תביעה למתן צו הצהרתי על בעלות בנכס משותף

לפניי תביעה למתן צוי עשה וצו הצהרתי, שנוגעים לסכסוך בין הצדדים לגבי מיקום של מיכלי גז בבניין שבו שני הצדדים מנהלים את עסקיהם.

התובעת טוענת כי היא זכאית לסעדים אלה מכוח ההסכם שהושג בינה ולבין הנתבעת ולבין חברת הגז וכן נוכח החזקה שהייתה לה במשך 20 שנה בחדר גז וזיקת ההנאה שקיימת לה בעיניין זה. הנתבעת בכתב הגנתה טוענת כי בחודש דצמבר 2015 פנתה לתובעת על מנת שתסיר את מיכלי הגז מחדר הגז שממוקם כאמור על שטח ששכרה הנתבעת, כי התאפשר לנתבעת בזמנו, על ידי הבעלים של הנכס ועל ידי חברת הניהול של הבניין, לפתוח פתח חצוני בנכס ובינואר 2016 חודש השמוש בפתח זה, כי לפני כן הזמינה הנתבעת טכנאי גז מוסמך וגם את מכון התקנים, אשר קבע שמיקום מכלי הגז אינו תקין, כי התובעת קיבלה במהלך חודשים מאי ויוני 2016 התראה מחברת הגז כי לאור האמור לעיל היא תפסיק לספק בלוני גז לתובעת וכי נימסר למנהל הנתבעת כי גם העיריה הוציאה צו סגירה למסעדה, כי היא לא הגיעה לסיכום כלשהוא עם התובעת ו/או עם חברת הגז, אלא הייתה זו בעלת הנכס שהגיעה לסיכום וגם זאת לפנים משורת הדין, כדי להיפטר מהמפגע הבטיחותי שאיים על שלום עובדיה ומבקריה, כי הסיכום היה שיבנה צובר גז וכי שני בלוני גז בלבד, שלא יהיו מחוברים כלל למערכת הגז, יוותרו בחדר הגז על מנת שאם יעלה הצורך בתקופת ההרצה של צובר הגז, תוכל התובעת לקבל פיתרון חלופי מהיר, מבלי להשבית את המסעדה, כי חדר הגז הוא לא בטיחותי ולא עומד בתקן הישראלי הנידרש, כי הנתבעת או מי מטעמה לא הייתה מעורבת בחיתוך צנור הגז, כי בעקבות אותו ארוע הוציאו עובדי חברת הגז מחדר הגז את שני בלוני הגז שנותרו בו ושלא היו מחוברים כאמור וכי רק לאחר מכן שבה התובעת וביקשה כי אלה יאוחסנו שוב בחדר הגז, אולם הנתבעת סירבה לכך שכן תקופת ההרצה כבר תמה, כי חדר הגז ממוקם על שטח שהושכר לנתבעת על ידי בעלת הנכס וכי מעולם לא ניתנה זיקת הנאה לתובעת ובעלת הנכס רכשה אותה מבעליה, כשהנכס נקי מכל זכויות של צדדי ג'.

אוסיף בשולי הדברים כי בהיתחשב שמדובר בחדר שהוא בגדר רכוש משותף, ובהיתחשב בכך שהוכח לפני בעדותו של אביוב וכמו גם בעדותו של אביטן, שהחדר הזה משמש במשך שנים ארוכות כחדר גז, ובהיתחשב שכל בעל דירה בבית המשותף רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, הרי שכל האמור לעיל יחד, מביא למסקנה שהשימוש של התובעת בחדר הנ"ל, להותרת שני מיכלי הגז בו, הוא שימוש אפשרי מבחינת הדין ולא הובאו לפני ראיות שישנה היתנגדות מצד בעלי היחידות האחרות בבית המשותף לשימוש זה ואילו הנתבעת ו/או חברת בדלוב אינה יכולה להיתנגד לכך משנכרת הסיכום המדובר.

...

כמו כן, אני מחייב את הנתבעת לתת לתובעת תוך 60 יום מקבלת פסק הדין, סט של מפתחות לדלתות הכניסה של חדר הגז וגם את הקוד של הדלתות עם הקודן.

