תביעה שכנגד בגין ליקויי בנייה בפרויקט "נאות השמורה

תביעת רוכשי דירת מגורים בגין ליקויי בנייה ואיחור במסירת החזקה.

בין התובעים לבין נתבעת מס' 2 נחתם ביום 29.12.2013 "הסכם להזמנת שינויים ותוספות בפרויקט חלומות זכרון יעקב" (להלן: הסכם השינויים), על-פיו "הקבלן", שהוגדר בכותרת ההסכם בשם "אמירי גן", מקבל על עצמו לבצע "שינויים ותוספות המופיעים בהזמנה מצורפת להסכם זה כנספח א'". בהסכם השינויים נקבע כי הקבלן לא יהיה אחראי לחומרים שיסופקו על-ידי התובעים, וכי מועד מסירת הדירה אשר נקבע בהסכם הרכישה יידחה בשלושה חודשים.

סעיף 4ב לחוק המכר דירות קובע כי אם התגלתה אי-התאמה הנתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

אולם בכל מקרה, שמור לבית משפט מלוא שיקול הדעת בשאלה עד כמה (אם בכלל) להסתמך על מסקנות המומחים שלפניו, כולל אלו של המומחה מטעמו.

בחקירתו הנגדית אישר יעקובי כי קיים נוהל של "מסירה ראשונה, מסירה שנייה", כאשר "בדרך כלל במסירה ראשונה יש איזה סוג של פגישה שבה יש איזה תאום ציפיות, אם בכלל יש ליקויים". כשנשאל יעקובי אם במצב דברים זה נמסרים המפתחות לרוכשים רק בפגישה הבאה, השיב: "יש אפשרות כזו, כן". תשובותיו אלו של יעקובי, במסגרת עדותו, מחזקות את טענת התובע, לפיה יעקובי הסביר לתובעים ביום 4.8.2014 כי מדובר ב"מסירה ראשונית" בלבד, וכי מפתחות הדירה נימסרו לידיהם לראשונה בפגישה נוספת שהתקיימה ביום 12.10.2014.

...

לתצהיר צורף כנספח ט"ו העתק חשבונית מס/קבלה מיום 13.11.2014 בסך 1,000 ₪ של "חיים מנעולים". הנתבעות לא הציגו גרסה כלשהי בעניין זה, ואף בתצהירו של יעקובי - שלטענת התובעים החזיק אצלו מפתח אחד ולא החזירו להם - אין התייחסות לטענה זו. לפיכך, הנני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין 1,000 ₪ ששולמו על-ידיהם למנעולן.

לפיכך, הנני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין שלושה חודשי איחור במסירת החזקה בסכום של 27,000 ₪.

התוצאה לאור האמור לעיל, הפיצויים להם זכאים התובעים הינם כדלקמן: * ליקויי בנייה על-פי חוות דעת קרבצ'יק 65,521 ₪ * עלות תיקונים ושיפוצים שביצעו התובעים 1,340 ₪ * הוצאות עבור מנעולן 1,000 ₪ * איחור במסירת הדירה 27,000 ₪ * החזר תשלום ארנונה 1,948 ₪ * נזק בלתי ממוני 3,000 ₪ סך הכל 99,809 ₪ אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעות (ביחד ולחוד) לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: (1) 99,809 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת חוות דעת קרבצי'ק, 18.10.2016, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 13.5.2015, ועד לתשלום המלא בפועל; (3) מחצית שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט אשר שולמה על-ידי התובעים בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד תשלומה ועד לתשלום המלא בפועל; (4) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 16812-06-12 מימון ואח' נ' י. צ. תורג'מן פרויקטים בע"מ ואח' לפני כבוד השופטת עידית ברקוביץ התובעים: 1.גל מימון 2.רותי מימון ע"י ב"כ עו"ד טל רבינוביץ הנתבעים: 1.י. צ. תורג'מן פרויקטים בע"מ 2.י.עצמון חברה להשקעות בע"מ 3.יוסי תורגמן 4.יובל עצמון ע"י ב"כ עו"ד אסף עזרתי פסק דין

בפני תביעה בגין ליקויי בנייה על סך 200,000 ₪ ותביעה שכנגד בגין לשון הרע על סך 300,000 ₪.

