תביעה לפינוי צובר גז בחצר דירה בשל מפגע בטיחותי

הטענות למיטרד של חסימות-אור ואויר, למיטרד בשל הנחת גרוטאות, לסיכון בשל מיקומם של בלוני-גז, לגרימתם המתמשכת של רטיבות, של נזילות ושל מפגעי-ביוב ולהסגת-גבולו של התובע – לרבות הגבהת החצר והיא, לפי המציעתא לסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], "היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין" – אינן מגבילות עצמן למועד זה או אחר.

אני קובע, איפוא, כי ככל שהנתבעים מבקשים לקיים מחסן בחצרם, עליהם לעמוד בתנאים המצטברים הבאים: שיטחו של המחסן היחיד, שמותר לנתבעים להציב בחצרם, לא יעלה על ששה מטרים רבועים.

בקביעה זו אין, כמובן, למנוע מן התובע לפעול מול כל גורם-בטיחות הנוגע בדבר בענינם של בלוני-הגז.

עֵד-התביעה, מר ברוך משקובסקי, שממנו רכשו הנתבעים את דירתם בתחילת שנות ה-90', העיד בתצהירו כי – "בכל התקופה שהנכס היה בבעלות מי ממשפחתי – מפלס החצר בנכס, קרי, מפלס החצר של דירת הנתבעים, היה בגובה זהה למפלס החצר אצל דירת דורמן, וכך היה גם מצב הדברים כאשר נמכר ונימסר הנכס לגב' דליה אוהבי... מהביקור שלי בנכס, ולאחר שראיתי במו עיניי, אני יכול לומר בודאות כי מפלס החצר אצל דירת הנתבעים הוגבה באופן משמעותי מאוד ביחס למפלס החצר אצל דירת דורמן. ההגבהה האמורה לא הייתה קיימת בתקופה שבה היה הנכס בבעלות מי ממשפחתי..." (פסקות 5 ו-7 לתצהיר.

סוגיית הביוב הצפות התובע מלין על "רשעותם הבלתי נתפסת" של הנתבעים, כך לשונו בפיסקה 12.2 לסיכומיו, אשר מנעו לפי טענתו ממשאית לפינוי-ביוב לגשת אל תשתיות-הביוב של הבית, שעד לשנת 2012 היו משותפות ועמדו בחצר שבהחזקתם.

התוצאה אני מקבל את התביעה ככל שהיא נוגעת להצבתן של תשתיות לחימום-מים ולקליטת-שידורים על גג-התוספת שנבנתה ולגישה השוטפת אליהן; להסדרתו של הנקוז מן הגג; לענין המחסן שבחצר אשר בהחְזקת הנתבעים; ולתיקונם של מפגעי-הרטיבות, הנובעים מהגבהת-הקרקע בחצר זו. בעניני הנקוז מן הגג ונזקי-הרטיבות מן החצר אני ממנה, כאמור, את אינג' צבי רון כמפקח על ביצוען של העבודות.

...

במלוא כובד הראש, נתוני העסקאות שהציג אינם תומכים במסקנה זו. העסקאות הללו, כולן למעט אחת, שיקפו שווי נמוך, לרוב במידה ניכרת, למטר רבוע.

אני דוחה את ראשה זה של התביעה.

התוצאה אני מקבל את התביעה ככל שהיא נוגעת להצבתן של תשתיות לחימום-מים ולקליטת-שידורים על גג-התוספת שנבנתה ולגישה השוטפת אליהן; להסדרתו של הניקוז מן הגג; לענין המחסן שבחצר אשר בהחְזקת הנתבעים; ולתיקונם של מפגעי-הרטיבות, הנובעים מהגבהת-הקרקע בחצר זו. בעניני הניקוז מן הגג ונזקי-הרטיבות מן החצר אני ממנה, כאמור, את אינג' צבי רון כמפקח על ביצוען של העבודות.

