תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בין תובע לנתבע

בעניינינו היות שהסעד המבוקש הוא פירוק שתוף במקרקעין, הרי שבהתאם לקבוע בסעיף 51(א)(3) לחוק בית המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984 (להלן: חוק בתי המשפט), מדובר בתביעה שהסמכות לידון בה היא לבית משפט השלום, אף אם התביעה מושתתת על זכויות חוזיות הרשומות ברמ"י. עוד נטען כי בסעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט, מצא המחוקק להחריג את התביעות הנוגעות למקרקעין באופן ממנו משתמע כי הסמכות העניינית במקרקעין לא תקבע על פי שווי הזכויות, אלא אך ורק על פי העניינים המפורטים בסעיף קטן (3).

על רקע דברים אלה קבע כב' השופט עמית, שבסעיף 51(3) לחוק בתי המשפט המחוקק לא הבחין בין מקרקעין רשומים לכאלה שאינם רשומים, אלא הבחין בין תביעות שהסעד הנתבע בהן הוא החזקת מקרקעין, השמוש בהם או חלוקתם, וזאת לעומת תביעות אחרות, שהסעדים הנתבעים בהם נוגעים לעינייני מקרקעין.

...

בהחלטתו בעניין זה, קבע כב' סגן הנשיא, השופט יצחק כהן: "העובדה שזכויות במקרקעין אינן רשומות בפנקס הזכויות במקרקעין, אינה מחילה עליהן באופן אוטומטי את דיני החוזים או את דיני המיטלטלין. כך למשל, בפסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פ"ד נ"ז 385 (2003), דן בית המשפט העליון בעסקאות נוגדות במקרקעין שלא היו רשומים בפנקס הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי סבר שסעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על העניין, ואחד מטעמיו היה, שמדובר בזכויות שאינן רשומות. בית המשפט העליון לא קיבל נימוק זה, ובחן את כוונת הצדדים בעסקה. משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין." וכן – "למותר לציין, כי בחוזה החכירה שנכרת עם שלושת האחים לבית זייד, כוונת הצדדים הייתה להעניק לשלושת האחים זכות חכירה, בקרקע ששטחה כ - 903 דונם, לצורך ניהול משק חקלאי. הזכות שהוענקה היא אפוא זכות חכירה במקרקעין, ולא רק זכות חוזית" (ההדגשה במקור-מ"י).

סיכומו של דבר, מצאתי כי בנסיבות העניין שבפני יש לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתביעה.

מאחר והנתבעים הודיעו כי התובעים 5-1 מכרו את חלקם במקרקעין לצד ג', והתובעים אישרו בתשובה כי אכן מכרו את זכויותיהם אך טרם שולמה מלוא התמורה, סבורני כי בטרם תינתנה הוראות להמשך ההליך לרבות להגשת הראיות, יש לצרף להליך זה את מלוא בעלי הזכויות במקרקעין כבעל דין דרוש.

בפני תביעה לביטול הסכם פירוק שתוף במקרקעין שנחתם בין הצדדים ביום 17.4.2011, ולפצוי בגין דמי שימוש ראויים בסך 129,519 ₪.

לטענת התובע, הוא הבעלים של 1/10 מהזכויות במקרקעין, אותם ירש מאביו המנוח (נספח א לכתב התביעה), והנתבעת היא הבעלים של יתר המקרקעין, אותם רכשה מידי הבעלים האחרים.

ביום 17.4.2011 נחתם הסכם חלוקת קרקע בין הצדדים (להלן "הסכם החלוקה").

...

יש לציין שגם תרגום ההסכם תומך בגרסת התובע, ומשתמע ממנו כי הייתה כוונה לרישום חלוקת המקרקעין בפנקסים (ר' למשל ס' 8: "כל צד מתחייב להתייצב בפני כל משרד ממשלתי/עירייה כדי להשלים את הסכם החלוקה הזה והרישום בטאבו", ובס' 11: "כל רישום בטאבו יהיה בבקשה משותפת והרישום יהיה לפי תנאי הסכם זה".) בנסיבות אלה, אף אילו הייתי נכונה להניח לטובת הנתבעת שהיא לא הטעתה את התובע לחשוב שיוכל לבנות על חלקו בחלקה, שוכנעתי שהוא סבר כך בטעות, ועל כן מן הצדק לבטל את הסכם החלוקה מכח ס' 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, לאור עדות המהנדס שלא ניתן לעשות שימוש של ממש בחלק של התובע.

לסיכום מראשית ההליך הנתבעת נוקטת סחבת וחוסר שיתוף פעולה.

