תביעה למינוי כונס נכסים להשלמת רישום דירה

לפני תביעה למינוי כונס נכסים לשם רשומו של הסכם שתוף, ולחילופין למתן צו עשה המורה לבעלי דירות בבית משותף לקיים את הסכם השתוף, ולהביא לרישומו בפנקס המקרקעין.

ביום 26.1.15 פנה עו"ד מוזר לכל בעלי הזכויות בבניין והודיע להם, בין היתר, כי הושלם רישום הבעלות בבניין באופן ישיר על שמם, ושיש לדיווח על הסכם השתוף לרשויות המס, ולאחר מכן לרשום אותו בפנקסי רשם המקרקעין (נספח 6 לתצהיר מר קסירר).

...

על רקע זה לא נראה לי כי הסכם השיתוף כפי שנחתם יכול לשמש מחסום מפני טענות הדיירים המבקשים לעמוד על זכויותיהם ביחס לקיומו של מקלט או בעניין הצורך לשמר את אפשרות השימוש בשטח בו אמור היה לעמוד, ללא שאנקוט עמדה בעניין זה לגופו.

לבסוף, למסקנה זו ניתן להגיע גם מזווית אחרת, הנעוצה בשיקול הדעת שיש לבית המשפט בבואו ליתן סעד מהסוג המבוקש בהמרצת הפתיחה שלפני.

משמעות הדברים היא כי יש לקבל את התביעה בחלקה ולדחותה בחלקה, ועל רקע זה כל צד יישא בהוצאותיו.

לפניי תביעה למינוי כונס נכסים על הדירה המצויה ברח' התניא 3, קרית שמואל, חיפה, הידועה כגוש 10427, חלקה 22, תת חלקה 3 (להלן: "הדירה"), ולצייד את הכונס בכל הסמכויות כדי להשלים את רישום הזכויות בדירה על שם עיזבון המנוח הנתבע 1 וכן כדי לרשום את הזכויות בדירה על שם התובע בלישכת רישום המקרקעין.

...

(2)  כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה.

לאור העובדה שקיימת הערה לזכותה של העיריה כאמור, אין לאפשר לתובע לנהל הליך מבלי לצרף אותה כמשיבה, ולו על מנת לאפשר לה להביע את עמדתה/ התנגדותה למתן הסעד המבוקש, ועל מתן שלא יפגעו זכויותיה.

לסיכום בשלב זה התיק אינו בשל למתן פסק דין, אני דוחה את בקשת התובע לסעד המבוקש.

רקע התובענה נושא תיק זה הוגשה ביום 3.11.2010 (כתב תביעה מתוקן) בה התבקש מתן צו עשה וצו למינוי כונס נכסים לצורך רישום איחוד חלקות ורישום בית משותף ברחוב פינס 9 פתח תקווה, שניבנה על שתי חלקות 122 ו-123 בגוש 6387; הידועים כיום, לאחר שבוצעה פארצלציה, כחלקה 234 בגוש 6387 (להלן: "הבניין") ורישום זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות.

הגם שצווי מינוי הכונסת הסמיכו אותה לבצע את הפעולות עבור כל הדיירים בבניין, הכונסת היתנהלה באופן מפלה כלפי המשיבה, לעומת דיירים אחרים בבניין שיוצגו על ידי בעלה, עו"ד צבי מימון – היתנהלותה מעידה על אדישות וחוסר איכפתיות באשר לזכויות המשיבה ולשווי דירתה ויש בסיס לתביעה מצד המשיבה נגד הכונסת, מאחר שהיא נאלצה להגן על דירתה ונכסיה ולשכור ייעוץ משפטי ואדריכלי לשם ייצוגה באופן נפרד נגד הכונסת.

עתה אפנה להתייחס לטענות נוספות שהעלו מי מהמשיבים; חלק מהמשיבים טענו, כי יש לפטור אותם מתשלום שכר טירחת הכונסת, מאחר ולשיטתם, במעמד רכישת הדירות הם כבר שילמו בשעתו שכר טירחה לעורך הדין של הקבלן – עו"ד שוורצמן ז"ל. אני סבור כי יש לדחות טענה זו. בהקשר זה, מאחר ומינוי כונס הנכסים נידרש באותם מקרים בהם הצדדים לא השכילו להשלים את המלאכה בעצמם (ראו: ת.א. (שלום חיפה) 1404-01 אלכסנדר בית הלחמי, כונס נכסים נ' האפוטרופוס הכללי כמנהל הנכסים העזובים של הנעדרת קישפלודי מגדלנה (פורסם בנבו, 9.8.2011), אין בתשלום לעורך הדין של החברה הקבלנית, כדי לפטור מי מהדיירים מתשלום לכונס.

