תביעה לפיצוי על ליקויי בניה והפרת חוזה קבלנות

תביעת סלע סלע, עותרת לקזז מכל סכום שייפסק לחובתה, את הסכומים שיפורטו להלן וכן לחייב את אדיר בתשלום היתרה לאחר הקזוז: פיצוי מוסכם 1,000,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין עיכוב במסירת דירות 1,173,434 ₪ פיצוי בגין ליקויי בנייה 1,828,015 ₪ פיצוי בגין ליקויים במעקות 198,034 ₪ תשלום בגין הוצאות מפקח הבנק 38,025 ₪ הפסד בגין ירידת מחירי הדירות 633,333 ₪ להלן אדון בטענות: התביעה לפיצויים מוסמכים בתביעתה סלע תבעה פיצויים בגין כל חודש איחור במסירה ופצוי מוסכם כללי בגין הפרת ההסכם, כמפורט להלן: · פיצוי מכוח סעיף 31.2 להסכם אשר זו לשונו: "הפר הקבלן הפרה יסודית הסכם זה ו/או הפר הוראה של הסכם זה ולא תיקן ההפרה תוך 7 ימים מיום שנמסרה לו הודעה על כך, ישלם הקבלן למזמין פיצוי מוסכם, מוערך וקבוע מראש בסך של 1,000,000 ₪ (מיליון שקלים חדשים)". בסעיף 29.3 להסכם, הוגדרו המקרים אשר יחשבו כהפרה יסודית של ההסכם, ואשר יאפשרו סילוק ידו של הקבלן מן האתר.

האם ניתן לתבוע פיצויים מכוח שני הסעיפים הנ"ל במצטבר? סעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות קובע: "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת חוזה". בספרם של גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים – התרופות (התשס"ט), נקבע ביחס לדרישת תרופות במצטבר, כלהלן: "בפרק השלישי עמדנו על כך שהנפגע מהפרת חוזה רשאי לתבוע תרופות במצטבר, כל עוד אין סתירה מהותית בין התרופות הנצברות וכל עוד אין בצרוף משום כפל תרופה... מהעקרונות בדבר צירוף התרופות נגזר לענייננו כלל פשוט: אשר לפי פרושו הנכון של החוזה נועד הפצוי המוסכם לפצות את הנפגע על נזק שאין בתרופה הנוספת שהנפגע מבקש לעצמו כדי לפצות עליו (במישרין או בעקיפין) – הצירוף אפשרי. לעומת זאת, ככל שקיימת חפיפה בין מקורות הפצוי, במובן זה שצירופם גורם למצב של כפל פיצוי על אותו נזק, ייאלץ הנפגע להסתפק באחד ממקורות הפצוי. ואמנם, ברוח זו קבע בית המשפט העליון בהזדמנויות אחדות, כי ניתן לתבוע פיצויים מוסכמים לא רק כתרופה עצמאית אלא גם במצטבר לתביעת פיצויים רגילה בהוכחת נזק, כל עוד מתייחסות תביעות הפיצויים לראשי נזק שונים... על פי אותו קו מחשבה נראה שאין כל מניעה מלצרף לתביעה שעניינה פיצויים מוסכמים תביעה לפיצויים בלא הוכחת נזק מכוח סעיף 11 לחוק החוזים, ואף לפיצויים מוסכמים נוספים הקבועים באותו חוזה – ובילבד שנשמר הסייג השולל כפל תרופה". (ראו עמ' 523-522 לספרם של שלו ואדר; ההדגשה שלי נ' ד' מ').

...

לסיכום – מכאן ולאור המתואר לעיל, מכח הסכמת הצדדים הוחלף הסעד הכספי של פיצויים בגין הליקוי במעקות, לצו עשה המורה לאדיר לתקן את הליקויים, בנסיבות אלו, הסעד הנתבע בגין הליקוי במעקות מוצה ואין מקום לפסיקת סעד נוסף כלשהו בגין הליקוי האמור.

