תביעת אפוטרופוס נגד קבלן בגין הפרת הסכם פינוי בינוי

ביחס למושכר נתבע פינויים בשל הפרת הסכם השכירות ובהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 (להלן – "חוק הגנת הדייר").

המערערים חזרו בעקרי הטיעון שהגישו על טענותיהם כנגד התביעה לפינויים מהשטחים הנוספים, אולם במהלך הדיון בעירעור הודיע בא-כוחם כי הוא חוזר בו מטענת ההתיישנות (עמ' 2 לפרוטוקול, שורות 1-4).

במסגרת מקבץ זה הועלו הטענות הבאות: בפסק הדין החלקי נכתב כי התובעת היא "מדינת ישראל" אך התביעה הוגשה על יד רשות הפיתוח באמצעות חברת עמידר; רשות הפיתוח איננה הבעלים הרשומים של המקרקעין, אלא האפוטרופוס; האפוטרופוס לא הסמיך את עמידר לפעול בשמו; שטרי המכר של האפוטרופוס לטובת רשות הפיתוח הוצגו בכתב התביעה המקורי, כשהחתימות עליהם אינן מאומתות על ידי עורך דין ולכתב התביעה המתוקן צורפו שטרי מכר מאומתים ללא נטילת רשות מבית המשפט; שטרי המכר המאומתים "בדויים". הטענה הראשונה דינה להדחות.

המערערים טוענים כי הם זכאים לפצוי בהתאם לחוק בינוי ופינוי של איזורי שקום, תשכ"ה – 1965.

...

במסגרת מקבץ זה הועלו הטענות הבאות: בפסק הדין החלקי נכתב כי התובעת היא "מדינת ישראל" אך התביעה הוגשה על יד רשות הפיתוח באמצעות חברת עמידר; רשות הפיתוח איננה הבעלים הרשומים של המקרקעין, אלא האפוטרופוס; האפוטרופוס לא הסמיך את עמידר לפעול בשמו; שטרי המכר של האפוטרופוס לטובת רשות הפיתוח הוצגו בכתב התביעה המקורי, כשהחתימות עליהם אינן מאומתות על ידי עורך דין ולכתב התביעה המתוקן צורפו שטרי מכר מאומתים ללא נטילת רשות מבית המשפט; שטרי המכר המאומתים "בדויים". הטענה הראשונה דינה להידחות.

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה.

הכותרת בפסק דינו של בית משפט קמא תשונה כך, שתחת שם התובעת יופיע "רשות הפיתוח". המערערים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד והוצאות בסכום כולל של 15,000 ₪.

מר הבלין הסביר בדיון את מוצגים מ/7 למוצגי הנתבעת (הרשומות המוסדיות) אשר הוגשו כמוצגים נ/2 ונ/3 לתיק, לעניין הניסיונות לבצע תיקונים בדירה, שכשלו בשל חוסר שתוף הפעולה של התובע (ע' 32 ש' 25-34) וכן ציין כי התיקון שבוצע בצנרת, בוצע לאחר שהוא הקצה אדם מטעם הסניף ליום שלם על מנת לוודא שהתובע לא יפריע לעבודות, משום שהקבלן לא הסכים לעבוד בדירה לבד (ע' 32 ש' 34-36).

עוד יש לציין כי התובע אינו אפוטרופוס של אמו (מכל מקום הוא לא הציג אסמכתא להיותו כזה) ועל כן אינו יכול לתבוע פיצויים בשמה.

אל הדיירת החוזית (אמו של התובע) נשלח ביום 12.11.20 מכתב הדורש ממנה פינוי אחת מן הדירות.

עבודות אלה היו העבודות היחידות שנדרשו מבחינה בטיחותית ולא ניתן לטעון כנגד הנתבעת על כך שלא ביצעה שפוץ נרחב יותר, כשזה לא אושר על ידי משרד הבינוי והשיכון.

בכתב התביעה ציין התובע כי ניתנה לו הבטחה מפורשת שיבוצע שפוץ, אולם לא טען דבר לעניין הרהיטים שזרק והסתמכותו על הבטחה זו. מר הבלין בעדותו שלל טענות אלה של התובע וציין כי בביקור שהתקיים בדירה, הוא הבהיר לתובע שיישלח מפקח (ואכן נשלח מפקח) על מנת להעביר את הבקשה למשרד הבינוי והשיכון ורק לאחר מכן התובע יקבל הודעה על השפוץ ולבסוף לא אושרו עבודות מעבר לעבודות החשמל (ע' 35 ש' 11-21).

