תביעה לרישום זכות חכירה לדורות במקרקעין על פי הסכם

בסעיף 53 לחוק נקבע כי המדינה, בכפוף לחוק נכסי המדינה, התשי"א-1981 (להלן: חוק נכסי המדינה), תעניק לתובעת זכויות חכירה לדורות בכל המקרקעין המועברים שאינם תת ימיים, לתקופה שאינה עולה על תקופת ההסמכה, בהסכם חכירה אשר יקבע את התנאים לכך.

הואיל והמקרקעין נשוא התובענה שלפניי הם מקרקעין מועברים אשר הועברו לשימוש התובעת על פי הצוו, והוחכרו לתובעת על פי הסכם החכירה, הרי שלתובעת זכות להרשם כחוכרת של המקרקעין נשוא התובענה.

ההערה שנרשמה שם לעניין מטרת השמוש ששמה התובעת־שם לנגד עיניה במקרקעין – קרי לעודד פעילות של עמותות לקידום הספורט – לא הביאה לקביעה לפיה אין לפנות את הנתבעת־שם, עמותת ספורט כשלעצמה, על פי תביעת התובעת־שם, ואין בפסה"ד כדי לקבוע מהו השמוש הייחודי שייעשה במקרקעין ממועד הפינוי ואילך.

...

במצב דברים זה השתכנעתי כי מדובר במבנה הדורש חיזוק, ואני קובעת כי החובה לחזק את המבנה ולבצע בו עבודות מוטלת על התובעת הן מכח חוזה החכירה והן מכח החוק, ודי בכך כדי להצדיק מתן צו מניעה למניעת כניסתו של הנתבע אל המקרקעין.

ו. מעבר לצורך אבהיר כי שוכנעתי כאמור כי התובעת נדרשת ומחויבת לדאוג לתחזוקת המבנים בנמל, וכי הנתבע לא זו בלבד שנעל את המבנה באופן שמונע ביצוע עבודות על ידה אלא שהוא אף בחר לבצע על דעת עצמו עבודות במבנה בשל מצבו הרעוע.

י. כפועל יוצא אין לי אלא לדחות את טענות הנתבע משל לא עומדת לתובעת זכות במקרקעין בשל העובדה שהיא אינה עמותה לקידום הספורט, כשם שאין בידי לקבל את טענות הנתבע משל מעת שהקים בעצמו חברה פרטית וקבע כי מטרתה קידום הספורט זכאי הוא להחזיק במקרקעין.

לטענת הרוכשת, שנטענה למיטב הידיעה של בא כוחה נכרת הסכם נוסף על שטח של כ- 85 מ"ר. ההוראות הרלוואנטיות בהסכם המכר ובנספחים לו היו: בסעיף 14(ב) להסכם המכר נקבע כי: "המוכר יפנה את הרוכש אל מינהל מקרקעי ישראל לשם רישום זכויות חכירה לדורות לממכר על שמו, וזאת תוך 60 יום מיום רישום הבנין כבית משותף" בסעיף 3(ג) לנספח התשלומים להסכם המכר נקבע כי: "יובהר בזאת כי רישום השטח על שם הרוכש ייעשה רק לאחר קבלת מלוא התמורה בעבור הממכר" בסעיף 26 להסכם המכר נכתבה הוראה כללית באשר לחיובים ההדדיים: "מוסכם במפורש בין הצדדים כי ביצוע התחייבויות המוכר לפי הסכם זה מותנה בכך כי הרוכש יקיים תחילה את התחייבויותיו הוא על פי הסכם זה.

לטענת המוכרת מניעת השלמת הרישום היא הכלי היחידי שנותר בידה לשם קבלת הכספים המגיעים לה. דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי יש להעתר לתובענה באופן חלקי בלבד כך שיינתן פסק דין המצהיר כי הרוכשת היא בעלת זכות החכירה לדורות בנכס הידוע כגוש 30186, חלקה 94, תת חלקה 7.

