תביעת אם ובת לרכישת דירות צמודות במסגרת תמ"א 38

תביעתן זו נסבה על הטענה כי המשיבים הפרו באופן יסודי התחייבות מפורשת בכתב ובעל פה. ההיתחייבות, שהבטיחו להן במסגרת הסכמה למכר של דירה בת 3 חדרים בפרויקט תמ"א 38/2 ("פינוי ובינוי") לה שני כווני אויר בלבד, ואשר נטען כי צמודה לה חניה בעיר רמת גן, (להלן: "הדירה").

ואולם, אחותה של האם לא צורפה להליך דנן, ומכאן שאין למשיבים כל ידיעה על אודות מצבה של האחות, לרבות השאלה האם זו מעוניינת ברכישת הדירה, האם זכאית לקבל משכנתא וכיו"ב. היות והסעד המבוקש – צו מניעה – נועד למנוע שינוי של המצב הקיים עד למתן פסק הדין העקרי, אין הסעד המבוקש נועד לשרת את הסעד העקרי שהתבקש בגדרי התביעה שכן מבוקש למכור את הנכס למי שאינה זכאית לו. לטענת המשיבים בהתאם לתמליל שיחה שצורף לבקשה, עולה באופן ברור כי המשיבים הסכימו לתת בכל זאת הטבה גם לבתה של האם – וזאת מטוב לבם ומבלי שהייתה להם כל חובה לעשות כן. תמליל השיחה מעלה לדבריהם כי לא נאמר שההנחה שהוסכם לתת לבת מוענקת עקב אותו מיסמך התחייבות ואף כי אין קשר בין נכונות המשיבים להעניק את ההנחה בהתבסס על המסמך האמור.

(ג) על אף האמור בתקנת משנה (ב), בית המשפט רשאי לתת סעד זמני או אירעי גם בטרם הגשת כתב תביעה אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין, ובילבד שהתביעה תוגש בתוך שבעה ימים ממועד מתן הצוו או בכל מועד אחר שעליו יורה בית המשפט.

הצדדים העלו טענות נוספות הנוגעות להוראות חוק החוזים בהתייחס להקניית זכות, נטען על ידי המבקשות כי המבקשת רשאית לידרוש קיום חיוב בהתאם לסעיף 34 להוראות החוק, עוד נטען כי בהתאם לסעיף 38 זכותה של האחות לקבל את ההטבה הגלומה במסמך אינה מפחיתה מזכותה של המבקשת 1 לידרוש את קיומה של ההטבה והענקת הזכות.

...

שקלתי אם משום כך בהתעלם מכלל הנתונים שפרטתי לעיל יש מקום להורות צו מניעה זמני בכפוף להפקדת בטוחה הולמת, ואולם הואיל ואני סבורה כי המבקשות תוכלנה לקבל סעד חילופי של פיצוי כספי ככל ותוכח תביעתן, וככל ותתגברנה על טענות המשיבים בכל הנוגע למועד המימוש, תנאי המימוש וכו' וזאת מעבר למחלוקת ביחס לפרשנות המסמך, ולאור השיהוי המהותי שבו השתהו המבקשות, שכן אליבא דטענתן המדובר במסמך שנחתם בשנת 2013, כשתנאי ההסכם אפשרו מכירת דירה נוספת כבר בשנת 2018, ולכל המאוחר בשנת 2020, בעוד שהבקשה הוגשה לאחר שמרבית הדירות נמכרו, מבלי שיש בידי ביהמ"ש כל אינדיקציה לטעם בשיהוי, ובנוסף לאור העדר נתונים והעדר גרסה בנוגע ליישומו של ההסכם, הגעתי למסקנה שבאיזון שבין זכויות הצדדים אין מקום להיעתר לבקשה.

סוף דבר; אשר על כן, אני מורה על דחיית הבקשה שלפניי.

בשלב זה לא מצאתי לעשות הוצאות, בעיקר משום שהמשיבים הסכימו למכור את הדירה למבקשות בהנחה, ומשום שאני סבורה כי ניתן לגשר על הפערים שבין הצדדים בנוגע למחלוקת ולהתאים את המסמך לשינויים שהתרחשו בשוק הדירות באופן שיבטא איזון ראוי יותר בדרכי שלום, ומשום כך אני נמנעת מלהטיל הוצאות.

