תביעה להשבת כספים ששולמו להריסת בנייה בלתי חוקית

הראשון - "רישום זכויות המוכר במקרקעין (מיגרש מס' 10) על שמו בלישכת רישום המקרקעין תוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם זה...". השני - "קבלת היתר בנייה להריסת המבנה הישן ולהרמת פרויקט מגורים המונה 22 יח"ד במקרקעין תוך 18 חודשים ממועד החתימה על הסכם זה (היתר הבנייה יכונה להלן "היתר הבניה") ופינוי כל פולש ו/או מחזיק מהמקרקעין באופן בין היתר (במקור - ש.ג) יאפשר הריסת המבנה הישן".

בנוגע לתנאי מתלה זה נקבע עוד בהסכם המכר - "...במידה ולא ינתן היתר הבנייה להסכם בתוך 18 חודשים ממועד החתימה על הסכם זה, כי אז יהא הסכם זה בטל ומבוטל, ולא תהיינה למי מהצדדים כל טענות ו/או דרישות ו/או תביעות האחד כלפי מישנהו, בכפוף להשבת כספים ששולמו על ידי הקונה בגין העסקה מושא הסכם זה במלואם". הארכת מועדים - עם זאת, בהמשך לסעיף זה (בס' 2.1.2 להסכם המכר), כי לקונה קיימת הזכות להודיע בכתב על הארכת המועדים לקבלת היתר בניה, לתקופות קצובות של 90 ימים בכל פעם, ובילבד שסך הארכות המצטברות לא יעלה על 24 חודשים.

משכך, והואיל ואין חולק כי היתר הבנייה לא היתקבל בחלוף 18 חודשים מחתימת הסכם המכר במועד נטען זה, הרי שחברת ש.ב יזמות לא עמדה בתנאי המתלה שבהסכם והוא כלל לא ניכנס לתוקף.

משכך, סיחור האופציה אל המבקשת לא נעשה בהתאם לדרישות החוק ואינו תקף.

...

משכך, השימוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת בעניין השתק או מניעות בהקשר זה. עוד יוער, כי אף "הממחה" בהסכם הסיחור, חברת ש.ב עצמה, לא התנהלה באופן עקבי בסוגיית ההמחאה, באשר הודעתה למשיבים על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 (נספח 3 להמרצת הפתיחה) נמסרה מטעמה שלה בלבד, ללא אזכור כלשהו של הסכם הסיחור או של המבקשת.

סיכום נוכח הקביעות לעיל, תובענת המבקשת נדחית בזה.

בנוסף על דחיית התובענה, ועל יסוד הקביעה לעיל בדבר העדר תוקף להסכם הסיחור והעדרן של זכויות כלשהן למבקשת במקרקעין, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשת על המקרקעין.

סכום התביעה היתייחס לדמי שימוש ראויים בגין שבע שנות שימוש לפני הגשת התביעה וכן התבקש לחייב בדמי שימוש ראויים ממועד הגשת התביעה ועד להשבת החזקה במקרקעין שפינויים התבקש על ידי התובעת.

התובעת הצביעה על סעיף 4.4 להסכם השכירות אשר קבע כי "במידה וכנגד השוכר ו/ או המשכיר יינתן צו פינוי ו/ הריסה (או התראה לכך) מאת רשות מוסמכת בגין עשיית שימוש במושכר שלא בהתאם לתכניות ביניין עיר ו/ או ההיתרים החלים על המושכר, יהא רשאי השוכר לסיים את השכירות...". לטענת התובעת עולה מהכנסת סעיף זה להסכם השכירות כדי ללמד על הבנת הצדדים כי הם פועלים בנגוד לדין.

לטענת הנתבע 1 הסיבה למחיקת כתב האישום הייתה שעלה בדיון כי לא הייתה לו כל נגיעה לנכס בשנים נושא כתב האישום ולא הוא ביצע את עבירות הבניה המפורטות בו. בגזר הדין שניתן בתיק חע"מ 10178-06 נקבע כי מר טוני קרספו הנו האחראי לעבירות הבניה בשנים נושא כתב האישום בנכס שבבעלות הנתבעת 2 ובנכס הצמוד לו, וכי הוא זה אשר עשה בו שימוש ובנה בו. יתרה מכן, הנתבעים מוסיפים כי בכתב האישום נקבע כי על מר קרסו להתאים את הבנוי במקרקעין להיתרים הקיימים והוא אכן עשה זאת כך שהנכס נמכר לנתבעת 2 כאשר כל הבנוי עליו הוא בהתאם לדין ולהיתרים ומאז רכישתו, לא נעשתה בו כל פעולה בלתי חוקית.

