לפניי ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בירושלים (השופטת מיקה בנקי), מיום 27.11.2022, בת"א 4096-11-19, בגדריו נתקבלה תביעה לחיוב המערערים- מוכרי דירה, בפצוי מוסכם לפי הסכם מכר, בשל כך שלא גילו לרוכש הדירה- המשיב, כי נעשה שימוש ייחודי, שלא כדין, של דייר בבית המשותף (במועד הרלוואנטי לתובענה), בחלק מסוים מהרכוש המשותף( אשר שימש כמקום חנייה משותף) ובשל כך נימנע מהמשיב השמוש הסביר (להלן- פסק-הדין).
אחד הדיירים (להלן- הפולש) עושה שימוש ייחודי שלא כדין בשטח של כ- 70 מ"ר מהרכוש המשותף, בקומת העמודים, הכולל שלוש חניות מקורות, ואף ביצע עבודות בניה מסוימות וסגר את השטח בלוחות פלדה לצרכיו (להלן- החניות).
יוער, פסק-דין לפינוי הפולש ניתן ביום 5.8.2019 על ידי המפקחת על הבתים המשותפים.
מעבר לכך, הוסיפו, כי שגה בית משפט קמא בקביעותיו על יסוד חוק המכר, עילה אשר לא נכללה בכתב התובענה ומטעמים של הרחבת חזית אסורה.
...
בית משפט קמא בפסק-דינו קבע כי "..מהראיות שהוגשו לתיק לא הוכח שהתובע ידע בפועל על קיומו של פולש כאמור, שוכנעתי שאילו היה יודע התובע על הפולש והעימות איתו- היה שוקל היטב אם לרכוש את הדירה, ואם היה רוכש אותה היה הדבר בוודאי מקבל ביטוי מפורש בהסכם ובמחיר" (סעיף 56 לפסק-הדין).
בסיכומו של עניין, שוכנעתי כי הפרת ההסכם באי גילוי השימוש שלא כדין בחלק מהחניות המקורות בבית המשותף, מהווה פגיעה בזכויות המשיב במובחן מפגם בזכויות היורד לשורש הסכם המכר, העולה בגרדה של "הפרה סתם". כפועל יוצא, המשיב אינו זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר כי אם לפיצוי על נזקיו כתוצאה מההפרה.
בנסיבות אלה, מצאתי להיעתר באופן חלקי לערעור, שכן המערערים הפרו את הסכם המכר, הפרה שאיננה יסודית, בבחינת הפרת "סתם", המזכה את המשיב בפיצוי על נזקיו, זאת חלף זכותו לקבלת הפיצוי המוסכם.
