תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בנייה

זו תביעת התובעת לביטול הסכם לרכישת דירה שרכשה התובעת מהנתבעים, השבת מחיר הדירה (1,390,000 ₪, תוך ויתור על הפרישי הצמדה וריבית) ועוד פיצוי מוסכם של 139,000 ₪ בגין הפרת חוזה, שכר טירחת עורך דין בגין ביצוע העיסקה בסך 6,800 ₪, שכר טירחת מתווך בגין תיווך העיסקה בסך 13,900 ₪, הוצאות שיפוצים והתאמת הנכס בסך 313,123 ₪, הוצאות עבור רכישת דירה 6,800 ₪, אובדן ימי עבודה לרכישת דירה בסך 5,000 ₪.

כמו כן, הנתבעים הצהירו שאין ליקוי מוסתר הידוע להם בעוד הגישו תביעה נגד הקבלן בגין ליקויי בנייה בבניין.

...

התוצאה היא שאף אילו היתה התובעת זכאית לפיצויים בנוסף להשבה עקב ביטול (והיא לא זכאית), היתה תביעתה לפיצוי מעבר להשבה נדחית בהעדר הוכחה (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981)).

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

בהתאם לתקנה 153, וכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), ועל פי סכום התביעה שהוא כ-1.9 מיליון ₪, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות המשפט בסך 70,200 ₪.

במוקד התביעה עומדת המחלוקת בין הצדדים באשר לאחריותה של הנתבעת 2, אשר אינה חתומה על הסכם המכר, אולם בנתה את השלד והייתה מעורבת בשיווק הבית למכירה, בבניית הבית, במסירת הבית ובתיקון ליקויים לאחר המסירה; וכן באשר לאחריותו של קבלן השיפוצים מטעם התובעים והטענה בדבר נתוק הקשר הסיבתי בין בניית הבית על ידי הנתבעים לבין הליקויים שנגרמו.

בשל חשיבותו של ההסכם יובאו להלן מספר סעיפים הרלוואנטיים למחלוקות בעניינינו: סעיף 2.2 להסכם המכר קובע: "המוכר מתחייב לגרום לכך, כי יישאר חופשי ונקי במצבו as is כאמור, עד להעברת הזכויות בממכר לשמו של הקונה. המוכר מצהיר ומתחייב כי זכויותיו בבית נקיות מכל תביעה, הפקעה, מישכון, שיעבוד, חוב, משכנתא, צו הריסה, עיקול או זכויות צד ג' כלשהן, למעט המשכנתא וזו תוסר עם התשלום הראשון, וכי הוא החוכר והמחזיק היחיד בבית." סעיף 2.6 להסכם המכר קובע: "מוסכם כי דו"ח בדק הבית יוסכם על ידי שני הצדדים ועל פי הסכמות אלו יתוקנו הליקויים. לא יוסכמו התיקונים יוכל הקונה לבטל ההסכם ולא תהיה כל טענה או דרישה של מי מהצדדים לעניין קיומו של ההסכם". בסעיף 3.1 להסכם המכר, תחת הכותרת "הצהרות הקונה", וכחלק מהתחייבויותיו,הצהיר והתחייב הקונה (התובעים) כי: "בדק, וכן ראה, וכן מצא לשביעות רצונו המלאה, את הממכר וסביבותיו וזכויות המוכר בו, הן המשפטיות והן התכנוניות ואת כל הנתונים האחרים המתייחסים לזכויות המוכר בממכר, וכן למצבו הפיזי של הממכר, לרבות כל נתון או פרט העשוי להשפיע על השמוש בממכר ועל מחירו; כי הוא יודע את כל הפרטים התכנוניים והאחרים המתייחסים לממכר כפי שנמסרו לו ע"י המוכר; (כפוף לתיקוני בדק והסתייגויותיו כאמור בסעיף 2.6)." סעיף 3.2 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הקונה מצהיר כי הובא לידיעתו שאת הבית בנה המוכר עם קבלני משנה המוכר נותן אחריות לקונה עד ליום 1.9.17 הקונה מצהיר כי מעבר לכך לא תהיה לו כל תביעה נגד המוכר הקשורה בביית הבית. המוכר יעביר לקונה את כל כתבי האחריות המצויים ברשותו הנוגעים לממכר בקשר לקבלני המשנה ויסמיך את הקונה לפנות אליהם ישירות ע"י העברת יפוי כוח/אן (הטעות במקור; י.פ.) הסבת זכויות לקונה. מכל מקום, חתימה על הסכם זה כמוה כהסבת זכויות מלאה לקונה לפעול ולדרוש או לתבוע במקום המוכר." סעיף 5.1.2 להסכם קובע: "כאמור בסעיף 2.6 לעיל במידה והצדדים לא יגיעו להסדר על התיקונים תוך 7 ימים יושב השיק מהנאמן לקונה ויבוטל הסכם זה". כאמור, להסכם המכר צורף נספח רשימת התיקונים.