אני קובע כי התובעת תהא רשאית להשיב את שני מיכלי הגז לחדר הגז ולחבר אותם לצנרת הגז וזאת מיד לאחר שהנתבעת תבצע את האמור בסעיף 66 לעיל.

משהתקבלה התביעה, תשלם הנתבעת לתובעת את אגרת המשפט, את הוצאות חוות הדעת מטעם התובעת, כפוף להצגת קבלה כדין ואישור הוצאה זו על ידי בית המשפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

כתב התביעה המבקשת בהמרצת הפתיחה (אשר תכונה להלן ולמען הנוחות : ריאליטי) הגישה את התביעה הנדונה במסגרתה התבקש בית המשפט ליתן צו הצהרתי לפיו בית ארלוזורוב הפרה את הסכם המכר שנחתם בינה לבין ריאלטי הפרה יסודית; צו עשה המורה לבית ארלוזורוב לפעול לאלתר לרכישת הבעלות במקרקעין מרמ"י, לרישום בית ארלוזורוב כבעלים של המקרקעין, ולשלם כל סכום לצורך רכישת הבעלות; ליתן צו לפיצול סעדים באופן שתביעותיה הכספית של ריאליטי נגד בית ארלוזורוב יוגשו בהליכים נפרדים.

לטענת ריאליטי, היא מילאה את חלקה בהסכם ושילמה את מלוא התמורה עבור הנכס, לעומת זאת בית ארלוזורוב אינה מקיימת את חלקה בעיסקה ומפרה את היתחייבותה לרכוש את הנכס מרמ"י ולרושמה כבעלים של הנכס בלישכת רישום המקרקעין, כאשר לטענתה אין בכוונתה לשלם לרמ"י את השומה שהוצאה לה, שכן התמורה, בגין רכישת הבעלות על פי השומה, גבוהה מהשומה שצפתה בית ארלוזורוב, וכי היא עומלת על הגשת השגה על השומה.

עוד טוענת בית ארלוזורוב כי ככל שההליכים בהם היא נוקטת לשם הפחתת גובה השומה לא יישאו פרי והשומה תעמוד על סכום מופרז ובלתי סביר ביחס לסכום העסקה ואשר אינו מצוי במיתחם אותו צפו הצדדים, משמעות הדברים כי ההסכם לוקה בפגם ברצון מסוג טעות או טעות משותפת בגינה יש להורות על ביטול העסקה.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים, אני קובעת כי דין הבקשה להידחות.

עוד אוסיף, כי בהתאם לסמכותי, וככל שאסבור בהמשך ההליך כי הוא אינו מתאים לניהול בדרך של המרצת פתיחה, אוכל לתת הוראות מתאימות לעניין זה, כמו גם לאפשר למי מהצדדים הגשת תצהירים נוספים ככל שיהיה בכך צורך, ובכפוף לתנאים שנקבעו בפסיקה לעניין זה. סוף דבר הבקשה נדחית.

בנכס מופעל מרכול על ידי המערערת (להלן:"הנכס" או "המרכול").

המשיבה, המשמשת כנציגות ועד הבית בבניין, הגישה נגד המערערת תביעה למתן צו הצהרתי בנוגע להישתתפות המערערת בהוצאות החזקתו של הרכוש המשותף בבניין, ולחיובה בתשלום דמי ניהול בגין המרכול בשיעור השווה לזה המשולם על ידי יתר הדיירים בבניין.