ההליכים המשפטיים בעבר של התובעות נגד הנתבע: ביום 13.1.2003 הגישה התובעת 1 תביעה נגד הנתבע לפינוי וסלוק יד מהמושכר בטענה שהתובע לא שילם לה דמי שכירות בשיעור מיצטבר של 9,600 ₪ נכון ליום 29.10.02, וסכום החוב בצרוף הפרישי הצמדה ורבית מגיע לסך 14,902 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

למעט התביעה משנת 2017 שנזנחה, התובעות לא המציאו כל מכתב דרישה לנתבע לשלם את דמי השכירות המוגנים, ושמרו על "דממת אלחוט" תביעת התובעות נגד הנתבע: ביום 22.10.19 הגישו התובעות את תביעתן המקורית נגד הנתבע ובו עתרו לבית המשפט ליתן פסק דין לפינוי נגד הנתבע מהדירה וכן לחייב אותו לשלם להן את הסך 36,000 ₪ כפי שהוסכם על ידו עת הוגשה התביעה בשנת 2017 (יש לציין כי מדובר בגירסה עובדתית מתפתחת, שכן בתביעה משנת 2017 טענו התובעות שמדובר בהערכה של דמי שכירות ולא בהסכמה על דמי השכירות).

נימוקי התובעות היו שלמעט מספר תשלומים עבור דמי השכירות לא שילם הנתבע דמי שכירות במשך שנים רבות, לא טיפל בחצר הבית והניח בה מפגעים, ולא שילם את כל תשלומי החובה הרובצים על המושכר.

בהתאם להודעות על העלאת דמי השכירות המוגנים, נכון ליום הגשת כתב ההגנה, סכום דמי השכירות המוגנים לחודש עבור המושכר מגיע לסך 117.78 ₪, ובכל מקרה לא יותק מ- 1,413.36 ₪ לשנה; בעקבות עבודות מתכת שהזמין מר חדד עבור מכון הרשוי שבבעלות משפחתו, איבד מר חדד והתובעות כל עניין בתביעה שהגישו נגד הנתבע בשנת 2017, והתביעה נמחקה ביום 30.5.18, ואולם גם לאחר מחיקת התביעה ביצע הנתבע עבודות עבור מר חדד, וטרם קיבל את מלוא שכרו, ולא יכולה להיות מחלוקת שנכון לחודש מרץ 2018 לא היה חייב הנתבע לתובעות כל סכום שהוא כדייר מוגן; התביעה הוגשה בחודש 10/2019, וכל היותר מדובר ב-19 חודשי שכירות, וסכום דמי השכירות בגין חודשים אלו מגיע לסך 2,223 ₪, אך הנתבע הפקיד לחשבון הנתבעת 2 שמספרו 452247 סניף 685 בנק 12 את הסך 2,400 ₪; הנתבע ביצע עבודות נוספות, שאת שוויין הוא זכאי לקזז והן: עבודות שביצע בבניין טרם רכישתו על ידי התובעות לשמירת בטיחות המשתמשים ברכוש המשותף, אשר אושרו על ידי מר יעקב אסא ז"ל מחב' רמלוד; לאחר שהנתבע ראה שהבעלים לא מתכוונים לתקן ליקויים בבניין, הוא תיקן ליקויים אלו, וכ-5 שנים קודם הגשת כתב ההגנה התקין מעקה בטיחות בשווי 9,000 ₪; כ- 6 שנים לפני הגשת כתב ההגנה התקין דלת מעבר לחצר משותפת לבלוני הגז בשווי 3,200 ₪,לאחר שדירתו נפרצה.

...

בכתב ההגנה טען הנתבע שיש לדחות את תביעת התובעות מהסיבות כדלקמן: הנתבעת ורעייתו המנוחה רכשו את זכויות הדיירות המוגנת בדירה מאת חב' רמלוד.

