תביעה לחיוב בעלת חנות בהוצאות שימור בניין

הטענות שהועלו בכתבי התביעה המתוקנים זהות כלפי כלל הנתבעים, בשינוי ובהתאמה להסכם הרכישה של כל אחת מהחנויות שבבעלות כל אחד מהנתבעים (ביחס לגודל החנות, מספרי החנויות) וכיוצ"ב. עקרי טענות התובעות בסיס החיוב בדמי הניהול ועילות התביעה מושתתות על עילות חוזיות בהתאם לחוזי רכישת החנויות על ידי הנתבעים, מכוח דיני השתוף במקרקעין ודיני עשיית עושר ולא במשפט כאשר הנתבעים בעלי החנויות(בעלים ולא שוכרים).

התובעות פרקו את מערכת סינון הריחות המרכזית במיתחם ומשמעות הדבר שלא ניתן להכין מזון מטוגן ולהפעיל החנות על פי ייעודה כחנות פלאפל (צירף הנתבע כנספח "ה" מסמכים רלוואנטיים/ בהתאם להגדרת השירותים מפורטים תפקידיה של חברת הניהול כך שדמי הניהול אינם אלא לשם שמירה, תיחזוקה ושימור הקיים ולא החלפתו מהמסד ועד לטפחות (סעיף 3.1 להסכם הניהול).

סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן: "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה." ראה לעניין זה ע"א 5881/04 מגדל הזוהר לבנין בע"מ נ' א.א. סוכנויות סופרגז בע"מ, שם צוין: "אכן, המחאת זכות אינה חייבת להיות בכתב ויכול שתעשה בעל פה או בהתנהגות (ע"א 599/89 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פאר, פ"ד מה(4) 870, 874)... המחאת חיובים חוזיים והמחאת זכויות חוזיות הנן שתי פעולות משפטיות נבדלות, אשר כל אחת מהן יכולה להעשות בלא תלות באחרת. אמנם, הנחת המחוקק היא כי המחאת זכות הנה בעייתית פחות מאשר המחאת חיוב, מבחינת ההשפעה על עניינו של הצד הנגדי לחוזה כלפיו מופנים הזכות או החיוב שהומחו, ומשום כך נידרשת הסכמתו רק לשם ביצוע המחאה מן הסוג השני (ראו, סעיף 1 לעומת סעיף 6 לחוק המחאת חיובים). ואולם, אין נובע מכך שהמחאת חיוביו של צד לחוזה, בהסכמת הצד השני, גוררת אחריה באופן אוטומאטי גם את המחאת זכויותיו, בהיעדר פעולה נפרדת לביצועה של אותה המחאה." מכל האמור לעיל קובע כי המחאת הזכויות מגינדי ותל דר לתובעות 2 ו- 3 וכן מינויה של חברת ארזים לשמש כחברת הניהול מטעם תובעות 2 ו 3 נעשו כדין.

לפיכך, דוחה טענת התובעות בעיניין זה. אין בכך כדי לגרוע מזכותן של התובעות, ככל שימשיכו להוציא הוצאות הוניות במיתחם, גם עבור בעלי החנויות האחרים, לתבוע השבה של הוצאות אלה ו/או חלקן; אך, יש לעשות זאת בהליך הנכון ולא באמצעות דרישה לדמי הניהול.

...

עיינתי בטענות הצדדים, אני מורה כי יש לדחות את התביעה שכנגד, זאת מהנימוקים שיפורטו להלן.

לפיכך, דוחה גם טענה זו. בנסיבות העניין, דוחה התביעה וממילא נדחית הודעת צד ג'.

מכל האמור לעיל מקבל באופן חלקי את התביעות.

אשר לחיובו של אייל כעולה מסעיף 2.6 להסכם שנחתם בינו לבין חמד בתאריך 7.1.00, המציין כך: "אייל מאשר, כי במידה וכתוצאה מהעבודות אשר יבוצעו על ידי חמד בבניין יידרשו בעלי הדירות בקומות קרקע, א' ו- ב' בתשלומים כלשהם עקב שיפורים שיבוצעו בבניין (כגון פתח יציאה למעלית בקומות הנ"ל, החלפת חלונות בחזיתות הבניין וכיו"ב), יישא אייל בהוצאות הנובעות מכך באופן יחסי בין בעלי הדירות בקומות אלה". אין בסעיף זה בהכרח כדי להוות השלמה לעולה מסעיף 8 להסכם שבין הצדדים.

