תביעה נגד עורך דין בגין ייצוג בעסקת מכר דירה

בשל כך הגיש התובע תביעה נגד המוכרת בת"א (מח' חי') 4659-04-19 (להלן ההליך הקודם), בו הסתיים הבירור בהסכם פשרה שקבל תוקף של פסק-דין ביום 18.12.2019 (להלן הסכם הפשרה); על-פי הסכם הפשרה, התחייבה המוכרת לבצע את רישום הדירה על-שם הקונים, אלא שהדבר לא נעשה.

צוין בו במפורש כי הוא נעשה "בענין עסקת מכר בית 536ב ניסן חדרה". המסמך כפוף להסכם המכר ואינו יוצר יש מאין חיובים אישיים של הנתבע כלפי התובע שלא נזכרו בו. בסעיף 20.6.2 בהסכם המכר צויין שחור-על-גבי-לבן: "הרוכש מצהיר כי ידוע לו כי הנו זכאי להיוועץ בעו"ד כרצונו, וכי עו"ד של החברה מייצג לצורך הסכם זה את החברה בלבד". טענת התובע על-אודות היות הרוכשים מיוצגים בידי הנתבע בכל הנוגע לרישום הזכויות בדירה סותרת תניה ברורה ומפורשת זו בהסכם ולמעשה מבקשת להיתכחש לה שלא כדין.

הנתבע הצהיר כי התובע והקונים הנוספים יוצגו בעסקת מכר הדירה ובחתימה על ההסכם לרכישתה בידי עורך-דין מטעמם, תוך ניהול משא ומתן על סעיפי ההסכם [סע' 10 ונספחיו בתצהיר הנתבע].

הילכת שרמן היא פסק הדין המנחה לעניין זה, ושם נאמר: "כאשר עורך הדין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נידרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומהימנותו" (לשם הפיקנטריה נציין כי גם שם היה מדובר בעסקת קומבינאציה, ונדונה אחריותו של עו"ד המאירי, בא כוחה של אסולין בתיק דנן, שבאותו מקרה ייצג את הקבלן).

מבלי להודות בטענה מטענות התובע, לפנים משורת הדין ולסילוק סופי מלא ומוחלט של כלל טענות התובע בקשר עם רישום הזכויות ו/או הסכם המכר ו/או הבעלות ו/או כל דבר ו/או עניין הנוגע ו/או הקשור לאלה, בין שהובא בכתובים בתביעה ובין אם לאו, לפנים משורת הדין ולצרכי פשרה, תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,000 ₪ בין היתר עבור שכר טירחה עו"ד והחזר הוצאות.

...

טענות התובע על-אודות סבירות הסכום ששולם לנתבע במעמד חתימת הסכם המכר, תוך ניסיון להסיק מכך מסקנה על-אודות היותו תשלום שכר-טרחה עבור הרישום, דינן דחיה.

מבלי להודות בטענה מטענות התובע, לפנים משורת הדין ולסילוק סופי מלא ומוחלט של כלל טענות התובע בקשר עם רישום הזכויות ו/או הסכם המכר ו/או הבעלות ו/או כל דבר ו/או עניין הנוגע ו/או הקשור לאלה, בין שהובא בכתובים בתביעה ובין אם לאו, לפנים משורת הדין ולצרכי פשרה, תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,000 ₪ בין היתר עבור שכר טרחה עו"ד והחזר הוצאות.

סיכומם של דברים התביעה נדחית.

הנתבע מציין כי בשלב זה סיים לייצג את התובע, רישום הבית המשותף נעשה על ידי עורך דין אחר, עורך דין שאלתיאל עדני (להלן "עו"ד עדני") וזאת כפי שנקבע בהסכמי המכר.

לגירסת הנתבע, מאז חודש יולי 2020 "וללא הפסקה, החל התובע במסע חיסול ורדיפה נגד הנתבע, ונגד עורך דין אחר, ניהל נגדו הליכים משפטיים, הגיש תלונה ללישכת עורך הדין בה הוא מאשים אותו במירמה ופעולות זדוניות שכל מטרתם הייתה להוציא ממנו כסף (סעיף 16 לכתב ההגנה). עוד הוסיף הנתבע: "לא נגרם לתובע כל נזק, וכתב התביעה דינו להדחות". כל שעל התובע לעשות הוא להמציא את המסמכים של רכישת הדירה והאישורים ולהעביר אותם לעו"ד עדני אשר תפקידו לרשום את הבית המשותף.

