תביעה להצהרת בעלות במקרקעין מכוח הסכם מכר וחזקה

החלטת המשיב מביאה למצב אבסורדי שבו מסייס, אשר נאלצו לוותר על תביעה להכיר בהם כבעלי המקרקעין, יאלצו לשאת בתשלומים גבוהים של מס רכישה ומס שבח, אשר היה עליהם לשלם במקום פראן בהתאם להסכם, בגין נכס מקרקעין שהבעלות בו מעולם לא נמכרה להם.

ככל שהרשות האמורה הייתה מקנה למסייס זכויות קנייניות, הרי שלא היו חותמים על הסכם המכר ולא היו נדרשים להגיש תביעה לצורך הצהרה, כי רכשו זכות קניינית בקרקע.

לפי הסכם הפשרה עסקת המכר תבוטל, הערת האזהרה מכוח הסכם המכר תבוטל ומסייס יוכלו להמשיך להתגורר בדירה שבנו בחלקה לתקופה של 8 שנים נוספות, עד ליום 23.1.26, כאשר פינוי הדירה יהיה בכפוף לכך שפראן ישלמו למסייס את שווי ההשקעה בקרקע בתוספת 40% בהתאם להערכת שמאי ללא מרכיב הקרקע.

פראן הוסיפו, כי אף מבחינה משפטית הרשות שהוענקה למסייס לבנות את הדירה כראות עיניהם לא מקנה להם זכויות קניין בקרקע ולא מקנה להם זכות לקבל בעלות בקרקע או זכות לקבל חזקה בה. הסכמת בעלים שפלוני יבנה בקרקע לא מהוה ולא יכולה להוות עסקת מכר להעברת בעלות בקרקע עצמה.

...

אין כל בסיס לטענה זו ולא שוכנעתי, כי במועד החתימה על תצהיר הרשות, הייתה כוונה למכור את הקרקע למסייס וכי תצהיר הרשות נחתם במסגרת ההסכמה האמורה.

בחינת המקרה שלפנינו בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה ובהוראת הביצוע מובילה למסקנה, לפיה יש להכיר בביטול הסכם המכר.

לאור כל האמור לעיל, מצאתי, כי דין העררים להתקבל.

פסק הדין ההצהרתי לא יצר זכויות חדשות, אלא הצהיר על בעלותו של ביל בדירה, מכוח חוזה המכר משנת 1995.

החשוב הוא שהם היו הבעלים, וידעו שהם הבעלים, וגם טענו כך והצהירו על כך בבית המשפט, בתביעה שהגישו בינואר 2016 לתת להם "אישור ערייה לטאבו" לצורך העברת הדירה על שמם, ובתביעה נוספת שהגישו באפריל 2016 להצהיר על בעלותם בדירה.

הוא הדין ביחס לטענה שהעלה ב"כ העותרים, בדיון בבית המשפט בעתירה קודמת, כי "אנחנו ניסינו לתפוס חזקה בדירה, ובנו של מר שטריקר תפס חזקה בתור שוכר, והגשנו תביעה לפינויו מהנכס" (ראה בעמ' 70 לנספחי כתב התגובה לעתירה שבפניי, בשורה 22 לפרוטוקול).

סעיף 324 עוסק רק ב"חובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס", וכאן "בעל הנכס" הוא הבעל הרשום בפנקסי המקרקעין, היינו, במועד הוצאת האישור – שטריקר.

...

אם כך, נמצאנו למדים כי המקרה היחיד שבו תיפסק חבותו של המחזיק הרשום אף שלא מסר הודעה כפי שנדרש על פי חוק, הוא כאשר הגורם הממונה על רישום וגביית הארנונה – ידע בפועל על השינוי בזהות המחזיק, גם ללא מסירת הודעה כאמור".

לסיכום עד כאן – העותרת, מיום פטירתו של אביה ביל המנוח, הייתה אחת מן הבעלים המשותפים של הדירה.

לסיכום, העתירה נדחית.