כך גם מציינים התובעים, כי נאלצו לעבור מסכת ייסורים של ממש בקיום ההסכם, כאשר הנתבעת 1 מפרה אותו בכל צעד ושעל בהתנהלות שאינה תמת לב, החל מהסתרת מידע לגבי הבניין, המשך בסרוב המוכר לקבל תשלומים חוזיים, עבור לניסיון לסחוט תחנות מעלית בבניין הקיים, כחלק מהסכמת המוכר לרישום הערות אזהרה לטובת הנהנים, המשך בהתכחשות המוכר להסרת התנגדויות שהנו לבניה, סרוב להישתתף בפגישות בערייה, גרירת רגליים בהריסת חריגת הבניה של חנות הפרחים, המנעות מרישום הבית המשותף תוך מחדלים ברורים בנושא זה, אי תשלום עבודות שבוצעו ברכושה הפרטי, עבור לאפשרות קבלת זכוי בהיטל השבחה אך סרוב להישתתף בהוצאות השימור, כמו גם סרוב לבקש פטור עם הטיל השבחה והפרעה בוטה בבצוע הבניה עצמה; אי נקיטת הליכים כנגד שוכרי חנויות שהתנגדו לבצוע הבניה וטרפוד תעודת הגמר עד עצם היום הזה, תוך נקיטת סחטנות בוטה במיוחד בפרשת רישום הערת אזהרה לטובת רוכשת הדירה הראשונה מהתובעים, הגב' שוואט שהובילה לכריתת התוספת השלישית, דרך הישתלטות כוחנית על הדירה החדשה ועד היתנהלות חסרת פשר בסרוב הערות אזהרה לאדונים חיון, רוכשי הדירה האחרונה לאחר הגשת התובענה.

...

סוף דבר לאור התוצאות אליהן הגעתי לעיל, וכן מהטעמים שהוזכרו ביחס להודעה לצד ג' שהפנו הנתבעים 6-7, לא מצאתי לדון בהודעות הצדדים השלישיים ששלחו הנתבעים 6-7 כנגד התובעים, וכן הנתבעת 8 כנגד הנתבעים 6-7.

התביעה מתקבלת בחלקה בלבד.

לאור האמור לעיל ישלמו הנתבעים 1-5 לתובעים הסך של 367,133 ₪.

התובעות הן הבעלים של ביניין לשימור בדרך יפו-ת"א. ביום 24.05.10 התקשרו התובעות וד"ר משה וינברג (להלן: "עו"ד משה וינברג") עם הנתבעת (בוטיק), היא היזם, בהסכם קומבינאציה, לפיו התחייבה הנתבעת לבצע את עבודות הבנייה בהתאם ובכפוף לתוכניות המתאר ולהיתר הבנייה (עמוד 2 וסע' 28 להסכם).

התובעות הגישו תביעה זו בעקר מכוח סעיף 30 להסכם, לפיו לטענתן, על הנתבעים לשלם את שכר-הטירחה המגיע למשרד וינברג בגין מתן שירותים משפטיים, אשר הנתבעים התחייבו מכוח ההסכם לשלם לתובעות, וזאת בגין ניהול שני הליכים משפטיים שניתנו כנגד שני דיירים מוגנים בבניין, אשר חנויותיהם נימצאות בקומת הקרקע של הבניין.

כן מתחייב הרוכש לשאת בכל ההוצאות שהבעלים יחויבו בהן בקשר עם או כתוצאה מכל תביעה כזאת, לרבות הוצאות ושכ"ט עו"ד. האמור כפוף למתן זכות נאותה לרוכש, להיתגונן בפני כל תביעה כאמור וכן בכפוף לכך שהבעלים לא יתפשרו ללא אישור הרוכש.