ביום 5.10.21 ניתנה החלטת כב' המפקחת בבקשת ההבהרה (להלן: "ההחלטה השניה") שבה נקבע: "באשר לבקשת הנתבעת להבהרת ההחלטה יובהר כי, ההחלטה נוגעת להגשת חוות דעת בלבד ולא ראיות נוספות, זאת כפי שנכתב בהחלטה. משכך, אין מקום להגשת ראיות נוספות מטעם הנתבעת, דבר שאין לו כל בסיס בדין. בנוסף, מתגובת התובעת עולה כי חוות הדעת תיתבסס על מסמכים ונתונים שגולו לנתבעת, ועל כן איני מוצאת כי נגרם בכך נזק דיוני לנתבעת. מכל מקום, ככל שיעלה שהתובעת ביססה את חוות דעתה על מסמכים שלא גולו, בנגוד לתגובתה, תשמר לנתבעת הזכות לטעון במסגרת הסיכומים לעניין זה". לטענת המערערת, נפלו טעויות מהותיות בהחלטותיה של כב' המפקחת, אשר פוגעות בתקינות ההליך המשפטי, בזכויות הדיוניות של המערערת, באיזון ובצדק בין הצדדים להליך המשפטי וביכולתה של כב' המפקחת להכריע במחלוקת שבין הצדדים באופן נכון, אמיתי וצודק, על יסוד מלוא המידע העובדתי הדרוש; על פי הדין, על בעל הדין להגיש ראיותיו, לרבות חוות דעת מומחה, בחבילה אחת; הצורך בהגשת חוות דעת מטעם המשיבה עולה מהאמור בכתב התביעה, שכן מכתב התביעה עולה כי על המערערת להציג תחשיב סדור ומפורט של דמי הניהול ומרכיביו, ואת השירותים הניתנים למערערת במסגרתם, כדי לבסס את תביעתה כנדרש; המשיבה הייתה אמורה לדעת אודות הצורך בהגשת חוות דעת, גם נוכח דרישת המערערת לגילוי המסמכים, דוגמאת רשימת השירותים שניתנו לדיירי הבניין, תחשיבים, כרטסות וחשבוניות שנערכו בקשר לתחשיב דמי הניהול עליו נשענת המשיבה במסגרת תביעתה.

...

אוסיף כי לאור נוסח תקנה 87(ו) לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט-2018, אף שאינה חלה באופן אוטומטי על הליך זה שהחל לפני כניסתן של התקנות לתוקף, נראה שאף מחוקק המשנה מצא שיש מקום לאפשר הגשת חוות דעת כאמור, אף מבלי שיינתן אישור לכך, דבר המחזק את המסקנה אליה הגעתי לעיל".

דיון והכרעה: לאחר שנתתי דעתי להחלטות כב' המפקחת ולטענות המערערת, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות ללא צורך בתשובה, וזאת בהתאם לתקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

מאותו טעם סבורני כי החלטת כב' המפקחת לאפשר הגשת חוות דעת נגדית מטעם המשיבה, סבירה ואפשרית אף היא לנוכח אותו ספק; ומאותו טעם ממש, סבורני כי ההחלטה השניה של כב' המפקחת, שדחתה את בקשת המערערת להגשת ראיות נוספות, סבירה ואפשרית אף היא, ואינה מצדיקה התערבות ערכאת הערעור, שכן יש טעם רב בלא להאריך את ההליך ולסרבל אותו יתר על המידה, בעניינים דיוניים שהרלוונטיות שלהם מוטלת בספק.

סוף דבר: הערעור נדחה.

עפ"י ההלכה שהתפתחה אין להוציא האפשרות ליצירת שתוף בנכס חצוני מסוים, ובשים לב לכך שהתובע מודה כי התכוון לשתף את הנתבעת בכספים, אבל בתנאי שתמשיך להיות נשואה לו. לטענת הנתבעת, הדירה השנייה נרכשה ע"י הצדדים בעודם נשואים וחובקים 2 ילדים משותפים מתוך 4; ניטלה משכנתא משותפת, בוצע שפוץ בדירה ונרשמה הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין על שם שני הצדדים.

יתרה מכך, בתצהירו טען: "... אני לא קובע כי מגיע לאשה פחות ממחצית בזכות הבעלות על הדירה, אלא קובע כי עלי לקבל את סכום ההשקעה שלי ברכישת הדירה מכספים מלפני הנישואין" (ראו: סעיף 36 לתצהיר התובע).

