תביעות הדדיות בין חברי קבוצת רכישה ליזם הפרויקט

במישור החוזי השני שצוין - בין קבוצת הרוכשים לבין עצמה - נערך הסכם שתוף שהסדיר את שותפות הגורל בין החברים החל ממועד המחאת האופציה מידי העוררת ועד להשלמת הפרויקט ("הסכם השתוף"; נספח ג' לכתב הערר).

הבהרה כי לעוררת אין כל התחייבות - העוררת אינה חתומה על טופס בקשת ההצטרפות, והובהר בו כי הגשת בקשת ההצטרפות אינה מקימה כל מחויבות מצידה של העוררת: "להסרת כל ספק, מובהר בזאת כי בקשה זו אינה מהוה בשום צורה ואופן התחייבות שלכם [של העוררת] ... לבצוע עסקה כלשהיא במקרקעין, והיא אינה מהוה זכרון דברים, אלא אך ורק בקשה שלנו בלבד להצטרפות לקבוצת השותפים, אשר אינה מחייבת אתכם... להיתקשר עמנו בהסכם כלשהוא... מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ידוע לנו שאין לכם זכויות כלשהן במקרקעין, כי אין ודאות לקיום העסקה וכי אין כל לוח זמנים להתקיימות העסקה ו/או להשלמתה, ואנו מתחייבים לא לבוא אליכם בכל טענה ו/או תביעה בקשר עם האמור." (סעיף 14) נראה כי אנשי השיווק מטעם העוררת הציגו בפני המתעניינים שפקדו את משרדיה "חומרי עזר" שונים בקשר לעסקה, אך לא ברור מה טיב המידע והיקפו.

כך: "עצם כבילת חברי הקבוצה לתמורה צמודה למדד תאריך רכישת האופציה של העוררת עצמה יש בה כדי להצביע על מעורבותה בכל שלבי העסקה. אילו היתה העוררת רק מסבה אופציה ובשלב נפרד [משמשת] יזמית של הפרויקט ללא תלות בסיחור האופציה לא היתה אמורה להופיע בחוזים כריכת תאריך רכישת האופציה למועדי תשלום לתמורות הנובעות מ[ה]סכם [ה]ניהול." (סעיף 130 לסיכומי המשיב) נוסף על כך, לגישת המשיב מנגנון הפצוי שנקבע מהוה ביטוי ל"מעמדה וכוחה המשמעותי של העוררת".

כך לדוגמה, בהסכם ההמחאה מוגדר הסכם השתוף כחוזה "... אשר, בין היתר, יבטיח את מימוש האופציה אל מול בעלי הזכויות במקרקעין..." (עמוד 3 להסכם) נוסף על כך, במסגרת הסכם ההמחאה יחזקאל הצהיר (בשם החברה שבהחזקתו) כי: "ידוע לו, כי במסגרתו של הסכם השתוף כלולה התחייבות הדדית, מצדו של הקונה ומצידם של רוכשי הזכויות במקרקעין המגורים, האחד כלפי מישנהו, למימושה של האופציה נשוא הסכם האופציה." (סעיף 2.11) אומנם, אין בהסכם המחאת האופציה למגורים היתייחסות דומה להתחייבות ההדדית למימוש, אך קשה למצוא טעם טוב לכך שביתר המקרים הבנת חברי הקבוצה תהיה שונה.

...

אמת, פגיעה בחופש הבחירה של מקבל האופציה לממש או לא לממש, העומד בבסיס הזכות, עשויה להוביל למסקנה כי אין מדובר באופציה כלל.

והשאלה שאותה עלינו לשאול היא האם המנגנון החוזי שיצרה העוררת, אשר הבטיח את מימוש האופציה בשלמותה, פגע מבלי משים בטיב הזכות שקיבלה מאת הבעלים, כך שהפטור ממס הרכישה שהוענק לה אינו מוצדק? לאחר שקילת הדברים, הגעתי למסקנה כי התשובה לכך שלילית.

סוף דבר מכל הנימוקים לעיל הייתי מציע לחבריי לקבל את הערר.

