תביעה נגד שכנים על הוצאות תיקון רכוש משותף

התובע לא פעל להקטנת הנזק אלא הוא החליט ללכת להליך משפטי רק ביום 16.9.2019 ולא טיפל בבעיה והמשיך ליצבור נזקים "בכדי להעמיס על השכנים". לדברי הנתבע 2 נודע לו על הנזקים רק בחודש דצמבר 2019 עת התובע פנה למפקחת על המקרקעין ולא ידע קודם לכן על הבעיה בבניין המשותף, שגם הוא חלק מכך.

אומנם לא היה מקום שימתין שנתיים עד הגשת התביעה אולם אין לדבר נפקות מעשית בסופו של יום מבחינת חיובי הנתבעים מקום בו יחויבו, כפי שיובהר להלן, משהוא אינו תובע עבור אותה תקופה והמפקחת על המקרקעין מצאה בשורה התחתונה של החלטתה שנתנה תוקף להסכמות הצדדים את הנתבעים כחייבים ביחד עם התובע לתקן את התקלה שמקורה ברכוש המשותף, על הסכום ששולם לקבלן הבצוע, ללא חלוקת אחריות שונה בגין החמרת מצב מצד התובע או אי טפול במקור הבעיה בשים לב לסעיף 3 (ב) לתקנון המצוי ובהתאם לחוות דעת שמאי מצד התובע בשנת 2017 (עת שני שכנים טוענים כי לא ידעו דבר עד להגשת התביעה נגדם שהתבררה בתחילת שנת 2020) ואיני יושבת כערכאת ערעור על המפקחת על המקרקעין והמבחן שיש לבחון ביחס לניזקי התובע הוא ממועד הגשת התביעה.

יצוין כבר עתה כי טענות הנתבעים לפיה המפקחת לא פסקה לתובע הוצאות בגין נזקיו איננה רלוואנטית משהמפקחת מוסמכת לידון בתביעה בגין עלות תיקון הנזקים הישירים בדירת התובע וברכוש המשותף ואינה מוסמכת לידון בסעדים נזקיים מובהקים שעניינם הפסדי שכירות, עוגמת נפש, חיוב בהוצאות הדירה לרשויות (ראו למשל ע"א 2295/01 מנחמי בוני מגדל דוד ר"ג בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' ז'בוטינסקי רמת גן (30.6.2002); עש"א (מחוזי-ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב (15.4.2019)).

...

משכך, אני סבורה כי יש לפצותו בגין אותה המתנה.

על כן, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעים 1-3 בעוגמת נפש (משנתבע 4 מתחילת הדרך כן הסכים לשלם כפי שציין התובע בפנייתו למפקחת על המקרקעין וכן שיתף פעולה ונפגש עמו בדירתו, ונתבעת 5 לא חויבה בסופו של יום אצל המפקחת בתשלום עלות תיקון) בסך של 4800 ₪ (הנאמדת מאותו ספק בדבר הפסד של שכירות ודמי ארנונה – מחצית מהתקופה של 3 חודשים מתום חודש מרץ ועד תום חודש יוני 2020) וכן 450 ₪ הוצאות משפט.

סך הכל ישלמו הנתבעים 1-3 ביחד ולחוד לתובע סך של 5250 ₪ (1750 ₪ כל אחד).

עוד טוען הנתבע בסעיף 8 לכתב ההגנה כי ה"טיפטוף" במרפסת השרות הנו באחריות וועד הבניין היות והנזילה היא בשטח הרכוש המשותף, בין הקומות.

לעניין המיטלטלין שנגנבו, טוען הנתבע כי מישטרה היא שסילקה את המנוף בשל תלונות השכנים על השעה המאוחרת.