פיצוי מוסכם זה אינו חוסם את האפשרות של הקונה לתבוע את המוכר על הנזקים שנגרמו לו בגין ליקויי בנייה.

...

כמו כן, ובשים לב לאמור לעיל, בדבר דחיית רוב רכיבי התביעה כנגד רגבים, אני מורה לברייפמן לשאת בשכ"ט עו"ד בסך של 46,101 ₪ כולל מע"מ .

כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.

הנתבעים ישלמו לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

אלא, שכבר בסמוך למסירת המפתח לנתבעים לשם ביצוע עבודות אחרות משלהם (אשר אינן קשורות לשיפוצים), ולאור ליקויי בניה שהתגלו בנכס - הוסכם כי התובע לא יבצע את השיפוצים וכי הנתבע יבצעם בעצמו, מן הטעם שזהו תחום עסוקו.

כן נטען, כי בס' 59 להסכם אישרו הצדדים כי הוצע להם לפנות למהנדס בניה, אדריכל מומחה בתחום, או למחלקת מידע והיטל השבחה ברשות המקומית לשם בדיקת זכויות הבניה וכל מידע אחר הרלוואנטי לנכס, וכי הנתבעים הסכימו לרכישת הנכס במצבו AS IS. לפיכך נטען, כי יש לדחות כל טענה מצידם ביחס לליקויים או אי התאמה, מה גם שהנתבע הוא קבלן שיפוצים בעל ניסיון ולבטח בדק את הנכס בדיקה יסודית ומעמיקה טרם חתימתו על ההסכם.

אמנם, בס' 19 להסכם אכן הצהיר והתחייב הקונה (הנתבעים) כי ביקר בדירה בעת חתימת החוזה, ראה אותה ובדק אותה ואת סביבתה, אף מבחינה משפטית, פיזית ותכנונית, ובכפוף לנכונות הצהרות המוכרים בחוזה מצאה במצב טוב ותקין ולשביעות רצונו המלאה, ומאשר שהוא רוכש את הדירה במצבה AS IS. על אף האמור, בס' 20 להסכם סוכם, כי "בכפוף לשלמות ונכונות הצהרות המוכר, וכן בכפוף להשלמת הבניה ולקיום התחייבויות המוכר על פי הסכם זה לא תהיינה לו טענות ו/או תביעות כנגד המוכר באשר לטיב הנכס ו/או הזכויות בו ו/או בגין אי התאמה מכל מין וסוג שהוא, למעט לעניין תיקון ליקויים כמפורט בהסכם זה ובכפוף להוראות כל דין." מכאן, שויתור הנתבעים על טענות ביחס לתיקון הליקויים, הוחרג בסעיף זה. ראו גם הסיפא לס' 11 להסכם; וכן ס' 25 להסכם, אליו הפנו התובעים, לפיו: "המוכר מוכר בזאת לקונה והקונה קונה בזאת מהמוכר את הדירה וכל זכויות המוכר בדירה במצבה הנוכחי (AS IS) במועד חתימת חוזה זה, והכל בכפוף לבצוע ומילוי הוראות חוזה זה על ידי הצדדים.". זאת ועוד, טענת התובעים כי הנכס נמכר במצבוAS IS אף אינה יכולה לחלוש על עבודות שפוץ נוספות שבוצעו בנכס לאחר החתימה על ההסכם.

...

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה העיקרית ודין התביעה שכנגד - להתקבל באופן חלקי.

