תביעות הדדיות בעקבות חוזה מכר דירה "שהתפוצץ

אני דוחה את גרסאות ג'סי וידידיה בנקודה זו כבלתי מהימנות וקובעת כי סכום החוב (קרן) המוסכם על שני הצדדים, התובע וג'סי, היה 221,000 ש"ח, וכי ג'סי מסר לידידיה על סכום חוב זה (ב"עיגול" ל-220,000), ועל כן ההסכמים עם ידידיה וינון שיקפו את הבנת הצדדים להם, ג'סי וידידיה, כי התובע זכאי להפרע מתמורת המכר בסכום החוב.

אני קובעת כי הוכח שההסכמים של ג'סי עם ידידיה ועם ינון בוטלו בהסכמת הצדדים, ללא דרישות או תביעות הדדיות, כאשר עניינו היחיד של ידידיה היה לקבל את השקעתו בבניה מהקונים, דבר לו דאג בנוכחותו במעמד עריכת הסכם המכר, אשר במסגרתו קיבל סך של 205,000 ש"ח מהתמורה ששלמו הזוג בן ארויה.

ברם, בפגישה במשרד עו"ד שני, לאחר שהתקיימה שיחה ישירה בין התובע לזוג בן ארויה, עלה כי אין בידי הזוג כספים לפירעון מיידי של הסכום, מאחר שעליהם לקחת משכנתא, דבר שלא יכלו לעשות בטרם הסרת הערת האזהרה, ועל כן היתפוצץ המו"מ ועו"ד שני משך ידו ממעורבות בעיסקה, עקב מורכבותה.

משמע, בהסכם המכר בין ג'סי לזוג בן ארויה לא ניתנה כל הוראה המתייחסת לפירעון החוב לתובע, ולא ניתנה כל קדימות לתשלום החוב ביחס לחובות אחרים שרבצו על הדירה ו/או לנושים אחרים של ג'סי, אלא התובע לא הוזכר כלל, וככל שהכוונה בסעיף זה היתה אליו, הרי שהתשלום הותנה בכך שיישאר בידי עו"ד אוטמזגין סך של 120,000 ₪ לאחר פירעון כל החובות הרובצים על הדירה לצורך העברת הבעלות הנקיה לקונים.

...

עם זאת, התרשמתי באופן ברור מהעדויות כל הצדדים, כי ידידיה ובן ארויה ידעו שלאחר תשלום הסכום של 50,000 ₪ ע"י בן ארויה לתובע, נותרה יתרת חוב של ג'סי בסך 200,000 ₪, אותה היה צורך להסדיר במסגרת הסכם המכר, ע"י מתן הוראות מתאימות בדבר העברת כספי התמורה (המשכנתא) שישולמו לעו"ד מטעמו של ג'סי. אני קובעת כי ידידיה והזוג בן ארויה התרשלו כלפי התובע, בכך שלא עדכנו אותו על חתימת הסכם המכר, מעמד בו כולם היו נוכחים, על תנאי התשלום שהוסכמו, על העברת כספי המשכנתא מבנק המשכנתאות לחשבון הנאמנות שפתחה עורכת הדין של ג'סי – הכל כדי שהתובע יוכל לדאוג לפרעון יתרת החוב מכספי התמורה, בין אם על ידי הטלת עיקול, ובין אם על ידי הגעה להסכם כזה או אחר עם ג'סי. התובע לא היה זר לעסקה, מבחינתם של ידידיה והזוג בן ארויה.

אני סבורה כי לידידיה ולזוג בן ארויה יש תרומת רשלנות ברמה זהה, ועל כן אני קובעת כי על ידידיה לפצות את התובע בסך 25% מסכום יתרת החוב, ועל הזוג בן ארויה לפצותו סך 25% מסכום יתרת החוב, כמפורט בסעיף א' לעיל.

התביעה נגד נתבע 2 נדחית, כאמור בסעיף ג' לעיל, ללא צו להוצאות.

טענות הצדדים התובעים הגישו תביעה זו לפצוי כספי בסך 33,000 ₪, בגין הפרת הסכם מכר של דירה ברח' רענן 31/3 ערד (להלן: "הדירה").

בדיקת הדירה באותו שלב, גילתה כי מיום עריכת ההסכם ועד ליום מסירת החזקה, ארע פצוץ צנור מים, שגרם לנזקים כבדים בדירה, סימני הרטיבות ניראו מכל מקום, ובנסיבות אלה נערך סיור נוסף בהישתתפות עו"ד רובין.

באשר לנזק ראשית, אין לקבל את טענת הנתבעת כי עם ביטול ההסכם, לא יכולים הצדדים להסתמך על הפרות קודמות, שכן במסגרת הסכם הביטול נקבע במפורש כי: "הצדדים מעוניינים לבטל בהסכמה הדדית את הסכם המכר, כל זאת מבלי לוותר או למצות את טענותיהם האחד כלפי השני". לגופו של עניין, התובעים עתרו לפסוק להם הן את הפצוי המוסכם ע"פ ההסכם בסך 22,000 ₪, והן פיצוי בגין נזק ממשי שניגרם להם בסך 11,000 ₪.