...

לא חלה התיישנות על טענת ההגנה של המוכרת המסקנה בדבר דחיית התביעה נובעת גם מכך שהתנאת הרישום בתשלום, להבדיל מהזכות לתבוע את החיוב בתביעה כספית לא התיישנה.

התביעה לסעד הצהרתי לפיו המשיבה הפרה את הסכם המכר – נדחית.

התביעה להורות למשיבה למסור למבקשת את כל המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנכס על שם המבקשת וכן התביעה החלופית למינוי כונס נכסים על זכויות המשיבה בנכס לשם חתימה על המסמכים – נדחית.

בשים לב לכך שמרבית רכיבי התביעה נדחו וכי עמדתה העקרונית של המשיבה התקבלה, המבקשת תשלם למשיבה שכר טרחת עורך דין בסכום של 23,400 ₪.

המבקש עותר לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו הוא החוכר לדורות הבלעדי במקרקעין ובנוסף מבקש להורות כי יועבר לזכותו הפצוי המגיע לו בהתאם להסכם פשרה שנחתם עם חברת נתיבי אילון.

בקשה להעברת זכויות החכירה שהגיש המבקש ביום 1.3.97 לא אושרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), בין היתר נוכח רישום הזכויות על שם המשיבים.

הסמכות לידון בסעד העקרי המבוקש, הצהרה על זכות חכירה לדורות, מוקנית לבית המשפט המחוזי מכוח סמכותו השיורית (סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984) ועל יסוד הסיפא לסעיף 51(א)(3) לפיה: "...בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;" 51(א)(3) ודוק.

אין מדובר בחיוב שהפרתו עלולה לפגוע בזכויות בסיסיות של המשיבים על פי ההסכם, כדוגמת תשלום תמורה, העברת חזקה, תשלום המיסים, דמי החכירה ועוד.

מכל האמור המסקנה היא שהמבקש רשאי להרשם כבעל זכות חכירה לדורות במקרקעין מכח הסכם הרכישה משנת 1981 וזכויותיו משתרעות על המקרקעין מיום הרכישה.

...

אין בכוחו של מהלך זה שבו הצטרפו להליך המשפטי שעניינו זכאות לסכום כסף נכבד להוכיח מנהג בעלים במקרקעין, כשכל העובדות האחרות שצוינו לעיל מובילות למסקנה הפוכה.

פיצויי הפקעה משהגעתי למסקנה שהסכם הרכישה משנת 1981 לא בוטל ושהמבקש הוא בעל זכות החכירה לדורות במקרקעין מיום רכישתם, וככזה והוא זכאי להירשם במינהל מקרקעי ישראל, זכותו לקבל את כספי פיצויי ההפקעה שהופקדו בקופת בית המשפט בהליך ההפקעה, בניכוי הוצאות המיסים כפי שהוריתי בהחלטתי מיום 4.8.2019.

סוף דבר המבקש רשאי להירשם ברשות מקרקעי ישראל כחוכר לדורות הבלעדי בקרקע החקלאית ברמת השרון בשטח 15,910 מ"ר, הידועה כחלק מחלקות 13, 20, 45, 48 בגוש 6604 (תיק מנהל מס' 50097269א).

תביעה לאכיפת חוזה לרישום זכות החכירה לדורות של התובעת במקרקעין וחידוש יובל מוקדם.

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להדחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העידר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במירשם המקרקעין), ו/או העידר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עידכון זכויות בלישכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, מקום שבו המקרקעין נשוא התובענה היו מיועדים, על פי התוכניות, לתעשייה בלבד, ולא לתעשייה ומלאכה, כמצויין בחוזה החכירה, ומשעה שאפילו התובעת אינה טוענת כי הסתמכה על ההגדרה החריגה ויוצאת הדופן של המונח "מלאכה" בתוכניות שחלו על המקרקעין (לטענתה בסיכומיה, אפילו את חוזה החכירה איש אינו קורא.

