תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין

הואיל ומדובר בחכירה לא מהוונת, אשר טרם שולם ערך המקרקעין בעיניינה במלואו לרמ"י, הרי לאחר שחוזה החכירה יחודש/יוארך, יש גם לבצע הוון של זכויות החכירה, תהליך שהחל עוד בחיי המנוחה, וכל "פירוק" שתוף נטען יכול לגרום להכשלתו של מהלך זה. לאחר שיוארך/יחודש חוזה החכירה מול רמ"י, לאחר שיהוונו זכויות החכירה במלואן, והן תהיינה שייכות במלואן לאם המנוחה, לאחר שיירשמו זכויות האחיות במקום זכויותיה של האם בלישכת רישום המקרקעין, יהיה על הצדדים לבעלות לפעול ל"הקניית הבעלות" על המקרקעין על שמם, באופן ישיר כבעלים מלאים ולא כבעלי זכות חכירה; עד אשר לא יושלם תהליך זה יש להורות על דחיית התביעה לפירוק השתוף.

ואולם, תנאי לפירוק שתוף על דרך רישום בית משותף הוא, כלשון סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, כי "עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להרשם כבית משותף" וכי בית המשפט יכול להורות על רישום כזה רק לאחר שקבל חוות דעת כי הדבר אפשרי מהמפקח על רישום המקרקעין.

...

דירת המגורים הסוגיות שבמחלוקת לעניין דירת המגורים בחינת טענות האחיות לעניין פירוק השיתוף בזכויות בדירת המגורים, מלמד על מחלוקות בסוגיות הבאות: האם הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים ובהתאם לכך האם יש לשום את הדירה כ'פנויה' או כ'תפוסה'? האם קיומן של מחלוקות בין הצדדים הנוגעות להיקף עיזבון המנוחה ו/או קיומן של טענות בדבר כספים שהעיזבון חב לנתבעת, יש בהן כדי לעכב את פירוק השיתוף? אני סבורה שיש להשיב לשאלות הנ"ל בשלילה; אבאר עמדתי להלן: "דיירות מוגנת" – המסגרת הנורמטיבית התובעת טוענת כאמור להיותה 'דיירת מוגנת' מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), הקובע: "(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 3 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

סוף דבר באשר לדירת המגורים, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ומכירתה כפנויה.

לצורך המכירה בשוק החופשי, אני ממנה את באי כח הצדדים – עו"ד טריכטר ועו"ד שחר – ככונסי נכסים, שיפעלו לקבל את המחיר המקסמילי האפשרי.

באשר לנכס המסחרי, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בנכס המסחרי.

תביעה לפירוק שתוף בנכס מקרקעין כאשר בין הצדדים מחלוקת האם לפרק את השתוף על ידי מכר לצד ג' או על ידי רישום בית משותף - שאז נטען כי נגרם למי מהשותפים הפסד כספי ניכר.

פרק ה' בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 עוסק בפרוק שתוף במקרקעין.

עוד נקבע בסעיף 42: כי במקרקעין שעיקרם ראוי להרשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר קיבל חוות דעת של המפקח על הבתים המשותפים, לצוות על פירוק השתוף בדרך של רישום בית משותף והקצבת דירות לשותפים.

...

דיון והכרעה: לאחר שבחנתי עמדות וטענות הצדדים אני מקבלת את עמדת התובעים.

על כן, אני דוחה את עמדת הנתבעות ומורה על פירוק השיתוף בדרך של מכר לצד ג' מרבה במחיר.

הנתבעות ישלמו לתובעים את האגרה ששולמה לפי קבלה, את התשלומים ששילמו התובעים למומחה לפי קבלות, הוצאות משפט סך 2,500 ₪ ושכר טרחת עו"ד סך 15,000 ₪.

כמו-כן נטען, שניתן לעשות פירוק שתוף על דרך חלוקה בעין לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין, או לרשום את הנכס כבית משותף לפי סעיף 42 של חוק המקרקעין, שהרי מדובר בחלקת קרקע ועליה ביניין השייך למבקש ולמשיב לפי הוראות הצוואה.

אוסיף, כי מעיון בעובדות המקרה אשר ברע"א 3251/11 ביאלוסטוצקי נ' הולס (9.6.14), עולה כי נדונה שם, תביעתם של המשיבים מס' 1 ומס' 2 לפירוק שתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף.

...