...

במחלוקת עובדתית זו שוכנעתי כי הדין עם התובעים, בין היתר מהשיקולים הבאים: ראשית, התובעים העידו באופן אמין, על כך שהיו מעוניינים לקבל את הדירה, היה בידם כסף זמין ליתרת התמורה, ורק סירובה של הנתבעת להראות להם את הדירה הביא לחששם כי אכן אירע משהו בדירה.

נוכח כל האמור לעיל, אני קובע מבחינה עובדתית, כי לאחר עריכת ההסכם ולפני מועד המסירה ארעה הצפה בדירה, שגרמה לנזקים משמעותיים ביותר כפי שניכר בתמונות.

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם בסך 22,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל, ובצירוף סכום כולל בגין בגין הוצאות משפט בסך 800 ₪ נוספים.

בגדר תביעה זו דורש התובע את הפצוי המוסכם האמור, קרי – 100,000 ₪, משום שהנתבעים לא התקשרו עמו בהסכם מכר בחלוף שלושה חודשים.

כפי שהעידה עו"ד אורטל טולדנו, כוונת הצדדים הייתה, כי אם לא ייחתם הסכם בתוך שלושה חודשים, הרי שההתחייבויות ההדדיות פוקעות, במובן זה שהצדדים לא יהיו קשורים עוד בהתחייבות לבצע עסקת מכר, אם מסיבה כל שהיא לא ייחתם הסכם מכר בתוך שלושה חודשים; אך אין בכך כדי לאיין את ההסכם מעקרו ואת הסנקציה על הפרת הסכם שקבועה בו (עדותה של עו"ד טולדנו, עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 3-10).

לפני תום שלושת החודשים ציינו הנתבעים בפני התובע, כי לא יוכלו לחתום משום שלא מכרו את דירתם, ובתגובה לכך שלח להם התובע מכתב ובו הוא מתרה בהם כי הם מפרים את ההסכמה עמו וכי יידרשו לשלם את הפצוי המוסכם; הנתבעים לא השיבו לתובע בזמן אמת, שאינם חייבים לחתום עמו על הסכם, וכי בחלוף שלושה חודשים "ילך איש לדרכו", כפי שטענו בביהמ"ש, פשוט – משום שגירסה כזו לא הייתה קיימת אז, והיא לא שיקפה את הבנת הנתבעים את הוראות זכרון הדברים בזמן אמת.

ואילו לאחר "היתפוצצות" העסקה, ולאחר ששלח התובע לנתבעים התראה בטרם הגשת תביעתו, פנה אליו הנתבע בהודעה טלפונית, ובקש כי התובע יוותר על הפצוי, מתוך היתחשבות במצבם הכלכלי של הנתבעים, כזוג צעיר וכהורים לילדים קטנים (נספח י' לתצהיר התובע).

...

בסופו של דבר מכר התובע את הבית, בתמורה אשר פחתה ב-100,000 ₪ ממה שהתחייבו הנתבעים לשלם לו. התובע הגיש את תביעתו נגד שני הנתבעים גם יחד, אף על פי שהנתבע בלבד הוא שחתם על זיכרון הדברים.

אינני מקבלת את טענת הנתבעים, כי מדובר במשא ומתן שלא צלח, ותו לא. זיכרון הדברים מלמד באופן ברור, כי הצדדים התחייבו לחתום על הסכם מכר, בתנאים ברורים, בתוך פרק זמן מוגדר, והסכימו להותיר פתח מסוים לדיון בכל הנוגע למועד התשלום ביחס למועד החתימה על הסכם המכר.

סוף דבר, הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים, באופן שמזכה את התובע בפיצוי המוסכם בסך 100,000 ₪.

סוף דבר אשר על כן, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע סכום של 100,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (20.9.18) ועד היום.

שני הצדדים הגישו תביעות הדדיות, וכל אחד מהם טוען שהאשם לאי השתכללותו של החוזה רובץ לפתחו של האחר.

כדברי ב"כ כתב במכתב מיום 8.8.2011: "... על פי עצתי ולצרכי מו"מ בלבד, ומבלי לפגוע בזכויות, מרשי יסכימו לחתום על חוזה ובילבד שבזמן מסירת החזקה בדירה עד ולא יאוחר מיום 20.11.2011, יהא בידי מרשיך היתר בניה לגבי הסטייה "הנ"ל". וככל שלא יהיה היתר כזה? "במקרה שלא יהא בידי מרשיך היתר על הבנייה הלא חוקית במועד המסירה יקוזז מתוך תמורת הדירה סך של 35,000 ₪ ומרשי יקבלו על עצמם המשך הטיפול בפרשה זו". ראו: נספח 9 לכתב התביעה שכנגד.

אין זה מיותר לומר, שאילו החוזה היה מתפוצץ על הרקע הזה – של פריסת התשלומים - יתכן שעמידת הרוכשים על קיום ההסכמה הזו הייתה מתפרשת כעמידה על זכות שלא בתום לב. בסופו של דבר, ההתעקשות על פירעון המשכנתא קודם להעברת עיקר התמורה עבור הדירה – אין בה כדי להועיל לרוכשים.

