תביעה לפטור מדמי היתר בגין בניית יחידת מגורים בנחלה

לטענת התובעת, יעוד המקרקעין על פי התכנית החלה עליהם הוא חקלאי, והנתבעים בנו במשק יחידות נוספות ובלתי מאושרות, בהן הם עשו ועושים שימוש שאינו חקלאי, כדלקמן: בנו במיגרש 43 מבנה דו קומתי, בלתי מאושר (להלן מבנה המגורים), בשטח כולל של כ-250 מ"ר, המחולק לשתי יחידות דיור; האחת-בשטח של כ-200 מ"ר, והאחרת-בשטח של כ-50 מ"ר. היחידות משמשות למגורים בהשכרה.

בכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת למתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים, האוסר עליהם לעשות במשק 43 כל שימוש שאינו חקלאי, לרבות שימוש כלשהוא ביחידות נוספות והשכרתן; למתן צו המורה לנתבעים ומי מטעמם להרוס או לאטום את היחידות הנוספות שבנו ללא היתר ותוך שימוש חורג; ולחייב את הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בגין השמוש החורג, בסך 543,449 ₪ (כולל מע"מ) בערכי מועד הגשת כתב התביעה המתוקן (2.3.2015), בצרוף הפרישי הצמדה עד לתשלום בפועל ובדמי שימוש גם בגין התקופה שלאחר מועד הגשת התביעה עד הפסקת השמוש החורג בפועל.

ההסכמות הנן כדלקמן: שטח השמוש החורג לחיוב במבנה המגורים הוא 64 מ"ר, וזאת מאחר וההיתר ניתן ביחס ל-171 מ"ר בעוד שבפועל ניבנו 235 מ"ר, כאשר תקופת השמוש החורג שאינה במחלוקת הנה החל מיום 1.10.2010-30.1.2012.

הכרעה הקף השמוש החורג לצורך קביעת דמי השמוש מעיון בתצהירה של הגב' רחל אמיר מטעם התובעת, כמו גם מסעיף 4.1 להחלטת רמ"י 1265 (נוסח משולב) שצורפה לתצהירה, עולה כי בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית, בתקופה שקדמה למועד הסדרתם החוזית של השטחים המשמשים לתעסוקה לא חקלאית, ישלם בעל זכויות בנחלה למינהל תשלום בגובה 5% מערך הקרקע ששמשה לתעסוקה לא חקלאית לכל שנה בה נעשה שימוש כאמור, בלא ששולמה עבורו התמורה למינהל.

תקופת החיוב בדמי השמוש אני דוחה את טענת הנתבעים, לפיה משעה שפנו בבקשה לקבלת היתר, לאחר הגשת התביעה, יש לפטור אותם מתשלום דמי שימוש ראויים.

מהאמור עולה כי השמוש החורג שעשו הנתבעים נעשה ביודעין, ולאור העובדה כי הנתבעים המשיכו, אף לשיטתם, בהשכרה מסחרית עד ליום 1.8.2015, תוך ידיעה מוחלטת כי מדובר בשימושים חורגים, אין מקום להעניק להם פטור מדמי שימוש ממועד הניסיון להגשת התוכניות בשנת 2012.

...

איני מקבלת את טענת הנתבעים בסיכומיהם, כאילו תוצאה כאמור הינה תוצאה המצדיקה הפרת הוראות החוק.

לאור כל האמור, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעים במלוא דמי השימוש הראויים עד להסדרת הבנייה ללא היתר בפועל, או להריסתה, הן במגורון והן במבנה המגורים.

. על מנת לתת לנתבעים שהות להסדיר את השימושים החורגים במגורון ובמבנה המגורים, לנוכח הפער בין סכום דמי השימוש שנתבעו בהתאם לחוות דעת השמאית מטעם התובעת, לבין סכום דמי השימוש שנקבעו בפסק הדין, ולנוכח העובדה כי בהתאם לנהלי התובעת נמנע מהנתבעים לפעול להסדרת השימושים החורגים עד לסיום התיק ותשלום דמי שימוש על בסיס חישובי התובעת, אני קובעת כי לאחר תשלום מחצית מסכום פסק הדין תבחן התובעת את התכניות שיגישו הנתבעים לצורך הסדרת השימושים החורגים.

בכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת למתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים, האוסר עליהם לעשות במשק 65 כל שימוש שאינו חקלאי, לרבות שימוש כלשהוא ביחידות נוספות והשכרתן; למתן צו המורה לנתבעים ומי מטעמם להרוס או לאטום את היחידות הנוספות שבנו ללא היתר ותוך שימוש חורג, ולחייב את הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בגין השמוש החורג, בסך288,682 ₪ בצרוף מע"מ בערכי מועד הגשת כתב התביעה המתוקן (16.2.2015) בצרוף הפרישי הצמדה עד לתשלום בפועל.

ההסכמות הנן כדלקמן: בית המגורים שנזכר בכתב התביעה כמבנה מגורים בשטח של 150 מ"ר, כפי שמתואר אף בעמ' 9 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מבנה המגורים"), ניבנה ללא היתר ונעשה בו שימוש חורג.

הכרעה הקף השמוש החורג לצורך קביעת דמי השמוש מעיון בתצהירה של הגב' רחל אמיר מטעם התובעת, כמו גם מסעיף 4.1 להחלטת רמ"י 1265 (נוסח משולב) שצורפה לתצהירה, עולה כי בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית, בתקופה שקדמה למועד הסדרתם החוזית של השטחים המשמשים לתעסוקה לא חקלאית, ישלם בעל זכויות בנחלה למינהל תשלום בגובה 5% מערך הקרקע ששמשה לתעסוקה לא חקלאית לכל שנה בה נעשה שימוש כאמור, ללא ששולמה עבורו התמורה למינהל.

תקופת החיוב בדמי השמוש אני דוחה את טענת הנתבעים הנוגעת לתקופת החיוב בדמי שימוש ראויים למבנה המגורים ולפיה משעה שפנו בבקשה לקבלת היתר, לאחר הגשת התביעה, יש לפטור אותם מתשלום דמי שימוש ראויים, שכן אין חולק כי נעשה שימוש חורג, ורק לאחר הגשת התביעה פנו הנתבעים בניסיון הסדרה בדיעבד, מה גם שאין ודאות כי התוכניות תאושרנה.

...

תקופת החיוב בדמי השימוש אני דוחה את טענת הנתבעים הנוגעת לתקופת החיוב בדמי שימוש ראויים למבנה המגורים ולפיה משעה שפנו בבקשה לקבלת היתר, לאחר הגשת התביעה, יש לפטור אותם מתשלום דמי שימוש ראויים, שכן אין חולק כי נעשה שימוש חורג, ורק לאחר הגשת התביעה פנו הנתבעים בניסיון הסדרה בדיעבד, מה גם שאין ודאות כי התוכניות תאושרנה.

על מנת לתת לנתבעים שהות להסדיר את השימושים החורגים במבנה המגורים לנוכח הפער בין סכום דמי השימוש שנתבעו בהתאם לחוות דעת השמאית מטעם התובעת, לבין סכום דמי השימוש שנקבעו בפסק הדין, ולנוכח העובדה כי בהתאם לנהלי התובעת נמנע מהנתבעים לפעול להסדרת השימושים החורגים עד לסיום התיק ותשלום דמי שימוש על בסיס חישובי התובעת, ובקשותיהם להסדיר את השימושים נדחו על הסף ע"י התובעת עד כה, אני קובעת כי לאחר תשלום מחצית מסכום פסק הדין, תבחן התובעת את התכניות שיגישו הנתבעים לצורך הסדרת השימושים החורגים.

במכתב המינהל מיום 29.4.10, הממוען לנתבע 2 ולתובעת 2, הובא לידיעתם כי ביום 13.3.07 נידונה פנייתם בפני הנהלת המינהל ונקבע כי יש לחדש את החכירה ע"פ חוזה חכירה למשק עזר למטרת 2 יחידות דיור.