בניית 45 יחידות דיור בפרויקט אלחריזי בנתניה בהתאם להסכם עם י.ע.ז חברה לבניין ופיתוח בע"מ (להלן: פרויקט אלחריזי); בניית 40 יחידות לקבוצת רכישה ברחוב הסיבים בפתח תקווה בהתאם להסכם עם נציגות הדיירים חברי קבוצת הרכישה (להלן: פרויקט הסיבים) ובניית מבנה מגורים ובו 48 יחידות דיור כקבלן משנה של חברת משה"ב – חברה לשיכון ופיתוח בע"מ בפתח תקווה (להלן: פרויקט נחלים).

בשני פרויקטים אלו, ובפרויקט אלחריזי שביצעה החברה בנתניה, נותרו מחלוקות הדדיות בין החברה ובין מזמיני העבודות (לצורך החלטה זו יכונו מזמיני העבודות בשלושת הפרויקטים האמורים – מזמיני העבודות).

בין התביעות נכללו גם תביעות של מזמיני העבודות, משה"ב בפרויקט הנחלים, נציגות הדיירים בפרויקט הסיבים, י.ע.ז חברה לבניין ופיתוח בע"מ בפרויקט אלחריזי, ואאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ בפרויקט בפרדס חנה, על סך כולל של כ-48 מיליון ₪.

...

באת כוח בנק המזרחי הוסיפה וטענה כי ההצעה לאפשר רק למזמיני העבודות לנקוט הליכים אישיים כנגד בעל השליטה, אם ייקבע שהוא חייב, מהווה העדפת נושים אסורה, ולכן אין להיעתר לחלק זה של ההצעה.

בנסיבות אלו, ואף שאין החלטה מפורשת המסמיכה את הנאמן לקבוע את כוח ההצבעה, אין מקום לבטל את החלטתי רק מטעם זה. ויודגש, גם בהחלטתי מיום 29/6/2020 בה הוריתי כי אם בעל השליטה יגיש הצעת הסדר אישית היא תובא לאסיפת הנושים, וגם בהחלטותיי מיום 29/10/2020 ו-5/1/2021, לא מצאתי פסול בהסמכת נאמן להכריע בקביעת כוח ההצבעה של הנושים, וניתן היה להסיק מכך כי הסמכות הוענקה לו. בהחלטתי מיום 5/1/2021, ולאחר שעיינתי בדו"ח שהגיש הנאמן, קבעתי כי "[...] יש עיגון בקביעתו כ ניתן לקצוב את כוח ההצבעה של מזמיני העבודות בשלושת הפרויקטים (אלחריזי, הסיבים ונחלים) כ-0, כלומר להתעלם מהצבעתם". איני מוצא מקום לשנות מהחלטה זו. מזמיני העבודות הגישו תביעות חוב כנגד החברה, והחברה מצדה טוענת כי מזמיני העבודות חייבים לה סכומים נכבדים.

אין ספק כי נפלה שגגה בעמדתה זו של נורד, שהרי אין חולק כי בהסדר המוצע יחולק דיבידנד גם לנושים הרגילים, דיבידנד שלא צפוי בהליכי פירוק (ראו החלטתי מיום 29/10/2020).על כן, מבקש הנאמן להתעלם מהצבעתה של נורד.

סיכום לאור כל האמור, ועל אף שנמצאו פגמים בדרך אישורם של תכנית השיקום והסדר החוב של בעל השליטה, דומה שבנסיבות שנוצרו אין חלופה טובה יותר לנושים.

על כן, אני מאשר את ההסדר על כל תיקוניו.

עוד אני מורה לנאמן לפעול למימוש זכויות החברה בתביעה שהגישה כנגד נסראלדין סעיד, וככל שיש צורך ינקוט בהליכים לאיתור המסמכים הדרושים לתמיכה בתביעה.

ברקע הדברים היתקשרות המשיבות, חברה יזמית וחברה קבלנית של פרויקט בנייה "פינוי בינוי" ברחוב אלנבי 69 תל אביב הכולל קומה מסחרית, קומה א' ומבנה נפרד בחלקו האחורי של הבניין עם המבקשים בהסכם לבצוע עבודות בניה ושפוץ בנכסי המבקשים בקומה א' של הנכס במסגרת תכנית "פינוי בינוי" ותביעות הדדיות שהוגשו על ידי הצדדים.