ממילא שימוש בסעיף זה שמור, כלשון הסעיף, למקרים חריגים בהם נעשה שימוש לרעה בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת על מנת להונות אדם, לקפח נושה של החברה או לעשות מעשה שפוגע בתכלית החברה תוך נטילת סיכון בלתי סביר.

וכך קבע בית המשפט העליון: "המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו... לדעת המחבר, אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר היזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לידרוש ממנו מתן היזדמנות נוספת במסגרת ההליך השפוטי. דברים אלה מקובלים עליי" (ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 14 (2003)).

...

הנתבעים טוענים כי דין התביעה כנגד הנתבעים 3-4 להידחות, שכן אין היא מגלה עילה ו/או יריבות כנגדם באופן אישי.

סוף דבר באשר לתביעה העיקרית הנתבעות 1-2 ישלמו לתובעים כדלקמן (הסכומים כוללים מע"מ): סך של 60,934 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים בדירה.

התביעה כנגד הנתבעים 3-4 – נדחית.

הוצאות ושכ"ט עו"ד התובעים ישלמו לנתבע 4, עבור הוצאות משפט, סך של 2,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 11,700 ₪.

רקע ביום 31.7.11 היתקשר התובע, אזרח רוסי המתגורר בחוץ לארץ, עם הנתבעת בחוזה לרכישת דירת דופלקס בת 6 חדרים, בפרויקט 'שמורת החוף עיר הימים', ברחוב אהוד מנור 18/62, נתניה (להלן: "הדירה", "ההסכם", נספח 5 לתביעה).

בין לבין היתקיימו מספר פגישות במשרד הנתבעת, במסגרתם התחייב יצחק תשובה, בעל מניות ודירקטור יחיד של הנתבעת (להלן: "תשובה") לתקן הכל וסוכם שלאחר שתהיה חוות דעת סופית לגבי ליקויי הבנייה היא תועבר אליו (סעיף 97 לתצהיר עדותו).

כאמור, על פי ההלכה "היזדמנות נאותה" היא היזדמנות שניתנת בתום לב ולא רק באופן טכני כדי "לחלוף על פני המשוכה", ולכן אין די בפניה אחת שלא נענתה, ובפרט לאחר שהנתבעת המתינה שנה וחצי לקבלת חוות דעתו של רון, כדי לקבוע שהנתבעת איבדה את זכותה לתיקון הליקויים.

במסגרת חקירתו הנגדית שטרן אישר שיש להפחית 20,000 ₪ בגין תקוני הגבס (פרוט 12.1.20 עמ 26 ש 23), ומכאן שעל פי חוות דעתו עלות ליקויי האלומיניום היא 86,800 ₪ בצרוף מע"מ. שטרן גם הוסיף במסגרת חקירתו הנגדית שרוב הליקויים הם מינוריים, אך הבהיר שהסכומים נקבעו מתוך הנחה שהתובע יפנה לבעל מיקצוע אחר ולא יבצע את התיקונים באמצעות הנתבעת (עמ 27 ש 25-31).

עלות תיקון הליקויים מתייחסת לעלות ביצוע העבודה על ידי קבלן מזדמן מטעם התובע; העלות לקבלנים גדולים, קטנה ב- 25% (עמ 23 לחוות הדעת) ועל כן יש להפחית 25% מעלות הליקויים כך שעל הנתבעת לשלם בגין הליקויים סך של 122,625 ₪ (75% מ- 163,500 ₪) בתוספת 10% עלות פקוח 12,262 ₪, בתוספת מע"מ בסך 22,930 ₪ ובסך הכל 157,817 ₪.

