוזה עימו, כאשר הפסיק את עבודתו באופן חד צדדי ביום 14.4.2016 ונותר חייב לו 2,244,045 ₪.

התביעה שכנגד הועמדה על סך 2,529,000 ₪, והיא מורכבת מפיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזים בסך 880,000 ₪, פיצויים שהיזם שילם לבעלי הדירות בגין איחור במסירתן בסך 720,000 ₪, קנסות שהיזם שילם בסך 429,000 ₪ ופגיעה במוניטין המוערכת בסך 500,000 ₪.

...

על כן אני דוחה את טענת ההגנה בדבר חוסר מקצועיותו של הקבלן.

מכלול האמור לעיל מוביל למסקנה שהיזם לא הוכיח את טענת ההגנה השניה לפיה הקבלן הפר באופן יסודי את החוזים כאשר איחר בביצוע העבודה, ועל כן יש לבחון את החשבונות.

היות ודחיתי את התביעה שכנגד אני מורה על החזר ערבות הביצוע בסך 150,000 ₪ שניתנה ליזם על ידי הקבלן.

סוף דבר אני מחייבת את היזם לשלם לקבלן סך של 965,986 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובתוספת הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.

אני דוחה את התביעה שכנגד ללא צו נוסף להוצאות.

עוד טענו, שלמפקח, אין כל עילה ו/או יריבות כנגדן, שכן, אין להן כל חובה כלפיו מכוח הסכם או דין והקשר היחידי שלהן למפקח הוא כמי שבחרו בו הבעלים שישמש כמפקח מטעמם על מיזם תמ"א 38 אותו ביצעו הנתבעות.

עוד טענו, שהמפקח מיאן להכיר כי עבודות הבניה הושלמו כדין ובהתאם להוראות הסכם התמ"א 38 בשל העובדה הפשוטה שעם השלמת העבודות, בהתאם להוראות הסכם התמ"א 38, יפסיק היזם, להישתתף בעלות שכרו.

הנתבעות הפנו בדיון שהתקיים ביום 18.11.20 לס' 40 לסיכומיהן העוסק בתקופת הארכה ולס' 46 להסכם: "היה האיחור שלא מהסיבות המפורטות בס' 43 דלעיל, ומעבר לאיחור של 90 ימים, אשר אינו מזכה בפצוי ישלם היזם כפצוי קבוע ומוסכם מראש של 150 ₪ בגין כל יחידת דיור בגין כל יום קלנדרי של איחור. יובהר כי אין באמור בסעיף זה כדי להוות הסכמה של הדיירים לאיחור ו/או לגרוע מכל זכות שלהם לתבוע כל סעד בגין הפרה יסודית ו/או סעד אחר על פי הסכם זה ו/או על פי דין במקרה של ביטול ההסכם על ידי הדיירים. הדיירים לא יהיו זכאים לפצוי האמור". התובעים טענו כי במסגרת כתב התשובה, כתב התביעה וגם בסעיף 29 לסיכומיהם, הפנו לפסיקה "שאומרת שבמקרה שבו נמשך האיחור מעבר ל 3 חודשים וגם במקרה זה לא היתה נכונות מצד התובעים לתת את תקופת הגרייס במידה ויהיה איחור מעבר ל 90 יום. ". הנתבעות טענו שאין להחיל על התובעים את הוראות חוק המכר, שכן לא רכשו מהנתבעות דירות, אלא עבודות הרחבה ושפוץ.

להלן נוסח ההיתחייבות: "א' שכר טרחתי ישולם על ידכם מדי חודש בחודשו החל ממועד תחילת העבודות ועד לסיום העבודות האתר כהגדרתם בהסכם תמ"א 38 עם בעלי הדירות". כאמור לעיל, הנתבעות טענו בכתב ההגנה ובהודעה, טענות רבות נגד המפקח.

...

הנתבעות ישלמו למפקח שכ"ט בא כוחו, בשים לב לסכום התביעה שביהמ"ש קיבל במלואה, וההודעה שביהמ"ש דחה במלואה, בסך של 50,000 ₪.

לכן, ככל שיוגשו תביעות ע"י מי מהתובעים כאן, הערכאה שתדון בתביעה, תדון לגופה בסוגיה, האם היה מקום לכלול התביעה, בתביעה זו. סוף דבר מאחר וסכומי ההוצאות ושכ"ט בא כוח שנפסקו שונים, להלן יחולקו התובעים לשתי קבוצות, כאשר גם ביחס למפקח יפורטו ההוצאות והסכומים שנפסקו לטובתו בנפרד.

כמו כן, הנתבעות ישלמו למפקח, חלקו בתשלום האגרות ובשכר המומחה, לפי קבלות, צמוד בתוספת רבית כדין ממועד ההוצאה ועד מועד התשלום בפועל.

לפני ביהמ"ש תביעה של בעלת זכויות בדירה, ולשעבר שוכרת של הדירה, נגד יזמות בנייה במסגרת תמ"א 38 בגין נזקים נטענים שונים, והודעה ששלחו היזמיות נגד הקבלן המבצע.

עוד טען, שהתובעת ביצעה שפוץ בדירתה, הכולל שבירת קיר וזאת בלי לקבל אישור ממנו, הכל בנגוד לסעיף 7.22 להסכם התמ"א, ותוך הפרה גסה של הסכם התמ"א. גרסת הקבלן הקבלן תמך בטענות היזם לעניין הדיפת תביעת התובעת, אך ביחס להודעה טען כי אחריותו סויגה לגבי עבודות בגג וכי לא הוכח שהתרשל.