מאידך, ברור למדי, שאומד דעתם של הצדדים היה כזה, שהמוכרים ביקשו להיות בטוחים "שיש הסכם" ושדירתם נמכרה, והרוכשים ביקשו להבטיח שהדירה היא "שלהם" במחיר שסוכם.

...

עת לסיכום ביניים: הצדדים חתמו על זכרון דברים.

אין זה מיותר לומר, שאילו החוזה היה מתפוצץ על הרקע הזה – של פריסת התשלומים - יתכן שעמידת הרוכשים על קיום ההסכמה הזו הייתה מתפרשת כעמידה על זכות שלא בתום לב. בסופו של דבר, ההתעקשות על פרעון המשכנתא קודם להעברת עיקר התמורה עבור הדירה – אין בה כדי להועיל לרוכשים.

במקרה דנא, הסכום שנקבע, נופל בשיעורו מ- 10% משוויה של העסקה, והוא בהחלט מצוי בתוך המתחם הסביר והמקובל לגבי עסקאות מסוג זה. אני דוחה את התביעה העיקרית ומקבל את התביעה שכנגד.

יש לציין שלפני הגשת התביעה, ביום 03/02/1999, הגישה הנתבעת נגד התובעת מס' 1 המרצת פתיחה בביהמ"ש המחוזי ביום 20/10/1998 ובו ביקשה להצהיר כי התובעת מס' 1 הפרה את ההסכם ולחייב את התובעת מס' 1 למסור את החזקה בממכר לנתבעת, תוך טענות לגבי הפרת ההסכם ע"י התובעת מס' 1 ובין היתר אי מתן ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח בהתאם לחוק המכר (דירות), הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל"ה-1974, אי המצאת מכתב החרגה מהבנק, אי העברת ערבות בנקאית למוסד הפיננסי שהסכים לתת משכנתא למבקשת וסירוב לחתום על מסמכים הנדרשים על ידי נותנת ההלוואה לשם מתן ההלוואה.

לטעמי מדובר בשרשרת של חיובים שלובים ומקבילים, שבסופו של דבר הגיעו לידי "פיצוץ" עקב עמידתו של מר פניני על הפצוי המוסכם בסך של 20,000 דולר (כפי שהעיד עו"ד שיין שעל כך היתפוצץ העניין), כשבמידה ולא הייתה היתעקשות כזו על הפצוי המוסכם היה ניתן לסיים את כל העניינים ברוח טובה.

מדובר בהפרות הדדיות שבמקרה דנן ובהתחשב במידת האשם החוזי של שני הצדדים והתרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק אני סבור שעל כל צד לשאת בנזק שנגרם לו ויש לדחות את שתי התביעות [ראה ע"א 3940/94 שמואל רונן חב' לבניין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חב' לבניין בע"מ, פ"ד נב(1) 210].

...

לטענת התובעת מס' 1 הוסכם בינה לנתבעת שהנתבעת תשלם תמורת הנכס סך של 224,000 דולר בתוספת מע"מ והנתבעת הציעה שתשלם 200,000 דולר בתוספת מע"מ ואת יתרת התמורה המוסכמת בסך 24,000 דולר+מע"מ תקבל התובעת מס' 1 מדמי השכירות ששילם באותה עת דייר שהחזיק בנכס בשכירות בלתי מוגנת (להלן:"השוכר"), מיום שייחתם הסכם המכר – מתחילת שנת 1998 ועד למועד מסירת החזקה המיועד בנכס לנתבעת – 31/12/1998.

במקרה דנן ולאור היתנהגות הצדדים, היות החיובים שלובים/מקבילים והאשם התורם החוזי של הצדדים שהיו שותפים למצב שאליו נקלעו ולהליכים משפטיים מיותרים, אני סבור שגם אם היה מגיע למי מהצדדים פיצוי מוסכם (ולא כך המצב לטעמי), הייתי משתמש בסמכותי לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1972 ומפחית את הפיצויים המוסכמים, אך כאמור לטעמי אין מקום לפסוק פיצויים כאמור מכוח היות החישובים שלובים ומקבילים, הפרות הדדיות והתנהגות של שני הצדדים, תוך אשם תורם חוזי וקיזוז שמביאים לכך שאף צד לא זכאי לפיצוי המוסכם.

התוצאה הינה שאני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד.

בהתחשב בכך שהתובעת 1-הנתבעת שכנגד היא זו שעמדה על ניהול התביעה כנגד הנתבעת-התובעת שכנגד, בעוד הנתבעת הייתה מוכנה לקבל את הצעות ביהמ"ש למחוק את שתי התביעות וכן בהתחשב בכך שטענות התובעת 1, מעבר להפרות ההדדיות (הטענות לגבי התמורה הנוספת ודמי הניהול), נדחו, אני מחייב את התובעת מס' 1 לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.