יש לקזז מכל הכספים שיגיעו לתובעת, ככל שיגיעו, בגין כל חלק מעזבונה של המנוחה, לרבות כל חלקה הנטען בדירת המגורים, סך כולל של 333,500 ₪, בגין הכספים ששילמה הנתבעת למימון צורכי מחייתה של המנוחה בתקופה שבה התמנו עליה אפוטרופסים וכן בגין הכספים המגיעים לנתבעת כמי ששמשה כמטפלת סיעודית של המנוחה, מבלי ששולם לה שכר ראוי בגין כך.
באשר לנכס המסחרי, אלה עקרי טענות הנתבעת:
היה על התובעת לצרף לתביעה את הבעלים הרשום של המקרקעין וכן את בעלת המחצית הנוספת בזכויות החכירה הראשית בנכס; ומשהדבר לא נעשה יש למחוק את התביעה.
בבג"צ 323/81, המ' 533/81 וילוז'ני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ"ד לו(2) 733, 744 (1982), נקבע כי גם במצב שהיתה הסכמה בתחילה לחזקה הבלעדית, אולם התעוררה היתנגדות מאוחרת בזמן, לא תחול דיירות מוגנת על שותף: "ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בנגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן היתנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (64/65, ענין משיח, פ"ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) כאמור."
בתמ"ש (ת"א) 19220/97 קלדס נ' מזור (3.1.1999) קבעה כב' השופטת צפת: "פסיקת בית המשפט העליון, הצרה כאמור את תחולתו של סעיף 33 לחוק רק לנסיבות בהם ניתנה לשותף חזקה ייחודית בהסכמת השותפים האחרים ..יוצא איפוא כי הנתבעת אומנם מחזיקה בנכס כאחד הבעלים מאז פטירת האב, אולם החזקתה בנכס אינה ייחודית. אין מחלוקת כי לא הייתה הסכמה פוזיטיבית של התובעות להחזקתה- לא במפורש ולא במשתמע...ודוק! מגוריה של הנתבעת עם הוריה כברת רשות של הבעלים (ההורים) אינם מקנים לה זכות כלשהי על פי סעיף 33 לחוק שכן באותה עת היא לא הייתה הבעלים.. בסיכומו של דבר הוכחה פוזיטיבית לחזקה ייחודית מוטל על כתפי הנתבעת".
בתמ"ש 61704-06-13 (27.2.2014) דן בית המשפט בשאלה האם יש להורות על פרוק שתוף בדירה שירשו צדדים מאימם והאם נתבע שהתגורר משך כל רוב חייו עם האם בדירה הנו דייר מוגן, ונקבע כי "במקרה דנן, לא הוכיח הנתבע שהתובע הסכים כי תוענק לו החזקה ייחודית בנכס. אדרבא, מהמכתב ששלח התובע לנתבע ביום 25.4.10 עולה בברור כי התובע לא הסכים לכך ועמד על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים. גם מהעובדה כי התובע הגיש תביעת פינוי בהליך הראשון הדבר עולה במפורש".
בע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו, פ"ד לח(4) 293 (1984) נדונה בהרחבה שאלת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על פירוק שתוף במקרקעין; שְׁלוש שופטי ההרכב החליטו שלא להחיל את ההוראה אולם בחרו בדרכים שונות; השופט שמגר סבר כי עמידת השותף על זכות הדיירות המוגנת מכוח הסכמה להענקת זכות שימוש בנכס עשויה להחשב כחוסר תום לב במובן סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973; השופט שמגר הבהיר כי אם לא הושגה הסכמה מפורשת לכך שהשותף המחזיק ייהנה מזכות דיירות מוגנת, יראו בדרישתו לזכות הדיירות כפעולה שאינה בתום לב; השופטת בן פורת סברה כי רק מקום שבו מבקש הפרוק הוא שטוען לזכות הדיירות המוגנת, ייקבע כי פעל בחוסר תום לב וזכותו תשלל; השופט ש' לוין סבר כי ההסכמה להחזקה הייחודית, שמקנה מעמד של דייר מוגן, צריכה להימשך עד רגע הפרוק ואם בוטלה ההסכמה לפני כן לא ייהנה המחזיק מזכות הדיירות המוגנת [ד"ר יעקב שקד, פירוק שתוף במקרקעין (התש"ף-2020) עמ' 314-313 (להלן – שקד)].
...
דירת המגורים
הסוגיות שבמחלוקת לעניין דירת המגורים
בחינת טענות האחיות לעניין פירוק השיתוף בזכויות בדירת המגורים, מלמד על מחלוקות בסוגיות הבאות:
האם הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים ובהתאם לכך האם יש לשום את הדירה כ'פנויה' או כ'תפוסה'?
האם קיומן של מחלוקות בין הצדדים הנוגעות להיקף עיזבון המנוחה ו/או קיומן של טענות בדבר כספים שהעיזבון חב לנתבעת, יש בהן כדי לעכב את פירוק השיתוף?
אני סבורה שיש להשיב לשאלות הנ"ל בשלילה; אבאר עמדתי להלן:
"דיירות מוגנת" – המסגרת הנורמטיבית
התובעת טוענת כאמור להיותה 'דיירת מוגנת' מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), הקובע:
"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 3 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
סוף דבר
באשר לדירת המגורים, אני קובעת כדלקמן:
ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ומכירתה כפנויה.
לצורך המכירה בשוק החופשי, אני ממנה את באי כח הצדדים – עו"ד טריכטר ועו"ד שחר – ככונסי נכסים, שיפעלו לקבל את המחיר המקסמילי האפשרי.
באשר לנכס המסחרי, אני קובעת כדלקמן:
ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בנכס המסחרי.
