תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין בשל מחלוקת על אופן הפירוק

מדובר בתביעה לפירוק שתוף בנכס מקרקעין אותו ירשו הצדדים במשותף (להלן: הבית).

בפתח הדברים יצויין, כי הנתבע הלין על כך, שבית המשפט מקדם את הליכי פירוק השתוף באופן שמונע ממנו להשיג על האופן בו הם מתנהלים, בכך שבית המשפט נימנע ממתן פסק דין בתיק, ונותן החלטות, אשר האפשרות להשיג עליהן מוגבלת.

אולם מעבר לכך, כעולה מן ההיתדיינות העניפה שהתקיימה בתיק זה ומבקשות קודמות שהגיש הנתבע, על צרופותיהן - המחלוקת בין הצדדים המתבררת בבית המשפט לעינייני מישפחה עניינה מה חלקו של כל אחד מן הצדדים בירושת ההורים המנוחים, כפועל יוצא של השאלה איזו מבין הצוואות יש להעדיף.

לשון אחר, וכפי שכבר הטעמתי בהחלטות קודמות שניתנו בתיק זה, גם אם תתקבלנה כל טענות הנתבע במסגרת ההליך בבית המשפט לעינייני מישפחה, אין הדבר אמור להשפיע על השאלה אם יש לפרק את השתוף בין הצדדים במקרקעין ובאיזה אופן יש לעשות זאת (שתי שאלות בהן הכרעתי באופן ברור ומפורט בהחלטות קודמות), אלא בדבר האופן שבו יש לחלק בין הצדדים את התמורה שתתקבל ממכירת הבית.

כך או כך, במצב הדברים הנוכחי, אף כי ההצעה העומדת על הפרק נותרה כהצעה יחידה, בהיתחשב במכלול הנסיבות שפורטו לעיל, ובעיקר נוכח הפער הזעום בינה לבין הערכת השמאי, אני סבורה כי אישור הסכם המכר כמבוקש ע"י כונס הנכסים, וכמוסכם על שני בעלי הזכויות האחרים בבית (התובעת והנתבעת 2) הוא הדרך היעילה וההוגנת לפירוק השתוף במקרקעין ולפיכך מצאתי להעתר לבקשה.

...

אף לגופו של עניין, מצאתי כי דין טענות הנתבע להידחות ואין בהן כדי להצדיק את אי אישור הסכם המכר, אשר מקובלת עליי עמדת כונס הנכסים כי הוא הדרך היעילה וההוגנת לפרק את השיתוף במקרקעין.

אלא, שבהינתן העובדה שבעקבות פרסומים לא מעטים שעשה כונס הנכסים הוגשו רק שתי הצעות והמציע השני חזר בו, ובהתחשב בפער בין ההצעה שעל הפרק להערכת השמאי, מקובלת עליי הערכת כונס הנכסים, כי אין תוחלת בקיום סבב פרסומים נוסף בניסיון לקבל הצעות נוספות, ומהלך כזה עלול לגרום לצדדים יותר נזק מתועלת, שכן יהיה כרוך בעלויות נוספות והסיכוי שיניב הצעות נוספות, גבוהות יותר, אינם נראים מבטיחים.

כך או כך, במצב הדברים הנוכחי, אף כי ההצעה העומדת על הפרק נותרה כהצעה יחידה, בהתחשב במכלול הנסיבות שפורטו לעיל, ובעיקר נוכח הפער הזעום בינה לבין הערכת השמאי, אני סבורה כי אישור הסכם המכר כמבוקש ע"י כונס הנכסים, וכמוסכם על שני בעלי הזכויות האחרים בבית (התובעת והנתבעת 2) הוא הדרך היעילה וההוגנת לפירוק השיתוף במקרקעין ולפיכך מצאתי להיעתר לבקשה.

סוף דבר, אני נעתרת לבקשה לאישור הסכם המכר כמבוקש ע"י כונס הנכסים.

דיון והכרעה אין מחלוקת בין הצדדים שניתן לפרק את השתוף בחלקה, כך שהמחלוקת היא על אופן הפרוק בלבד.

בנוסף, אין מחלוקת כי התובעות זכאיות מכח הדין לתבוע את פירוק השתוף במקרקעין, כפי שנקבע בסעיף 37א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק שתוף". בהתאם לסע' 38(ב) לחוק המקרקעין - מאחר שבין הצדדים אין הסכם שתוף, יהיה פירוק השתוף על ידי צו של בית המשפט .

