תביעה נזיקית וחוזית בגין הסתרת מידע על מצב תכנוני של קרקע

תביעה ותביעה שכנגד של שוכר (מקמל) ומשכיר (פוליגון), אשר התקשרו בהשכרת כ- 18 דונמים של קרקע חקלאית להפעלת עסק מסחרי, לא חקלאי, של המשכיר וההשכרה הופסקה על ידי רשויות האכיפה והרשעה בגין שימוש חורג זה. לאחר הליכים פליליים אלה וצוי פינוי, חלוקים הצדדים בשאלת ההוצאות והשכירות, ואשם של מי מהצדדים.

" סעיף 3.5 להסכם השכירות- "השוכר מצהיר כי בדק את מיקום המושכר, ההסכם ונספחיו ואת אפשרויות השמוש במושכר עפ"י החוק בכלל ולצורך עסקיו ופעילותו בפרט, כי בחן את מצבם המסחרי ו/או התיכנוני ו/או המשפטי של המקרקעין, לרבות בדיקת הזכויות הקשורות למקרקעין, כי ידועים לו פרטי התב"ע; השוכר מצהיר כי קיבל כל מידע הנראה לו רלוואנטי בקשר למושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו וכי הוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה של המושכר ו/או ביחס לשימוש בו והוא מסכים לשכור את המושכר מהמשכירה; השוכר מצהיר כי לאחר כל בדיקותיו כאמור הגיע למסקנה כי יוכל להשיג את כל האישורים ו/או הרישיונות ו/או ההיתרים הנדרשים לצורך הפעלת עסקו במושכר." בסעיף 4.2 להסכם השכירות נקבע כי מטרת השכירות הנה כי- "השוכר ישכור את המושכר לשם ניהול עסק בהתאם ובכפוף להוראות כל דין, לרבות הוראות התב"ע החלות על המושכר בלבד." סעיף 11.6 להסכם השכירות- "השוכר מצהיר ומתחייב כי ידוע לו שיעוד המקרקעין הנו לשימוש חקלאי בלבד וכי בעבר ניתן צו מניעה שאסר שימוש שאינו חקלאי במקרקעין וכי הוא מצהיר כי ביכולתו להשיג את כל האישורים והרישיונות לצורך ניהול עסקו במושכר. ההיתקשרות בהסכם זה נעשית על סמך הצהרת השוכר כאמור בהסכם זה." מר מקמל התחייב בהסכם השכירות להוצאת רישיון עסק ואף ידע כי נוכח ייעוד הקרקע כחקלאית, באחריותו יהיה לפעול לקבלת אישור לשימוש חורג.

לדבריו בתצהיר, מדובר בחברה שהנה משכיר מקצועי, חברה ציבורית נסחרת, והיה עליה ליידע את מר מקמל במצב הנכס ואסור היה עליה להסתיר את המידע, כפי שנעשה, ביודעין ובכוונה.

תצהירו הראשי והמשלים של מר מקמל מטיח כולו אשם כלפי פוליגון בגין הסתרת העובדות והטעייתו.

המשמעות של היתנהלות הצדדים על תביעותיהם: שני הצדדים התעשרו מפעילות זו. כפי שפורט, לשני הצדדים אשם תורם משולב בקשר לטענות שהעלו זה כלפי זה. הן בנוגע לטענות הנזיקיות והן בנוגע לטענות החוזיות.

...

טענות ההגנה והתביעה שכנגד מנגד, טוענת פוליגון כי דין התביעה הראשית להידחות שעה שהצדדים חתמו על הסכם שכירות שנעדר כל התייחסות לטענות התובעים לפיהם הובטח להם גובה החיוב בארנונה וסיווג השטח כחקלאי בחיובי הארנונה.

דברים חמורים אלה, המוצאים ביטוי בפרוטוקול (עמ' 70) ואף חמורים מכך בעמ' 72-73, נאמרו לאחר שבית המשפט מצא לנכון להזהיר את הצדדים קודם לכן כי קיימים היבטים לא חוקיים בהליך זה המועלים על ידי הצדדים.

אי הבאתם לעדות פועלת לחובת שני הצדדים בהקשר זה. לאור נסיבות אלה, מצאתי כי דין התביעה העיקרית והנגדית להידחות הדדית.

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

ביום 3.12.17 הגיש המשכיר נגד השוכר תביעה חוזית, כספית ,נזיקית בבית משפט זה בסך של 217,240 ₪.

לטענת השוכר, המשכיר אינו תם לב ותביעת הפינוי אינה תמת לב. כבר בעת השכירות ידע שקיים צו הריסה למבנה, מבלי שסיפר לשוכר על כך, וכן ידע שלא ניתן להפעיל במקום חנות מתנות, אולם לא עידכן אותו על כך. בסופו של יום, כשהתברר שלא ניתן להפעיל חנות מתנות, דרש המשכיר מהשוכר לשלם דמי שכירות בגין כל הקומה, כולל חנות המתנות, על אף שלא ניתן היה להפעיל בה חנות, כפי שידע זאת מראש המשכיר והסתיר מהשוכר.