מפרק הקואופ, עו"ד גושן, העיד בחקירתו בעמ' 453 שורות 6-13 לפרוטוקול מ-23.6.22: "ת. ... אנחנו היינו צריכים להחליט איזה מחיר ייוחד לכל נכס. ש. רק לצורך מס שבח...? ת. לא ... אני צריך ... לתת חזקה כנגד תשלום מלוא המחיר [בכל נכס מ-26 הנכסים – י.ג.], ולתת ייפוי כוח בלתי חוזר כנגד תשלום מלוא המחיר ... לא רק לצורך המס. גם לצורך ביצוע העסקה. מתי הוא שילם לי , מתי הוא גמר לשלם". עוד העיד מפרק קואופ בעמ' 453 שורות 16-17: "ש. במיכרז הזה היה גם מחיר נפרד לכל נכס?... ת. כן". בסעיף 17.4 להסכם קואופ – קבוצת אדרי נקבע: "... אי קיום התחייבות כלשהיא מצד המוכר לגבי נכס מהנכסים לא תחשב כהפרת ההסכם כולו, אלא יהיו לה המשמעויות המקובלות בדין או בהסכם אך ורק לגבי אותו הנכס אליו התייחסה". מפרק קואופ בבקשה למתן הוראות שהגיש לרשם האגודות השיתופיות הסביר בסעיפים 17-20 [ מוצג ת/28 ]: · "לצורך הכנת המיכרז למכירת 26 הנכסים הוכנה שמאות לכל הנכסים ע"י השמאי גלעד יצחקי ... משההצעה הגבוהה ביותר [של קב' אדרי – י.ג.] הייתה בגובה של 60% מסה"כ השמאויות שנערכו ע"י יצחקי – נגזר מחירו של כל נכס... בסך של כ-60% מן השמאות של מר גלעד יצחקי. כפועל יוצא מכך נגזר גם ערכו של נכס אורנים [הנכס נשוא הדיון – י.ג.] באותה צורה". · "לצורך עסקת המכר ננקבו ערכים כספיים לכל נכס, והתמורה המיוחסת למיתחם אורנים בהסכם המכר הייתה כ-3.4 מיליון דולר [הזכויות מכוח עסקת הקומבינאציה – י.ג]. מצורף בזה נספח ח' – הנספח להסכם המכר מ-2002, המפרט התמורות הכספיות לכל נכס". · " השמאי גלעד יצחקי [שמאי מטעם הקואופ – י.ג.] ערך גם שמאות נפרדת לחנות הסופרמרקט, בנפרד מהשמאות של הזכויות עפ"י הסכם הקומבינאציה... בשמאות זו ערך הנכס ללא הסכם הקומבינאציה הוא 2 מיליון דולר ... ההצעה הגבוהה ביותר במיכרז שקבלה האגודה הייתה בסך 60% מסה"כ השמאויות של גלעד יצחקי, על כן ערך נכס אורנים נקבע ל-1.2 מיליון דולר, שהוא 60% מ-2 מיליון דולר". הוצגה בפני ביהמ"ש גם חווה"ד המקורית של השמאי גלעד יצחקי.

