תביעה לפינוי דייר מוגן של עמידר בעסק מושכר

אלה האחרונים תומכים יתדותיהם בת.א. (ים-) 3437/97 הפטריארכיה הארמנית נ' פרח ואח' (פורסם בנבו, 2006), שם נפסק כי לא ניתן להסב זכות דיירות מוגנת של דייר משנה, ואילו אבינרי מסתמכת על הוראת ס' 17(א) לחוק, הקובעת כי "חוק זה חל הן על שכירות ראשית והן על שכירות משנה, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת". ברם, לדידי, ניתן להשאיר מחלוקת נכבדה זו בצריך עיון, שכן אף אם נניח לטובתה של אבינרי כי הוראות ס' 20- 26 לחוק חלות גם על דיירי משנה, הרי שאבינרי לא קיימה את תנאי ס' 26 לחוק בכך שלא המשיכה לנהל במקרקעין את העסק של דייר המשנה המקורי, הוא בעלה, גדעון.

אכן, עילת התביעה המקורית לא כללה את הטענה בדבר אי עמידה בתנאיו של ס' 26 לחוק, ברם, אבינרי עצמה היא שיצרה את החזית בכך שציינה בס' 23 לתצהירה את דבר פתיחתו של החניון בשנת 1996: "לכתחילה נוהל בנכס עסק אשר היה ידוע בשם 'מצברי אבינרי'. בשנת 1996, הוקם גם חניון בנכס, ולאחר מכן חדלתי מלנהל את העסק 'מצברי אבינרי' ותחת זאת עברתי להפעיל בחלק משטח הנכס רק את החניון הידוע בשם 'חניון אבינרי' ..." זאת ועוד, בצדק טוענים המערערים כי מי שמבקש להיתגונן מפני תביעת פינוי בטענה שהוא דייר מוגן לפי ס' 20- 26 לחוק, עליו הנטל להוכיח טענתו זו. הכלל הוא שמי שמעלה טענת הגנה, עליו הנטל להוכיח את טענתו.

ראשית לכל, טענה זו עומדת בסתירה גמורה לאמור בס' 23 לתצהירה הנ"ל. שנית, נספח ב' לתצהירו של דורון סבח, רכז השטח של עמידר שהעיד מטעם המינהל, הוא מיסמך שנערך ביום 23.2.1995 ומתעד מהם השימושים שנעשו בשטח שהחזיקה אבינרי: מסגריה, מחסן להשכרת פיגומים לבניה וכן מחסן מכוניות.

...

מכל מקום, במחלוקת זו, מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט קמא לפיה האחריות לביצוע הפינויים רובצת על כתפי המערערים, הם התובעים בהליך קמא, כפי שטען המינהל.

ראה ע"א 6138/93 הארגון למימוש האמנה על ביטחון סוציאלי נ' צבי אברהמי , פ"ד נ (1), 441, 447- 448 (פורסם בנבו, 24.06.1996): "ככל שהמערערים מבקשים מאתנו להתערב במימצאים בלי שהם מבקשים את התערבותנו בתוצאות פסק הדין, אין בידינו להיעתר למבוקשם זה, שכן כלל ידוע הוא שמי שזכה בדין וקיבל מבית המשפט את מלוא הסעד שביקש ושהיה זכאי לקבל, אינו רשאי לערער על מימצאי פסק הדין ועל נימוקיו. על-פי אותו הכלל, המימצאים שנפסקו לחובתו של בעל דין שזכה, אשר לא ניתן לו לערער עליהם, לא יהיו בבחינת מעשה-בית- דין נגדו בכל הליך עתידי ...". ראה גם ע"א 9998/06 אבי חזן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 20.7.2008) וכן ע"א 1946/01 הקרן לטיפול בחסויים נ' האפוטרופוס הכללי, פ"ד נו (3) 311, 316.

סוף דבר סיכומו של דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל אציע לדחות את ערעורם של קוריצקי (ע"א 14- 08- 37837) ושל הרשות (ע"א 14- 10- 35813), ולקבל את ערעורם של המערערים בע"א 14- 10- 15489, במובן זה שתביעת הפינוי תתקבל וייקבע כי זכות הדיירות של קוריצקי פקעה בשנת 2001, ואילו זכות דיירות המשנה של אבינרי פקעה בשנת 1996.

תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק בטענה שהיפר את חוזה השכירות המוגנת ולא שילם את מלוא דמי השכירות.

הנתבע, רואה חשבון במקצועו, הנו דייר מוגן בחנות הנמצאת במיתחם אודותיו חתמה התובעת על חוזה הפיתוח עם רמ"י. הנתונים העולים מהמסמכים שהגישו הצדדים לבית המשפט: ביום 19.7.1993 נחתם חוזה שכירות בין עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן-"חב' עמידר") כשליחה של רשות הפיתוח לבין הנתבע לפיו השכירה חב' עמידר לנתבע בשכירות מוגנת חנות בשטח 67 מ"ר ברחוב סעדיה חתוכה 19 קומה ב' גוש 6733 חלקה 115 לתקופה של 17 חודשים החל מיום 1.8.1993 ועד ליום 1.12.1994 (להלן-"המושכר").

על פי התשריט של הנכס בחב' עמידר השטח הוא 83 מ"ר. לאחר שרכש את זכויות הדיירות המוגנת, פנה לגב' שרה דרעי מחב' עמידר וציין בפניה את הטעות בחוזה, ואכן בנספח ב' לתצהירו, שהוא מיסמך של עמידר, שם כתוב כי התברר ששטח נוסף היה במקור.

...

הנתבע טען בכתב הגנתו שיש לדחות את תביעת התובעת מהסיבות כדלקמן: 1) לכאורה מדובר בתביעת פינוי, אך למעשה מדובר בתביעה לנישול הנתבע מזכויות קנייניות וכלכליות המצויות בידו; 2) התובעת עושה שימוש לרעה בהליכי בית המשפט; 3) הנתבע מעולם לא קיבל כל התראה שהיא על קיומו של חוב לחב' עמידר או לתובעת, ובמיוחד לא על סכום התביעה; 4) מאחר והתובעת באה בנעלי חב' עמידר, יש לראות בשתיקת חב' עמידר כשתיקת התובעת עצמה, במיוחד כאשר חב' עמידר המשיכה לנהל את המושכר גם לאחר החתימה על חוזה הפיתוח עם רמ"י; 5) לאור שהצדדים הגיעו להסכמה בדבר הפינוי והפיצוי אותו יקבל הנתבע, לא היה כל כדאיות כלכלית להשקיע כספים רבים לצורך התאמת המושכר לצרכי חנות, כאשר זו צפויה להיסגר תוך זמן קצר; 6) על התובעת היה להשיג הסכמה של 85% מהמחזיקים לצורך קבלת היתר בנייה.

בהתחשב בהיסטוריה של מערכת היחסים בין בעלי הדין, בסכום הכספי של התביעה, בתביעת הפינוי, במו"מ שהתנהל בין הצדדים והתמורה שהייתה התובעת מוכנה לשלם עבור פינוי המושכר ובהתחשב בכך שלא נקבע שכר טרחה נפרד עבור הישיבות בבית המשפט, סבור אני ששכר הטרחה שנקבע בין הצדדים הינו סביר, אם כי נמצא ברף העליון של הסבירות.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת נגד הנתבע.

התובעת תשלם לנתבע כדלקמן: 1) את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; 2) שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

עוד נקבע, כי במסגרת הסכם פשרה מיום 14.12.1995, אשר נחתם בין המבקש לבין עמידר (לאחר שעמידר הגישה נגד המבקש ורבי תביעת פינוי בטענה שלא ניתנה הסכמתה להעברה וכי המבקש הוא בגדר מסיג גבול), אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 3.7.1996, נקבע שעמידר נכונה להכיר במבקש כדייר מוגן ביחס לשטח כולו, אך זאת בכפוף ל- 3 תנאים מצטברים: תשלום דמי מפתח בסך של 90,000 ₪ ; תשלום שכר דירה מוגן לתקופה של 7 שנים אחורה; התחייבות לחתום על הסכם, ובכלל זה לשלם שכר דירה, כנהוג אצל עמידר במועד חתימת ההסכם.