לאחר שהוכח שהמקרקעין מוסדרים, וכי לא ניתן לאשר את חלוקתם על פי הסכם החלוקה, שכן לא ניתן יהיה לעשות שימוש כלשהו בתת החלקה שהוקצתה לתובע, אני קובעת שהסכם החלוקה מיום 17.4.11 בטל, והצדדים שותפים במושע בכל החלקה.

תביעה לפירוק שתוף בנכס מקרקעין כאשר בין הצדדים מחלוקת האם לפרק את השתוף על ידי מכר לצד ג' או על ידי רישום בית משותף - שאז נטען כי נגרם למי מהשותפים הפסד כספי ניכר.

כבר בשלב זה אציין כי יש לדחות את טענת הנתבעות כי בשל הסכם חלוקת עזבון שנחתם בין תובע 4 לבין נתבעת 1, בעיניין עזבון המנוח מ.י. ז"ל, לתובע 4 אין זכויות במקרקעין.

...

דיון והכרעה: לאחר שבחנתי עמדות וטענות הצדדים אני מקבלת את עמדת התובעים.

על כן, אני דוחה את עמדת הנתבעות ומורה על פירוק השיתוף בדרך של מכר לצד ג' מרבה במחיר.

הנתבעות ישלמו לתובעים את האגרה ששולמה לפי קבלה, את התשלומים ששילמו התובעים למומחה לפי קבלות, הוצאות משפט סך 2,500 ₪ ושכר טרחת עו"ד סך 15,000 ₪.

בפניי תובענה לפירוק שתוף במקרקעין.

התביעה דנן הוגשה זמן קצר לאחר שהתובעת קיבלה חזקה במקרקעין, ועל כן לא ברור על מה מבוססת טענתה של התובעת בדבר "משקעי עבר" השוררים בין התובעת לבין הנתבעות.

...

מקובלת עליי טענת הנתבעות לפיה חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף איננה טעונה הסכמה, שאחרת לא היה בידו של בית המשפט להורות על רישום בית משותף בכל מצב שבו אין הסכמה של כל השותפים, והסמכות הקבועה בסעיף 42 לחוק המקרקעין הייתה מתרוקנת מתוכן.

סוף דבר הוכח בפניי כי בנסיבותיה של התובענה שבנדון, אין הצדקה לסטות מן הכלל לפיו פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף.

התובעת תשלם לנתבעות הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

התובעת מציינת כי אין זו הפעם הראשונה שבה מיתנהלת תביעה לפירוק שתוף במקרקעין בין בני המשפחה.

כמו כן, גם אם נניח שהתובעת אכן הציעה הצעה שהתקבלה על ליבן של הנתבעות וחזרה בה, הרי שנשאלת השאלה: האם עצם העובדה ששותף הציע לחברו לרכוש את חלקו תמורה סכום כלשהוא, אמורה לשלול ממנו את הזכות לידרוש פירוק שתוף בבוא העת? יתירה מכך: האם שותף כבול להצעתו שהוצעה לפני 3 שנים? זאת ועוד: האם העובדה שהפניה עצמה וטיוטת ההסכם לא צורפו לכתב התביעה (הגם שהסוגיה עצמה הוזכרה בכתב התביעה) אמורה להגדיר את היתנהלות התובעת כחסרת תום לב לחלוטין באופן השולל ממנה את הזכות לידרוש פירוק שתוף? לטעמי, נהיר כי התשובות לכלל השאלות הללו הן שליליות.

...

ראשונים אחרים (כמו הרמב"ם, שם, שו"ת הרשב"א, שם) סבורים שגם במקרה של שותפים שהתקשרו על דעת להיות שותפים במקרקעים, הם יכולים לחזור בהם, ודין "גוד או איגוד" חל. סוף דבר ותוצאה משהוכח כי הצדדים מעולם לא התקשרו בעסקה ביניהם, וכאשר ממילא לא הופרה חובת תום הלב, הרי שאין מנוס מקבלת התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

משכך, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 159 וכחלקה 160, בגוש 3753, על דרך של מכירתם לכל המרבה במחיר, והכל בהתאם להוראות סע' 40 לחוק המקרקעין, קרי: בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל.

באשר לסוגיית ההוצאות, ובהתאם להוראות תקנות 151-153 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2019, ובשל דחיית טענות הנתבעות, ובשים לב להימשכות ההליך ולצורך למנות מומחה מטעם ביהמ"ש, אני מורה כדלקמן: הנתבעות יישאו בהוצאות שכר הטרחה הריאליות שנגרמו לתובעת, כאשר שכר הטרחה יעמוד על הסך של 50,000 ₪.