...

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להידחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במרשם המקרקעין), ו/או העדר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עדכון זכויות בלשכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, משעה שגם הנתבעת הרחיבה טענותיה בסעיף 18 לסיכומיה עת הקדישה פרק נפרד לטענותיה כי לא נפל פגם בהתנהלותה, וכי אין לצפות ממנה לערוך ביקורות באלפי העסקים שבמקרקעיה, הרי שיש לראות בכך הסכמה לפריצת המסגרת הדיונית, גם בסוגיות החורגות מן המחלוקת הפרשנית בשאלה אם מסעדה נופלת לגדר "מלאכה". שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעת כי הנתבעת ידעה שנים ארוכות על השימוש העסקי שנעשה במקרקעין, כמו בעסקים מסחריים סמוכים, שהנתבעת מודה כי נעשה בהם שימוש מסחרי.

בנסיבות מעין אלו, בהן התעלמה רמ"י מהשימוש הנוגד את תנאי החכירה, אני סבורה כי אין מקום להתנות את רישום החכירה וחידושה, בתשלומי עבר בגין תקופה המוקדמת למועד שבו גילתה רמ"י דעתה לראשונה כי היא עומדת על הפסקת השימוש המסחרי שאינו תואם את חוזה החכירה, ולחלופין, מתנה את חידוש החכירה בהסדרת עסקת שינוי יעוד/ניצול.

בשולי הדברים אוסיף כי בעניין מנש לא הייתה מחלוקת שמסעדה אינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה שכמו בענייננו, היה למטרת תעשייה ומלאכה; מה שמחזק את מסקנתי כי על פי פרשנות תכליתית אובייקטיבית, "מסעדה" אינה בבחינת "מלאכה". סוף דבר: אני קובעת כי ניהול המסעדה אינו תואם את מטרת החכירה בחוזה החכירה.

ברע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח', פ"ד נה(3) 294 (2001)) נקבע כי: "(הוראת סעיף 16 הנ"ל - ר.נ.) נותנת עדיפות לבעל הזכות להחזיק על פני מסיג הגבול ומקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש. בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע והן את העדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. בהוכחת תנאים מצטברים אלה תלויה הצלחת התביעה ...". לפי נספח 1 לתצהיר מטעם התובעת, נחתם ביום 24.12.2004 הסכם מכר בין התובעת לבין חברת פואד עראם (להלן: "המוכרת/חברת פואד עראם"), לפיו רכשה ממנה את זכויות החכירה במקרקעין נשוא התובענה.

בעקבות כך, ועל פי נספח 2 לתצהיר מטעם התובעת, נרשמה התובעת ברשות מקרקעי ישראל כבעלת זכויות החכירה לדורות במקרקעין, וזאת על פי הסכם מהוון עם רשות מקרקעי ישראל לגבי המקרקעין שתוקפו עד ליום 25.6.2051.

...

בכתב ההגנה, טענה הנתבעת שדין התביעה להידחות משהוגשה בחוסר תום לב והיא משוללת כל יסוד.

לסיכום, קבע המומחה שחלקה 25 איננה משמשת כחנייה כלל וכלל.

המדובר בגרסה מול גרסה, ואין בידי לקבל את טענותיה אלו של התובעת משהועלו הן בעלמא וללא ביסוס, ומשעליה מוטל הנטל להוכיחן, והיא לא עמדה בנטל זה. עוד נטען בסיכומי התובעת שהנתבעת ממשיכה לגדר את המגרש, ומציבה שער כניסה חשמלי למגרש שהיא הכניסה היחידה אליו, וממשיכה להחזיק בלעדית במפתחות אותו שער, כך שהוא נשלט על ידה ומונעת מהתובעת להשתמש במגרש.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ומחייבת את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 13,000 ₪.