תביעה לפינוי דייר מוגן, תשלום פיצויים ודמי שכירות

לצורך ביסוס עילת פינוי עקב אי המשך תשלום דמי שכירות יש להראות כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפכה לעניין קבוע (זאת להבדיל מאיחור קל בתשלום או הפסקה זמנית) (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320 (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 2 (מהדורה שניה, עידכון מס' 8, 2017) (להלן – בר אופיר)).

פינוי מחמת הפרת הסכם השכירות – סעיף 131(2) לחוק התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות באופן הבא: היא לא שילמה את דמי השכירות ואף המשיכה שלא לשלמם לאחר הגשת התביעה; היא לא שילמה את חובותיה לעירייה (סע' 34 לסיכומי התובעים); היא ביצעה בנייה בנגוד לחוק ואף לא ביצעה צו הריסה שניתן כנגדה (סע' 25 לסיכומי התובעים); היא מפעילה חלק מהמסעדה ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק בתוקף (סע' 22 ו-23 לסיכומי התובעים).

בעיניין יניב נפסק כי "שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בבוחנו את השאלה האם ראוי להעניק פיצוי כסעד מן הצדק במקרה מסוים, וכן בהתייחס לשאלת גובה הפצוי הוא רחב. בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית המשפט, בין השאר, לאופן היתנהגותו של הדייר המוגן; לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה; לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת; למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי); לאופן היתנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן" (עניין יניב, סע' 32 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז).

...

עם זאת, מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות להעניק לנתבעת סעד מן הצדק הפוך, היינו – התנאת הפינוי בפיצוי כספי שישלמו התובעים לנתבעת.

אני קובע כי שיעור הפיצוי יועמד בשיעור של 25% מהסכום אותו הייתה הנתבעת זכאית לקבל מהתובעים, אילו התובעים היו מבקשים לרכוש את זכויות הנתבעת והנתבעת מצידה הייתה מבקשת להעבירן (ראו יישום עקרון פיצוי זה גם בת"א (שלום י-ם) 44176-11-12 פרנקל נ' רפאלי (21.4.2015); ת"א (שלום י-ם) 11875-07-10 יחזקאל נ' שירי (31.3.2016)).

לצורך קביעת סכום הפיצוי אני ממנה את השמאית הגב' רחל קראוזה (רחוב בני הנביאים 17, רמת-גן; טל: 03-6311274) לאמוד את שווי הבעלות של הנכס ואת שווי דמי המפתח, בהתאם לנסיבות הספציפיות של זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעת.

כתב התביעה התובעים, אב ובנו (להלן :"יהודה ואלי") הגישו ביום 27.12.18 כתב תביעה בו טענו כי עקב ייצוג רשלני של הנתבע, עו"ד, התקבלה תביעת פינוי (להלן: "תביעת הפינוי") מנכס בו החזיק כדייר מוגן ובקשו לחייב הנתבע בתשלום פיצוי בגין נזק בסך של 1.64 מיליון ₪.

לעניין זה ראו עדותו של עו"ד אייל בעמוד 162 משורה 16 לגבי היתייעצות עם שמאי בעיניין הגשת חוו"ד נגדית: "מי שהתייעץ זה היה עו"ד ברנט, שאני קבלתי את כתב התביעה, אני זוכר גם את זה פשוט, כשקבלתי את כתב התביעה הסכום שהיה בחוות הדעת השמאית של המסדר היה מאוד גבוה ביחס לדמי השכירות המוגנים שפנונו שילם, לכן הראיתי את זה לעו"ד ברנט והוא באמת הלך ובדק עם דותן דרכי שהוא שמאי בכיר ומוכר מאוד והוא חזר אלי ואמר, 'תשמע, הסכומים פה הם, דותן אומר שהסכומים כאן הם פחות או יותר ראליים, שאין טעם להגיש פה חוות דעת נגדית, חבל על הכסף פשוט של פנונו'." כאמור לעיל, עו"ד צח טען כי בעלי הנכס לא חפצו בפנוי ומכאן גם שלא הוגשה חוו"ד מופרזת על מנת לסכל הגעה להסכמה ולהביא לפינוי הדייר.