גם אם יש עילת פינוי נגד הנתבע, סבור אני שיש מלוא ההצדקה ליתן לנתבע סעד מן היושר ולא להורות על פינויו, מהסיבות כדלקמן: מההליכים השונים אותם סרנו לעיל, עולה שהתובעות עושות כל אשר לאל ידן לסלק את הנתבע מהדירה, לרבות תביעה שלא כדין לדמי שכירות העולים כמה מונים על שכר הדירה המוגן; מהדיון בבקשה לצו מניעה זמני עולה בבירור שהתובעות מנסות להאשים את הנתבע במעשים שעושים דיירים אחרים בבניין; התובעות הסתירו מבית המשפט מסמכים רלוונטיים רבים אשר מצויים בידיהן, כך שבית המשפט אינו יודע את האמת לאמיתה בשלמותה; התובעות לא צירפו אפילו קבלה אחת ששלחו לנתבע עבור תשלום דמי שכירות, למרות הודאתן שהנתבע שילם להן דמי שכירות עבור 14 חודשים; התובעות לא מילאו חובתן על פי חוק הגנת הדייר לבצע עבודות תחזוקה בבניין, עבודות אשר הנתבע נאלץ לעשותן.

מכל האמור לעיל, עולה שערך העבודות אותן ביצע הנתבע עבור התובעות או במקומן (ראה נספחים 4, 4א, ו-4ב לתצהיר הנתבע) עולה על דמי השכירות בסך 7,500 ₪ הנ"ל. לאור זאת איפוס ההתחשבנות בין הצדדים מהווה את הסעד מן הצדק בתיק זה. פיצול סעדים: לאור דחיית התביעה על כל חלקיה, אין מקום ליתן היתר לפיצול סעדים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעות נגד הנתבע, ודוחה את הבקשה למתן היתר לפיצול סעדים.

תביעה זו נסובה סביב צובר גז הטמון בחצר דירתם של התובעת ובעלה ואשר מספק גז לדיירי כל הבנין.

תמצית המחלוקת בין הצדדים לטענת התובעת צובר הגז הטמון בחצר דירתה מהוה מפגע בטיחותי מסוכן, שיש בו, בין השאר, כדי לסכן את שלומו וביטחונו של בנה ועל כן יש להורות לנתבעים לפנותו מהמקום.

לטענתם, בעדותה לא זכרה התובעת אם היתה בדו"ח היתייחסות לצובר הגז או הפחתת שווי של ערך הדירה בשל קיומו (עמ' 30, ש' 17 ואילך).

...

לטענתם, השמאי התעלם מהתמורה החוזית ששילמה התובעת ולא ציין בחוות דעתו אם מחיר רכישת הדירה שיקף מחיר של דירה עם צובר, אלא ערך השוואה תיאורטית בין דירת גן עם ובלי צובר והגיע למסקנה כי מדובר ב-10% ירידת ערך לדירה.

סיכומם של דברים דינה של התביעה לסילוק הצובר ממקומו – להידחות.

גם דין תביעתה הכספית של התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש (כל הכלול בטענה זו, כמפורט לעיל) ובגין ירידת ערך – להידחות.

לא פינה הקונה את הרכוש מאיזור העבודות והגישה אליו כאמור, לא תהיה החברה אחראית לכל נזק שיגרם לרכוש הנ"ל. לא יאפשר הקונה ביקור בדירה ובדיקת טענותיו לאי התאמה ו/או את ביצוע עבודות התיקון, לא תהיה המוכרת חייבת לבצע התיקונים בדירה, והדבר ייחשב כויתור מוחלט של הקונה כלפי החברה ו/או מי מטעמה, על ביצוע התיקונים ו/או על כל תביעה ו/או טענה ו/או דרישה לפצוי או סעד כלשהוא ביחס לאי ההתאמה ו/או חבות החברה ו/או אחריותה לבצוע תיקונים".

(ג) לענין סעיף זה - "אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה; "תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

בסעיף 6.4 ל"הסכמי המכר" נאמר: "למרות כל האמור בהסכם זה, מוצהר ומוסכם בזה מפורשות, כי מועד המסירה יהיה ניתן לדחייה על ידי החברה, מכל סיבה שהיא, לתקופה שלא תעלה על תשעים (90) ימים, אשר הנה תקופה מיצטברת (ולא חופפת) לדחיית מועד המסירה, מכל סיבה אחרת הנקובה בסעיפים 6.5 – 6.7 להלן, וכי אין בדחיית מועד המסירה כאמור כדי להוות הפרת חוזה על ידי החברה ו/או כדי להקנות לקונה זכות לסעד או פיצוי, מכל סוג שהוא, בגין כך". כפועל יוצא, יש למנות את תקופת העיכוב במסירת הדירות מיום 30/9/2010.