לא מצאתי לנכון לבחון באופן מעמיק את טיב החובות של הנתבעת כלפי מי שמתגורר בדיור הצבורי ואינו חתום על הסכם שכירות ואת הקפן, מאחר שבמקרה זה כפי שפורט לעיל, לא מצאתי כי הנתבעת פעלה שלא כדין או הפרה חובה כלשהיא כלפי התובע, גם אילו היה הוא עצמו הדייר החוזי ולא הייתה עולה כל טענה של העדר יריבות.

...

אני סבורה כי אין מקום לקבוע כי לנתבעת אין כל חובת זהירות כלפי דיירים בדיור הציבורי שאינם חתומים על חוזה שכירות מולה, אולם היא מכירה בכך שהם מתגוררים בדיור הציבורי (למשל ילדים קטינים של דיירים חוזיים).

סוף דבר מכל הטעמים לעיל, מצאתי לנכון לדחות את התביעה.

בשל העובדה כי התובע ללא ספק אדם קשה יום ומשהנתבעת היא גוף ציבורי אשר אמון על מתן שירות לציבור, אני מוצאת לנכון לחייב את התובע בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום נמוך של 2,000 ₪ בלבד אותו ישלם התובע בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

עיקר טענות הנתבעים התביעה דנן הוגשה כנגד הנתבעים על מנת להפעיל עליהם לחץ לנוכח תביעה לפינוי מושכר שהוגשה בגין הפרותיה של ברכת העמק את הסכם השכירות.

זהו הכלל הבסיסי שנקבע בפסיקה הקובע את הקף תחולתו של "השתק פלוגתא" [ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 584 (1968); וכן ראו ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פסקה 23 (פורסם בנבו, 21.02.2007) (להלן – עניין וינברג); ע"א 6267/14 גולד נ' מנהל מע"מ תל אביב (פורסם בנבו, 26.03.2017) (להלן – עניין גולד)].

כך, לטענת יוחאי ברכת העמק הפרה את הסכם השכירות כאשר ביצעה בניה בלתי חוקית במקרקעין, ללא קבלת אישורו המפורש ומראש (בנגוד לסעיף 9 להסכם השכירות); כאשר היתקשרה בחוזים עם קבלני משנה אשר פועלים באולם האירועים, ללא קבלת אישורו של יוחאי (בנגוד לסעיף 14 להסכם השכירות); טענות אלה נדונו בתביעה הפינוי בהליך משפטי מלא, שכלל: שמיעת עדים, קיום חקירות נגדיות וביקור במקום של בית המשפט בנוכחות הצדדים; טענותיו של יוחאי (כתובע) בכל הנוגע להפרת הסכם השכירות על ידי ברכת העמק נבחנו על ידי בית המשפט במסגרת פסק הדין בתביעת הפינוי ונדחו תוך קביעות מפורשות.

בתמצית, יוחאי העלה שתי טענות מרכזיות באשר לחריגות הבניה שמצדיקות את ביטול הסכם השכירות מחמת הפרתו: תוספות שניבנו במושכר וכן הפיכת שטח שנועד לחניה למיתחם "קבלת פנים". באשר לשתי טענות אלה קבע בית המשפט שדן בתביעת הפינוי כי הן אינן מהוות הפרה של הסכם השכירות.

...

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן: אני קובע כי הנתבע 1, יוחאי שמעון נווה, הפר את הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

אני קובע כי הנתבע 2, שלום דוד נווה, גרם להפרת הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

לצורך ביצוע האכיפה אני ממנה את באי כוחה של ברכת העמק, עו"ד יוסף יפרח ו/או עו"ד ד"ר אפרים אליגולא, לתפקיד כונסי נכסים לביצוע הפעולות הדרושות להשלמת הליכי הרישוי ושינוי הייעוד, לרבות: חתימה על מסמכים, הכנת תוכניות ועריכת בקשות למיניהן לרשות מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון והרשות המקומית.

מעבר לפצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) בגין האיחור במסירה, דורשת גם פיצוי בגין עוגמת נפש בגין הפרה זו של ההסכם.

בנוסף תבעה פיצוי בגין ליקויי בניה, דרשה כי יימסרו לה מחסן וחניה, ולחילופין עתרה לפצוי בסך 65,000 ₪ בגין אי מסירת מחסן ובסך של 200,000 ₪ בגין העמדת חניה בנגוד לתנאי ההסכם.