הנתבע, שהנו עו"ד, נשכר על ידי התובע לצורך ייצוג מקצועי ברכישת הדירה.

לא הוצג הסכם בכתב בנושא זה אך אין מחלוקת שהתובע פנה לנתבע ביום 16.12.2015 באמצעות דוא"ל ובקש שייצג אותו בעסקת המכר של הדירה.

...

כן חזר וטען לגבי מועד רישום שטר המשכנתא ורישום הבית המשותף, בנוסף טען כי הנתבע לא פעל לחפש את המוכרת, אשר הייתה בחו"ל באותו מועד, והתובע היה צריך לשכור עורך דין על מנת שתטפל בשמו בנושא זה. בנוסף טען כי הטענות של הנתבע הן טענות סרק, הנתבע הפר את חובת הנאמנות כלפיו עת הנתבע לא בדק נתונים מסוימים וזאת כאשר יכול היה לעשות זאת בבדיקה קצרה (הכוונה של התובע הוא לעניין רישום הבית המשותף) כן חזר וטען שמדובר ברשלנות מקצועית מלכתחילה עד הסוף, ההפרה נמשכת כלפיו, חזר על טענתו לפי יש לקבל את התביעה במלואה ולהשיב את הכספים שקיבל.

לגרסת הנתבע, מאז חודש יולי 2020 "וללא הפסקה, החל התובע במסע חיסול ורדיפה נגד הנתבע, ונגד עורך דין אחר, ניהל נגדו הליכים משפטיים, הגיש תלונה ללשכת עורך הדין בה הוא מאשים אותו במרמה ופעולות זדוניות שכל מטרתם הייתה להוציא ממנו כסף (סעיף 16 לכתב ההגנה). עוד הוסיף הנתבע: "לא נגרם לתובע כל נזק, וכתב התביעה דינו להידחות". כל שעל התובע לעשות הוא להמציא את המסמכים של רכישת הדירה והאישורים ולהעביר אותם לעו"ד עדני אשר תפקידו לרשום את הבית המשותף.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 5,850 ₪ (כולל מע"מ), כל זאת תוך 30 יום מהיום.

כן הגישו עורכי הדין סלמן הודעת צד ג' נגד בתם של התובעת וציון לשיפוי על סך 50,000 ₪, ככל שתתקבל תביעת התובעת וזאת לנוכח הטענה כי הבת קיבלה לידיה 50,000 ₪ מתוך תמורת המכר ביחס לדירה באילת.

התביעה שכנגד מתקבלת על מלוא סכום החוב ביחס לסכומי שכר הטירחה עבור ייצוג התובעת עצמה על ידי עו"ד סלמן והוצאות עסקת המכר של הדירה באילת שחלו על התובעת ושולמו על ידי עו"ד סלמן, בסך כולל של 23,402 ₪, בצרוף ה"ה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בכל הנוגע להוצאות המשפט ושכר טירחת עו"ד, הרי בהיתחשב בסכומי התביעה המשמעותיים נגד הנתבעים (סכום שתי התביעות יחד נגד עו"ד לוי, הגיע לכדי 2,014,393 ₪ וסכום התביעה נגד עורכי הדין סלמן עמד על 1,494,168 ₪), וכן בהיתחשב בתוצאה, קרי דחייה מוחלטת של התביעות הנ"ל וכן בהיתחשב בהקף ההליכים ומשכם ובעבודה הרבה שנאלצו הנתבעים להשקיע בהגנתם ובעיקר עו"ד סלמן וזאת נוכח העובדה שלבד מטענות ההגנה בקשר לעיסקאות המכר, העלה טענת קזוז מכוח חוב התובעת כלפיו, בעיקר בגין חלקה בחובו של ציון כלפיו, על המסמכים הרבים שהובאו על ידו להוכחת גובה החוב ומקורו וכן בהיתחשב בכך שהתביעות מלכתחילה הוגשו בחוסר תם לב ותוך העלאת טענות ללא בסיס, לנוכח כל אלה, התובעת לשלם לעורכי הדין סלמן שכר טירחת עו"ד ריאלי וסביר עבור התביעה נגדם, הלוקח בחשבון גם את משך ההיתדיינות וכמות ההליכים, בסך של 100,000 ₪ ולעו"ד לוי סכום זהה, בסך 100,000 ₪ עבור התביעות נגדו.