הנתבע הגיש תביעה שכנגד במסגרתה עותר לחייב את התובעת ואת הערבים שהתגוררו עימה בדירה בסך 25,000 ₪, בגין דמי שכירות ותשלומי ארנונה, ועד הבית, גז וחשמל עד להשכרת המושכר וכן בגין עלויות תיקון צנרת דלוחין, תיקון מזגן, עלות צבע והוצאות ההליך.

...

העולה מן המקובץ הוא כי מקובלת עליי טענת התובעת ובני משפחתה כי הנתבע חתם עמה על הסכם שכירות, תוך שהוא מסתיר את מצבו האמתי של המושכר ובכך דן משפחה שלמה הכוללת ילד קטן ואשה קשישה למגורים במושכר הסובל מבעיות רטיבות שונות.

אין בידי לקבל טענה זו, הן בשל נוסח ההסכם והן מאחר ועומדת בסתירה להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

באשר לפיצוץ במטבח, הנני מקבלת את טענת הדיירים כי לא טופל בדחיפות ולא ניתן היה להמשיך להתגורר במושכר ולכן היו זכאים לסיום יחסי השכירות לאלתר.

הנתבעים שלחו הודעה לצדדים שלישיים נגד שיכון עובדים בע"מ - החברה הקבלנית אשר בנתה את הדירה, בטענה כי ככל שקיימים ליקויים היא אחראית לתיקונם, ונגד עו"ד חיים גלעדי אשר ייצג את הצדדים בהסכם המכר, בטענה כי ניסח את הסכם המכר בצורה לאקונית וכך גם היו ההסברים שנתן לצדדים בעל פה במעמד החתימה.

כן הוסכם כי ככל שיבוצע התיקון, תוותר התובעת על רכיב זה בתביעתה וכי ההודעה לצד ג' 1 תדחה ללא צו להוצאות.

לעניין התיקון נטען כי הנזילה רובה ככולה ממערכת הדלוחין של הבניין, מצנור משותף המהוה רכוש משותף ועל כן לא באחריותם של הנתבעים.

כאשר נישאלה על כך התובעת בעדותה, השיבה כי רצתה לבטל את החוזה אך נאמר לה שזה יעלה 100,000 ₪ ואולם, מעדותה עולה כי היא כלל לא התייעצה בעיניין עם עוה"ד מטעמה, שהוא גם חתנה, אלא שאלה שכנה (עמ' 41 ש' 19 - 27 לפרוטוקול) לאמור יש להוסיף כי מחוות דעת המומחה, המהנדס צבי רון, עולה כי עלות התיקונים מסתכמת בסך של 39,195 ₪ (כולל מע"מ) , כאשר בפועל בוצע התיקון בסכום כולל של 46,250 ₪ (הודעת הצדדים מיום 2.1.2020).

...

על כן, אני סבורה שאין מדובר בהפרה, שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר מראש באותו חוזה.

אני סבורה כי נפגע במידה מסוימת השימוש של התובעת בדירה בעיקר בשל הגבלת השימוש באמבטיה, וכן כי נגרמה לה עוגמת נפש בשל הצורך להתמודד עם פתרון הבעיה, הן לפני והן במהלך המשפט.

הנתבע 4 ביקש לדחות את התביעה כנגדו, וטען כי לאורך השנים בוצעו תיקונים, תיחזוקה, שפוץ ושיפור של פני המבנה והגג, ואישר שהגג הוא חלק מהרכוש המשותף גם לו. עם זאת טען שהתובעת הגישה את תביעתה נגדו בחוסר תום לב, במקום לתבוע את השכן שגרם לנזק לגג עת התקין דוד באופן לקוי וגרם לשבר של רעפים.