מבוא בפני "המרצת פתיחה" בה מתבקש בית המשפט ליתן צו הצהרתי על פיו למבקשת מיכל קיזלשטיין (להלן: "מיכל") קיימת אופציה – בהתאם ל"הסכם אופציה" שנחתם ביום 12.1.2014 - לרכישת דירה בבניין ברח' מרמורק 26 בתל-אביב (גוש 8785 חלקה 71) (להלן: "הדירה") אשר אמורה להיבנות על ידי המשיבה ח.א. אנגל אחזקות בע"מ (להלן: "אנגל") במסגרת תמ"א 38 במחיר של 1,800,000 ₪.

לתצהיר צורפו: · "הסכם האופציה" צורף לבקשה ל"צו המניעה הזמני" למכירת "הדירה". · העתק הסכמי ההלוואות לשטרי החוב הצמודים אליהם בסך כולל של 250,000 ₪.

בפתח דברי התגובה, העלו המשיבים את עיקר טענותיהם: "א.1. בנגוד למצגי השוא ותצהירי השקר שצורפו לבקשה לסעדים זמניים הרי שהאופציה ניתנה לדירה אחרת בגודל 65 מ"ר ולא לדירה נשואת התביעה והבקשה;

ברי, כי סעיף זה בא להבטיח את כספה של מיכל קיזלשטיין ואת זכותה/את האופציה העומדת בפניה, לידרוש את כספה בחזרה אם בתום 12 חודשים, לא יתקבל "היתר הבנייה" ו"לא תתחיל הבנייה של "הדירה". "הסכם האופציה" - לא נתן כל אפשרות לאילן וחמדה אנגל, לסגת ממנו.

מטרת ההלוואות היתה לוודא שהמשיבים אכן מקדמים את הפרוייקט ומצליחים לעמוד בהוצאות היתר הבניה, והיה ברור ליעקב כי לכשיקבלו המשיבים היתר בניה לבניין ויתחילו למכור דירות, יוכלו להשיב לו את ההלוואה, שכן את סכום החזר ההלוואות (קרן + ריבית) תיכנן יעקב לתת במתנה לבתו, כחלק מסיוע ההורים להון העצמי הנידרש לרכישת הדירה, בצרוף סכום נכבד נוסף, ואת היתרה שתיוותר אמורה היתה המבקשת לשלם באמצעות הלוואת משכנתא.

...

כדי לתת ביטוי מעשי לסיכום נחתם ביום 12.1.13 מסמך אופציה בין המבקשת למשיבים 2 ו-3, בנוכחותי (להלן: "האופציה"), לפיו תמורת סכום בסך 50 אלף ₪ המבקשת קיבלה אופציה לרכישת הדירה, וכי התשלום (עבור האופציה) ייזקף על חשבון מחיר הדירה, וכי המחיר שסוכם הינו סופי (כאמור, המחיר שסוכם היה 1,800,000 ₪ אך הסכום לא נרשם בהסכם האופציה לבקשת משיבים 2 ו-3, כמפורט להלן).

אני קובע שב"הסכם האופציה" מצויים כל הפרטים המהותיים המאפשרים חתימת "חוזה מכר": · זהות "הדירה" הנמכרת: "הדירה" מרח' מרמורק מס' 26 בתל-אביב הנושאת את חתימתם המשותפת של מיכל קיזלשטיין וחמדה אנגל על ה"גרמושקה" ת/1.