המבקשים הגישו תביעה שכנגד על סך 1,100,000 ₪ כנגד המשיבות וחברי קבוצת הרכישה בפרויקט.

...

בפסק הדין שניתן בעניין ל.נ. הנדסה ממוחשבת קובע בית המשפט העליון מבחן תלת שלבית לבחינת בקשה לחיוב חברה בהפקדת ערובה: "על בית המשפט … לשקול בראש ובראשונה את מצבה הכלכלי של החברה, בהתאם ללשון הסעיף. זהו שלב הבדיקה הראשון. ואולם בכך לא נעצרת הבדיקה. משקבע בית המשפט כי החברה לא הראתה כי תוכל לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, על בית המשפט להמשיך ולבחון האם נסיבות העניין מצדיקות חיוב החברה בערובה, אם לאו … זהו שלב הבדיקה השני. בהקשר זה יש להביא בחשבון, בין היתר: (א) את הזכויות החוקתיות (הנוגדות) של הצדדים (ב) את ההנחה שחיוב החברה להפקיד ערובה במקרה כזה (בו לא הוכיחה שיש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע) מבטא את הכלל והפטור הוא החריג … שאלת סיכויי ההליך … גם היא יכולה להישקל על ידי בית המשפט במסגרת בחינתו את הנסיבות לסתור את ההנחה המצדיקה חיוב החברה בערובה … משהסתיים שלב הבדיקה השני במסקנה שעל החברה להפקיד ערובה להוצאות הנתבע מגיע שלב הבדיקה השלישי, במסגרתו יש לבחון את גובה הערובה הנדרשת ולדאוג שתהיה מידתית ותאזן אל נכונה את שלל השיקולים הרלבנטיים." (פסקה 13 לפסק הדין) (ההדגשות לא במקור - א.ב.).

בנסיבות המקרה אינני נעתרת לכך.

מכל האמור אינני נעתרת לבקשה החלופית של המשיבות לערבות אישית של בעלי מניותיה, ועל המשיבות להפקיד ערובה להבטחת הוצאות המבקשים בתביעה.

נסיבות אלה העלו אצל מינהלי ההסדר את החשש לפיו אותם נושים אינם באופן מעשי נושים, ובדעתם להשתמש בכוח ההצבעה הניכר, הנובע מגובה תביעותיהם, כפי שהוגשו טרם בדיקתן, כדי לנסות ולסכל את אפשרות ההסדר ביחס לחברות, או להשתמש באפשרות זו כמנוף ללחץ על החברות בכל הנוגע לבירור התביעות ההדדיות ועמידה על דרישותיהן הכספיות של החברות.

בגדר תביעות חוב אשר לגביהן ניתנו הכרעות חוב מנומקות השוללות את כוח ההצבעה באספות נמנים הנושים הבאים: מ. ארופה חיפה יזמות נדל"ן (2021) בע"מ, רכבת ישראל בע"מ, תמימי דרך לחריש, קבוץ נען - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, יניב יונה, עמותת חריש שלנו (נוה פורת), עמותת בית וגן בחריש, עזרה וביצרון חברה לשיכון בע"מ, ג'יי הנדסה ויזמות, חברי קבוצת הרכישה קריית האחדות, כרמי גת - קרית גת. נושים אלה נכחו באספות הנושים אשר היתקיימו בהוועדות חזותית, לא הצביעו במסגרתן ולא הגישו ערעור על הכרעת מינהלי ההסדר.

התכנית המוצעת, מאפשרת השלמת מספר פרויקטים לא מבוטלים למאות ואם לא למעלה מכך של רוכשי דירות וזאת בטווחי זמן קצרים, שימור מקומות עבודה למאות עובדי החברות כפי שעמדה על כך באת כח העובדים, מאפשרת שימור פעילותן של החברות והשאת ערך כתולדה מהמשך הפעילות ובאופן שיש בו להטיב את מצבם של הנושים בקבוצות הנשייה השונות, לרבות פרעון מלוא חובם של הנושים המובטחים והנושים בדין קדימה ותשלום דיבידנד מסוים לנושים בעלי ערבויות אישיות ובדין רגיל, שעה שאלולא הסדר הנושים המוצע ספק אם מי מהנושים בשתי קבוצות נשייה אלה יכול היה לקבל תשלום כלשהוא לפרעון חובם.