פיתוח שטח (סעיף 6.6 בחוו"ד וינלס):- בסעיף זה מיפרט וינלס שורה של טענות ליקויים:- גדר מחופה בחלקה באבן ובחלקה בטיח, טיח לקוי ע"ג קירות הירידה למרתף, מזגנים תלויים על המעקה העורפי מעל הכניסה למרתף, צנרת חשופה ע"ג הקירות, ורצפת חדר גז שקוע.

ללא רשת חפוי קיימת סכנה מתמדת שלוחות האבן יתנתקו מהקיר וינשרו לחצר/לרחוב תוך סיכון חיי אדם.

יש לתקן מפגע זה, והעלות הנה עניין שבין הדיירים ואינו רלבאנטי לתביעה שנדונה כאן.

מנגד סבורה הנתבעת – "החברה הקבלנית" - שאין מקום לשיפוי זה מאחר ולא הוכח כי הוענקה הנחה כאמור ולא הוכח שהיה הכרח בה. הוכח בפני שניתנה הנחה לשוכרת בשל מצבה של הדירה עקב הנזילות שהיו בה. בעדותה אומרת השוכרת איריס סער (שאינה בעלת -דין בתביעה זו): "ת: ...עם הגשם הראשון שהתחיל, הייתה הצפה מידית בדירה. כלומר, מלכתחילה – מהרגע הראשון – התיקרה נזלה כולה....

...

בנסיבות אלו, סבור אני שיש לאפשר לדיירים לתקן בעצמם את אותם ליקויים ברי-התיקון ולהעניק להם פיצוי ראוי על אותם ליקויים, שאינם ברי-תיקון.

ב. הליקויים בדירות הליקויים הנטענים בדירות, כפי שהם מופיעים בחוות דעת מומחי התובעים, הוצגו בפני אינג' נתן גרשוני ונבחנו על ידו: דירת משפחת בן ישראל, גרשון ואוליביה (קומה 3 דירה 6):- "44. מס' 1 שלד ובנייה: - בחוו"ד וינלס נטען שקיימות סטיות בקירות הפנים ועל כן יש לקבוע ירידת ערך בהתאם. מנגד טוען פרץ-פרי שאין ליקוי ואין ירידת ערך. בבדיקתי מצאתי שהמצב בפועל מצביע על סטיות משמעותיות. לדוגמא - אובחנו סטיות שבין 2 ל-5 ס"מ בקיר הכניסה לממ"ד וסטיות בגובהי דלת בין 2.5 ל-5.5 ס"מ. בשל היקף העבודה שתידרש תיקון אין זה מעשי היום לחייב תיקון, שמשמעותו הריסת הדירה ובנייתה מחדש. מקובלות עלי מסקנותיו של וינלס שיש לקבוע ירידת ערך אולם בהתחשב בהיקפי הסטיות ובהסתמך על ניסיוני אני סבור שירידת הערך הראויה (כמו גם לדירות האחרות בבניין) 50% מהסכום שקבע וינלס = 40,000 ₪.

סוף דבר: על הנתבעת – "החברה הקבלנית" - לשלם לתובעים את הסכומים שנפסקו, כמפורט בפסק הדין: כהן אמיר וליאת (תובעים 1 + 2) · סך של 1,200 ₪ (תיקון ליקויי בנייה) בתוספת 10% שירותים הנדסיים ומע"מ כחוק.

בנוסף לתשלום סכומים אלו, תשלם הנתבעת – "החברה הקבלנית" – לתובעים שלדון ויהודית פיטר את הפסד דמי השכירות בסך של 13,750 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מיום 15/3/2012 ועד התשלום בפועל.

כמו כן ובנוסף, תשלם הנתבעת - "החברה הקבלנית" – את הסך של 445,300 ₪, בתוספת 10% שירותים הנדסיים עבור תיקוני הרכוש המשותף כמפורט בסעיפים 17, 18, 21, 22, 24, 36, 38 ו- 41 לחוות דעת המומחה אינג' נתן גרשוני.

