תביעה לתשלום חוב דמי חכירה שנתיים במקרקעין

בכתב התביעה נטען כי בהעדר חוזה חכירה בתוקף, הנתבע מחויב לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בשיעור של 5% מערך הקרקע שנקבעה בשומה שהוזמנה נכון למועד סיום החכירה (שומה צורפה לכתב התביעה).

כתב ההגנה הנתבע טען להגנתו כי פנה פעמים מספר לתובעת כדי לנסות ולבדוק נתוני חישוב לשם הוון זכויות החכירה וחישוב דמי החכירה השנתיים, ולסלק כל תביעה כספית שיש לתובעת בטענה לקיום חוב כמופיע בספריה.

התובעת גם לא התאמצה לפרט באופן ברור כיצד חושב הסכום הנתבע על-ידה ולבסס דרישתה לקיום עילה לתשלום דמי שימוש ראויים, כאשר הן ספריה הן מצגיה הסתכמו בדרישה לתשלום דמי חכירה שנתיים, ובתוך שבועיים ממועד דרישת סך של 37,000 ש"ח היא דורשת את סכום התביעה.

...

לבסוף יצוין שגם אם ניתן היה להעלות טענות בעניין התחשיב, הרי שבהיעדר סיכומים מטעם הנתבע, ובהינתן שהתחשיב שהוצג ולא נסתר (ת/9) מציג חוב העולה על סכום התביעה, לא ראיתי להידרש לטענות אפשריות בעניינו מיוזמתי, ואני קובע שהתביעה הוכחה על כל סכומה.

סוף דבר התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 185,594 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מרבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

טענות התובע: התובע מכר לנתבע, בשנת 1990, את זכויות החכירה שלו במיגרש בן 1,500 מ"ר, הנמצא בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י").

לו היו הזכויות מוסדרות, היה רמ"י תובע מהנתבע דמי חכירה ואז יכול היה להעלות הנתבע את טענותיו בפני רמ"י - אולם באופן שבו נהג התובע נשללה מהנתבע הזכות לשטוח טענותיו בפני רמ"י. על כן התביעה מהוה את זעקת "הקוזאק הנגזל". לגופה של הדרישה הכספית טוען הנתבע כי על התובע להראות את החשבוניות ששילם במשך כל השנים האחרונות ולתבוע את החלק היחסי שהיה אמור לחול על הנתבע.

תשלום חוב דמי החכירה השנתיים הרובץ על הנכס (העומד לפי המכתב על סך 21,747.60 ₪); 4.

...

היות והתובע לא עשה כן, יש לדחות את תביעתו.

לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע בהוצאות הנתבע בסך 700 ₪ שישולמו תוך 30 יום מהיום.

ברוש העיד בחקירתו בעמ' 192 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורות 7-10: "ש. למה ההסכם השלישי [הסכם מ-02'-י.ג] לא מתנה את תוקפו... באף תיקון של ההפרות [הנטענות בעיניין אי תשלום מלוא התמורה בהסכמי 98' ו-99'-י.ג] ת. אין לי תשובה". בהסכם השכרה של המחסן מ-10.6.04, שהיה בנוי על המקרקעין, שנמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכם 98' [נספח 47 לתובענה], הוצהר ע"י ברוש בעמ' 1: "הואיל ובעל הזכות עמינדב ברוש מצהיר כי הנו חוכר לדורות של חלקה בת כ-26.5 דונם... והוא מצהיר כי הוא העביר מקצת זכויותיו לבעל הזכויות ערן אוזן". הצהרה זו ניתנה ב-04', לאחר שנחתמו הסכמי המכר מ-98', מ-99' ומ-02'.

כן יטפל כונס הנכסים בהסדרת החובות לרמ"י – תשלום דמי הסכמה ב-3 העיסקאות, תשלום חוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י בגין המקרקעין נשוא העיסקאות ותשלום חוב ערייה בגין העיסקאות הנ"ל. כן יטפל כונס הנכסים בבטול קנסות וריביות, ובעררים אם צריך להגיש על השומות שייקבעו.

...

הצבת נתונים אלה מביאה למסקנה שנכון ל-21.6.01 שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' הוא 46% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו.

סוף דבר במערכת היחסים בין אוזן לבין ברוש, הסכמי 98', 99', 02', במסגרתם נרכשו 3.5 דונם – תקפים, והודעת הביטול ניתנה שלא כדין.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

לטענת העותר, אישור ההמלצה תואם את הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1547 מיום 7.5.18, בדבר "בניה למגורים באגודות בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". לטענת העותר, "... ביום 16.2.12, שילם העותר לרשות מקרקעי ישראל את דמי ערך המיגרש בסך של 14,157.49 ₪ באמצעות שובר תשלום... שהנפיקה רשות מקרקעי ישראל". יצויין ויודגש, כי על פי השובר האמור (צורף לעתירה כ-עת/8), התשלום שולם בגין דמי חכירה שנתיים, ולא כתשלום בגין ערך המיגרש.