הנתבעים ישלמו לתובעים סך כולל של 31,933 ₪ - הוא סך ההפרש בין חובם של הנתבעים (145,000 ₪), לבין עלות תיקון הליקויים על פי חוות דעת מומחה בית המשפט (113,067 ₪).

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪.

חברת אלום שחר – בעצמה מוחמד אבו רוסטום – ניתן פסק דין בהיעדר הגנה פסק דין לפניי תביעה של רוכשי דירה יד שניה, כנגד מי שהיה לטענתם קבלן שיפוצים, בגין ליקויים בשפוץ שערך בדירתם.

כך גם הנתבע הציג את עצמו בפניהם כקבלן בניה ושיפוצים בעל ידע ומקצועיות, ואף מסר להם כרטיסי ביקור שלו (כרטיסי הביקור הוגשו לתיק במהלך ישיבת ההוכחות), ובהמשך גם היתקשר עימם בהסכם לשפוץ הדירה.

...

אני לא מורה לנתבע להשיב לתובעים את הוצאות מומחה בית המשפט, שכן בסופו של דבר חוות דעתו של המומחה הייתה יותר קרוב לחוות הדעת של הנתבע מאשר לחוות הדעת של התובעים.

הנתבע ישלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 16,380 ש"ח. התובעים נאלצו לנהל הליך ארוך עד לקבלת פסק דין זה כמו כן יש לזכור שהתביעה שכנגד בגינה היה על התובעים להתגונן - נדחתה.

חובת השיפוי של צדדי ג' קמה תוך 30 יום מיום שהנתבע ישלם את הסכומים הנ"ל לתובעים.

ביום 25.11.21 הגישו התובעים את התביעה כאן לקבלת סעד כספי כנגד ורדים , בגין ליקויי בניה וצרפו לה חוות דעת מומחה מהנדס מטעמם.

ביום 21.12.22 הוגשה לתיק חוות דעת המומחה המוסכם, במסגרתה עמד המומחה המוסכם על הליקויים שמצא בדירה והעריך את עלות תקונם על ידי קבלן שיפוצים בסך של 50,901 ₪ (כולל מע"מ) ובכלל זאת אף פיצוי בגין עבודות שאינן ניתנות לתיקון.

ראו לעניין זה, ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003), פס' 17: "השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד משמעית. הכל תלוי בנסיבות המקרה... אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר היזדמנות נאותה לתיקון אי ההתאמה, אין לידרוש ממנו מתן היזדמנות נוספת במסגרת ההליך השפוטי. דברים אלה מקובלים עליי". וכן ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 28.2.2005), פס' 11 (להלן: "עניין סגל"): "התשובה לשאלה האם יש לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא יש לחייבו בפיצויים תלויה בנסיבותיו של כל מקרה. ההחלטה בעיניין זה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט". כבר נפסק כי הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו וכי במצב שבו הקבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן את הליקויים בעצמו [ראו, ע"א 472/95 זכריה זלוצ'ין נגד דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, 864 (1996); בר"ע (מחוזי חי) 1942/07 יובל סעדון נ' משהב חברה לבנין בע"מ (פורסם בנבו, 3.4.2008), פס' 3 (להלן: "עניין משהב")].

...

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את הודעת צד ג', זאת למעט בנוגע לסכום שנפסק לתובעים על פי סעיף 1.10 לחוו"ד המומחה המוסכם, לגביו אני מקבלת את ממצאי המומחה המוסכם לפיהם מדובר בליקוי תכנוני שבאחריות ורדים ולא באחריות נרשא.

התוצאה האופרטיבית התביעה אני מקבלת את התביעה כנגד ורדים ומחייבת את ורדים לשלם לתובעים סך של 50,901 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.12.22 (מועד חוו"ד המומחה המוסכם) ועד היום.

הודעת צד ג' אני מקבלת את הודעת צד ג' באופן חלקי מחייבת את נרשא לשפות את ורדים בסך של 49,146 ₪, מתוך הסכום בו חויבה ורדים לשלם לתובעים וכן בסך של 7,500 ₪ בגין נזק לא ממוני שנפסק לטובת התובעים.