...

סבורני כי במכלול השיקולים וממקרא הסדר הנושים ומן ההסברים שניתנו על ידי ב"כ החברות ובעלי המניות בפרוטוקול הדיון מיום 07/03/22 אשר מחייבים את החברות ובעלי המניות, ולאור גם עמדת הממונה, כי המדובר בהסדר ראוי, סביר והוגן בנסיבותיו של המקרה, אשר אושר ברוב גדול הן מספרי והן ערכי ועולה, כי יתרונותיו עולים באופן מובהק על חסרונותיו.

אנו סבורים כי בית המשפט קמא היה מוסמך לאשר את הסדר הנושים הכולל הפטר למשיב 2 אף בהעדר של חקירת יכולת של המשיב 2, מששוכנע כי ההפטר משרת את מטרת הבראתה של החברה ובהתחשב, בין היתר, בתרומתו הכספית של המשיב 2 לחברה".

לאור האמור, הנני מורה על אישור הצעת ההסדר של החברות ושל בעלי המניות ולפיכך, הנני מורה כדלקמן: ניתן בזאת צו פתיחת הליכים על דרך של שיקום לחברות מכוח חלק ב' לחוק חדלות פירעון ועוה"ד ארז חבר, רון חכים וליאור מזור ימונו כנאמנים ליישום הסדר החוב ויהיו רשאים לחתום על כל מסמך אשר יידרש לשם ביצוע ההסדר, ובכפוף להוראות כל דין יהיו רשאים לבצע כל פעולה שימצאו כנחוצה או מועילה ולשם כך מוקנות להם כל הסמכויות הדרושות לצורך ביצוע תפקידם כנאמנים לביצוע הסדר הנושים.

הרקע לבקשה המבקש הוא אחד מיזמיה וחבריה של קבוצת רכישה שהתאגדה לצורך רכישת מיגרש בחדרה והקמת ביניין מגורים במיגרש (להלן: היזמים ו-הפרויקט, בהתאמה).

בתום הליך בוררות ארוך אשר היתקיימו בו למעלה מ-30 דיונים, ניתן ביום 10.7.2022 פסק בוררות אשר קיבל את התביעות ההדדיות בחלקן.

הודגש כי מלשונה של תניית הבוררות עולה שחברי הקבוצה ביקשו להעניק לעצמם את הכוח לנהל בוררות נגד הנציגות, אך אין בתניה זו כדי להקנות לנציגות כשרות לשמש כתובעת וליזום הליך בוררות נגד מי מחברי קבוצת הרכישה.

...

יתרה מכך, היא אף סותרת הוראה ברורה אחרת בהסכם השיתוף – הוראת סעיף 14 – המורה באופן ברור כי "בכל מקרה של אי קיום הוראות הסכם זה ע"י מי מהצדדים, יהיו יתר הצדדים והנציגות רשאים לתבוע מאותו הצד (להלן – 'הצד המפר'), פיצוי בגין כל הנזקים וההוצאות שנגרמו ליתר הצדדים" (ההדגשה הוספה); כי "מבלי לפגוע בכלליות האמור, תהיה הנציגות מוסמכת לפעול בשם הצדדים המקיימים הסכם זה כנגד הצד המפר הנ"ל, על מנת לממש את זכותם של יתר הצדדים" (ההדגשה הוספה); וכן כי "תהיה הנציגות רשאית, לפי שיקול דעתה הבלעדי, ובאמצעות היועצים המשפטיים, לאכוף את קיומו של הסכם זה על הצד המפר, כפי שתמצא לנכון...". בנסיבות אלו, ובהינתן העובדה שבתניית הבוררות צוין באופן מפורש כי "הבורר לא יהיה כפוף להוראות הדין המהותי, אלא להוראות הסכם זה" – דין טענותיו של המבקש לעניין היותה של הנציגות צד להליך, להידחות.

באשר לעצם העובדה שהכרעת הבורר בסוגיית ההון העצמי התבססה על דוחות השמאי, מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה אין בכך משום סתירה להוראות הסכם השיתוף.

הבקשה נדחית אפוא.