לטענת התובעים, לא די בחוזה חכירה ערוני אלא יש להגדיר את הזכויות שיוקצו בו. כלומר, מהן זכויות הבניה בגינן לא יידרשו לשלם דמי היתר.

התובעים, מצדם, טענו כי התובע הצהיר בפני ועדת הערר כי ככל והוא לא יחויב לשלם כסף למינהל בגין יתרת הזכויות אזי היטל ההשבחה שולם כדין אולם ככל ויחויב בתשלום דמי היתר למינהל הוא פטור מהיטל השבחה.

הנתבעת 1 מציינת כי במסגרת חוזה משק עזר בגין החלקה יאושר מבנה מגורים אחד בשטח של 160 מ"ר. לטענתה, בהתאם לסעיף כ"ו אפשרות לקבל נחלה עירונית נועדה שלא להותיר את החוכר ללא בית ולכן יש לפרש זאת כמאפשר בניית בית אחד בהקף של 160 מ"ר. התובעים טוענים כי אין בסיס לטענת הנתבעת 1 וכי אין הגיון שזכויות הבניה לא יגדלו כאשר הנחלה העירונית ניתנה כפצוי בגין נטילת החלקות החקלאיות.

סיכומו של דבר, אני מקבלת את טענת התובעים כי התובע 1 זכאי לחוזה חכירה ערוני ביחס למחצית משטח חלקה 280, כאשר חוזה זה יכלול זכות לבניית יחידת מגורים אחת בשטח של עד 160 מ"ר, ללא צורך בתשלום לנתבעת 1 בגין מימוש הזכות לבניית יחידת מגורים זו ומורה לנתבעת 1 לחתום עם התובע 1 חוזה חכירה כאמור, בכפוף להמצאת כל מיסמך הנידרש לשם כך על פי נהליה.

...

סיכומו של דבר, אינני סבורה כי ניתן לקבל טענה המועלית עתה כי התובעים זכאים להיוון בהתאם לערך מקרקעין היסטורי, בשל פנייה שנעשתה ונדחתה בשנות התשעים.

סיכומו של דבר, אני מקבלת את טענת התובעים כי התובע 1 זכאי לחוזה חכירה עירוני ביחס למחצית משטח חלקה 280, כאשר חוזה זה יכלול זכות לבניית יחידת מגורים אחת בשטח של עד 160 מ"ר, ללא צורך בתשלום לנתבעת 1 בגין מימוש הזכות לבניית יחידת מגורים זו ומורה לנתבעת 1 לחתום עם התובע 1 חוזה חכירה כאמור, בכפוף להמצאת כל מסמך הנדרש לשם כך על פי נהליה.

כפי שפורט לעיל, לא מצאתי להיעתר לשאר הסעדים שהתבקשו בתובענה.

לכל חברי האגודה, שחלקם הם תובעים בהליך כאן, הוקצתה מתוך שטח המשבצת, נחלה (להלן: "הנחלה") בנחלה ניתנה לכל חבר אגודה הזכות לעשות שלושה שימושים שונים: שטח א' – לניצול הקרקע לצרכים חקלאיים בלבד (להלן: "שטח א'"); שטח ב' – להקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד (להלן: "שטח ב'"); שטח ג' – להקמת יחידות מגורים ומגורים בהם (להלן: "שטח ג'").

כך התבקש בית משפט זה לקבוע שבחוזה החכירה שייחתם תקופת החכירה תהיה ל-49 שנים, עם זכות לחידוש לעוד 49 שנים, יינתן בחוזה זה פטור מוחלט מתשלום דמי הסכמה ודמי היתר במקרה של העברת זכות בנחלה או בנייה בה, ותנתן בהם זכות לחוכר להוריש את זכויותיו בנחלה.

...

לטעמי האמור בפסקי דין אלו רלוונטי יותר לענייננו, ויש בו כדי להצדיק הקביעה שדין התביעה כאן להידחות.

