תביעה נגד חברת החשמל בגין איחור במסירת דירה

עמדה זו קיבלה ביטוי גם במסמך שפירסם הממונה על חוק המכר ביום 24.5.2021 (בהתייחס לנוסחו הקודם (הרלוואנטי לענייננו) של סעיף 5א(ג)) ולפיו איחור בשל היתנהלות רשות ציבורית, לרבות חברת חשמל, תאגיד מים, ורשות מקומית, אינה מהוה נסיבה הפוטרת את הקבלן מחובת פיצוי.

בשים לב לפער הכוחות שבין הצדדים, ובהיעדר ראייה לכך שהנתבעת הציעה לקזז מהתמורה – לכל הפחות את הסכום שאינו שנוי במחלוקת – יש לראות בסרוב החברה לקזז את סכום הפצוי הסטאטוטורי כהמשך של האיחור (ראו: תא"מ (שלום ראשון לציון) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב נ' יקותיאל בינס סנטר בע"מ, בפיסקה 23 (4.9.2018)) וגם האמור בעיניין שמש בפיסקה 22 (האסמכתאות הוסרו): ראשית, אשר לטענות התובעים בעיניין אי אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה (ובמקרה דנן אף נטען כי נציג המשיבה איים על המבקשים בדחיות נוספות במועד המסירה אם יוסיפו לעמוד על תביעתם).

לשיטתן, גם אם עלה בידי התובעים להוכיח עילת תביעה כנגד "חושן בינוי", היה לתבוע את שני בעלי מניותיה ואי הגשת תביעה כנגדם חוסמת את האפשרות "להמשיך למעלה" אל "ניצנים אחזקות" בעלת המניות של "בנייך בונייך". עוד טוענות הנתבעות כי התובעים מבקשים לתבוע "בקומה הרביעית" רק את "ניצנים אחזקות" ולא את בעלי המניות הנוספים בחברה וכי לא הוגשה תביעה נגד מר דוידי באופן אישי.

ודוק: מצב בו חברת אם נוטלת מכספי חברת הבת לצרכיה, מבלי להתחייב באופן אישי לטובת נושי הפרויקט, וכתוצאה מכך רוקנה קופת הפרויקט, עשוי ללמד על כוונה לקפח את נושי הפרויקט; על חברת פרויקט בנייה המתנהל כ"פרויקט סגור" להותיר כרית ביטחון כלכלית המאפשרת גם לאחר השלמת הפרויקט, תשלום פיצויים לרוכשים בגין איחורים במסירה ובגין ליקויי בניה עד לתום תקופת הבדק ולאחר שחלף פרק זמן סביר להגשת תביעות.

...

התביעה להרמת מסך כנגד הנתבעת 4 – נדחית.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת ביחס לנתבעות 3-1 וניתנים סעדים כדלקמן: הנתבעות 3-1, ביחד ולחוד, תשלמנה לתובעים סך של 475,813 ש"ח בגין האיחור במסירת הדירות.

כמו כן תשלמנה הנתבעות 3-1, ביחד ולחוד, סך של 40,000 ש"ח בגין נזק לא ממוני.

חברת החשמל היתעלמה מפניותיה, ובתוך כך ממאות שיחות טלפון, ועשרות תיכתובות.מ-09/19, קיימת כנגד חברת החשמל תביעה בסך כ-2.8 מיליון ₪ בת"א 4472-09-19, ולכן יש לעכב את בירור התביעה דנן.

" סעיף 5.4.3 שהנו הסעיף הרלוואנטי לענייננו, קובע: "למען הסר ספק, מוצהר בזאת במפורש כי בנוסף לאמור בהסכם זה הרי במידה ויחולו עיכובים או מניעה כלשהיא אשר בגינה התעכבו חיבורי הדירה לרשת החשמל ו/או לצנרת המים ו/או לרשת הביוב והתעול, עיכובים אשר יהיו תלויים בחברת החשמל או ברשויות ממשלתיות, מקומיות או אחרות, לרבות עיכוב הנובע ממתן אישור של רשויות כיבוי אש ו/או רשות אחרת שהסכמתה נידרשת לצורך איכלוסו של הבניין, יהיה המוכר רשאי לדחות את מועד המסירה עד אשר יוסרו העיכוב או המניעה האמורים לרבות תקופת הבצוע הסבירה הנדרשת בעקבות הסרת הגורם המעכב בתוספת 30 יום ובילבד שהעיכובים האומרים אינם תלויים במוכר והדבר לא יראה כאיחור בלתי צודק במועד המסירה." השאלה שבמחלוקת הנה האם העיכוב בחיבור הדירה לחברת החשמל, פוטר את הנתבעת מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה? לאחר ששמעתי את הצדדים, שקלתי את טענותיהם ועיינתי במסמכים שהובאו בפני, הגעתי לכלל מסקנה כי התביעה מתקבלת בחלקה.