למעלה מזאת, על סוג הרכוש המשותף ועל החובה בתשלום הוצאותיו שחלה על כל הדירות באותה כניסה, ניתן ללמוד מהתקנון המוסכם של הבית המשותף, שנערך והוגש בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 ומורה כדלקמן: "סעיף ה:

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שמעתי את טענות הצדדים באריכות, את עדותו של בעל המקצוע שתיקן את הגג, עיינתי בצילומים, בנספחים ובשרטוטים שהוגשו בצירוף לכתבי הטענות, וביררתי את סוגיית הבעלות המשותפת על הגג בדיון שנערך לפניי – מצאתי כי התובעת עמדה בנטל השכנוע וההוכחה של תביעתה.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה, בשים לב שהתובעת נשאה בתשלום עבור תיקון הגג בסך כולל של 24,921 ₪.

משכך אני מורה, כי הנתבעים ישלמו לתובעת בתוך 30 ימים ממועד קבלת פסק הדין את הסכומים כדלקמן: הנתבע 1 ישלם לתובעת סך של 5,353 ₪ (לאחר קיזוז הסכום שהעביר לתובעת בסך 877 ₪), בצירוף 300 ₪ בגין הוצאות המשפט; הנתבעים 2 ו- 3 ישלמו לתובעת סך של 6,230 ₪, בצירוף 300 ₪ בגין הוצאות המשפט.

בישיבת קדם המשפט הראשונה שהתקיימה ביום 20.10.2021, התברר כי נציגות הבית המשותף בו מצויה דירת התובעים הגישה תביעה כנגד הנתבעת בנוגע לליקויים ברכוש המשותף, וכי במסגרת אותו הליך מונה המהנדס יוסף גולדקלנג כמומחה מטעם בית המשפט.

בהמשך לכך, הגיעו הצדדים להסכמה כי ב"כ הצדדים "יקיימו שיחה עם עורכי הדין של הצדדים בהליך שנציגות הבית המשותף מנהלת מול הנתבעת באשר לליקויים ברכוש המשותף, לצורך השגת הסכמת הנציגות לכך שהנתבעת תבצע תיקונים ברכוש המשותף אשר נדרשים לצורך תיקון הליקויים במחסן של התובעים. לאחר שתתקבל הסכמה כאמור, הצדדים בהליך זה ימנו בהסכמה את המהנדס יוסף גולדקלנג... על מנת שיתן חוות דעתו ביחס לליקויים במחסן ולאופן בו יש לתקנם וכן אודות ניזקי הצנרת בדירה כמפורט בסעיף 2 ב' לחוות הדעת מטעם התובע(ים). לאחר שתתקבל חוות הדעת, הנתבעת תפעל לתיקון הליקויים בהתאם לאמור בחוות דעתו של המומחה. בהסדר זה הצדדים מצהירים כי מעבר לליקויים הנ"ל לא ידוע על ליקויים נוספים. אין בהסדר האמור כדי לפגוע בטענות לנזקים נוספים שנטענו בכתב התביעה מעבר לליקויים וכל צד שומר על טענותיו". ההסדר קיבל תוקף של החלטה.

התובעים מדגישים בטיעוניהם כי סכום זה אינו מגלם הוצאות והפסדים ממשיים שנגרמו להם בדמות פיצויים שנאלצו לשלם לשוכר שנאלץ לפנות את הדירה בזמן התיקונים, העדרות מימי עבודה נוספים לאחר הגשת התביעה, מכירת הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק נוכח הליקויים והתיקונים.

אמנם, בכתב התביעה צויינו 2 נזקים בדירה - כשל באיטום חדר הרחצה של יחידת ההורים ונזקי צנרת של הדירה שניצפו באיזור השרות של הדירה השכנה - נזקים אשר תוקנו באופן מהיר יחסית (וראו ההסדר הדיוני בגדריו התבקשה היתייחסות לנזק השני בלבד, ואשר בא על פיתרונו במהירות).

...

בשים לב לכל האמור לעיל ולאחר שהבאתי בחשבון את מכלול הנתונים הרלוונטים וטענות הצדדים, אני מחייבת את הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 6,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הסך של 6,000 ₪ בגין נזקם הלא ממוני.

התביעה בגין יתר הרכיבים נדחית.