...

סוף דבר אשר על כן, התביעות של התובעת נדחות בזה.

לגבי התביעה שכנגד, תשלם התובעת לעו"ד סלמן 50% מאגרות המשפט בצירוף ה"ה וריבית כדין מיום ששולמו למזכירות ועד התשלום בפועל וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ בלבד, וזאת בהתחשב הן בתוצאה והן בכך שהתביעה שכנגד נדונה יחד עם תביעת התובעת וממילא כל טענות התביעה שכנגד הועלו כטענות קיזוז במסגרת כתב ההגנה שהגיש לתביעה של התובעת, כך שלא נדרשה מעו"ד סלמן השקעת שעות מרובות במיוחד להכנת התביעה שכנגד ולניהולה, מעבר לאלה שנדרשו ממילא להכנת ההגנה בתביעה.

הודעת צד ג' נגד בתה של התובעת דינה להידחות וזאת משלא נמצאו עורכי הדין סלמן ולוי חייבים בסכום כלשהו לתובעת.

ראשית, רוכשי הדירה הם התובעים ולא האב, הם החתומים על הסכם המכר ולפיכך – במידה שיוכח כי ייצג אותם בעיסקה – נתן עו"ד רוסינסקי את שירותיו להם בקשר לעיסקת המכר שבעקבותיה נזוקו, ולפיכך קמה להם עילת תביעה נגדו ובין הצדדים קיימת גם קיימת יריבות.

בעיניין לוטן אימץ בית המשפט העליון פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני של בית המשפט קמא, במקרה של רשלנות בייצוג בעסקת מכר דירה בסך 600,000 ₪, וכך הסביר – "73. במצב דברים רגיל, התרשלות של עורכי דין איננה חייבת בהכרח להוביל לפיצויו של הניזוק בגין עוגמת הנפש, שמקורה (מבחינה עובדתית, לא בהכרח משפטית) באותה התרשלות ... ודאי כך כאשר לאחר גילוי ההתרשלות, פועל עורך הדין בצורה ראויה על מנת להיטיב את ניזקו של לקוחו. לכלל זה יש חריגים ... עם זאת המקרה שבפנינו הוא כה חריג, עד שאין מנוס מפיצויים של בני הזוג ירמייב בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם, בסכומים משמעותיים.

...

אשר על כן, טענת אי הקטנת הזנק שהעלה עו"ד רוסינסקי נדחית.

סוף דבר מכל הנימוקים דלעיל אני מחייב עו"ד רוסינסקי לפצות את הנתבעים בגין הסכום ששילמו לנתבע 1 בסך 310,000 ₪, בגין הפיצוי המוסכם בסך 50,000 ₪ שמחדליו מנעו יכולת לגבותם, בגין הפסד דמי השכירות בסך 24,850 ₪ ובגין עגמת נפש בסך 40,000 ₪.

אשר על כן אני מחייב את עו"ד רוסינסקי לשלם לתובעים סכום כולל של 424,850 ₪ וכן את אגרת בית המשפט בסך 11,473 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 7.5.20, הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 42,500 ₪.

הנתבע הגיש הודעה לצדדי ג' נגד צד ג'1 ממנו רכש את הדירה ונגד צד ג'2 שאת שירותיו שכר כעורך דין לצורך ייצוגו בעיסקאות לרכישת הדירה ובהמשך במכירתה לתובעת.