30.5 עד להשלמת עבודות הבניה כאמור בהסכם זה, יהיה הרוכש אחראי (אלא במקרים בהם אין הדין מטיל אחריות על הרוכש כאמור) לכל נזק שיגרם לחלק הבעלים בשלבי בנייתו לרבות נזק שניגרם ע"י הרוכש , הקבלן המבצע, עובדיו, ו/או שלוחיו ו/או כל אדם אחר מטעמו ו/או מטעמם של הנ"ל ו/או צד ג' כלשהוא, ויהיה חייב בתיקון הנזק על חשבונו כך שיהיה הוא במצב תקין כפי שהיה לפני ארוע הנזק האמור, ולמעט נזק שניגרם ע"י מי מיחידי הבעלים ו/או מי מטעמם ו/או על ידי מי מהמחזיקים בבניין.

...

מנגד, הנתבעים טוענים, כי יש לדחות את התביעה על הסף, או לחילופין לגופה.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ולאחר שהגעתי למסקנה כי בהתאם להסכם שבין הצדדים חלה על התובעות החובה לטפל בכל עיכוב או פעולות מניעה של עבודות הבניה על ידי הדיירים המוגנים, הרי שאין להחיל הוצאות בגין הליכים אלו על הנתבעים.

בנסיבות אלו אני דוחה את התביעה במלואה.

לעניין ההוצאות- התובעות תשלמנה לנתבעים, ביחד ולחוד, סך של 10,000 ₪ בגין הוצאות משפט, וכן סך של 30,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ).

בקומה הראשונה של הבניין שכנו ארבע חנויות, שאחת מהן הנה בבעלות התובעת, נאון ליין בע"מ (להלן "נאון ליין").

לאחר ביצוע עבודות השפוץ/השימור של הבניין, הגישה רכש תביעות כספיות כנגד יתר הבעלים המשותפים של הבניין, לשם חיובם בהישתתפות בעלויות השפוץ/השימור.

התביעה נידונה בפני כב' השופט שר, ובפסק דינו שניתן ביום 23.1.13, כתב כב' השופט שר את הדברים הבאים: "קראתי את טענות הצדדים ואת הנימוקים אשר הובאו בפניי, ושעה ששוכנעתי כי המערכת הנה מערכת מתזים אשר ניבנתה על ידי הנתבעת במאות אלפי שקלים, כאשר הנתבעת כלל לא התחייבה לבנות במסגרת שימור המבנה מערכת אחרת, מדובר במערכת פרטית, ולפיכך, הגישה למערכת זו, אינה מתקבלת" נאון ליין לא השלימה עם הקביעה הנ"ל והגישה עליה ערעור לבית המשפט המחוזי, ורכש הגישה ערעור על גובה ההוצאות שנפסקו לזכותה (ע"א 46324-03-13).

...

לאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים ובחומר הראיות , הגעתי למסקנה כי יש לאפשר את חיבורה של ניאון ליין למערכת הפעמון מהנימוקים שלהלן: רכש ניסתה לצייר תמונה כי המדובר בהתחברות למערכת הספרינקלרים הפרטית/הפנימית שלה, שעלתה על פי דברי כב' השופט שר מאות אלפי שקלים (ראה הציטוט בסעיף 15 לעיל), אולם התברר שלא כך הם פני הדברים, שכן המדובר במערכת חיצונית המכונה "פעמון", הנמצאת מחוץ לבניין וצמודה לגמל המים הראשי, ושטחה הוא פחות מחצי מ"ר (ראה התיאור המופיע בסעיף 14א לסיכומי ניאון ליין שעליו לא חלקה רכש בסיכומיה).

אינני מקבלת טיעון זה. ראשית, רכש לא הסתייגה במהלך ניהול התביעה הראשונה מעצם הכללת עלות המערכת הנ"ל בחוות דעתו של מומחה בית המשפט.