...

אני קובע כי הנתבעת לא עמדה בתנאי סעיף החוק לתכלית של סיכום ברור בין צדדים של מועד חלופי מעבר ל60 ימי הגרייס וכן לא עמדה בתנאי הסיפא של אפשרות זו. סעיף 5אג' לחוק המכר קובע, כי רשאים להסכים כי " הסעיפים הקטנים האמורים" לא יחולו על איחור במסירה' שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו .

לאור האמור , הריני מורה כדלקמן : · הנתבעת תשלם לתובעים יחד סכום של 20,625 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד פסק הדין.

· הנתבעת תשלם לתובעים יחד הוצאות משפט בסכום של 1,500 ₪ .

התביעה הראשונה הנה ת"א 23838-09-19, תביעתה של חברת "בונה הצפון חברה קבלני ביניין בעכו בע"מ", היוזמת ופועלת מזה 50 שנים בענף הנדל"ן, ובפרט בתחום הבנייה למגורים, כאשר תחת ידיה בוצעו והושלמו עשרות פרויקטים אחרים (להלן: "היזם") כנגד חברת החשמל (להלן: "חברת החשמל"), שעילתה מבוססת בעיקרה על עילת הרשלנות, הבאה לידי ביטוי לגירסת היזם באיחורים המופלגים מצד חברת החשמל בפרוק רשת מתח גבוה 'עילי' והטמנתו בקרקע, וכן חריגה מתמשכת ממסגרת זמני העבודה, דבר אשר הוביל לנזקים ממוניים של היזם - הן ישירים והן עקיפים.

ט' להסכם, הנו כדלקמן: "כמו כן מוסכם כי עיכוב בהשלמת בניית הדירה ו/או במסירתה לרוכש שניגרם כתוצאה מפעולות ו/או מחדלי משרד הבינוי והשיכון ו/או עריית יהוד ו/או חברת חשמל ו/או הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה יהוד ו/או כל גורם אחר, שאין למוכרת שליטה עליהם, לא יחשב כהפרה של החוזה ולא יזכה את הרוכש בפצוי כלשהוא בגין איחור במסירת הדירה." סעיף 6 להסכם, הנו כדלקמן: "6. דחיות ועיכובים בעבודות הבנייה

...

ואם לא די בכך, הרי שבדו"ח הליווי הבנקאי מס' 46 שפירט את מצב התקדמות הפרויקט לחודש נובמבר 2020 נרשם כי: "דגשים לפרויקט בתקופת המאבק בקורונה: נכון לדו"ח מס' 46 אין האטה בקצב הבניה." לאור כל האמור, טענת ההגנה המתבססה על מגפת הקורונה - נדחית.

בנוסף, סבורני כי היזם לא יכול לטעון כנגד אותה "דירה מפוצלת" נוכח הפרסומים שפירסם, ומהן נבנה לצורך מכירותיו.

סבורני כי במקרה דנן, יש לפעול לפי הרשום בהסכם המכר ולא לפי מה שנרשם בטופס הרישום, שכן הסכם המכר הוא הבסיס הנורמטיבי לתביעה שבפניי.

סבורני כי לא יהיה זה נכון לתת נפקות משפטית מכרעת למסמך שאינו הסכם המכר עצמו, ההסכם אשר מכוחו הגישו הרוכשים תביעתם.

נטען לעיצומים בחברת חשמל , שביתה כללית אשר החלה ביום 23.12.14 בה פעלה חברת החשמל במתכונת מצומצמת , ונמנעה מלחבר מבנים לחשמל ,ובכך פגעה במשק כולו , וגם בנתבעת , וגרמה לעיכוב של 35 ימים במסירת הדירה, מדובר בדחיה מוצדקת ולפי ס' 4.7 להסכם, ואינה מזכה בפצוי לתובעים .

סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) , מתיר לצדדים להסכים כי המוכר לא יחויב בפצוי בגין איחור במסירת הדירה, כאשר האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". הסעיף כולל, איפוא, שני תנאים מצטברים: האחד, במישור העובדתי, כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; והשני, במישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר (ראו, תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 9 (3.5.2018) ("עניין אליהו"); תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ [פורסם בנבו] (4.9.2018) .