נספח 35 לתביעה אינו ברור ובנספח 36 רשומים "פרטי ציוד". החזר תשלום למשפץ קונסטנטין לתיקוני סדקים בדירה (סעיפים י"ז-י"ט לסיכומים, נספחים 40-42 לתביעה)- אני דוחה את דרישת התובע לשלם למשפץ בגין תיקון סדקים בדירה, בחשבוניות שצורפו (נספחים 40-42 לתביעה) צויין שהן עבור "שפוץ דירה". שנהב קבע בחוות דעתו שבמסגרת ביקורו לא אותרו ליקויים בגימור קירות ותקרות הגבס, וסך של 2,500 ₪ כבר נכלל במסגרת חוות דעתו (סעיף 7 עמוד 15).

...

נספח 35 לתביעה אינו ברור ובנספח 36 רשומים "פרטי ציוד". החזר תשלום למשפץ קונסטנטין לתיקוני סדקים בדירה (סעיפים י"ז-י"ט לסיכומים, נספחים 40-42 לתביעה)- אני דוחה את דרישת התובע לשלם למשפץ בגין תיקון סדקים בדירה, בחשבוניות שצורפו (נספחים 40-42 לתביעה) צויין שהן עבור "שיפוץ דירה". שנהב קבע בחוות דעתו שבמסגרת ביקורו לא אותרו ליקויים בגימור קירות ותקרות הגבס, וסך של 2,500 ₪ כבר נכלל במסגרת חוות דעתו (סעיף 7 עמוד 15).

החזר שכר טרחה למומחים: אני מקבלת את דרישת התובע להחזר עלות שכר טרחתו של החשמלאי מני סגל בסך 4,130 ₪ (נספח 29 לתביעה), היות ושנהב התייחס לליקוי זה (סעיף ג').

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סל של 287,376 ₪ (ליקויים, עגמת נפש והוצאות על פי סעיפים 18-21) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

לפיכך, משלא נתנו התובעים היזדמנות נאותה לנתבע לטפל בעצמו בליקויי הבניה, נשללה מהם הזכות לפצוי כספי, או למצער יש להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה באופן משמעותי.

לבית המשפט שמור, כמובן, שיקול הדעת בשאלה אם ובאיזה מידה יש לאמץ את מסקנותיו של המומחה שמונה מטעמו (ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ אבנר (1.12.08)).

בהקשר זה נפסק, כי "למרבה הצער, מעוררים פרויקטים של בנייה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי התחייבויות הדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטראלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להיתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים". עוד נקבע כי "הגם שעדות המומחה אינה שונה מכל עדות הבאה בפני בית המשפט, יש להניח כי משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוואנטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את מימצאי המומחה בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" ((ע"א 2099/08 עריית אשקלון נ' תשל"וז השקעות והחזקות בע"מ (28.10.10)).

טענת הנתבע לשלילת זכות התיקון ואי מיצוי תקופת הבדק ככלל, בכל הנוגע לליקויי בנייה, הנחת המוצא היא כי יש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים וזאת בטרם תוגש תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו.

מטרת המינוי על-פי האמור בצו המינוי וההסכמות בדיון שקדם לו, הייתה בחינת טענת התובעים בדבר ירידת ערך הדירות עקב ליקויי הבניה והטענות הנגדיות של הנתבע השוללות רכיב נזק זה בשתי הדירות.

...

למסקנה זהה הגעתי גם ביחס לטענה בדבר חוב בגין שדרוגים, שלא שולם ע"י התובעים.

