תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בחוסר תום לב

תביעה לפירוק שתוף במקרקעין ותביעה כספית.

השאלות הטעונות הכרעה סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כדלקמן: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף". בהיתחשב בסעיף זה, אין ספק כי יש ליתן לתובעים את הסעד של פירוק השתוף ואתייחס בקצרה לטענות הנתבעים בדבר חוסר תום לב של התובעים בהליך המכר.

...

במצב זה, אני סבורה כי לא ניתן לומר כי מדובר בהחזקה ייחודית בהסכמת התובעים.

לא התבררה מהותם של תשלומים אלה ועל כן אני קובעת כי ניתן לחייב את הנתבעים 1-2 (כבעלים של מחצית מהדירה) במחציתם בלבד.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מורה על פירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירה באמצעות כונס נכסים לכל המרבה במחיר (אין מדובר במימוש מהיר).

טעם נוסף בגינו טוען נתבע 1 , כי אין לקבל התביעה, הנו כי התובעים מתנהלים לשיטתו בחוסר תום לב, עת מסתירים מבית המשפט את "תכניותיהם ביחס למקרקעין" – קרי, את העובדה שבמקביל להגשת התביעה דנן, מנסים הם, באמצעות באי כוחם, לקדם הסכם שתוף שמציע חלופות כדוגמת "בנייה במקרקעין בדרך של עסקת קומבינאציה, בניה עצמית או מכירת זכויות", כאשר במסגרת הסכם שכזה מחויבים בעלי הזכויות לשלם לבאי כוחם של התובעים שכר טירחה "שמן" (סעיף 22 לכתב ההגנה).

  כל עוד הדרישה לפירוק שתוף אינה נגועה בחוסר תם לב ממשי, לא ניתן למנוע את פירוק השתוף, אך בשל העובדה שלשותף ייגרם נזק כספי עקב כך, בין אם עקב עלויות מסוי ובן אם מסיבה אחרת.

...

הכרעה לאחר עיון בטענות התובעים ונתבע 1, שנטענו במסגרת כתבי הטענות מטעמם, ולאחר ששמעתי את באי כוח הצדדים בדיון שהתקיים לפני ביום 28.12.23, ראיתי ליתן פסק דין המורה על פירוק השיתוף במגרש באמצעות מינוי כונס נכסים למכירת המגרש לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בהתאם לחלק היחסי של בעלי הזכויות במגרש, וזאת לאחר שלא מצאתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 מגלה הגנה.

נוכח האמור, לא שוכנעתי כי יש באמור בחוות דעת המומחית משום טעם "יעיל וצודק יותר" לפרק השיתוף שלא בדרך של מכירת המגרש.

" למען הסדר הטוב, אני רואה להבהיר, כי פסקי הדין אליהם הפנה נתבע 1 במעמד הדיון שהתקיים לפני אינם רלבנטיים לענייננו, עת הנסיבות שם היו שונות, וכי ממילא אין בהם כדי לשנות המסקנה שהובאה מעלה.

בהינתן מכלול האמור, ומששוכנעתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 אינו מגלה הגנה, ראיתי לעשות שימוש בסמכות הקבועה בתקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, הקובעת כי בישיבת קדם משפט רשאי בית המשפט לבקשת בעל דין או מיוזמתו: "למחוק את כתב התביעה או לדחות את התובענה או לתת פסק דין אם מצא שכתב ההגנה אינו מגלה הגנה כלל;". בהקשר זה אפנה לע"מ 7367/22 פלונית נ' פלונית (ניתן ביום 26.01.2023)‏‏ בקשר לתקנה 63(ב)(16): "יש מקום לטעמי, לאמץ מבחן שיהווה מעין 'תמונת תשליל' למבחן 'סיכויי התביעה': מבחן סיכויי ההגנה. בהתאם למבחן זה, ניתן להכריע בשאלה אם יש מקום ליתן פסק דין, כבר בשלב קדם המשפט. השאלה שעלינו לבחון אפוא, היא זו: מהם סיכויי ההגנה, נוכח טענותיה המשפטיות, בהינתן התשתית העובדתית שניתן לגבש לגביהן? ככל שימצֵא כי מדובר בסיכויים אפסיים ממש, הרי שמדובר ב"כתב הגנה שאינו מגלה הגנה כלל", וניתן יהיה לסיים את ההליך לאלתר, בדרך של מתן פסק דין………סיכום ביניים: סבורני כי לצורך עשיית שימוש בתקנה 63(ב)(16) לתקנות החדשות, יש לעבור דרך מבחן סיכויי ההגנה, הדומה לגישה שננקטה ביחס לסמכות זו, כפי שנקבעה בתקנות הקודמות, ובדומה לאופן שבו מופעלת סמכותו של בית המשפט, למחוק כתב תביעה שאינו מגלה עילה.

בפניי תובענה לפירוק שתוף במקרקעין.

טענת התובעת בדבר צפי להעדר שתוף פעולה עתידי עימה, הנה טענה חסרת תום לב, בבחינת "הפוסל במומו פוסל". הנתבעות מנסות, ללא לאות, לשתף פעולה עם התובעת ולמצער, לקבוע מנגנון מוסכם לשיתוף פעולה, אך לשוא.