כל שנותר הוא, לכרות את "חוזה המכר" מתוך תקווה שהצדדים בהסכמה ישלימו הפרטים הדורשים עדיין השלמה שאחרת לא יהיה מנוס מאשר להשלימם "מכוח הדין והנוהג". אין מקום לעשות כן עתה, שכן "המרצת הפתיחה" המונחת עתה בפני, הינה ליתן סעד הצהרתי בדבר תוקפו של "הסכם האופציה". יפים לעניין הדברים שנאמרו בע"א 692/12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא דלעיל, מפי כב' השופטת אסתר חיות בהסכמת כב' השופט י. עמית וכב' השופטת ד. ברק-ארז : "37. התוצאה היא איפוא שהסכם האופציה שנחתם היה מסוים דיו. אכן, יישומו היה נדרש להשלמה (מכוח הדין והנוהג), אולם עובדה זו אינה גורעת ממסוימותו, כפי שהוסבר לעיל. בהקשר הנוכחי, איננו נדרשים לאופן ההשלמה, בשים לב לסעד הנדון – סעד הצהרתי בדבר תוקפו של הסכם האופציה". "צו המניעה הזמני" אשר ניתן על ידי בית המשפט ביום 16.3.2016, האוסר על המשיבים לעשות כל דיספוזיציה "בדירה" דלעיל יישאר על כנו, עד למתן החלטה אחרת של בית המשפט.

אני מחייב את המשיבים – ביחד ולחוד – לשלם למבקשת את הוצאות הליך זה, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסך כולל של 50,000 ₪.

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 15343-01-20 שטיינר ואח' נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ בפניי כבוד השופט גלעד הס התובעות 1. אורנה שטיינר 2. חוה שטיינר הנתבעת שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ הצד השלישי מי הרצליה בע"מ התובעות על ידי - עו"ד שגיא כהן הנתבעת על ידי - עו"ד נאור יאיר ממן הצד השלישי על ידי - עו"ד בעז נוה פסק דין

מבוא התובעות, אורנה שטיינר וחוה שטיינר (להלן: "התובעות"), הנן אם ובתה, כאשר האם הנה בת למעלה מ- 90 שנה, ביקשו לרכוש שתי דירות צמודות, כך שהבת תוכל להתגורר ליד אמה לעת זקנה.

במסגרת ההסכם רכשה הנתבעת את זכויות הבנייה הקיימות וכן העתידיות מכוח תמ"א 38/1 במקרקעין הידועים כגוש 6532 חלקה 230 וזאת תמורת חזוק הבניין והגדלת הדירות (להלן: "הפרויקט").

התובעות, אשר כאמור ביקשו לרכוש שתי דירות צמודות, והנתבעת אשר עמדה לקבל מספר יחידות דיור בפרויקט, התקשרו בשני הסכמי מכר: תובעת 1 היתקשרה עם הנתבעת בחוזה מיום 27.8.2017 (להלן: "הסכם המכר הראשון") לרכישת דירת 3 חדרים בקומה 4 בגודל של 69.95 מ"ר + מרפסת שמש + חניה מס' 10 + מחסן מס' 5 בפרויקט (להלן: "דירה מס' 1").

...

אשר על כן, הנתבעת תשלם לתובעות סך של 390,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

ההודעה לצד שלישי כנגד מי הרצליה, נדחית.

בנסיבות אלו, אני סבור שיש לפסוק לטובת התובעות שכר טרחה והוצאות משפט באופן ריאלי ומלא, כך שהתובעות לא ימצאו בחיסרון כיס.

התובעת רכשה דירה במסגרת מיזם לבניית דירות נוספות בבניין ישן, וקיבלה דירתה בפועל באיחור ניכר רק לאחר הגשת התביעה.

רקע וטענות הצדדים במסגרת תמ"א 38 הוסיפה הנתבעת שש דירות לבניין בן ארבע דירות, ומכרה דירה שנבנתה לנתבעת בהסכם מיום 5.9.16.

כאמור, התובעת היתקשרה בהסכם באמצעות אמה כוכבה, וזאת לאור מצבה של התובעת והיות האם אפוטרופוס לבתה.

במסגרת עדותו הקריא מהערות שרשם לעצמו על טיוטת ההסכם טרם חתימתו, וציין כי כוכבה אמרה לו שהבטיחו לה שתקבל מחסן, עוד ציין לעצמו כי יש לתקן את המפרט כי לא צוין בו שצמוד מחסן.

...

על כן זכאית התובעת לסעדים הבאים: בגין איחור במסירה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 179,950 ₪.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.

בגין ליקויי בנייה תשלם הנתבעת לתובעת סך של 24,137 ₪, סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פרסום מדד יולי 2019.

מונחת לפניי תביעה כספית ע"ס של 114,125 ₪ בגין איחור במסירת דירה שרכשו התובעים מן הנתבעת במסגרת פרויקט תמ"א 38 וכן מתן צו עשה להשלמת ההליכים לצורך קבלת טופס 4.