מפרק קואופ, עו"ד גושן, העיד בחקירתו בעמ' 449 לפרוטוקול מ-23.6.22 שורות 19-24: "... כדי לבטל את הסכם הקומבינאציה, אני בהחלט הייתי צריך... הסכמה של אדריאל [קבוצת אדרי – י.ג.], מכיוון שאני מכרתי להם את הזכויות והחובות לפי הסכם הקומבינאציה, אז איך אני יכול לבטל משהו שמכרתי להם". בסעיף 28.2 לדו"ח מפרק הקואופ לרשם האגודות השיתופיות [מוצג ת/28] הדגיש המפרק: "ביטול עסקת הקומבינאציה חייב להעשות בתיאום ... עם אדריאל [בהסכמת קבוצת אדרי – י.ג.] ... כיוון שהאגודה [קואופ- י.ג.] מכרה לאדריאל את זכויותיה עפ"י הסכם הקומבינאציה, ואם תבטל את הסכם הקומבינאציה ללא תאום [ללא הסכמה – י.ג] עם אדריאל עלולה האגודה להיות חשופה לתביעה מצד אדריאל על אי קיום הסכם המכר מ-2002". עוד הדגיש מפרק הקואופ בסעיף 12.1 לדו"ח מ-20.12.12, שהגיש לרשם האגודות השיתופיות [מוצג ת/31]: "האגודה [הקואופ – י.ג.] חייבת להיות מתואמת עם חב' אדריאל [צריך הסכמה של קבוצת אדרי –י.ג.] מאחר והאגודה מכרה את זכויותיה לחב' אדריאל, והיא אינה יכולה לעשות בהם שינויים ללא הסכמת הקונה [קב' אדרי – י.ג], שהוא בעל הזכויות כיום". קב' אדרי, בעלת הזכויות במקרקעין - שרכשה את הזכויות מקואופ, נתנה ב-2012 הסכמתה למתן הודעה חד צדדית ע"י קואופ לפרתם על ביטול הסכם הקומבינאציה, ולהגשת תביעה ע"י קואופ לביטול הסכם הקומבינאציה, בכפוף לכך שהוויתור הזמני על כ-10.6 מיליון ₪ - התשלום עבור זכויות הקומבינאציה, יהפוך לויתור סופי לאחר שיוצהר בתביעה על בטלות הההסכם.

קואופ הסכימה שהוויתור הזמני במשך כ-9.5 שנים יהפוך לויתור סופי עם ההצהרה בתביעה על בטלות ההסכם, באשר: [א] קואופ הייתה מעוניינת בבטול שומות מס שבח שהיו בהקף כ-50 מיליון ₪, ולא הייתה לה יכולת כספית לשלמם; [ב] הזכויות מכוח עסקת הקומבינאציה, שמכרה קואופ לקב' אדרי, היו ריקות מתוכן.

...

נדגיש, בסעיף 1.1 להסכם מ-7.11.16, שנחתם בין ההסתדרות לבין צמרת ופרתם, נקבע: "מוסכם כי לאחר 48 חודש מתאריך מסמך זה, רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם הקומבינציה...". סוף דבר א] הוויתור הזמני של קואופ על גביית 10.6 מיליון ₪, בגין הזכויות מכוח עסקת הקומבינציה, לאחר שלא הוגדלו זכויות הבניה ע"י רשויות התכנון והבניה, ולא ניתן היה לממש את הסכם הקומבינציה - הפך לוויתור סופי, שלא ניתן לחזור ממנו ביחסים הפנימיים בין קואופ לבין קב' אדרי.

ג] התובעות תשלמנה לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 80,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

בשל כך פנה התובע בהליך דנא בגדריו עתר להצהיר כי התובע הוא בעל הקרקע, כי למדינה אין זכות בה ואין לה כל זיקה אליה, כי יבוטלו צוי ההריסה והפינוי בהקשר לקרקע וכי יינתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעות לפעול בהקשר זה. בעלותו הנטענת של התובע נסמכת על כך שביום 07.02.2011 חתם הסכם לרכישת קרקע בשטח של 1,450 מ"ר, ממר בריק, בעלות של 10,000 דולר וזאת בנוכחות 4 עדים.

לטענתו, הוא הציג הסכמים מכוחם רכש את הקרקע, בהם ישנו פירוט בדבר הזיהוי של המקרקעין, ובכלל זה ציון שמותיהם של בעלי מקרקעין סמוכים כמקובל בעיסקאות מסוג זה. לטענת התובע, יש לדחות טענות המדינה כפי שעולות בהליכים שונים, כי מדובר בנכסים ללא בעלים אשר מהוים "נכסי מדינה". הבקשה לצוו מניעה: יוער כי בד בבד עם הגשת התביעה פנה התובע גם בבקשה לצוו מניעה זמני שיאסור את פינויו ואת הריסת הבנייה שבוצעה על ידו.

בתשובתה האחרונה של המדינה מסרה כי על פי כתב התביעה, התובע כלל איננו טוען לזכויות מכוח ה"קושן" הנטען, שהוזכר במעמד הדיון בסעד הזמני, אלא רק מכוח הסכמי מכר משנות ה-2000.