כפי שציין התובע בסעיף 14 לכתב התביעה, כמצוטט להלן: "הדירה השנייה נרכשה בסכום של 1,080,000 ₪. ההון האישי שהושקע בדירה היו הכספים ממכר הדירה הראשונה שהייתה שייכת במלואה לתובע. הצדדים לקחו משכנתא של כ-600,000 ₪ שמשולמת מהחשבון המשותף על מנת שיהיה להם גם כסף לשפוץ". ביום 17.2.2010 נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ בגין הלוואת משכנתא בסך 600,000 ₪ כאשר הלווים הנם שני הצדדים.

עפ"י הפסיקה, האיסור 'להרחיב חזית' עיקרו בכך שבעל-דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצבה בכתבי-הטענות, אלא אם כן נענה בית-המשפט לבקשתו לתקן את כתבי-טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא (ראו: ע"א 4299/17 עליזה ויצמן נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (08.10.2020)).

בעוד תביעת הנתבעת לפירוק השתוף בדירה השנייה הוגשה ביום 29.1.2019 (תמ"ש 73798-01-19), תביעת התובע שלפניי למתן סעד הצהרתי הוגשה רק ביום 24.7.2019, כששה חודשים לאחר מכן, ומספר ימים בלבד לאחר שניתן צו לפירוק השתוף בדירה השנייה (ראו: החלטת ס. הנשיאה, כב' הש' מטלין מיום 21.7.2019 במסגרת תיק 73798-01-19).

...

ואולם למעלה מן הצורך, אני קובעת כי יש לדחות את הטענה אף לגופה.

לפיכך, העתירה לחלוקה בלתי שוויונית בכספי מכר הדירה השנייה, נדחית.

התובע המתין שישה חודשים עד שעתר בתביעה למתן סעד הצהרתי, ושלושה ימים לאחר החלטת בית המשפט לפירוק השיתוף בדירה השנייה נולדה תביעה זו. סיכומם של דברים: לפיכך, התביעה נדחית.

עסקינן בתביעה למתן צו הצהרתי על בטלות חוזה הרשאה לרעייה בו היתקשרה הנתבעת עם אחיו של התובע, מר מוחמד (דאוד) פלאח (להלן: "מוחמד"), וכן צו עשה המורה לנתבעת שלא להיתקשר בחוזה הרשאת רעייה נוסף עם מוחמד.

החוזה נחתם גם עם סלאח אחמד פלאח, בן דודו של התובע, במשותף עם מוחמד, ובמסגרתו הוענקה להם הרשאה להשתמש בקרקע רמות סירין לצרכי מרעה למשך תקופת ההרשאה תמורת תשלום דמי הרשאה (ראו נספח 2 לכתב התביעה).

לעניין זה נקבע בפסיקה כי במקרים שכאלה יש לבחון מה מבין היסודות הוא הדומינאנטי ובהתאם לכך להכריע מהי הערכאה המוסמכת: "... סיווגו הענייני של נושא התובענה אינו תמיד קל. הוא מצריך בחינה החורגת מניסוחן הטכני של עילות התביעה והסעדים המבוקשים בתובענה, ומחייב לא אחת ירידה למהות הסיכסוך בין הצדדים, ועמידה על התכלית שלשמה מתבקשת ההכרעה השיפוטית. מלאכת הסווג עשויה להצריך, לעיתים, בירור נתונים עובדתיים בעלי אופי אובייקטיבי וסובייקטיבי כאחד. בצד הנתונים האובייקטיביים של העניין, נודעת חשיבות גם לפן הסובייקטיבי, הבוחן את היתייחסות הצדדים עצמם לסכסוך שביניהם (...).

בעת"מ (מנהליים ת"א) 25748-04-19 נכסי חלקות 27 26 בגוש 7096 בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל (02/07/2019), נדונה השגה על שומת מקרקעין בעיסקה עם הרשות וכלל לא היה מדובר בהקצאת קרקע, לכן לא ניתן להקיש ממנה דבר לענייננו.

...

סיכום לאור כל האמור, אני קובע כי התביעה אינה בסמכות בית משפט זה, וכי עניינה וכן הסעד המבוקש בה מצויים בסמכות בית המשפט לעניינים מינהליים.

משכך, ומכוח סמכותי על פי תקנה 41(א)(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אני מורה על מחיקת התביעה.

אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 2,000 ₪, שישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן – יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.