באשר לתשלום ששילם העותר בסך 14,157 ₪, המתועד בנספח 8 לעתירה, הבהירה רמ"י: "ביום 16.2.2012 היתקבל תשלום האגודה עבור חובות דח"ש במיגרש 305. בנק' זו יובהר, כי לאגודה היו חובות דמי חכירה שנתיים (דח"ש) בסך 1,853,278 ₪. הרשות והאגודה הגיעו להסדר חוב שחלקו ישולם באמצעות שיווק מיגרשי ההרחבה נשוא תביעה זו וכי בגין כל מיגרש תשלם האגודה סכום קבוע שישוערך בהתאם. לפיכך, אין המדובר בתשלום לרכישת המיגרש, אלא בתשלום חוב האגודה כפי שהוסבר לעיל". ביום 26.2.2012, הודיעה הרשות לאגודה, לעניין שיווק המיגרש לעותר: "רצ"ב מוחזרת ההמלצה למועמדות למגשר שבנידון. לא ניתן לפתוח תיק במנהל עד לקידום מיכרז מקדים על ידכם ע"פי החלטת מועצה 1180". רק כשנה לאחר מכן, בחודש פברואר 2013, פנתה, כאמור, באת כוחו של העותר דאז, עו"ד אדרי, אל הרשות, וביקשה לדעת אם האגודה העבירה את המסמכים הדרושים לעניין ההקצאה, ונענתה, כמצוטט לעיל, כי טרם ניפתח תיק במיגרש על שם העותר, וכי לצורך בחינת בקשתו, עליו להמציא את כל הטפסים הדרושים, כאשר הם חתומים ומאושרים, בצירוף קבלה על תשלום הוצאות פיתוח.

...

רמ"י טענה, כי דין העתירה להידחות על הסף, מחמת הגשתה בשיהוי, באשר עוד ביום 19.2.13, במענה לפניית עו"ד אדרי, הבהירה רמ"י, כי לא התקבלו אצלה כל המסמכים הדרושים לצורך בחינת בקשת ההקצאה, וכאשר העותר נמנע מלהמציא את כל המסמכים הדרושים במשך שנים לאחר מכן.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, לרבות השלמת הטיעון במסגרת הדיון במעמד הצדדים, סבורני כי יש לדחות העתירה, הן מחמת הגשתה בשיהוי של ממש, והן בשל כך שלא נמצא פגם מנהלי העשוי להצדיק התערבות של בית המשפט בהחלטות הרשות.

לפיכך נדחית העתירה.

בטופס סיכום עסקת ההקצאה, מיום 18.12.1987, הובהר כי ההגדרה הפורמאלית של יעוד הנכס: "איזור תעשייה – מיועד להקמת בתי חרושת ומבני תעשייה בלבד". ביום 23.12.1987 שלחה הנתבעת 1 (להלן: "רמ"י") הודעה לעו"ד הנדלסמן כי תהיה מוכנה להעביר את הזכויות במקרקעין למלכה לאחר מילוי התנאים שפורטו, ובהם תשלום דמי חכירה ותשלום חוב דמי חכירה שנתיים.

יש לדחות את התביעה גם לגופם של דברים מחמת הטענות הבאות: 1) לא קמה לתובעת כל זכות לחידוש חוזה החכירה, בהתאם לנוהל חידוש יובל מוקדם, כל עוד היא מפרה את הוראות החוזה ועושה במקרקעין שימוש מסחרי (פעילות של מסעדה) שאינו תואם את מטרת חוזה החכירה וייעוד השמוש ל- "תעשיה ומלאכה בלבד", ותוך הפרת הוראות החוזה, ללא הסכמת רמ"י לשינוי ייעוד הפעילות, ובנגוד לנהלים המחייבים.

...

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להידחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במרשם המקרקעין), ו/או העדר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עדכון זכויות בלשכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, משעה שגם הנתבעת הרחיבה טענותיה בסעיף 18 לסיכומיה עת הקדישה פרק נפרד לטענותיה כי לא נפל פגם בהתנהלותה, וכי אין לצפות ממנה לערוך ביקורות באלפי העסקים שבמקרקעיה, הרי שיש לראות בכך הסכמה לפריצת המסגרת הדיונית, גם בסוגיות החורגות מן המחלוקת הפרשנית בשאלה אם מסעדה נופלת לגדר "מלאכה". שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעת כי הנתבעת ידעה שנים ארוכות על השימוש העסקי שנעשה במקרקעין, כמו בעסקים מסחריים סמוכים, שהנתבעת מודה כי נעשה בהם שימוש מסחרי.

בנסיבות מעין אלו, בהן התעלמה רמ"י מהשימוש הנוגד את תנאי החכירה, אני סבורה כי אין מקום להתנות את רישום החכירה וחידושה, בתשלומי עבר בגין תקופה המוקדמת למועד שבו גילתה רמ"י דעתה לראשונה כי היא עומדת על הפסקת השימוש המסחרי שאינו תואם את חוזה החכירה, ולחלופין, מתנה את חידוש החכירה בהסדרת עסקת שינוי יעוד/ניצול.

בשולי הדברים אוסיף כי בעניין מנש לא הייתה מחלוקת שמסעדה אינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה שכמו בענייננו, היה למטרת תעשייה ומלאכה; מה שמחזק את מסקנתי כי על פי פרשנות תכליתית אובייקטיבית, "מסעדה" אינה בבחינת "מלאכה". סוף דבר: אני קובעת כי ניהול המסעדה אינו תואם את מטרת החכירה בחוזה החכירה.