תביעת בנק כנגד שמאי מקרקעין

כפי שפורט בחוות הדעת השמאית אשר צורפה לכתב התביעה (מוצג טו), על גבי המיגרש קיים מבנה עורפי (בחלק האחורי של המיגרש) בשטח כולל סככות של כ־410 מ"ר וכן מבנה חזיתי בחלק הקידמי של המיגרש בשטח כולל סככה של כ־560 מ"ר. לטענת התובעים, ביום 26.3.00 נדהמו הם לגלות כי הבנק החל בהליכי מימוש של המקרקעין במסגרת תיק הוצל"פ 03-04067-00-2 וזאת לאור שיעבוד שעשתה החברה (צמיג בן) לטובת הבנק להבטחת חובות של צד ג -חברת "בסופר שלנו בע"מ", אשר נשלטה על ידי מישפחת גבאי, אשר החזיקה כאמור גם בחברת יזהר (ר' מוצג א).

כמפורט בסעיף 47 לפסק הדין, בשלב זה סוכם בין גבאי לבין הרמן כי משרד עו"ד ש' הורוביץ, בסיוע עו"ד גבאי, ייצגו את חברת צמיג בן בתביעה שיגישו נגד הבנק במטרה להוביל לביטולו של המישכון מושא הדיון, ואכן ביום 2.4.00 הגישו גבאי וצמיג בן את כתב התביעה בת"א 2180/00 בו עתרו לסעד הצהרתי לפיו המישכון על המקרקעין חסר תוקף או לחלופין ניתן לביטול.

...

לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא הייתה כל מניעה להגשת תצהיר עדות של עו"ד בר הלל מטעם הבנק.

סוף דבר התביעה נגועה בהתיישנות מהותית ומשמעותית כפי שפורט מעלה, ולפיכך המסקנה הראשונה היא כי דין טענת הבנק לפיה כל נזק שאירע טרם יום 26.4.08 להתקבל.

תביעתם של התובעים להחזר הוצאות דינה להידחות מן הטעם שההוצאות לא נתבעו בהליכים שבמסגרתם נטען כי הוצאו או בקשר להם.

התביעה הוגשה כאמור במקור על הסך של 1,395,754 ₪ כנגד בנק לאומי וכנגד הנתבע 2, כאשר התובע העלו טענות כבדות משקל בגין פעולות "שלא כדין ובחוסר תום לב ותוך עושק התובע וניצול מצבו". בטענות אלה ביקש התובע בפועל לבחון מחדש את כל ההתנהלות בתיקי ההוצאה לפועל שניהל בעיניינו בנק לאומי ולחייב את הבנק ואת כונס הנכסים בתשלום פיצוי.

מטעם הנתבע 2 נשמעו שניים – הנתבע 2 עצמו; עו"ד (ושמאי מקרקעין) חנן בראונשטיין, אשר טיפל בעינייני מס השבח בגין מכירת הנדל"ן. תמצית פסק הדין (תוכן עניינים) תאור כללי של ההליך ולאחר מכן תאור טענות הצדדים יובאו בסעיפים 5-7 לפסק הדין.

...

סוף דבר לאור האמור לעיל התביעה נדחית.

אשר על כן התביעה נדחית.

אני מחייב את התובע בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

הבנק טען שהולדתה של תביעה זו הנה במכירת נכס מקרקעין אותו ירשה התובעת (בשיעור של 75%), כאשר אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי למכירת הנכס באמצעות כונס הנכסים מטעם הבנק, היא הסכימה מרצונה החופשי כאשר הייתה מיוצגת ע"י עורכי דין והמשכו בכתב תביעה שהוגש ע"י הבנק בגין יתרת חוב בחשבון.

כמו כן, ביהמ"ש הפנה לאיזכור סוגית הויתור על מימוש המשכנתא שרשמה על הנכס ברחובות: "5.11 נימוק נוסף המחייב דחיית התביעה נגד רינת, מובנה בעובדה לפיה הבנק ויתר במודע על זכותו למימוש המשכנתא שנרשמה גם לגבי נכס ברחובות, אשר אמיר קיבל מהוריו במתנה, וזאת ללא כל הסבר באופן שהנכס היחיד שנותר למימוש במסגרת המשכנתא, היה הדירה בבני ברק, ובכך שראה לנכון מבחינתו לתבוע את רינת בלבד, כמי שזכתה במתנה בעזבון (75% מדירת בני ברק).