השוכר, אשר בנה את הקירוי והשכירה בשכירות משנה, בנגוד להסכם השכירות ובנגוד לחוקי התיכנון והבניה, לא פינה את המבנה, על אף הצהרותיו שלו כי מדובר בבניה לא חוקית, לא בדק את מצבו התיכנוני של הנכס באופן יסודי ולא שילם את שכר הדירה מספר חודשים.

המשכיר החזיק בנכס עשרות שנים, ידע על מצבו התיכנוני, בשים לב להליכים הפליליים שנוהלו בנוגע לנכס זה שנים קודם לכן, וידע, ולכל הפחות לא הציג ראיה הפוכה לכך, שלא ניתן על פי ההיתר להפעיל את הנכס כחנות מתנות.

המשכיר, לכל אורך ההליך, ועל אף שליטתו כבעלי המקרקעין במידע התיכנוני בנכס, נימנע מלהציג בפני השוכר או בית המשפט כל ראיה התומכת בטענותיו.

...

שתי ההפרות תלויות זו בזו, שלובות זו בזו באופן שאינו ניתן להפרדה, וככאלה תביעות שני הצדדים ראויות להידחות במלואן ובצוותא.

לסיכום: בשים לב לאמור לעיל, אני פוסקת כי לכל צד בעל אשם תורם ועליו לשאת בנזקיו שלו שנגרמו כתוצאה מהתנהלותו.

משכך, דין התביעות כולן להידחות וכל צד ישא בהוצאותיו.

הרקע לתובענה מונחת לפניי תובענה כספית שעילותיה נזיקיות וחוזיות, ועניינה בטענות התובע כלפי כל הנתבעים - אשר לדידו הסתירו ממנו מידע רלבאנטי באשר למצבה התיכנוני של קרקע בגודל של כ – 9.2 דונמים, המצויה בעיר רעננה הידועים כחלק מחלקה 36 בגוש 6588 (להלן – "הקרקע"), אותה רכש התובע בתמורה לסך של – 6,000,000 ₪, מאת הנתבעת 1 ביום 12/11/15 (להלן גם – "המוכר/ת") במסגרת חוזה מכר (להלן – "החוזה"), אותו ערכו הנתבעים 2 ו – 3, עורכי דין במקצועם (להלן גם – "עורכי הדין"), אשר ייצגו את התובע ואת הנתבעת 1 בעסקת המכר, בתיווכו של הנתבע 5 (להלן גם – "המתווך").

טענותיו אלה של התובע, מהוות הפרה של חוזה המכר, באשר קיומו של החוזה כמו גם ביטול החוזה נעשו שלא בתום לב. ידיעתו איפוא, של התובע את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע – מנתקות את הקשר הסיבתי שבין המידע אשר הוסתר ממנו כטענתו, לבין חתימתו על חוזה המכר - מאחר שלא ניתן לומר כי הסתמך על מידע מטעה, כדי לחתום על החוזה.

...

התובע ישלם לנתבעת 1 את יתרת שיעור הפיצוי מוסכם על פי החוזה בסך כולל של – 202,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום ביטול החוזה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

התביעה שכנגד של הנתבעים 2 ו -3 – נדחית.

התביעה שכנגד של הנתבע 5 – נגד התובע (כנתבע שכנגד), נדחית.

עוד העיד: "אני קניתי מהם נכס כשהם הצהירו שהבית בנוי כמו שצריך, גם לפי כללי חוק המכר ... ... ... יש מזיק ויש ניזוק ... גם אם לא הייתה להם ידיעה, גם לי לא יכולה לקום ידיעה. כספי העיזבון אמורים לפצות על מה שקרה לרכוש ולנכס שלי". באשר לסיפא של הטענה, הרי שהתובע לא הגיש תביעה נזיקית נגד עיזבון אביהם המנוח של הנתבעים בגין בנייה רשלנית של הקיר.

סעיף 16 לחוק המכר קובע כדלקמן: "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". הקף חובת הגילוי בעת מכירת נכס מקרקעין הנובעת מהוראות סעיף 16 לחוק המכר נפרש על כל העובדות אשר היה על המוכר לדעת עליהן ולא נידרשת ידיעה ממשית אודות הפגם או אי התאמה.