כך יעשה גם מקום שחלוקת המקרקעין בעין משמעה רישום בית משותף, אלא שבדרך זו יבחר רק לאחר שיתברר כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף, ורק לאחר שימצא כי דרך זו עדיפה על פני מכירה לכל המרבה במחיר תוך שהוא שוקל, מעבר לשיקול ההפסד הניכר שעלול להגרם לשותפים כתוצאה מרישום הבית המשותף, גם שיקולים נוספים ובכללם: האם צודקת חלוקה זו בדרך של רישום הבית כמשותף כלפי כל השותפים, מהי מערכת היחסים ביניהם, וכן את עיקרון תום הלב.

...

מקובלת עליי טענת הנתבעות לפיה חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף איננה טעונה הסכמה, שאחרת לא היה בידו של בית המשפט להורות על רישום בית משותף בכל מצב שבו אין הסכמה של כל השותפים, והסמכות הקבועה בסעיף 42 לחוק המקרקעין הייתה מתרוקנת מתוכן.

סוף דבר הוכח בפניי כי בנסיבותיה של התובענה שבנדון, אין הצדקה לסטות מן הכלל לפיו פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף.

התובעת תשלם לנתבעות הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

במישור הדיוני, אפשר לראות בכך שינוי של חזית הדיון שהנתבעת לא היתנגדה לו. אמור מעתה: אין עסקינן בתובענה לפירוק שתוף בזכויות בחלקה כולה, אלא בתובענה לפירוק שתוף בזכויות של התובעת והנתבעת במקרקעין המגלמות בחובן את הזכות להחזיק באופן ייחודי חלק מסוים בחלקה שכיום מחזיקה בו הנתבעת.

מטעם זה – שהזכות לפרק את השתוף מוקנית בכל עת – גם אין לקבל גם את טענת ההגנה השנייה שלפיה התובענה לוקה בשיהוי ובחוסר תום לב (עניין רידלביץ, שם).

...

כתב ההגנה המתוקן הנתבעת טוענת שיש לדחות את התביעה מטעמי שיהוי, מניעות, חוסר תום לב ונזק ראייתי.

לא הובאה כל ראיה מזמן אמת למתן רשות בלתי הדירה לשימוש בלעדי בחלקה כולה זולת גרסתה של הנתבעת בעל פה, ובה אין די. המסקנה העולה מן האמור היא שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח הסכמה בלתי חוזרת מצד ויולט לרשות שימוש בלתי הדירה של יחזקאל בשטח החלקה כולה, לא כל שכן הסכמה של ויולט לרשות שימוש בלתי הדירה לנתבעת עצמה.

משלא עלה בידי הנתבעת להוכיח תנאי מהותי זה של הלכת מובאריכי, התוצאה היא שלא עומדת לנתבעת הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ושיש להורות על מכירת הנכס כפנוי.

חריג לכלל, המאפשר להתנות פינוי בפיצוי, חל במקום ששיקולי צדק מטים את הכף בבירור לעשות כן, בעיקר שהמחזיק עלול להיוותר ללא קורת גג. בענייננו החריג לא נטען, לא הוכח, והמסקנה המסתברת היא אחרת: הנתבעת תקבל מחצית משווי הזכויות במכירה, ולטענתה היא יש לה זכויות גם בדירה בבת ים כך שיש לה מקור הכנסה נוסף, ויש באפשרותה גם לעתור לפירוק השיתוף בזכויות באותה דירה ולקבל את חלקה מהמכירה גם שם. סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין התביעה לפירוק שיתוף להתקבל במובן זה שיש להורות על מכירת הזכויות של התובעת והנתבעת בחלקה, המתבטאות, מעבר לזכויות הרשומות, גם בזכות להחזיק באופן ייחודי בחלק של החלקה שהנתבעת מחזיקה בו (יתרת החלקה מוחזקת באופן ייחודי על ידי סליטרניק) לכל המרבה במחיר ועל חלוקת הפדיון בין התובעת והנתבעת.

צוין כי לצד העקרונות האמורים קיימים שיקולים נוספים שיכולים להיות רלוואנטיים לפסיקת הוצאות ושכ"ט בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין וניתן לשקול את האופי הייחודי של ההליך.

ממילא, אין מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין המצדיק היתערבות של ערכאת העירעור, במיוחד נוכח ההלכה שבימ"ש של ערעור לא יטה להתערב בהחלטה בעיניין הוצאות אלא במקרים חריגים בלבד ואין עסקינן במקרה מסוג זה. כמו כן דרישת מרינה לקבל שכר טירחה והוצאות בגין ההליכים החיצוניים חסרת בסיס משפטי ונעדרת תום לב ומדובר בטעם מיוחד לא לפסוק למרינה הוצאות ושכ"ט ולדחות את בקשת רשות העירעור על הסף.

...

החלטת בימ"ש מבוססת ומפורטת תוך התחשבות במכלול הנסיבות שראוי לקחתם בחשבון בפסיקת ההוצאות ושכ"ט עו"ד. דין הערעור להידחות בהתאם לתקנה 148 (ב) לתקסד"א שכן לא מצאתי כי יש לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין, הממצאים שנקבעו בפסק הדין תומכים במסקנה המשפטית ואין בפסק הדין טעות שבחוק.

  אוסיף כי אין בידי לקבל את טענת מרינה בערעור ביחס לפסיקת הוצאות בגין הליך ברע"א 4635/23 הואיל ומעיון בבקשה לפסיקת הוצאות מיום 20.1.22 עולה כי מרינה כלל לא ביקשה הוצאות בגין הליך זה. 13.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להתקבל ודין הערעור להידחות.