אין בידי לקבל טענה זו של סלע לתוספת כלשהי לסכום שנקבע על ידי המומחה בהתאם לעלויות קבלן ראשי, שכן לא מדובר בתביעת דייר, אלא, בתביעת סלע עצמה להפרת הסכם על ידי אדיר ולכך שהעבודה בוצעה בצורה לקויה.

לסיכום על סלע לשלם לאדיר את הסכומים שלהלן: יתרת התמורה החוזית 1,835,000 ₪ עבודות נוספות 90,000 ₪ סה"כ - 1,925,000 ₪ על אדיר לשלם לסלע את הסכומים שלהלן: פיצוי מוסכם 752,000 ₪ עלות תיקון הליקויים 1,310,000 ₪ ניכוי ערבות בנקאית 293,000 - ₪ סה"כ 1,769,000 ₪ היתרה לזכות אדיר – 156,000 ₪ סוף דבר הנני מחייבת את סלע (הנתבעת/התובעת שכנגד) לשלם לאדיר (התובעת/הנתבעת שכנגד) סכום של 156,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

התובעים והנתבע התקשרו בחוזי קבלנות אשר כלל שני הסכמים; האחד מיום 28.09.2014 לבניית שלד ביתם על המקרקעין הנ"ל; על פי הסכם זה מועד המסירה נקבע ליום 10.01.2015, תוך היתייחסות לכתב כמויות, תכנית ותשלום בסך של 310,000 ₪ בתוספת מע"מ לפי היתקדמות העבודה.

במסגרת כתב ההגנה המתוקן לכתב התביעה המתוקן ביקש הנתבע להסתמך על הגנתו המקורית, וביחס לתוספת, ציין כי התובעים הם אשר חייבים לפצותו בגין הפרת ההסכם ( בסל של 600 ₪ ליום), וכי בנגוד לנטען לא היה כל פגור מטעמו בסיום העבודה.

הפצוי בגין ליקויי בנייה ועבודות אשר לא בוצעו על ידי הנתבע: בסעיף 28 לכתב התביעה המתוקן טענו התובעים כי יש להשיב לידם סך של 126,885 ₪ בגין הליקויים ותשלומי היתר ששלמו לתובע.

...

יצוין כי בשל חילופי ייצוג מטעם התובעים, הגישו הם ביום 09.06.2016 בקשה לתקן את תביעתם, אשר בית-המשפט (כב' השופט ג'השאן) נעתר לה בהחלטתו מיום 27.06.2016.

לאור כל האמור לעיל, דרישת התובעים לפיצויים המפורטים לעיל להידחות.

סוף דבר: התביעה העיקרית נדחית.

התביעה שכנגד מתקבלת חלקית והתובעים ישלמו לנתבע סך של 9,000 ₪.

על רקע מחלוקות אלו עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בנזקים שנגרמו להם ובאלו פיצוי על ליקויי בנייה, השבת כספים ששולמו בטענה שגבו מחיר מופרז וחסר הצדקה, ואף לחיוב הנתבעים במסירת חשבוניות מס על כספים ששולמו להם.

ומשכך, בין בהעדר ראיה או טענה לנזק שניגרם לנתבעים עקב אי מתן היזדמנות לתקן, ובין מאחר ולא הוכחה הטענה שנשללה זכות שכזו – טענת הנתבעים לדחיית התביעה לפצוי על הליקויים או אף להפחתה על רקע זה – נדחית.

"...מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד... (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ [פורסם בנבו] 28.2.05, פסקה 16)

ולסיכום: טענת התובעים להטעיה בכריתת ההסכם לבצוע הפרויקט ולחיוב בהשבה או פיצוי על "הרווח הקבלני" שהיה לנתבעים – נדחית.

...

אני מחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי בסך של 256,272 ₪ בגין הליקויים בביצוע הפרויקט והוצאות התובעים.

טענת התובעים לחיוב בנזק לא ממוני – נדחית.