לכן גם אין משמעות לשאלות בחקירתו הנגדית של התובע אם היה בבניין או בדירה ונשאל אם "חוץ מזה שלא הייתה נקיה, הייתה בנויה היה חשמל, ריצוף מטבח, היא הייתה מושלמת" והשיב שלגבי החשמל הוא לא יודע, "המטבח כן היה אבל הצביעה לא" ואם הוא שוחח עם "קונים אחרים שקנו בבניין, אתה יודע שהם מתגוררים בדירות שהם קנו" ואישר שדיבר עם דייר אחד שכן ניכנס ועומת עם כך שהמעלית פועלת (עמ' 15, ש' 10-23).

בשים לב לכך שמועד הדירה החוזי הוא 5.3.18 ומועד הערכה אמור להיות סביב חודש מאי 2018, והמומחה הוא אשר מסר כי דמי השכירות בדירה בת 5 חדרים כולל ממ"ד ומרפסת שמש בשטח ברוטו של 115 מ"ר (אם כי לא ברור אם ישנה חניה צמודה) עומד על סך של 4800 ₪ בעוד בעניינינו ישנה חניה והמרפסת היא 13 מ"ר ושטח הדירה הוא 130 מ"ר והעיד על כך שמדובר תחת אותו איזור לצורך הערכה דומה, כשמנעד המחירים הוא בין 4500 ₪ מינימום לבין 5800 ש"ח מאקסימום, ובאיזור ישנה מצוקת חניה, עת מדובר בבניין בעל חזות מודרנית, בעוד למשל ברחוב גורדון הגובל לרחוב הדירה מושא התובענה 5 חדרים, 120 מ"ר עם מרפסת וחניה השווי הוא 5700 ₪ עת מדובר בבניין ותיק אולם הדירה משופצת; או דירה אחרת 4.5 חדרים כ-120 מ"ר עם חניה ללא מרפסת כשהמבנה ותיק אולם גם שם הדירה משופצת – סך של 5800 ₪; או דירה ברחוב מקדונלד בת 4 חדרים גדולה כ-120 מ"ר כשהיא עם מרפסת אולם ללא חניה עת מדובר גם בבניין שעבר תמ"א אולם הדירה בחלק הוותיק הסכום הוא 5200 ₪ (נכון לשנת 2018) ; או דירה בדוד המלך בעלת 4 חדרים כשלא ידוע את גודלה (אולם ניתן לשער כי מדובר לא יותר מ-120-130 מ"ר) עם חניה ללא מרפסת והמבנה ותיק – סך של 5200 ₪ או דירה ברחוב איסר הראל עם 5 חדרים כ -130 מ"ר כבעניינינו עם מרפסת וחניה כבעניינינו – סך של 5000 ש"ח וזה נכון לשנת 2018 כבמקרה דנן ועסקינן בדירה חדשה כבמקרה דנן ודומה כי זו הכי רלוואנטית לענייננו ובשים לב למנעד הסכומים כאמור – אני מעמידה את סכום שכר הדירה הראוי ע"ס של 5050 ₪.

...

סוף דבר.

התביעה מתקבלת בכל הנוגע לסעד בדמות צו עשה כאמור מעלה וכן בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה לפי 8*150*5050 ₪ ממועד המסירה החוזי 5.3.2018 (משהחיוב של 60 יום מוחל עתה רטרואקטיבית למועד המסירה החוזית משהנתבעת לא עמדה במסירת הדירה בתום 60 ימים ממועד המסירה החוזית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי בנוגע לקבלה חלקית של טענת הנתבעת לקיזוז, וכן הצורך בהגשת כתב הגנה עת התביעה נמחקה (ולא נדחתה) בשלב הסיכומים אולם בכל מקרה היה מקום להידרש לטענת הקיזוז (כך שלא מן הנמנע שהתובעים היו מגישים כתב תשובה והראיה שהגישו מסמכים רלוונטיים לכתב ההגנה שהם מענה גם לכתב ההגנה של התובעים מול הנתבעת- נספחים ג' וד' לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) – הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בסך של 3000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 16200 ₪.