על אף שהפסיקה הרווחת לפירוק שתוף בדרך של מכירה היא במכירה פומבית, בתמיכה לדרישתה להתמחרות פנימית, צרפה הנתבעת 1 לכתב ההגנה המתוקן מטעמה את פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, פורסם בנבו 27.5.2021, שם נקבע כי יש יתרון למסלול של היתמחרות פנימית כי הוא מאשר למי מהצדדים להמשיך ולהחזיק בנכס במטרה לקדם את פיתוחו העתידי (ראו סע' 45 לכתב ההגנה המתוקן).

...

נוסיף, כי הלכה הרווחת היא כי שיתוף במקרקעין הוא מצב לא רצוי, במיוחד כאשר הוא מונח את פיתוח המקרקעין ומימוש הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהם (ראו לעניין זה ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית נ' תמרה פיין, פורסם בנבו, 27.11.1975, שם נקבע כי: "פירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם". לאור האמור, אני סבור כי פירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר משקף התייחסות למקרקעין במצבו התואם למצב התכנוני התקף, כך שמי שירכוש את כולו יוכל לממש את זכויות הבניה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, ניתן בזה צו לפירוק השיתוף במקרקעין כהגדרתם לעיל.

בתובענה שבפני עותרת התובעת (המשיבה) לפירוק שתוף בנכס ברחוב עמוס 27 בתל אביב, הידוע כחלקה 250 בגוש 6957 (להלן – המקרקעין).

עוד טוענת הנתבעת 3 כי דין התביעה להמחק מאחר שבין הצדדים הסכם שתוף המגדיר את אופן פירוק השתוף.

באשר למעמדו של בעל דין כתובע, עולה עמדה ברורה ולפיה, רק מי שרשום כבעלים של זכויות במקרקעין המשותפים במירשם המתנהל בלישכת רישום המקרקעין, יכול להגיש תביעה לפירוק שתוף של אותם מקרקעין, ואין די בקיומה של זכות אובליגאטוריות (בש"א (מחוזי חיפה) 904/99 עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ (פורסם נבו, 09.11.2000); ת"א (מחוזי נצ') 50625-10-17 נירית פרי נ' איקו פרי (פורסם נבו, 23.10.2019) שם מבהיר בית המשפט כי "... בעל זכות אובליגאטורית כזו, אשר אינה רשומה בפנקסי רישום המקרקעין, אינו יכול להחשב כשותף במקרקעין לצורך פירוק השתוף, מאחר וזכות אובליגאטורית אינה מקנה לבעליה זכות לעתור לפירוק שתוף במקרקעין").

בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, כאשר זכויותיה של המנוחה היו "מזעריות", בית המשפט המחוזי העדיף את זכות התובע לפירוק השתוף על פני הפגיעה ביורשי המנוחה: "אין מקום לחלוק על קביעותיו של בית משפט קמא, כי ניהול הליך של פירוק שתוף במקרקעין, צריך שיתבצע כלפי כל בעלי הזכויות במקרקעין. כאשר מי מבעלי הזכויות נפטר, ההליך חייב להתנהל כנגד יורשיו, הם היורשים שנקבעו בצו ירושה או בצו קיום צוואה. יורשים פוטנציאליים אינם יורשים, ולא מן הנמנע, שבמסגרת ההליכים לקבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, ייקבעו כי יורשיו של אדם שנפטר הם לאו דוקא היורשים הפוטנציאליים שלו, אלא אנשים או גופים אחרים. על כן, פירוק השתוף במקרקעין, כלפי היורשים הפוטנציאליים, עלול לפגוע בזכויותיהם של מי שלאחר מכן ייקבעו כיורשים בפועל.

...

דיון אקדים ואטעים, כי לאחר עיון במכלול טענות הצדדים, אני סבור כי הטענה היחידה שיש לברר במסגרת הבקשות לסילוק על הסף, היא הטענה המשותפת לבקשת הנתבע 2 והנתבעת 3, ולפיה אין יריבות בין הצדדים, והנתבעים אינם בגדר "שותף" כל עוד לא הושלם הליך רישום הזכויות.

הרציונל המונח בבסיס עמדה זו הוא בקיומו של חשש שמא בסופו של דבר יתברר כי התביעה התנהלה נגד חלק מהיורשים או נגד "יורשים" שאינם יורשים כדין.

סוף דבר אשר על כן, ומהטעמים האמורים לעיל, לא מצאתי, בשלב זה, להורות על מחיקת התביעה.