עורך הדין בן צבי טען בכתב ההגנה להודעה לצד שלישי, בעקרי הדברים, כי דין ההודעה להדחות בהיעדר כל יריבות משפטית או עילת תביעה נגדו; הוא סיפק שירותים שהתחייב להם בצורה מקצועית, טובה, נאמנה, מיומנת, זהירה וסבירה ואין לייחס לו אחריות או רשלנות כלפי מי מהצדדים; אין מקום לייחס לו קשר סיבתי בשים לב לאחריות שיש לייחס לתובעת, לנתבע ולארד; הוא שומר על זכותו להגיש הודעות לצדדים רביעיים נגד עורכי דין נוספים המעורבים בעיסקאות המכירה והרכישה; יש לשים לב ששני שמאים חיוו את דעתם שניתן ליטול משכנתא על הדירה; הוא לא היה יכול לדעת על אי ההתאמה הנטענת בממכר; הנתבע בדק את הדירה והציג לפניו את נסח הטאבו ואת הסכם המכר שנוסח על ידי בא כוחו של ארד; לא הייתה מוטלת עליו כל חובה לבדוק כי הדירה שהנתבע בחן לצורך רכישתה בשים לב לכך שהניירת תקינה ומתאימה לנתוני החוזה; הנתבע ביצע בעצמו את בדיקת אישורי הערייה והיעדר חובות ללא מעורבותו; עורך הדין בן צבי הוציא נסח טאבו עדכני, בדק שאין מניעה כלשהיא לבצוע העסקה, ווידא מול הנתבע כי הדירה תואמת את צרכיו והסביר לו את האמור בחוזה; בנסיבות העניין יש לייחס לנתבע אחריות מלאה ולא לעורך הדין בן צבי; מדובר בהודעה חסרת כל בסיס משפטי ויש לדחותה מכל וכל; יש לדחות את ההודעה ולחייב את הנתבע בהוצאות המשפט.

...

התובעת טענה שבאסרי היפר את הסכם הרכישה בשים לב להצהרות ולהתחייבויות שניתנו על ידו בגדרו וסבורני שיש ממש בטענה זו. באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהוא הבעלים הרשום של הדירה בתת חלקה 39 בעוד שאין חולק שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה בתת חלקה 72 (עניין זה הוסדר על ידי התובעת וארד); באסרי התחייב בסעיף 3א' להסכם לעשות כל פעולה הדרושה לרישום זכות הבעלות בדירה על שם התובעת מיד עם סיום התשלום אך בפועל לא שיתף פעולה עם התובעת לצורך תיקון הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין וסירב לשאת בעלויות שהיו כרוכות בכך; באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהדירה בשטח של 74.8 מ"ר, בעוד שעל פי ממצאי בדיקת שמאי התובעת, שחוות דעתו הוצגה לפניי, עולה שיש לגרוע משטחה של הדירה 9 מ"ר בגין מחסן שחובר לדירה באופן שאינו מתיישב עם תשריט רישום הבית המשותף, ומכאן ששטחה בפועל עומד על כ- 66 מ"ר; באסרי הצהיר ב"הואיל" הרביעי בהסכם כי בנייתה של הדירה נעשתה כדין ואין חריגת בנייה בקשר לדירה בעוד שלפי ממצאי השמאי מטעם התובעת הוכנס לדירה מחסן בשטח של 9 מ"ר השייך לרכוש המשותף, על ידי שבירת הקיר המפריד בין הדירה לבין המחסן, ומבחינה רישומית נכלל בשטח הדירה חדר בלוני גז השייך לרכוש המשותף.

באשר לחלוקת האחריות בין ארד לבין עורך הדין בן צבי סבורני שיש לייחס משקל של ממש לכך ששירותיו של עורך דין בן צבי נשכרו על ידי באסרי, כבעל מקצוע האמון על נקיטת כל הפעולות הנדרשות על מנת לבדוק את הטעון בדיקה על מנת למנוע מלכתחילה את הסיכונים הכרוכים בעסקת המכירה לתובעת, פעולות שלא ננקטו על ידו, ומשכך יש לייחס לו מידת אחריות רבה יותר.

התובעת טענה לפסיקת הפיצוי המוסכם וסבורני שיש ממש בטענה זו. בנסיבות העניין יש לראות את באסרי כמי שהיפר את ההסכם בהפרה יסודית באי גילוי נאות באשר למצבה התכנוני של הדירה ואי ההתאמה ברישום בטאבו.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה, לפי הקביעות שנעשו לעיל, והנתבע, באסרי, ישלם לתובעת את החיובים הכספיים הבאים- סך של 117,010 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.