ביהמ"ש לא קובע מסמרות בעיניין זה, שכן אינו אמור להכריע בו. דיון בהוצאות בשים לב לסכום שכר הטירחה שביהמ"ש פסק בפסק הדין החלקי, וכן בשים לב לפער בין סכום התביעה ובין סכום התביעה, ביהמ"ש קובע כי הנתבעת תשלם לתובעת מחצית מכלל הוצאותיה לעניין אגרות, תשלום לשמאי מטעמה ותשלום לשמאית מטעם ביהמ"ש וכן שכ"ט בא כוחה של התובע בסך של 35,000.

...

הגשת כתב הגנה וכתב תשובה, הדיון הראשון, הגשת ראיות והדיון השני הבנק הגיש כתב הגנה ביום 27.2.18 בו טען כי יש לדחות את התביעה הן על הסף והן לגופה וזאת בשל התיישנות ואף בשל עשיית עושר ולא במשפט והעדר עילה.

חלופה 1: תיאור שטח שווי מ"ר בנוי סה"כ שווי הנכס דירת מגורים 51.5 6,900 ₪ 355,000 ₪ חלופה 2: תיאור שטח שווי מ"ר בנוי סה"כ שווי הנכס דירת מגורים 51.5 26,300 ₪ 1,354,000 ₪ חלופה 3: סיכום דמי שכירות ראויים לפי שנים: שנה היחס בין שווי למ"ר לכל שנה ביחס לשווי במועד עריכת השומה דמ"ש לשנה במעוגל דמ"ש לחודש במעוגל 2006 26.24% 10,400 ₪ 900 ₪ 2007 26.24% 10,400 ₪ 900 ₪ 2008 38.02% 15,080 ₪ 1,260 ₪ 2009 38.02% 15,080 ₪ 1,260 ₪ 2010 51.71% 20,500 ₪ 1,710 ₪ 2011 55.51% 22,010 ₪ 1,830 ₪ 2012 58.94% 23,370 ₪ 1,950 ₪ 2013 62.36% 24,720 ₪ 2,060 ₪ 2014 68.63% 27,210 ₪ 2,270 ₪ 2015 74.90% 29,700 ₪ 2,480 ₪ 2016 89.73% 35,580 ₪ 2,970 ₪ 2017 93.16% 36,940 ₪ 3,080 ₪ 2018 98.10% 38,900 ₪ 3,240 ₪ 2019 94.68% 37,540 ₪ 3,130 ₪ 2020 94.68% 37,540 ₪ 3,130 ₪ 2021 100.00% 39,650 ₪ 3,300 ₪ חלופה 4 – אומדן שווי שוק לנכס שבנדון לחודש 10/2010: תיאור שטח שווי מ"ר בנוי סה"כ שווי הנכס דירת מגורים 51.5 ₪ 13,600 ₪ 700,000 ₪ חלופה 5 – אומדן שווי שוק לנכס שבנדון לחודש 03/2014: תיאור שטח שווי מ"ר בנוי סה"כ שווי הנכס דירת מגורים 51.5 18,050 ₪ 930,000 ₪ שומה לאור כל האמור לעיל, הנני מעריכה את שווי הנכס ודמי השכירות הראויים בהתאם לחלופות המבוקשות, כדלקמן: חלופה תאור מועד קובע סה"כ אומדן שווי הנכס 1 שווי שוק 01/01/2006 355,000 ₪ חלופה תאור מועד קובע סה"כ אומדן שווי הנכס 2 שווי שוק מועד מתן השומה 1,354,000 ₪ חלופה תאור שנה דמ"ש חודשיים ראויים דמ"ש שנתיים ראויים 3 דמי שכירות 2006 900 ₪ 10,400 ₪ 2007 900 ₪ 10,400 ₪ 2008 1,260 ₪ 15,080 ₪ 2009 1,260 ₪ 15,080 ₪ 2010 1,710 ₪ 20,500 ₪ 2011 1,830 ₪ 22,010 ₪ 2012 1,950 ₪ 23,370 ₪ 2013 2,060 ₪ 24,720 ₪ 2014 2,270 ₪ 27,210 ₪ 2015 2,480 ₪ 29,700 ₪ 2016 2,970 ₪ 35,580 ₪ 2017 3,080 ₪ 36,940 ₪ 2018 3,240 ₪ 38,900 ₪ 2019 3,130 ₪ 37,540 ₪ 2020 3,310 ₪ 27,540 ₪ 2021 – מועד עריכת השומה 3,300 ₪ 39,650 ₪ חלופה תאור מועד קובע סה"כ אומדן שווי הנכס 4 שווי שוק 10/2010 700,000 ₪ חלופה תאור מועד קובע סה"כ אומדן שווי הנכס 5 שווי שוק 3/2014 930,000 ₪ "