...

מחקירת טל עלה שהיזם החליט לדחות פנייתה שכן הטיל ספק בנכותה וזאת על יסוד טענתו של טל כי צפה בתובעת מרכיבה על אופניים את ילדיה (ראו הסרטון שצרף לתצהירו).

הוא הסביר בעדותו כי היה נעתר לבקשה אם נכותה הייתה קשורה לקשיי נשימה.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב היזם לשלם לתובעת כלהלן: הסך של 95,000 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

הרקע לבקשה המשיבה היא נציגות הבית המשותף ברחוב יהודה המכבי 45 בתל אביב (להלן: הנציגות ו-הבית המשותף, בהתאמה), והמבקשת היא היזם בפרויקט תמ"א 38 שבוצע בבית המשותף לפי הסכם שנחתם בינה לבין בעלי הדירות במקרקעין (להלן: הסכם התמ"א או ההסכם).

הנציגות טענה מנגד כי היא מוסמכת לנקוט בהליך בוררות נגד המשיבה בגין הפרות הסכם התמ"א בהתייחס לרכוש המשותף מכוח סמכותה הסטאטוטורית, והיא גם הוסמכה על ידי 80% מבעלי הדירות לייצגם.

בית המשפט בעניינינו קבע כי הנציגות רשאית על פי דין לייצג את בעלי הדירות בתביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף כאשר מהמסמכים שהוגשו עולה שאכן מדובר בתביעה מסוג זה, וכי כלל לא הוצגה תשתית להבחנה בין בעלי הדירות "המקוריים" לבעלי הדירות "החדשים". במצב דברים זה, לא מתעוררות כלל במקרה זה השאלות שביקשה המבקשת לעורר בדבר סמכותה של הנציגות לייצג בעלי דירות שאינם חתומים על הסכם בוררות והאפשרות לקיים בוררות כאשר טיב הסיכסוך איננו נעוץ בהסכם הכולל תניית הבוררות.

...

דיון והכרעה דין הבקשה להידחות גם מבלי להידרש לתשובת הנציגות.

לעניין זה יוער כי "נספח א'" כולל מכתב נוסף מיום 3.5.2023 מאת באי-כוח המשיבה ובו מצוין "ברחל בתך הקטנה" כי הדרישה למינוי בורר נעשית על רקע "הפרת המוסכם... ביחס לרכוש המשותף בבית המשותף" תוך פירוט כי המבקשת הפרה את המוסכם בעניין "חיזוק ושיפוץ הבנין ותוספת דירות לבנין במסגרת תמ"א 38 [...] בכל הקשור לרכוש המשותף של הבנין". הבקשה נדחית.

במסגרת כתב הגנתה טענת הנתבעת שתי טענו: האחת, כי התביעה אינה מתאימה במהותה ואופייה לאור מורכבות ההליך המעלה שאלות מורכבות אודות טיב הבנייה ואיכותה לבית משפט לתביעות קטנות; והשנייה, להיעדר יריבות, שכן לשיטתה בהתאם להסכם התמ"א שנחתם בין בעלי הדירות בבניין לחברה היזמית, ניתן לראות כי הצדדים להסכם הם אך ורק בעלי הדירות והנתבעת ולפיכך אין לתובעים כל מערכת יחסית משפטית עם הנתבעת שכן אינם בעלי הדירות אלא שוכרים שהנתבעת לא יודעת עליהם ולא מכירה אותם.

אכן, לא היתה מחלוקת כי בין התובעים לבין הנתבעת מעולם לא נחתם כל הסכם וכי אכן הסכם התמ"א נחתם בין בעלי הדירה, שאינם צד להליך זה, לבין הנתבעת (ואשר התברר במסגרת הדיון כי מנהלים הם כנגד הנתבעת הליך נפרד אחר בגין הנזקים שנגרו להם לטענתם למבנה).

אלא, שעניינה של תובענה זו – בנזיקין- וממילא בדבר הנזק שגרמה הנתבעת למטלטלי התובעים כתוצאה מעבודות הבנייה שביצעה בתמ"א. תובענה זו אינה חוזית ואין מקורה בהפרת חוזה.

אין התובעים תובעים בגין הפרת חוזה אלא בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מעבודות הנתבעת ועל כן אין כל מניעה כי ינהלו הליך זה אל מול הנתבעת.

...

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ונספחיהם ושמעתי את הצדדים כמו גם עיינתי בתמונות שהוצגו על ידי התובעים וצפיתי בסרטון המשקף את הנזילות המשמעותיות מתקרת הדירה בכל שטח הדירה כאילו היא נעדרת גג וחשופה תחת כיפת השמים מצאתי כי הדין עם התובעים.

" הנה כי כן אני דוחה את טענת העדר היריבות.

יצויין כי בהקשר זה אני מקבלת את טענת התובעים לכך כי לא ניתן היה למצוא, בנקודת הזמן הרלוונטית ובתנאים שנוצרו, דירה אחרת בתמ"א ובקרבת מקום ועל כן לא היה באפשרותם אלא להתחייב, בלית ברירה, לדירה בשכר דירה גבוה יותר.