בפרט יבסס התובע את הוראות הדין הרלוואנטיות המקנות לו את הזכויות במקרקעין הנטענים ובכלל זה חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 והוראות דין אחרות, תוך הגדרת סוג המקרקעין (קרקע מסוג "מירי", "מולק" וכיו"ב, והכל לפי העניין), טענות מכוח עיבוד וחזקה וכיו"ב. התובע יצטייד בחוות דעת מומחה, ככל שיעלה הצורך בכך.

...

החלטתי זו ניתנת בהמשך לדיון אשר התקיים במעמד הצדדים לפניי ביום 14.08.2023, בבקשת צו מניעה במסגרת תובענה עיקרית להצהיר על זכויות התובע, תושב מג'דל שמס, על זכויותיו במקרקעין בלתי מוסדרים ולמנוע פינויו מהם על ידי המדינה.

אבהיר כבר כעת בפתח הדברים כי לאחר שבחנתי נסיבות העניין, בהתבסס על טענות הצדדים, ובטרם יקודמו ההליכים בתיק, בדרך של מינוי מומחה או בדרך אחרת, מצאתי כי מן הראוי לחייב את התובע לתקן את תביעתו ולהבהיר את המקור הנורמטיבי לזכויותיו הנטענות במקרקעין מושא התובענה.

לפיכך, לאחר שבחנתי מכלול הנסיבות ובהיעדר התייחסות התובע למסמך במסגרת תביעתו, ובטרם יורה בית-המשפט על מינוי מומחה מטעמו, מן הראוי כי התובע יבהיר באופן מדויק על מה מבוססת דרישתו להצהיר עליו כבעל הזכויות במקרקעין.

לצורך העברת זכויות המוכר על שמו, מכוח עסקת 2004 הנטענת, אשר, כאמור, לא נגמרה ברשום, הגיש הנתבע תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ה"פ 44399-07-18 (להלן: המרצת הפתיחה) להצהיר כי ביום 1.6.2004 מכר לו המנוח את כל הזכויות במיגרש הידוע כחלק מחלקה 1171 בגוש 6189 תמורת הסך של 50,000 ₪, וכי הנתבע זכאי להרשם כבעלים של 431/1640 חלקים במיגרש המהוים את זכויות המוכר במיגרש.

לטעמי העובדה שנחתם ייפוי כוח שכזה מכוחו ניתן למכור את כל הזכויות במקרקעין לקבוצת הרוכשים, והוא אינו מתייחס רק לחלקים שנמכרו בפועל, היא בגדר ראיה מחזקת למסקנה לפיה במועד זה נמכרו כל זכויות המוכרים במקרקעין, ומצטרפת לכלל העדויות לפיהן המוכרים מכרו את כל הזכויות במקרקעין כבר בשנת 1984, כמפורט לעיל ולהלן.

עת עומת מושקוביץ האב עם הטענה לפיה החסידות עשתה שימוש במקרקעין במשך שנים רבות מבלי שהועלתה על ידו כל טענה והשיב : "ש: הבנתי. תראה, הגרסה שאתה העלית, בתצהיר שלך, שלוי, לכאורה, מכרו לך זכויות בקרקע, שאין לך ראייה לכך, אין לך הסכם מכר, אין לך דיווח למיסוי מקרקעין, לא החזקת במיגרש, ואדרבא, ידעת שזוצ'קה במשך 40 שנה, החסידות, משתמשת במיגרש. מה תגיד על כך? אתה ידעת, ש40 שנה זוצ'קה במיגרש. איך זה מסתדר עם הטענה שלך שאתה הבעלים של הקרקע? החדשה.

...

בטרם סיום בסוגית הסעד כעולה מכל האמור לעיל, הרי שקיבלתי את גרסת התובע ולפיה בעסקת 1984 נמכר ונרכש המגרש כולו.

סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה שנקבע כי הזכויות שנרשמו על שמו של הנתבע במקרקעין מבוטלות.

הערובה שהפקיד התובע במסגרת הסעד הזמני על פירותיה תושב לו. הנתבע ישלם לתובע הוצאות בסך של 50,000 ₪.