בבואי ליישם את כל האמור לעיל לענייננו, הגעתי לכלל מסקנה, שאף בהתעלם מכך שהבקשה לביטול ההחלטה המהותית מיום 3.5.21, בדבר רישום הבית המשותף, הוגשה לאחר חלוף המועד שבו ניתן היה לבקש את ביטול ההחלטה שניתנה בהִעדר, ובהתעלם מכך שלא הוגשה בקשת רשות ערעור על ההחלטה מיום 3.5.21, במועד שעד אליו ניתן היה להגישה, הרי גם לעיצומו של עניין, בשים לב לנסיבות העניין שבתיק זה, ופרק הזמן (כ-4 שנים) שחלף מאז שהוגשה תביעת פירוק השיתוף לבית משפט קמא ועד מתן החלטת בית משפט קמא, מבלי שחלה התקדמות עניינית, ובהתחשב בפסיקה שאליה הפניתי לעיל בנוגע לפירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף, לא נפלה שגגה בהחלטת בית משפט קמא מיום 9.6.21, אשר לפיה נדחתה בקשתו של המבקש לביטול מינויו של המומחה ולביטול ההחלטות מיום 3.5.21 ומיום 20.5.21.

נוכח האמור, אני דוחה את בקשת רשות הערעור.

אני מחייב את המבקש לשלם למשיב שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 2,000 ₪ (כולל מע"מ).

במסגרת התביעה ביקשה התובעת לפרק את השתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית למרבה במחיר ובהתאם להוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ולמנות את בא כוחה ככונס נכסים לבצוע פירוק השתוף ומימוש הזכויות במקרקעין.

סעיף 42 (א) לחוק המקרקעין קובע: "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להרשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם". (הדגש אינו במקור – א.כ.).

...

אשר לטעם המהותי בגינו נדחתה הבקשה, דומני כי עדותו של העד נראית רלוונטית להליך, ועל כן היה מקום להיעתר לבקשה לאפשר למבקשת לזמנו לעדות.

אמנם, המפקחת כתבה בחוות דעתה כי "בשל הטענות בדבר קיומן של חריגות בניה הרי ככל שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף והתשריט שיוגש לרישום יהיה התשריט שהוצג כעת הרי ידרש אישור התשריט על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שיכול ותורה על רישום הערה בדבר תקנה 29 לתקנות". אולם יש לזכור כי מדובר בחוות דעת שהוגשה בתיק קמא, שהיא חלק ממכלול הראיות שעומדות בפני בימ"ש קמא ועל בימ"ש קמא להחליט בהתאם לשיקול דעתו הרחב אם יש מקום לצוות על פירוק שיתוף.

טרם הוגשו סיכומים מטעם הצדדים, ולכל היותר, יימצא בסופו של יום, כי העדות לא הייתה נחוצה, ואז יינתן לכך משקל בעת פסיקת הוצאות בפסה"ד. לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור מתקבל.

לפניי תביעה לפירוק שתוף בחלקת מקרקעין שעליה בנוי ביניין מגורים בדרך של מכירתה לכל המרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין השותפים (במקור נתבע סעד המורה לנתבעים למכור את חלקם לתובעים, אך הוא נזנח בסיכומים).

ככל הידוע לנתבעים אלה, אין אפשרות לרשום את הנכס כבית משותף, אך אם אפשר לרשום אותו ככזה, היה אפשר לרשום יחידה לטובת התובעים בצרוף תשלומי איזון לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין.

בהעדרו מוסמך בית המשפט להורות על פירוק השתוף בדרך של חלוקה בעין, ובילבד שהם ניתנים לחלוקה (סעיף 39 לחוק המקרקעין), או בדרך של רישום כבית משותף (אף הוא סוג של חלוקה בעין, שחל עליו דין מיוחד) ובילבד שהוכח שהבניין שבנוי על המקרקעין ראוי להרשם כבית משותף (סעיף 42(א) לחוק המקרקעין).

...

הטעם לכך הוא שלא עלה בידי הנתבעים להצביע על חריג לעקרון הכללי שלפיו יש להיעתר לבקשה של בעלים משותפים לפרק את השיתוף בכל עת. אין חולק שהתובעים בעלים של 4/15 מהזכויות בבניין.

מסקנה זו נלמדת היטב מחומר הראיות ועולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין התובענה להתקבל במלואה.

ניתנים סעדים כדלקמן: אני מורה בזאת על פירוק השיתוף בחלקה בדרך של מכירתה לכל המרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין השותפים.