סוף דבר על יסוד כל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעים את הסכומים הבאים, לפי הפירוט שלהלן: פיצויים בגין ליקויי בניה בשתי הדירות בסך של 108,122 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29.7.2018 ועד מועד התשלום בפועל, כאמור בסעיף 56 לפסק דין זה ; פיצוי בגין איחור במסירה בסך כולל של 18,886 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.2.2016 ועד מועד התשלום המלא בפועל, כמצוין בסעיף 30 שלעיל ; הוצאות הובלה בסך של 7,020 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ההוצאה ביום 20.1.2016 ועד מועד התשלום בפועל, כאמור בסעיף 31 שלעיל ; דיור חלופי בסך 4,000 ₪ שישולם לתובעים 3-4 בלבד ; עוגמת נפש בסך של 6,000 ₪ לתובעים 1-2 וכן סך של 8,000 ₪ לתובעים 3-4, כמצוין בסעיף 61 לפסק דין זה. אשר לסוגיית ההוצאות, שקלתי את טענות הצדדים מכאן ומכאן.

בסיכומיה התייחסה אינטרפז לכך שעל אף שבמסגרת החקירה הנגדית השיב מנהל התובעת כי אין כל קשר בין התמונות שנלקחו מהאתר ביום 28.2.2017 (נספח ב'7 לתצהיר נציג השיווק) ובין סוגיית האכלוס (עמוד 21 שורות 3-5 לפרוטוקול דיון מיום 9.3.2020), הרי שלטענת אינטרפז, תמונות אלה מעידות כי האתר היה בשלבי בנייה ולא ראוי לאיכלוס.

נספחים 21 ו- 22 שצורפו לתצהירו של מנהל התובעת ועניינם פרויקט 21 , אשר אמורים היו לטעמה של התובעת להעיד על כך שהמתקנים לא סופקו במועד או סופקו כשהם לקויים, אינם מעידים אלא על אותן טענות הדדיות שהועלו בין הצדדים- האחד כנגד השני, במהלך התנהלותם המשותפת , כשבנספח 22 שב מנהל אינטרפז וטוען כי הבורות שהוכנו על ידי התובעת, לא תיאמו את דרישותיה.

מסיבות השמורות עמה, בחרה התובעת כאמור שלא לצרף את דוחו"ת הליקויים.

במסגרת חקירתו הנגדית של מהנדס התובעת, כשנשאל האחרון ביחס לקיומם של יומני העבודה, השיב כי אכן נערכו באתרים יומני עבודה, אלא שאלה לא נימצאו (עמוד 33 שורות 24 עד 34 לפרוטוקול דיון מיום 9.3.2020) באופן תמוה, יומני העבודה בשני האתרים נעלמו, ושאר המסמכים התומכים לטענת התובעת בטענה לפיה במועד קבלת טופס 4/טופס האיכלוס הדירות היו מוכנות למסירה לדיירים בשני הפרויקטים, לא מצורפים לכתב התביעה, ובמודע.

" (ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י. מ. ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, (24.05.1992)).

...

דין טענת התובעת לפיה חברת נוסבאום מחויבת כלפיה בהתאם להסכמים, בשל העובדה שחלק מהתמורה שולמה ישירות אליה, או בשל הטענה לפיה מדובר בחברת אם וחברת בת, ומכוח קשרים אלה יש להשית את החיוב על חברת נוסבאום – להידחות.

יוצא אפוא, כי טענות התובעת לעניין הזכות לקבלת פיצוי כספי בשל הפרת ההסכמים, צריכות להיות מופנות- ככל שהן רלבנטיות- כנגד חברת אינטרפז וכנגד חברת Parking GmbH Nussbaum.

לפיכך, יש לדחות את תביעתה של התובעת גם בגין ראש נזק זה. תשלום עלות מנוף בפרויקט 21 בניגוד להסכם- סעיף 19.4 לעיל בעוד שהתובעת טוענת כי חויבה בעלות הבאת מנוף לפרויקט 21 בכפל ללא כל סיבה של ממש לכך, טוענת חברת אינטרפז כי החיוב הכפול נבע מכך שהאתר לא היה מוכן בעת הגעת המנוף לקליטת המתקנים.

לפיכך, דינה של התביעה בגין ראש נזק זה להידחות.

לפיכך, מצאתי לדחות את התביעה גם בגין ראש נזק זה. סוף דבר.