...

בימ"ש דוחה טענת התובעים לקשר סיבתי בין מחדל או מעשה של הנתבע לפינוי לנוכח כל האמור לעיל, בימ"ש דוחה טענת התובעים בסעיף 17 לסיכומיהם כי "הקשר הסיבתי חד וברור" וקובע שאם היה קשר בין עיכוב השיקים להגשת התביעות, או כל רשלנות נטענת אחרת באופן ניהול ההגנה, דחיית עצת הנתבע להגיע לפשרה ניתקה הקשר הסיבתי והיא שגרמה למתן פסק דין לפינוי.

טענה זו מחזקת את המסקנה, כי לולא השאננות של התובעים, אם היו מסכימים להסדר הפשרה שהוצע להם, ומשלמים הדרוש במסגרת הסדר בזמן, היו ממשיכים להחזיק בנכס עד עצם היום הזה, ככל שהיו מתקנים דרכם ומתחילים לשלם דמי שכירות כסדרם.

סוף דבר בימ"ש דוחה התביעה ומחייב התובעים לשלם לנתבע שכ"ט בא כוח הנתבע בסך של 50,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

משכך טוענים הם כי לא נטשו את החנות אלא השכירו אותה בהסכמת התובעת ועל כן כי יש לדחות את התביעה, ולחילופין לפנותם בכפוף לתשלום פיצוי.

אפנה בעיניין זה לבר אופיר, עמ' 2 לפיו: "דייר חוקי אינו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן המנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי נתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע...". במקביל אפנה גם לדבריו של כב' השופט צ' ברנזון בע"א 805/75 יצחק בן שלמה נ' צופיה קובדלו פ"ד ל (3) 238 לפיהם: "אם בעל הבית, שעה שהוא גובה את דמי השכירות או קודם לכן, מודיע לדייר כי הוא שומר על זכותו לתבוע פינוי וכמו כן... מגיש את תביעתו תוך זמן הנראה, לאור הנסיבות, כמתקבל על הדעת בעיני השופט השומע את התביעה, אזי לא יראה בעל הבית כמוותר". בעניינינו טוענת התובעת כי הנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות החודשיים מחודש ינואר 2011 ועד אוגוסט 2011 על מנת להפעיל עליה לחץ בלתי הוגן, במסגרת המשא ומתן שהתנהל ביניהם.

נטישת החנות; מקום בו נטש הדייר המוגן את הנכס המושכר, מקנה הפסיקה לבעליו את הזכות לידרוש פינוי.

...

יפים לעניין זה דבריו של בר אופיר, בעמ' 64 לפיהם: "עיקר הדברים הוא כי דייר ראשי שהשכיר את כל המושכר בשכירות משנה, בהסכמת בעל הבית, אין לראות אותו כמי שחדל להחזיק במושכר כל עוד ממשיך בעל הבית לגבות ממנו דמי שכירות..." לדברים אלה אוסיף גם כי ממילא לא שוכנעתי כי לאחר שנאסר על הנתבעים להשכיר את החנות בשכירות משנה, אין הם יכולים לשוב אל החנות ואף לא שוכנעתי כי לא קיים סיכוי ממשי לאפשרות זו. תוצאת האמור הינה כי לא עלה בידי התובעת לגבש אף אחד מיסודות הנטישה.

סוף דבר התביעה נדחית על כל רכיביה.

התובעת תשלם לנתבעים 1-3 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

עסקינן בתובענה לפינוי דייר מוגן מהמושכר, לתשלום סך של 50,000 ₪ "...בעקבות ו/או בגין הפרת החוזה... וזאת מכוח דיני החוזים ו/או עשיית עושר ולא במשפט ו/או הוראות כל דין אחר" (ראה סעיף 16 לתביעה), וכן, לתשלום דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים במושכר החל מיום 21.8.2004, בסך 600$ לחודש.