התובע מוסיף ומציין כי העבודות אשר התבצעו על ידי הנתבעת בשנת 2012 גרמו להריסתו של חלק מקיר הבטיחות וכי ריצפת החצר, אשר עשויה מבטון, שקעה בעוד שרחבת האספלט (בגודל 20 מ"ר) נהרסה לחלוטין וגרמה לסדקים נרחבים בקיר האבן אשר נמצא בצדו המזרחי של המיגרש וכן גם לנזק נוסף לצנור הגז ולשברים במערכת הנקוז של המטבח.

עוד טוענת הנתבעת, כי בשל הפרש הגבהים הרב שבין צידו הדרומי של המיגרש לבין המקום שבו בוצעו עבודות החפירה במפלס הנמוך יותר ב – 16 מ' מגובה ביתו הרי שלא היה מקום לנקוט בשיטת מילוי האדמה שבה נקט התובע משום שהעבודות שבוצעו על ידה, דהיינו חפירה במדרון ויצירת שפוע תלול, דוקא תרמו לשמירה על יציבות המיגרש וכל הבנוי עליו בעוד ששיטת העבודה שבה נקט התובע, דהיינו מילוי המדרון באדמה, דוקא גרמה להגדלת העומס המצטבר על המבנים והמשטחים השונים אשר ניבנו במגרשו של התובע ולסדיקתם.

סעיף 10 לחוק, אשר כותרתו "החזקת ביוב" , קובע כי על הרשות המקומית להחזיק את הביובים במצב תקין להנחת דעתה של רשות הבריאות ואילו סעיף 11 לחוק, אשר כותרתו "שינויים בביוב", קובע כי התקנת ביוב וכל שינוי בו וכן גם סתימתו או הריסתו ייעשו באופן שלא יהא בהם משום מפגע צבורי או משום סכנה לבריאות הציבור ובהתאם לדרישות רשות הבריאות.

כאמור מעלה, בין הצדדים היתנהל הליך משפטי ממושך אשר החל בחודש יולי 2009 שבמהלכו הגיש התובע בבית משפט זה תובענה כספית, בין היתר, בגין הצורך בבניית קיר תומך בעקבות ביצוע עבודות חפירה חוזרות ונישנות בסמוך למקום מגוריו לצורך איתור קו הביוב באמצעות פינוי עפר ממגרשו באופן שיצר מידרון גבוה – היתנהלות אשר לדבריו גרמה לניזקי רכוש לביתו ולרחבה אשר ניבנתה אל מול הבית.

לא זו אף זו, הן מפסק הבוררות וכן קביעותיו והן מעדותו של מר בשארה במסגרת הליך זה עולה כי הלכה למעשה פרנסי הנתבעת נקטו במועדים הרלוואנטיים לתובענה זו במדיניות של "עצימת עיניים" תוך מתן אפשרות בידי תושביה לבנות דירות מגורים על גבי קרקעות המיועדות לחקלאות בלבד, וזאת מבלי שננקטו כנגדם הליכים משפטיים (ראה : עדות מר בשארה בעמוד 35 שורה 28 – עמוד 36 שורה 3 לפרוטוקול ; עמוד 12 סעיף 35 לפסק הבוררות).

...

לאחר שבחנתי את עמדות המומחים בענין ראש תביעה זה הנני מוצא לנכון לקבל את עמדתו המנומקת של מר חזז ומשכך הנני מוצא לנכון לחייב את הנתבעת לשפות את התובע בגין ראש תביעה זה בסך של 1500 ₪.

לאחר שבחנתי את עמדות המומחים בעניין ראש תביעה זה הנני מוצא לנכון לקבל את עמדתם המנומקת של מר חזז ושל מר בשארה ומשכך הנני מוצא לנכון לחייב את הנתבעת לשפות את התובע בגין ראש תביעה זה בסך של 1000 ₪.

סוף דבר : התובענה מתקבלת באופן חלקי.