...

כפי שעולה מעיון מדוקדק בהחלטות בתיק, בעת המינוי, היה השופט שינמן מודע לעצם הקשר בין השניים, אולם הוא נתן בכונסת אמון מלא, כי אין בכך כדי לפגוע בתפקידה וכלשון החלטתו מיום 13.9.2011 (סעיף 2): "על אף קיומו של קשר מקצועי בין בעלי הדין לכונסת, אני סבור שלא יהיה בדבר כדי לפגוע בביצוע יעיל והוגן של הצו.". ממילא, המשיבים, כמו גם יתר הצדדים בתיק, לא ערערו על החלטות בית המשפט ובכלל זה ההחלטה בדבר זהות ומינוי הכונסת.

כך למשל, בהחלטתו מיום 7.11.2017 (בהודעת הכונסת כי ניתן פטור ממס שבח ורכישה בפעולת ייחוד דירות בין בעלים) בה מצא לנכון לציין כי: "אני סבור כי מדובר בהישג משמעותי של עו"ד צביה מימון, שכן קבלת הפטור, תקדם מאוד, את הרישום המתגבש של הבית המשותף.". סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: שכר טרחת כונסת הנכסים יועמד על סך של 75,000 ₪.

אני מורה על השבת סך של 87 ₪ לכונסת מחשבון הכינוס, בגין הוצאותיה שפורטו בבקשה.

במהלך הדיון ביום 15.11.2021 ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים לפיהן (1) יינתן סעד הצהרתי לפיו, התובעים הם בעלי הזכויות בדירות שפורטו בכתב התביעה וזכאים להרשם כבעלי הדירות בלישכת רישום המקרקעין ברחובות; (2) המבקש ימונה ככונס נכסים (להלן: "הכונס") לצורך רישום צו הבית המשותף והשלמת העברת הזכויות בדירות התובעים על שמם והוחלט כי: "הרישום יתבצע בהתאם לנהלי הרישום המקובלים." (עמ' 1 לפרוטוקול, ש' 19) (להלן: "פסק הדין").

...

לפיכך, אני סבור כי על רמ"י לשאת בתשלום שכר הטרחה וההוצאות עבור אותו שלב, בהתאם לחלקה היחסי בכמות הדירות שבבעלותה בבניין.

אולם, אני סבור כי קשה לקבל טענה זו. פסק הדין לא קבע דבר לעניין תשלום שכר טרחתו של הכונס ומקובל שעניין זה מתברר לאחר שהכונס סיים את תפקידו.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: שכר טרחת כונס הנכסים עבור השלב הראשון יועמד על סך של 55,410 ₪.

בבקשתו ביקש הנאמן כי שכר הבסיס שייקבע לו יהיה בהתאם לתקנה 8 לתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), תשמ"א-1981 (להלן - "תקנות השכר"), ובנוסף ביקש כי תקבע תוספת של 50% מהשכר שנקבע, בגין מאמץ מיוחד, וזאת בהתאם לתקנה 13 לתקנות השכר.

כך לדוגמה, בעיניין דירת החייב וגרושתו - לאחר פיטורי ב"כ החייב, המשיך הנאמן לנהל הליך להשלמת רישום הדירה שנרכשה על ידם עשרות שנים קודם לכן, באופן שהוביל למכירתה ולפרעון חובותיהם.

מדובר היה בהתייצבות לדיון בהליך לסעד הצהרתי לרישום הדירה, שתוף פעולה עם כונס הנכסים לסיום העברת הרישום בדירה, ניהול מו"מ עם הרוכשים שהוביל למכירת הדירה בשווי שעלה על הערכת השמאי, תשלום חוב ארנונה בגין הדירה ואישור התשלום בבית המשפט, הכרעה בתביעת חוב ותשלום דמי ההוון, בקשה למחיקת עיקולים, וייעוץ לב"כ החייב שהוביל להפחתת חוב.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים מצאתי לדחות את דרישת הנאמן לפסיקת תוספת שכר בגין מאמץ מיוחד.

סבורני כי בנסיבות בהן הסך שנפסק הוא כה גבוה באופן יחסי, והשכר שנגזר כתוצאה מהמכר נגרע מכיסם של החייבים, המצויים ממילא בהליך כינוס נכסים, אין מקום לגזור תשלום נוסף בגין תוספת שכר לבעלי התפקיד.

לאור האמור בקשת הנאמן לפסיקת שכר טרחה נוסף בגין מאמץ מיוחד נדחית.