בעיניין זה אפנה לפסק הדין רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל (נבו 23.12.2015) שם קבע בית המשפט העליון כי: "בעניינינו, עיון בכתב התביעה מעלה כי הסעד הכספי נתבע בה במפורש. התביעה הוגדרה מלכתחילה כתביעה כספית, וכפי שצוטט לעיל, סעיף 60 לכתב התביעה דורש "ברחל בתך הקטנה" את תשלום דמי השמוש בגין התקופה שממועד הגשת התביעה ועד לפינוי השטח בפועל.

...

נמצאנו למדים, כי עתירה להצהרה על זכות אין כאן, דרישה לתשלום אופרטיבי – יש ויש.

סוף דבר הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעת סך של 419,000 ₪.

כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין התביעה הכספית כנגד הנתבעת 3 נדחית.

אך חשוב מכך - עצם העובדה כי עסקינן בבניה בלתי חוקית מהוה בפני עצמה מניעה להשבת הוצאותיו.

השקעת כספים מצד הנתבעים בהשמשת הלול למגורים בזמנים שקדמו למתן צוי ההריסה לא הוכחה כדבעי ואף אם הייתה מוכחת נראה כי בנסיבות עניין זה אין מקום לפסוק פיצוי בגינה שעה שמדובר בבנייה בלתי חוקית שניתנו לגביה צוי הריסה חלוטים בבית משפט השלום.

עם זאת מאחר וייתכן וימים יגידו אחרת (למשל מקרה שבו התובע יצליח להרשם כבעל זכויות בנחלה ו/או יעשה שימוש כמחזיק במבנים ובהשקעות ויימנע מהריסתם) יש להותיר לנתבעים האפשרות לתבוע בעתיד השבת השקעות או תביעה לפצוי כספי לכל הפחות מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

מבהיר כי אין בפסק הדין לחסום דרכם של הנתבעים לעתור לפצוי או תשלום כספי בגין השקעותיהם במקרקעין ככל שהבניה שנעשתה על ידם לא תיהרס בעתיד על ידי המדינה/וועדה מקומית/התובע וככל שהתובע יירשם כבעלי זכויות של משק *** במושב ***.

...

בנסיבות אלו, ולו מטעמי צדק, אני סבורה שאין לשלול את הפיצוי מהמשיבים שהרי המומחה הביא כאמור בחשבון בהערכותיו את העובדה שמדובר במבנה לא חוקי".

זאת מעבר לעובדה שלא הביאו ראיות, לא הצטיידו בעדויות ולא עתרו להערכת שמאי מומחה והמסמכים היחידים שהצטיידו בהם מעידים על השקעה במקרקעין לאחר שכבר ניתנו צווי הריסה חלוטים והם ידעו שאסור להם להמשיך ולבנות במקרקעין! סיכומו של דבר : על כן, אני קובע בזה כי רשות השימוש שניתנה לנתבעים היא רשות חינם.

אשר על כן, אני מורה כדלהלן: 35.1 .

נטען כי העידר הרישום אינו גורע מזכויותיו במקרקעין, לרבות זכותו לידרוש סילוק יד. בנוסף טוען התובע שהוא לכל הפחות מחזיק כדין של המקרקעין כמשמעות הדבר בסעיף 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וככזה הוא רשאי לבקש סילוק ידם של הנתבעים ואת השבת החזקה אליו באמצעות התביעה הנוכחית.

לנתבעים שמורה הזכות לעתור לסעד כספי ככל שסבורים שזכאים לו. אדרבא, יתכבדו, יישאו בעלויות האגרה הנדרשות ויגישו תביעה בה יפרטו זכאותם לפצוי בגין ההשקעה במבנה שהוא בלתי חוקי וניתן לגביו צו הריסה חלוט ואו אז יהיה מקום לבחון הטענות אחת לאחת ולקבוע ממצא מתאים.

ככזה פסק הדין הנוכחי לא יחסום דרכם של הנתבעים לברר עתירה ו/או תביעה מתאימה לפצוי ככל שיגישו (ראו גם 29 ( ת"א (מחוזי ת"א) 1592/05 סלמאן אבו ורדה נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח ( 6/7/2011 ]פורסם בנבו[, שם נתקבלה תביעה לפצוי בגין בנייה (לרבות לא חוקית) למרות שבהליכים אחרים ניתן פסק דין לפינוי וסלוק יד ללא התניה בתשלום פיצוי כלשהוא).

...

(( פלוני נ' פלונית ]פורסם בנבו[ ( 10/5/2017 לפיכך, לאחר שנדונו טענות הנתבעים לסילוק התביעה על הסף, אני מוצא כי דינן להידחות מכל הטעמים שפורטו בהרחבה לעיל.

בהיעדר הגנה וכאשר עניין הפיצוי צריך להיבחן אם בכלל בהליך נפרד ולא בכפיפה אחת עם הליך הפינוי וסילוק היד, הרי שדין ההגנה של הנתבעים להידחות על הסף ללא בירור נוסף כלשהו.