סעיף 4.2 להסכם המכר שנחתם בין הצדדים קובע כי התובע רוכש את הנכס במצבו הקיים ומוותר על כל טענת אי התאמה ביחס למצב הנכס: "הקונים מצהירים כי אין ולא תהא להם כל תביעה ו/או טענה ו/או דרישה מכל מין וסוג שהוא כנגד המוכרים בגין מצבו הפיזי, התיכנוני והמשפטי של הנכס, וכי הם מוותרים על כל אי התאמה ו/או ליקוי ו/או פגם בכנס ו/או ביחס אליו ובילבד כי יימסר להם במצבו AS IS במועד חתימת הסכם זה בכפוף לבלאי סביר. כל האמור בסעיף זה ובסעיף 4.1 לעיל ובהסכם זה כפוף להצהרות המוכר לפיו לא ידוע להם על פגם ו/או מום נסתר ו/או מניעה פיזית או משפטית אשר לא גילו אודותיהם לקונה" עניין רכישת הנכס במצבו הקיים עוגן גם בסעיפים 2.2 ו-4.1 להסכם, הקובעים בהתאמה כי "המוכרים מוכרים לקונה את הנכס במצב AS IS בכפוף להצהרותיהם בהסכם זה כשלמיטב ידיעתם של המוכרים נכון ליום חתימת הסכם זה מערכות הבית ... תקינות ומתחייבים למסרו לקונה במצבו במועד חתימת הסכם זה למעט בלאי סביר" וכן כי "הקונים מצהירים ומאשרים כי קודם לחתימת הסכם זה ראו את הנכס ובדקו אותו ואת מצבו הפיזי והתכנוני , את מצבו המשפטי... הקונים מצהירים כי הובהר להם במפורש וידוע להם היטב כי הנכס נמכר להם במצב כמו שהוא "AS IS" ולכן הם קונים אותו במצב כמות שהוא "AS IS" בכפוף לבלאי סביר.

בשל אופייה הקוגנטי, הוראות סעיף 16 גוברת על כל הסכמה חוזית, לרבות הויתור על טענת אי התאמה ביחס למצבו של הנכס.

עיון בהסכם המכר אף מעלה כי הוא נעדר הצהרת המוכרים כי בנכס לא קיימות חריגות בנייה כך שאף לא ניתן לייחס לנתבעים מצג שוא תוך הסתרת מידע מהותי אודות בניית הקיר ללא היתר.

...

העולה מן המקובץ הוא כי דין התביעה להידחות, וכך אני מורה.

הסתרת המידע עולה כדי הטעה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ואי התאמה כאמור בסעיפים 11 ו-16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").

כן עמדו הנתבעים על הכנסת תניות חוזיות חריגות המעידות על המצב התיכנוני בפועל (העדר הצהרה על כך שהדירה ניבנתה על פי היתר למגורים, הצהרה מורחבת של התובעים כי בדקו את מצבה התיכנוני של הדירה וכן הצהרה כי בידיהם מלוא ההון הנידרש לרכישת הדירה).

למעשה די בהודאתה של עו"ד סופי אביב כי היום היא בודקת את מצבו התיכנוני של הנכס בעת ייצוג בעסקת מקרקעין בכדי להעיד על רשלנותה (עמ' 24, ש' 12-21).

משכך יש לדחות את התביעה נגד הנתבעים ולחלופין לייחס לתובעים רשלנות תורמת, נוכח אי בדיקתם את מצב הדירה כאמור בהצהרתם במסגרת הסכם המכר.

חובת הגילוי עשויה לחול גם במקרים שבהם יכול היה התובע להגיע למידע בכוחות עצמו (ת"א (מחוזי חי') 3758-09-17 אורי יוסלביץ נ' אלון לוין (27.10.2019)): "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה' ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר אם הייתה לקונה היזדמנות סבירה, לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם במימכר". (איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי 281 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, עמ' 281, התשמ"ז); ראו גם פסק הדין בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, בפסקות ח'-יג' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין (11.2.2014); ת"א (ב"ש) 24594-01-15‏ ‏אברהם שקורי נ' ליובה קונסון  (18.1.2017)) נוכח פער המידע בין הצדדים ביחס למצבו של הממכר כמו גם מעמדו של המוכר כ"מונע הנזק הזול" והרצון להגן על הצד המצוי ב"עמדת נחיתות אינפורמאטיבית" (ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא  (4.9.2007), פסקה 48 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם), מוטלת באופן טיפוסי על המוכר בעסקת מקרקעין חובת גילוי מוגברת (פסק הדין בע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.2011) [להלן: "פסק הדין בעיניין מבני גזית"], פסקה 14 לפסק הדין).

. "באופן עצמאי לא עשיתי שום עסקה בזמן שהייתי שכירה" (עמ' 25, ש' 22) בשים לב לכך שעו"ד סופי אביב ייצגה את התובעים במסגרת עבודתה במשרד עורכי דין לביא, לכך שהייתה עורכת דין חדשה יחסית ולכך שכל ניסיונה המקצועי היתמצה בעבודה במשרד דין עורכי הדין לביא, נוכח העובדה שלא נטען ולא הוכח כי חרגה מינהלי העבודה במשרד ו/או פעלה תוך חריגה מהרשאה או בשונה מהמקובל באותו משרד, אני קובעת כי עורכת הדין סופי אבי בזכאית לשיפוי מעורכי הדין לביא בגין חיובה בנזיקין בשל העדר בדיקה בדבר קיומו של היתר לשימוש למגורים לדירה.

...

משקבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי החלה על הנתבעים, מהווה תביעה לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, שעניינה אותו מחדל, כפל פיצוי ולפיכך דינה להידחות.

דין התביעה ברכיב זה להידחות.

י – סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.