ביהמ"ש לא קובע מסמרות בעניין זה, שכן אינו אמור להכריע בו. דיון בהוצאות בשים לב לסכום שכר הטרחה שביהמ"ש פסק בפסק הדין החלקי, וכן בשים לב לפער בין סכום התביעה ובין סכום התביעה, ביהמ"ש קובע כי הנתבעת תשלם לתובעת מחצית מכלל הוצאותיה לעניין אגרות, תשלום לשמאי מטעמה ותשלום לשמאית מטעם ביהמ"ש וכן שכ"ט בא כוחה של התובע בסך של 35,000.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעת לשלם לתובעת כלהלן: 560,000 ₪ צמוד בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן בלבד עד מועד הגשת התביעה ומאותו מועד בתוספת רבית כדין ועד מועד התשלום בפועל.

כתב התביעה המקורי הוגש כנגד הנתבעים, כנגד עו"ד גוטר, כנגד שמאי המקרקעין אליהו אמזלג ובנק ירושלים אשר היו מעורבים במתן המשכנתא לתובעים, בעת רכישת הנכס.

...

בכל הנוגע להחתמת התובעים על בקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ד' לכתב התביעה, אכן בטופס מופיע כי פרטי המטפל הם עו"ד גוטר ואין מחלוקת כי עו"ד גוטר אכן אימת את חתימות התובעים על הבקשה, אולם לאחר ששמעתי את הסברי עו"ד גוטר בדיון בפניי לפיו הוא פעל על מנת להגן על התובעים ומתוך אחריות כלפיהם (ראה עמ' 35 שורה 29 ואילך) הגעתי למסקנה כי אין בהחתמת התובעים, לבקשה לרישום הערת אזהרה, כדי ללמד כי עו"ד גוטר ייצג אותם בעסקת המכר.

הצגת המצב כאילו הוסכם שעו"ד גוטר ייצג את התובעים ללא כל תשלום, הינה מיתממת וחסרת תום לב. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עדותו של עו"ד גוטר הייתה הגיונית, מהימנה, קוהרנטית ותואמת את כל המסמכים שהובאו בפניי, אני קובעת כי עו"ד גוטר לא ייצג כלל וכלל את התובעים בעסקת המכר וכי התובעים החליטו על דעתם, שלא להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ובשל כך דין כל התביעה כנגד עו"ד גוטר להידחות.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים ביחד ולחוד, סך כולל של 148,192 ₪ ( עלויות ההסדרה ) כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 2/3/22 ( מועד הגשת הבקשה להוספת ראיות) ועד התשלום בפועל ואילו סך של 10,000 ₪ ( פיצוי בגין עוגמת נפש) ישולמו ע"י הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים בתוך 30 יום מהיום ואם לא, הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

בתאריך 28.9.2022 אישרה עוה"ד גילבוע את תביעת החוב במלואה, אולם בעקבות החלטת בית המשפט מיום 5.3.2023 נדרשה בעלת התפקיד לבדוק מחדש את הכרעתה בתביעת החוב לאחר שהיחיד טען שהבנק הגיש כנגד אחיו, ראיק, שתי תביעות חוב (תביעת חוב אישית בסך של 190,692 ותביעה נוספת בסך של 90,519 ₪ בגין ערבות בנקאית) על סך 280,192 ₪ כך שבפועל יוחסו לו חובות אשר היה מקום לשייכם לחובת אחיו בלבד.

ודוק, מדו"ח מימצאי הבדיקה של הנאמן מיום 2.10.2022 ומהצעת הממונה מיום 22.12.22 עולה כי היחיד אינו עובד לפרנסתו החל מיום 1.10.2016 ומתגורר ביחד עם אמו וארבעת אחיו בדירה ברחוב עבאס 59 בחיפה אשר רשומה על שם אביו המנוח, אשר אף הוא היה חדל פרעון, ואשר שוויה נכון ליום 27.3.2018 הוערך על ידי שמאי מקרקעין בסכום של 1,100,000 ₪.

...

מן המקובץ לעיל עולה כי יש מקום לקבל את עמדת הנאמנת והממונה שלפיה יש להורות על ביטול ההליכים בתיק זה, בשל אי מתן הסבר המניח את הדעת של היחיד בנוגע לשילובו במעגל העבודה, ובעיקר בשל העמימות המוחלטת ואי מתן הסבר המניח את הדעת בנוגע לאי תשלום החוב לבנק (ולכל הפחות את הסכום שאינו שנוי במחלוקת).

סוף דבר : אני מורה על ביטול צו פתיחת ההליכים; צו עיכוב יציאה מן הארץ יפוג בחלוף 90 ימים מהיום.