משכך, התביעה כנגד הנתבעים מתקבלת במלואה ואני מורה להם לסלק ידם וכן כל חפץ שבבעלותם מהמקרקעין ובכלל זה מדירת המגורים במשק ** במושב **, תוך 60 ימים מהיום.

תביעת המשיבים, אשר במסגרתה נדונה תביעת השבה שהוגשה נגד המערער בשל הוצאות פעולות אכיפה שננקטו בעיניינו לשם פינוי מנחת כלי טיס ומאחז לא חוקי שהקים, התקבלה בחלקה.

כמו כן טען, כי קביעה שלפיה ניתן לתבוע מישראלים פיצוי בשל בניה לא חוקית באיזור, תיצור הסדר מפלה בינם לבין פלסטינאים, שנגדם יינקטו הליכי אכיפה אך לא יוגשו נגדם תביעות שיפוי.

כך בעוד שאין מחלוקת כי מוגשות תביעות השבה בעיניין פעולות אכיפה בישראל, כפי שעולה מהדוגמאות הרבות שהבאנו לעיל, שאין קשורות בבצוע צוי הריסה וכפי שעולה גם מפסקי הדין הרבים שאליהם הפנו המשיבים (תא"מ (שלום ירושלים) 59256-01-20 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' עבאסי (9.2.2021) והערעור בעיניין: ע"א (ירושלים 33422-04-21 עבאסי נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' עבאסי (2.10.2022); ת"א (שלום נצרת) 23053-09-15 הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז צפון נ' וולפינגר (4.2.2020); ת"א (שלום נצרת) 15854-02-09 הועדה המקומית לתיכנון ובניה מבוא העמקים נ' חמדאן (11.6.2013) והערעורים: ע"א (נצרת) 1305-09-13 חמדאן נ' ועדה מקומית לתיכנון מבוא העמקים (20.2.2014) ורע"א 2138/14 חמדאן נ' הועדה המקומית מבוא העמקים (9.7.2014) - שנמחק; ת"א (שלום חיפה) 22568-05-11 מדינת ישראל נ' אבו סאלם (6.3.2016); ת"א (שלום אשקלון) 1391/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' מלכיאל (7.4.2013) והערעור: ע"א (באר-שבע) 24603-06-13 מלכיאל נ' מינהל מקרקעי ישראל (16.2.2014); ת"א (שלום חיפה) 45779-02-14 הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה חיפה נ' אטדגי (18.11.2016); תא"מ (שלום ירושלים) 15881-08-18 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' עבאסי (23.4.2020); תא"מ (שלום ירושלים) 14437-08-18 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' אבו דיאב (26.2.2020); תא"מ (שלום ירושלים) 25569-03-13 עריית ירושלים נ' עקל (19.4.2015); ת"א (שלום ירושלים) 37102-11-17 מדינת ישראל נ' שוויקי (11.9.2019); ת"א (שלום חיפה) 22568-05-11 מדינת ישראל נ' אבו סאלם (6.3.2016)).

במצב שבו תביעה כספית (לרבות תביעה שכנגד) נמחקת לבקשת התובע, הכלל הוא כי יש להחזיר את האגרה בנכוי הסכום הקבוע בתקנות האגרות (תקנה 6(ב)(1) בתקנות האגרות ובעניין הסכום לנכוי: פרט 34 בתוספת של תקנות האגרות אם התביעה הוגשה בבית משפט השלום).

אמנם, כפי שטענו המשיבים, עם מחיקת התביעה שכנגד 1 בפסק הדין החלקי מיום 1.3.2022, הסתיים הדיון לגביה ולכן לכאורה, חלף המועד להגשת העירעור בעיניין ההחלטה מיום 2.3.2022 הדוחה את בקשת המערער להשבת האגרה ששולמה עם הגשת אותה תביעה.

...

- תשובת המערער לערעור המשיבים המערער טען כי יש לדחות את ערעור המשיבים וכי לא רק שהיה מקום להפחתה בשיעור 35% מסכום החיוב, אלא היה מקום לביטול מלוא החיוב.

ביום 8.3.2022 הגיש המערער בקשה שנייה להחזר האגרה ובמסגרתה ביקש להצביע על הנימוקים המצדיקים להיעתר לבקשתו.

בית המשפט ראה בתביעה שכנגד 1 משום תביעה עצמאית שאינה קשורה בתביעה שכנגד 2 ובהתאם לקביעתו האמורה, נקבע בסיכומו של פסק הדין החלקי, כי "'התביעה שכנגד 1' נמחקת" ואילו בקשת המשיבים לסילוק התביעה שכנגד 2 נדחית (שם, פסקה 17).