בעיניין זה נפסק, כי אף אם המבקש היה מוכר כדייר מוגן בנכס, היה מקום לקבל את תביעת הפינוי נגדו מכוח אי תשלום דמי שכירות בהתאם לסעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), וכן בהתאם לסעיף 131 (6) לחוק הגנת הדייר, שעניינו השכרת המושכר או חלק ממנו והפקת ריווח בלתי הוגן.

לעניין זה נקבע בפסיקה כי פינוי מקרקעין המהוים נכס עסקי, מהוה נזק כספי בר פיצוי, וזאת ככל שיתקבל העירעור, ועל כן אין מקום בנסיבות אלו כדי להצדיק עיכוב ביצוע של פסק הדין [ראו רע"א 10559/06 אברהם דבוש נ' עריית הרצליה (25.12.2006), ע"א 7246/13 כרמלה מואלים נ' יעקב קרקו (14.11.2013].

...

על כן נקבע כי תביעתו של המבקש הייתה נדחית בין אם עמידר הייתה נותרת בעלת השטח ובין אם לאו.

על כן ובבחינת מאזן הנוחות למול סיכויי הערעור, אני קובעת כי האיזון ביניהם ימצא בחיובו של המבקש בהפקדת סך של 60,000 ₪ לטובת ניזקי המשיב בגין עיכוב הביצוע, ככל שיהיו.

דהיינו, התובעת רכשה את הזכויות בממכר בכפוף לזכויות השכירות המוגנת של הנתבעים, ככל שישנה כזו; ככל שייקבע שהנתבעים הנם עדיין דיירים מוגנים, הנתבעים הפרו את חוזה השכירות בנסיבות המזכות את התובעת בפינויים מהמקרקעין; לאחר קבלת החזקה במושכר לידיהם הוסיפו הנתבעים בנייה לא חוקית, כאשר נכון למועד הגשת התביעה מחזיקים הנתבעים בעסק בשטח של 200 מ"ר (כאשר במקור היה שטח המושכר 72.5 מ"ר), והכל תוך הישתלטות ופלשה לשטחים במקרקעין לא להם, והכל ללא אישור הבעלים וללא תשלום דמי שימוש ו/או דמי שימוש לבעלים; הנתבעים לא עמדו מעת לעת בהחלטות שניתנו על ידי חב' עמידר; הנתבעים עושים שימוש בחלק מהמקרקעין תוך עשיית עושר ולא במשפט, והכל בנגוד להסכם השכירות, וכל שכן ללא תשלום דמי שכירות, ולו תשלום דמי השכירות הקבועים בחוק הגנת הדייר ו/או דמי שכירות שנקבעו בהסכם השכירות; הנתבעים מסרבים לפנות את העסק ואת השטחים שנתפסו על ידם, על אף הפרת חוזה השכירות ועל אף ההתראות שניתנו על ידם; לפנים משורת הדין, הציעה התובעת לנתבעים זכויות שונות בפרויקט העתידי שייבנה על המקרקעין, בכפוף לפינוי מיידי של העסק, ללא צורך בניהול הליכי משפט, אך התובעים דחו הצעה זו, והצעה זו מבוטלת כיום; לתובעת יש צורך חיוני במקרקעין, על מנת לבנות ביניין מגורים בבנייה רוויה במקרקעין, בהתאם לחוזה המכר; לתובעת עילות פינוי מכוח סעיף 131 לחוק הגנתה הדייר, ובמיוחד סעיפים קטנים 1, 4, 6, 7 ו-8.

...

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השימוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדרגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טרחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

מכל הטעמים הנזכרים לעיל, מצאנו כי אין להעניק למערערים או למי מהם סעד מן הצדק.