טענת הנתבעים בתביעה שכנגד – נדחית.

לצד זאת, עומדת לבירור שאלת זכותו של מזמין לפצוי על "ליקויי בנייה", מקום בו הופסקו העבודות בטרם הושלמו ומבלי שלקבלן בכלל ניתנה האפשרות לבחון את הטענות לליקויים ולא כל שכן גם לתקן את הליקויים.

לטענת התובע, יש לחייב את הנתבע בפצוי בשל ליקויי בנייה שהתגלו בעבודות שבוצעו עד להפסקת ההסכם.

בדומה למצב בו מתגלים ליקויי בנייה בעת שחלות הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, באותם מקרים בהם נמצא שרוכש דירה הפר את חובתו לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים, התוצאה הייתה הפחתה של סכום הפצוי, ובמקום פיצוי לפי מחיר של קבלן מזדמן, נפסק פיצוי נמוך יותר, על פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 יורם סלים ואורלי ברזילי ואח' נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו (5) 725, 728).

טענה זו נדחתה שכן נמצא שהתובע לא הודיע לנתבע על הליקויים, לא אפשר לנתבע לתקן את הליקויים, ולא הציג אומדן שמאפשר לאמוד את עלות תיקון הליקויים בנסיבות הספציפיות של התביעה.

...

נוכח זאת, כאשר לפי דין חובת ההשבה הינה חובה הדדית, וכאשר מתברר שאין כל אפשרות לחייב את הנתבע בהשבה מצב בו עד להפסקת ההסכם כבר נעשו עבודות בנייה בבית שאותן אין בידי התובע להשיב, אין בסיס לעתירת התובע להשבה והטענה – נדחית.

במצב זה, לא עמד התובע בנטל להוכיח את היקף הנזק שנגרם לו בגין הפסקת ההסכם ולפיכך עתירתו לפיצוי על יסוד חוות דעת המומחה – נדחית.

לאחר שנמצא שיש לדחות את תביעת התובע במלואה, יש לבחון את טענות הנתבע במסגרת התביעה שכנגד.

התביעות העיקריות שלפניי הן תביעות חוזיות נזיקיות והן נוגעות ליישומו של אותו הסכם, כאשר התובעים, ככלל, טוענים כי גילבוע אחרה בסיום מועד ביצוע העבודה באופן המזכה אותם בפיצויים מוסכמים, וכן טוענים התובעים כי גילבוע הפרה את חובותיה הכרוכות באופן ביצוע עבודות הבניה, דבר שהוביל לנזקים וליקויים בחלקי הרכוש המשותף בבניין.

ס' 10.4 - "איחור של עד 90 ימי עבודה בלוח הזמנים המפורט לעיל, לא יהווה הפרת חוזה מצד הקבלן ולא יזכה את הדיירים בכל פיצוי. איחור של למעלה מ- 90 ימי עבודה בלוח הזמנים המפורט לעיל- שניגרם עקב מעשה ו/או מחדל של הקבלן ייחשב כהפרה יסודית של הסכם זה על ידי הקבלן, על כל המשתמע מכך.

הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

...

בגין הפרת ההסכם- ישלמו הנתבעים פיצוי מוסכם בסך של 150,000 ₪ (18,750 ₪ לכל דייר כהדרתו בהסכם, קרי לכל תובע), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה – 12.3.20 ועד ליום התשלום בפועל.

בגין ליקויים ברכוש המשותף- ישלמו הנתבעים לתובעים 1-4, ו 6-8 פיצוי בסך כולל של 46,332 ₪ (9,266.40 ₪ לכל דירה מדירותיהם של אלו, קרי בעלי תתי חלקות 1-5), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה – 12.3.20 ועד ליום התשלום בפועל.

בגין תביעת קינן ישלמו הנתבעים לאלו, בנוסף, סך של 8,865 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת תביעתם – 13.12.20 ועד ליום התשלום בפועל.