כפי שצוין לעיל, סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מאפשר לצדדים להתנות על חובת הפצוי כאשר העיכוב נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר "ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". "בכל הנוגע להערכת הסיכון שייגרמו עיכובים בשל היתנהלות הרשויות, אין לקונה כל מידע או יכולת הערכה. מלוא המידע והניסיון בעיניין זה נמצאים בידי היזם-המוכר, האמור לדעת להעריך את הסיכון שהרשויות יבואו בדרישות חדשות , או יפגינו חוסר יעילות בטיפול בבקשות המוגשות אליהן. הוא גם זה שאמור להיות בפועל בקשר מול הרשויות ובידו לנסות להשפיע על קצב קבלת ההחלטות. ולבסוף, ככל שהתנהלות הרשויות עולה כדי עוולה, היזם הוא זה שניתן לצפות כי יגיש תביעה נגד הרשויות בגין הנזקים שנגרמו עקב התנהלותן. ניתוח זה של מאזן הכוחות בין היזם לבין הקונה מוביל למסקנה כי בדרך כלל ראוי יהיה להטיל על היזם את הסיכונים הקשורים להתנהלותן של הרשויות שאישורן נידרש לצורך ביצוע הבנייה והשלמתה. על היזם לשקלל גורמים אלו כאשר הוא מתחייב לתאריך מסירה של הדירה. התחייבות לתאריך מסירה מסוים היא בעלת ערך כלכלי, שכן הדעת נותנת שככל שתאריך המסירה מוקדם יותר כך המחיר שניתן לידרוש גבוה יותר. כמו בכל מקרה בו צד נוטל על עצמו התחייבות חוזית, יש בה סיכון מסוים. אין זה ראוי כי סיכון זה, ככל שהיתממש, ייפול לפתחו של הקונה. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון, בהקשר מעט שונה, בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 437 (1993): "ראשית לכל אומר, שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהוא בחלוקת סיכונים וסכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו...". סביר בעיני כי ככלל הסיכון כי יהיו עיכובים בהשלמת הבנייה כתוצאה ממחדלים של הרשויות רובץ על היזם, והוא אינו יכול במקרה כזה לזכות בפטור מחובת פיצוי (לגישה דומה ראו, עניין אליהו, פסקה 36.

...

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כלהלן: בגין ליקויים ועל בסיס חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש , 23,500 ₪ בהפחתת סך 3,400 ₪ שנקבע בסעיף 4.1 , ובתוספת 5,800 ₪ בגין ליקוי במחסן, ובתוספת ליווי מהנדס, וניקיון הדירה לאחר ביצוע העבודות 4,150 ₪, סה"כ 30,050 ₪, ובתוספת 10% בצ"מ ( 3,005 ₪) סה"כ 33,055 ₪ + 15% תוספת עבור קבלן מזדמן (4,958 ₪) סה"כ 38,013 ₪ + מע"מ (6,462 ₪) סה"כ לתשלום 44,475 ₪ בגין ליקויי הריצוף בכלל הדירה, חדרי שינה וסלון סך 40,540 ₪ הסכומים שבסעיף קטן א , ב לעיל , יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 27.6.19 (מועד עריכת חוו"ד המומחה) ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות דיון כולל בסך 14,000 ₪ , וכן שכ"ט עו"ד בסך 17.55% (הכולל מע"מ) מכל סכום שנפסק לזכות התובעים.

ההודעה כנגד צד ג' מתקבלת ,אני מחייב את צד ג' לשפות את הנתבעת בסכומים שחויבה בהם ובקשר ללקויי הבניה – סעיף 2 א ו- ב לעיל , וכן בסכום השווה ל 60% מן ההוצאות ושכ"ט, בהם חויבה הנתבעת , סעיף 3 לעיל, הסכומים יישאו הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

בית משפט לתביעות קטנות ברחובות ת"ק 53318-07-22 דהרי ואח' נ' מ. ליאור חברה לעבודות הנדסיות בע"מ תיק חצוני: בפני כבוד השופטת אדנקו סבחת- חיימוביץ התובעים 1. רן דהרי 2. מירית דהרי הנתבעת מ. ליאור בע"מ ח.פ. 512877101 פסק דין

התביעה הוגשה כנגד קרדן נדל"ן יזום ופתוח בע"מ ונוה- גד בנין ופתוח בע"מ (להלן: "המוכרות"), אך לבקשת הנתבעת, ובהסכמת התובעים, התביעה כנגדן נמחקה ותחתיהן הוספה הנתבעת, שהיא הקבלן המבצע של פרויקט הבניה, במסגרתו רכשו התובעים את דירתם.

בתאריך 01.04.20 נימסרה לתובעים הדירה כאשר היא ללא חיבור לגז ולחשמל.

התובעים ביססו תביעתם על האמור בסעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (להלן: "חוק המכר") הקובע כך: "(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

...

משכך אני מקבלת את התביעה ברכיב זה ומחייבת את הנתבעת בפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 8,000 ₪.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 15,589 ₪ בגין איחור במסירה.

כן תשלם הנתבעת לתובעים סך של 8,000 ₪ בגין עוגמת נפש בשל מסירת הדירה כשהיא לא מחוברת למים ולגז ובשל מספר אירועי הצפה בדירתם.