לצד העקרונות האמורים, קיימים מספר שיקולים נוספים אשר יכולים להיות רלוואנטיים לפסיקת הוצאות ושכ"ט בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין, ובאופן פרטני לבקשה דנן ולהכרעה בבקשה לפסיקת הוצאות המונחת בפני, בנסיבות העניין.

לצד הדמיון האמור, ההבדל בין הליך אזרחי רגיל להליך של פירוק שתוף במקרקעין הוא שכאשר ישנה החלטה חלוטה על אופן פירוק השתוף, ובפרט כאשר נקבע כי פירוק השתוף יעשה בדרך של מכירה חיצונית למרבה במחיר, או אז אפשר שקיימת זהות אינטרסים לבעלי הדין.

לעומת זאת, לאחר שבית המשפט מכריע באופן פירוק השתוף, ובפרט כאמור כאשר ההכרעה מורה על מכירה חיצונית של המקרקעין ומינוי כונסי נכסים לשם ביצוע המכירה, או אז השליטה בהליך יוצאת מידי בעלי הדין, ועוברת לידי כונס הנכסים אשר מנהל את הליך המכירה עד השלמתו (בפקוח בית משפט).

די בעיניין זה להפנות לפסק דינו של סגן הנשיא, כב' השופט שנהב מיום 21.9.2009 שם, בסעיף 3 לפסק הדין, הבהיר את גדר המחלוקת: "הנתבעות נתנו הסכמתן לבקשת התובעת לפירוק השתוף בחניון והמחלוקת היחידה הדורשת הכרעה, מתייחסת לדרך בה יפורק השתוף – ע"י פירוקו בעין וחלוקת החניון לשני חניונים נפרדים, או לחילופין מכירת החניון בשלמותו וחלוקת התמורה בין השותפים, עפ"י חלקם בחניון" בסופו של דבר, התביעה של מרינה התקבלה ופרוק השתוף נעשה בדרך של מכירה חיצונית, תוך דחיית טענת הערייה לפירוק בעין.

...

מהטעמים עליהם עמדתי לעיל, אני סבור כי יש מקום לשפות את מרינה בגין הוצאות להן נדרשה, ולמעט ההוצאה בעניין חוות דעת בצלאל קציר, וזאת מאחר שאיני סבור כי יש להשית הוצאה זו על כתפי העירייה בנסיבות העניין.

בסיכומו של דבר, לאחר בחינת מכלול השיקולים לעניין שכר הטרחה כמפורט לעיל, לרבות היקף ההליכים והעבודה, משך ההליך, התנהלות הצדדים, הדיונים שנערכו, מידתיות וסבירות התשלום וכיו"ב, מצאתי בנסיבות מקרה דנן להעמיד את סכום שכר הטרחה שהעירייה תשיב למרינה בקשר עם הליך פירוק השיתוף, על סך של 350,000 ₪.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, העירייה תישא בהוצאות מרינה כמפורט בסעיף 47 לעיל וכן בתשלום שכ"ט כמפורט בסעיף 53 לעיל.

תמ"ש 68109-03-23 – תביעה לפירוק שתוף שהוגשה על ידי התובעת ביחס לנכסי המקרקעין הבאים: לרשימת הנכסים הללו צורפה רשימה נוספת על ידי הנתבעים בכתב ההגנה: מדובר בפרוק שתוף במקרקעין של שורה של נכסים שאין מחלוקת שלא ניתן לבצע חלקה בעין שלהם.

התובעת עומדת על זכותה לפרק את השותפות בין הצדדים במקרקעין, ועל כן בהיעדר מחלוקת על ביהמ"ש להורות באופן מיידי על ביצוע פירוק השתוף באמצעות מכירה.

...

שוכנעתי יש מקום להורות על ביצוע פירוק שיתוף מיידי ברשימת הנכסים שתפורט להלן ואין מקום להמשך הליכים "מקדמיים" טרם פירוק השיתוף.

כונס הנכסים יחליט על סדר המכר ואופן ביצועו ובמידת הצורך יוגשו בקשות מתאימות לבימ"ש. אני ממנה את עו"ד ליאור מזור ועו"ד ענבל בית הלחמי לכונסי נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף.

שקלתי האם יש מקום להעתר לבקשת התובעת לכלול את הנכס במסגרת הכינוס של שאר הנכסים.

לבקשת הצדדים כי בימ"ש יימנה שמאי, אני ממנה את שמאי המקרקעין ערן בנטל לצורך הכנת תכנית לפירוק שיתוף בעין בנכס המקרקעין שפרטיו לעיל.