סבור אני שיש הצדקה לבקשה זו, מכיוון שעד למועד הפינוי לא תוכל התובעת לאמוד את נזקיה בגין אי פינוי המושכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 5904 חלקה 9 (לשעבר חלקה 3959 חלקה 65) לסלק ידיהם מהמקרקעין ולמסרם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

בית משפט השלום ברמלה 07 פברואר 2022 ת"א 10227-10-17 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' שושן בפני כב' השופט הבכיר זכריה ימיני תובעים עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נתבעים נעים שושן ת.ז. 077271930 פסק דין

תביעה לפינוי וסלוק ידו של דייר מוגן ולתשלום חוב דמי שכירות מוגנת ע"ס 7,257 ₪, וכן חוב דמי שימוש ראויים בשטחי בית מלאכה בסך 233,225 ₪ וחוב בגין שימוש בתוספות בנייה למושכר בסך 64,558 ₪ .

אשר לתביעה לפינוי המשיב מהמושכר עצמו, להבדיל מהתוספות הנ"ל, המערערת טענה לקיומן של שתי עילות פינוי: האחת – שימוש במקום למטרת עסק, שעה שלפי הסכם השכירות הותר השמוש למגורים בלבד; והשניה – הישתלטות המשיב על השטח הסמוך ובצוע תוספות ושינויים ללא הרשאת המערערת.

...

וכך סיכם בית המשפט המחוזי את פסק הדין של בית המשפט השלום: "השופטת המלומדת קבעה בפסק דינה כי יש לדחות את טענות המשיב כאילו הסכם השכירות כולל גם את השטח הסמוך לדירה, לנוכח לשונו הברורה של ההסכם, כאמור לעיל. כמו כן קבעה כי תחילת השימוש במגרש הסמוך למושכר היה ללא רשות וללא זכות ולכן היה בהתחלת השימוש משום הסגת גבול. אף על פי כן הגיעה לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות משום שלא עלה בידי המערערת להוכיח מהו המועד שבו נעשו התוספות במושכר ובשטח שהסמוך לו, לנוכח טענת המשיב כי השינויים במושכר והתוספות שמחוצה לו נעשו עוד בתקופת הדייר הקודם. עוד קבעה כי לנוכח התקופה הממושכת שבה החזיק המשיב במקרקעין בידיעת המערערת ובלא שפעלה לסילוקו, הרי שעקב הסכמה שבשתיקה הפך המשיב לבר רשות ללא תמורה ולפיכך אין לראותו עוד כמסיג גבול ואף לא ניתן לחייבו בדמי שימוש ראויים." ע"א 1900/95 בבית משפט השלום בת"א: התובעת לא השלימה עם פסק הדין של השופטת בבית משפט השלום והגישה ערעור כל פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, אשר נדון במסגרת ע"א 1900/95.

לאור כל האמור לעיל, יש לקבל את תביעת התובעת לפינוי המושכר.

סבור אני שכל הנתונים בתיק גורמים לדחיית בקשתו זו של הנתבע, כפי שיפורט להלן: הנתבע הפר את חוזה השכירות הפרות רבות וממושכות, ולמעשה הדבר גורם לתובעת לעקוב אחרי הנתבע בצורה בלתי סבירה; הנתבע באופן מתמיד לא משלם דמי שכירות מוגנים ולא משלם את חובותיו לתובעת; הנתבע מפר באופן גלוי ובוטה את פסק הדין של בתי המשפט; לנתבע יש דירת מגורים אחרת, בה הוא מתגורר, כך שגם אם יינתן כנגדו צו פינוי, יש לו מקום מגורים אחר; הנטייה של בתי המשפט לפחות בעשור האחרון היא להחמיר עם דיירים מוגנים, בהתחשב בעובדה שהמצב הסוציאלי שהיה קיים בעת חקיקת חוק הגנת הדייר כבר לא קיים היום.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: על הנתבע וכל הבאים מכוחו לסלק ידיהם מהמושכר הנמצא ברחוב מ"נ 4 בלוד, הידוע כחלקה 98 בגוש 3959, לסלק ידיהם ממנו ולמסרו לתובעת כשהוא נקי מכל אדם וחפץ ומתוספות הבנייה שבנה מחוץ למושכר ולחומרי הבנייה מהם נבנו תוספות בנייה אלו.