מכל אחד מהטעמים הנ"ל, רכש אינה יכולה להיבנות "מהטעות" אשר נכללה כדבריה בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, והיא לא תישמע בטענה של חוסר סמכות, משלא הוגש על ידה ערעור על הקביעה הנ"ל. לעניין מיקום המערכת – מסיכומי הצדדים עולה כי אין מחלוקת שהמערכת ממוקמת בשטחה הפרטי של רכש, אולם בסעיף 77א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הוגדר "רכוש משותף" כדלקמן: ""רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת" מיקומה של המערכת בשטח הפרטי של רכש, אינו מונע את הכללתה בגדר "רכוש משותף", קל וחומר, כאשר ניאון ליין נשאה בחלקה היחסי בעלות הקמת המערכת הנ"ל, ומשכך אין למנוע ממנה להתחבר למערכת זו. מהטעמים שפורטו לעיל, ולאור קביעת מומחית בית המשפט המהנדסת גב' מניקובסקי כי ההתחברות למערכת זו הינה אפשרית, הנני מורה לרכש לאפשר את התחברותה של ניאון ליין למערכת זו. ניאון ליין תגיש את תכנית החיבור לעיונן של רכש ומומחית בית המשפט גב' מניקובסקי בטרם ביצוע העבודה, ותתחיל בביצוע העבודה לאחר קבלת אישור מומחית בית המשפט על כך. העבודה תבוצע על ידי ניאון ליין ועל חשבונה, בפיקוחה של מומחית בית המשפט, כאשר ניאון ליין תישא בעלויות הפיקוח.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 32239-11-18 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ ואח' מספר בקשה: 1 לפני כבוד השופט רונן אילן המבקשים: 1. בוטיק – שימור מבנים בע"מ 2. דני בשן 3. אייל גרוס המשיבות: 1. מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ 2. מ. ו. השקעות בע"מ החלטה

בהמשך, לאחר כריתת ההסכם ותוך כדי ביצוע הפרויקט, נכרתו בין הצדדים תוספות להסכם (למשל לעניין גריעתה של חנות מבעלות המשיבים והסדרת מימון תשלום היטל ההשבחה), והמשיבות התדיינו בהליכים שונים מול רשויות המס, בכל הנוגע לשומת מס השבח שהושתה עליהן, היתדיינות שהסתיימה בהסדר פשרה ביום 3.12.14.

מעיון בכתב התביעה שהוגש בתביעה הקודמת (צורף כנספח 9 לבקשה לסילוק התביעה על הסף) מתברר שהיא נסבה בדיוק על אותו ביניין, אותו פרויקט ואותו הסכם עליהם מתבססת תביעה זו. עוד מתברר כי המבקשת (היא התובעת בתביעה הקודמת) מציינת כי מבין עילות התביעה העומדות לה, לשיטתה, כלפי המשיבות – מיתמקדת התביעה הקודמת ב- 2 מעילות אלו: הטענה לחוב בגין המע"מ והטענה לחוב בגין היטל ההשבחה.

בעקבות מתן פסק הדין, כפי שמתואר בכתב התביעה בתיק זה, לאחר נקיטת הליכי הוצאה לפועל, שילמו המשיבות למבקשת את מלוא החוב שנפסק.

ראשית, מפנות המשיבות להתנהלות מול רשויות המס בכל הנוגע לתשלום המע"מ על שירותי הבנייה, וחוזרות על הטענה לפיה לא עמדה המבקשת בהתחייבות שנקבעה בהסכם ובעצמה גרמה לחיוב מופרז בתשלומי מע"מ. שנית, טוענות המשיבות שפסק הדין איננו יוצר כלפיהן מעשה בית דין ואיננו יכול לבסס טענה לחסימתן מפני בירור תביעה זו. לגירסת המשיבות, בליבת המחלוקות שהתבררו בתביעה הקודמת עמדה שאלת התאמת הטענות לבירור בסדר דין מקוצר, אם הוצגה ראשית ראיה ואם התביעה הנה לסכום קצוב.

...

סבורני כי תוצאה זו מתחייבת מעקרון סופיות הדיון העומד בבסיס דוקטרינת מעשה בית דין.

בתביעה זו טוענות המשיבות כי המבקשת הגיע לסיכום נפרד עם רשויות מע"מ בלא ידיעתן, בלא הסכמתן ובחוסר תום לב (למשל סעיפים 28 - 36 בכתב התביעה) ובתביעה הקודמת טענו את אותה הטענה בדיוק (סעיף 6 בעמוד 4 בפסק הדין).

אשר על כן אני מקבל את הבקשה, קובע כי פסק הדין יצר כלפי המשיבות מעשה בית דין מסוג "השתק פלוגתא", וכפועל יוצא מכך – דוחה את התביעה.