כאמור, התובעת היתקשרה בהסכם באמצעות אמה כוכבה, וזאת לאור מצבה של התובעת והיות האם אפוטרופוס לבתה.

התובעת לא הוכיחה כי נוספו מחסנים והופרה ההבטחה למכור לה מחסן, ולא ניתן לקבל גירסתה כי זכאית לפצוי בגין מחסן שלא היה בנוי בעת חתימת ההסכם , שלא קיים כלל בבניין, וזכרו לא בא בהסכם.

בתצהירים של דבורה כהן ועו"ד קדוש נטען כי במהלך פגישת החתימה על ההסכם סוכם על ביצוע שינויים בדירה ללא עלות, למעט עבור שבירת קיר שהיה בנוי, במידה והנתבעת תחויב בעלות שבירתו על ידי הקבלן המבצע.

שכן, תנאי השולל את תחולת סעיף 23 לחוק המכר שלא בשל עילה הנובעת מאופי העיסקה מגביל, ללא הצדקה, את התרופות העומדות לצרכן (עיכוב התשלום או חיובים אחרים) כנגד הפרת החוזה על-ידי הספק.

...

על כן זכאית התובעת לסעדים הבאים: בגין איחור במסירה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 179,950 ₪.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.

בגין ליקויי בנייה תשלם הנתבעת לתובעת סך של 24,137 ₪, סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פרסום מדד יולי 2019.

אילנה אישרה בעדותה כי התכוונו לקחת את האפוטרופסות על החסוי (שם עמ' 19 ש' 35).

נגד פייגי, הוצא צו הרחקה מהחסוי והבית, אותו הפרה, וכן פסק דין המחייב אותה לפנות את הנכס (א"פ 51809-11-17 פס"ד מיום 14.12.17).

בתמצית ייאמר כי נטען כלפי זגורי שניצל את תום ליבן ומצוקתן בזמנים הרלוואנטיים של התובעות, עשק אותן, ביצע עבודות שפוץ ובניה חלקיות ולקויות ונטל לעצמו סכומי עתק, שלא היו מגיעים לו. סכום התביעה הועמד על 1,661,350 ש"ח בצירוף 50,000 ₪ עוגמת נפש.

הראיות מלבד מסמכים, שיקים, קבלות, תדפיסי בנק, תמליל שיחה וחוות דעת, העידו בפניי שתי התובעות וכן האדריכלית אסתר קליין (בנוגע לתיכנון קומה נוספת על הגג ברח' ראש פינה 5), מנגד העידו כל הנתבעים, בנוסף העידו מטעם זגורי פועל עבודות עפר בשם מאיר ברקו זרדה, בנימין איבגי קרוב משפחתו שביצע עבודות בגג בנכסים במושב, הרון אבו סיאם פועל בתחום עבודות מסגרות, וחנן רול - בעל עסק לאספקת חומרי בניה שזגורי רכש ממנו מפעם לפעם.

אם אאמין לעד, הרי שבגין כל העבודות שביצע חייב לו זגורי 80,000 ₪, והינה זגורי מחתים את אילנה שבגין אותן עבודות מגיע לו 270,000 ₪ (נספח 9 לתצהירו), האם סביר שקבלן ראשי יעמיס רווחיו על עבודתו של קבלן משנה ב-300%?! כמובן שלא.

העתק הסכם שכר טירחה שלא נחתם על ידי התובעת, וסביר שאף לא על ידי עורך הדין בעצמו (החתימה נראית מודבקת, ולא הוצג מקור), אינו קביל בעיניי כראיה, באשר זגורי עצמו לא חתום עליו ואינו עד לעריכת המסמך, על אף שבתצהירו הצהיר אחרת (ס' 39 לתצהירו).

...

לפיכך אני קובעת כי זגורי חייב להשיב לתובעות סך של 1,431,887 ₪.

."נתת לי ואני...החזרתי לך שכר טרחה שלך את היתר אני נותן לה". כאמור, הסנגור הלך לעולמו ולכן המשפטים שצוטטו הם בבחינת עדות שמיעה שאינם מלמדים על אמתיותם, יחד עם זאת, משברור מדברי זגורי עצמו כי השאיר בידיו חלק נכבד מ-46 השיקים הדחויים שיועדו לכאורה עבור שכר טרחת עורך הדין, אני קובעת כי מדובר בניסיון מרמה נוסף מצדו, כמו הסיפור של שכירת חוקר פרטי.

אשר על כן אני דוחה את התביעה נגדה.