סיכום לאור כל האמור לעיל, ובהתאם להסדר הדיוני שתואר לעיל, דין התביעות בשני ההליכים המאוחדים למתן הסעדים, כאמור בסעיף 304 לתביעה בת"א 9125-11-08 סטולר ואח' נ' קק"ל ואח', להידחות.

אשר להמשך הדיון בתביעה בת"א 9890-10-14, היא תביעה בעניין בני הזוג חרג (תביעה ותביעה שכנגד), נותר לדון בתביעת קק"ל ורמ"י לסילוק ידם של בני הזוג חרג מהמקרקעין האמורים בתביעה שכנגד שהגישו בני הזוג חרג, ובטענות ההגנה שלא הוכרעו בפסק דין זה. לצורך כך, ולצורך קביעת אופן המשך ניהול ההליך בתביעה בת"א 9890-10-14 אני קובעת ישיבת קדם משפט ליום 8/6/2020 שעה 09:00.

בנוסף, בנה הנתבע תוספת בנייה בבית המגורים השני בנחלה בשטח של כ-120 מ"ר, המשמשת כיחידת דיור נוספת המושכרת לצד ג' (תצ"א ותעוד חזותי של המבנים צורפו כנספח 4 לכתב התביעה).

בגזר הדין בהליך הפלילי, הנתבע הורשע כי במהלך חודש מאי 2015 עשה, בין היתר, שימוש במבנה שסומן C שהוקם על ידו ללא היתר לצרכי מגורים, המפוצל לכ- 5 יחידות דיור בשטח כולל של כ- 300 מ"ר. בגזר הדין נקבע כי לאור הטענה שמדובר במבנה שניבנה לפני שנים רבות והנתבע הואשם רק בשימוש באותו מבנה, ניתן לגביו צו הפסקת שימוש ולא צו הריסה, שניכנס לתוקף ביום 14.9.17.

כידוע, התובעת הנה בעלת דין הפטורה מאגרה, כך שאין נפקא מינה לעניין כימות הסכום הנתבע גם מבחינה זו. קבלת טענת הנתבע כי התובעת אינה זכאית לדמי שימוש עד למועד ההריסה והפסקת השמוש תביא לכך שתובע יצטרך לתקן את תביעתו חדשות לבקרים עד למועד הפינוי בפועל, ואין לתת לכך יד. הראציונאל שנקבע בעיניין מפעלי תחנות הוא שיש להעתר לסעד הנוסף של דמי שימוש לאחר הגשת התביעה על מנת למנוע ריבוי התדיינויות (ראו והשוו: ת.א. (אשדוד) 45586-08-16 רשות מקרקעי ישראל נ' האחים קרטין נכסים והשקעות בע''מ, פורסם בנבו, 23.9.21)).

...

איני מוצאת מקום ליתן במסגרת תביעה זו צו הריסה גורף לגבי יחידה זו, ואני סבורה כי גם לגביה יש להסתפק בצו הפסקת שימוש והריסת ההתאמות למגורים בלבד.

כן יש לפסוק הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ואני מורה כי אלו יתווספו מיום 30.12 של כל אחת מהשנים הרלבנטיות ועד למועד מתן פסק הדין (ראו: ת"א (מחוזי מרכז) 29725-09-15 מדינת ישראל נ' גרין (פורסם בנבו) (31.10.2021) סע' 62 ואילך).

סוף דבר הנתבע ישלם לתובעת דמי שימוש בהתאם לתקופות השימוש שנקבעו בפסק הדין, כדלקמן: בגין יחידה 1 - לתקופה שהחל מיום 1.1.2015 ועד למועד הריסתה ופינויה או לחילופין קבלת היתר כדין; בגין יחידה 2 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד יום 10.4.19, ולתקופה שהחל מיום 19.6.20 ועד למועד הריסתה ופינויה בפועל; בגין יחידה 3 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד למועד הריסת כל ההתאמות למגורים; בגין יחידה 4 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד יום 1.5.2017, ולתקופה שהחל מיום 1.6.20 ועד להריסת כל ההתאמות למגורים; בגין יחידות 7-5 - לתקופה שהחל מיום 1.5.2015 ועד ליום 1.5.2017.