בשנת 2001 עתר התובע לבית המשפט בתביעה כנגד הנתבע לפינוי המושכר ופצוי בגין הפרת הסכמי השכירות, וכן לתשלום דמי שכירות ראויים (ת"א (שלום נצרת) 1510/01); במסגרת התביעה הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין (החלטה מיום 10.10.01), לפיו ישלם הנתבע לתובע סך של 10,510 ₪ לסילוק דמי השכירות עבור המושכר עד ליום 31.12.01, ובו התחייב הנתבע למלא אחר כל תנאי הסכם השכירות שבין הצדדים, אחרת תהא לתובע הזכות לנקוט כנגדו בכל הצעדים העומדים לרשותו (סעיף 3 להסכם הפשרה) (להלן: "הסכם הפשרה").

...

אף שעסקינן בבית עסק במובחן מדירת מגורים, והלכה פסוקה היא כי מחמירים עם דייר בבית עסק יותר מאשר עם דייר בבית מגורים (ע"א אלסחורי נ' מזרחי, פ"ד לז(3)309; בר אופיר, עמ' 26(1)), שוכנעתי כי יש להעניק לנתבע סעד מן הצדק שימנע פגיעה של ממש במטה לחמו.

לסיכום לאור המקובץ, דין התביעה להידחות.

עם זאת, מאחר והוסכם על הצדדים כי דמי השכירות שפיגור, נכון ליום 29.5.13, עמדו על סך 16,350 ₪, הנני קובע כי במידה ודמי שכירות אלו לא יסולקו עד לא יאוחר מיום 30.8.14, כי אז יהא התובע זכאי לסעד הפינוי, וכי אז יהא על הנתבע לפנות את המושכר מידית.

בפסק הדין מיום 02.01.13 קבעה כב' השופטת רים נדאף, בין היתר, כדלקמן: "לאחר שקילת כל השיקולים דלעיל שוכנעתי כי ניזקם של התובעים ניתן לתיקון על ידי תשלום דמי השכירות שלא שולמו, לאחר שיוכחו כדבעי ע"י התובעים, וכן ע"י חיוב הנתבעים בפיצויים הולמים, ומשכך ראוי להעניק לנתבעים סעד מן הצדק, ולקבוע כי לא יפונו מהנכס...". התובעים ערערו על פסק הדין, אך העירעור נמחק בהסכמה (ע"א 44989-02-13).

ב"כ התובעים ביקש שהצדדים יגישו את חישוביהם בעיניין גובה דמי השכירות, בתוך פרק זמן קצר לאחר קבלת פסק דין חלקי בעיניין הקביעות העקרוניות הנוגעות לדיירות המוגנת ותביעת הפינוי, ככל שיהיה צורך בכך.

כפי שטוען הנתבע, התובעים עצמם, טוענים בכתב התביעה כי גם לאחר פטירת האב, הם נהגו לקבל דמי שכירות מוגנים מהנתבע: "... הנתבע סגר את חנות הבגדים והיום הנתבע מנהל במקום עסק למתן שרותי קבלנות ביניין, וממשיך לשלם דמי שכירות מוגנים כמו הדייר המקורי" (סעיף 5 לכתב התביעה).

...

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן (להלן: כתב ההגנה), טוען הנתבע כי התובעים לא גילו בכתב התביעה את דבר קיומם של הליכים משפטיים רבים קודמים בין הצדדים, אשר נוהלו על ידם בערכאות השונות באותו העניין, במשך למעלה מעשר שנים, בחוסר תום לב, ודין התביעה להידחות ולו מטעם זה בלבד.

שטח החנות שבו עשה הנתבע שימוש בפועל, לפי חוות דעתו של המומחה שלא נסתרה, הינו 158 מ"ר. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין ושקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי נכון וצודק יהיה להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 5,000 ₪ לחודש, כלומר להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובכללן העובדה שבמהלך כל השנים, גם לאחר פטירת האב, התובעים ראו בנתבע כדייר מוגן בחנות, הסכימו להחזקתו בחנות וגבו ממנו דמי שכירות מוגנים לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם האב.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הינה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.