תביעה להפסקת חדירה למקרקעין ופירוק שיתוף

לאור מערכת היחסים העכורה בין הצדדים כפי שעלתה בניהול ההליך, יש ללכת אחר הכלל לפיו "גדרות טובות יוצרות שכנים טובים" (תיקון חומה, פרוסט, 1915), ולקבוע כי כל עוד לא יינתן היתר כדין, המאפשר למי מהצדדים לערוך בניה כזו או אחרת במקרקעין וכל עוד לא יינתן צו לפירוק השתוף, יימשך השמוש באופן האמור ואשר לפיו הגדר תמשיך לחלק בין המגרשים כמופיע בת/13.

בהתאם לסעיפים 71 – 74 לפקודת הנזיקין, המגדירים את סמכותו של בית המשפט האזרחי להעניק סעד של צוי עשה (וצוי הריסה בכלל), כתרופה לאחת העוולות הנזכרות בפקודה, אני מורה על צו הפסקת השמוש כאמור.

וראו שם: "התאור של הרטיבות במרתף התחתון, אכן מתייחסת לרטיבות של וקנין כפי שניתן להבין מן התמונה שצורפה. נידרש יהיה לפרק ריצוף בצד של ג'וליאן כדי לאפשר איטום רולקות. לאחר האיטום ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. העלות 6,000 ₪." ככל שהדבר נוגע לרטיבות לה טען הנתבע בתביעה שכנגד, ציין המומחה כי אכן קיימת רטיבות פעילה בקיר המשותף בין הצדדים בדירת הנתבע, בסמוך לאיזור גגון בית וקנין שצמוד לקיר, ונידרש יהיה לבצע איטום במפגש בין הגג לקיר, לשם מניעת חדירת רטיבות, וזאת בעלות של 1,500 ₪ שתחול על התובעים (סעיף 3.1 לחוות הדעת).

...

אשר לאחריות להצגת מידע מטעה על ידי הנתבע, אני מקבלת את טענת הוועדה כי היא אינה משמשת רשות חוקרת, היא רשאית להסתמך על הצהרות והתחייבויות של מגיש התכנית על פי סעיף 214 לחוק התכנון והבניה ובכל הנוגע לכשירות עורך הבקשה; לא נפל כל פגם בבקשה היות וחתומים עליה גם המהנדסים שפר וידלין נוסף על עורך הבקשה; חזקה הוא שהיתר תקף משך שלוש שנים ממועד הוצאתו; אין כל בסיס לטענות להפרת הוראה חקוקה והתרשלות מצידה; לא הונחה תשתית ראייתית לכך וממילא מדובר במעשיה כרשות מנהלית; אין מקום לתקוף את שיקול דעתה במסגרת תביעה כספית מה גם שקיימת לה חזקת התקינות המנהלית.

אשר על כן אני מורה על דחיית התובענה נגד הוועדה המקומית.

סיכום מכל המקובץ לעיל אני מורה כדלקמן: ניתן צו קבוע האוסר על הנתבע לבצע עבודות בנכס מכוח היתר 129, וכן כל עבודה טעונת היתר אחרת, ללא קבלת היתר כדין.

כך גם העיד (עמ' 26 בפרוט'): ש: זאת אומרת זה לא שרידי רטיבות שכבר טופלה, נזילה שטופלה, לפי מה שאדוני ראה היה שם נזילה פעילה? ת: מהניסיון שלי, וזה היה בכמה מקומות היה נזילה פעילה, נזילה פעילה זה לא רק מצנור מים, זה גם חדירה באמבטיה בין חלקים, יש לי תמונות, אמבטיה חלודה לגמרי, המטבח כל השיש שבור ניכנס מתחת למטה, יש לי צילומים.

הבניין נשוא התביעה הנו בית משותף אשר מנוהל לפי התקנון המצוי (לפי העולה מנסח הבניין המצורף כנספח 2 לכתב התביעה) המצורף לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין"), ובהתאם לסעיף 3 (ב) בתקנון המצוי, "בעל דירה זכאי לידרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". משמע, חוק המקרקעין מטיל חובה על בעל דירה לתקן כל ליקוי בדירתו, אשר גורם נזק או עלול לגרום נזק לבעל דירה אחרת בבניין ובלא כל סייג אשר לאחריות בעל הדירה לליקוי, אם נבע ממעשיו שלו אם לאו.

כך גם מציין המלומד, פרופ' וייסמן (יהושע ויסמן, דיני קניין (בעלות ושתוף), עמ' 482): "וכן, אם יש בדירה דבר הטעון תיקון שיש בו כדי לגרום נזק לדירה אחרת, חייב בעל דירה לבצע את התיקונים הדרושים למניעת הנזק" נקודת מוצא זו איננה במחלוקת.

ואם כך, כיוון שתובענה זו עוסקת במצב דירת התובעת וחלק זה של פסק הדין עוסק בהפסקת הנזילות לדירת התובעת, באפשרות הנתבע להמנע משיקום מערכת האינסטלציה והאיטום בדירת הנתבע, אם יחדל מכל שימוש בדירה.

אשר על כן אני מקבל את התביעה ומקבל אף את ההודעה לצד ג', וקובע כדלהלן: ניתן בזאת צו עשה המחייב את הנתבע לבצע את העבודות הבאות: 1) פירוק קבועות האינסטלציה בחדרי הרחצה והשירותים ובמטבח והחלפתן בחדשות שוות ערך.

...

אני מחייב את שומרה לפצות את התובעת בסך של 15,000 ₪.

אני מחייב את שומרה ואת הנתבע, בחלקים שווים, לפצות את התובעת בסך של 50,000 ₪.

אני מחייב את שומרה ואת הנתבע, בחלקים שווים, לשאת באגרת בית משפט ששילמה התובעת ובנוסף לה גם בהוצאות שהיו לה בסך כולל של 40,000 ₪.

ב-2016 נמכרה חלקה 138, במסגרת הליך פירוק שתוף בין הנתבעים, לחברות ריאליטי קרן השקעות II וריאליטי קו-אינווסטמנט נווה אילן, לאחר המכירה נותרו הנתבעים הבעלים של חלקה 28 בלבד.

רוצה לומר, התובעת אינה יכולה לטעון לנזקים הנובעים מקיומם של מיכלי דלק במרחק של 4-5 מ' מגבול שטחה, כפי שנראה בעין, אלא לנזקים הנובעים מחדירה של 3.3 מ' אורך לתוך שטחה, שאליה לא היתה מודעת עת רכשה המקרקעין.

מה הם המבחנים, שעל פיהם ניתן לקבוע האם בר הרשות שהצטווה לפנות את המקרקעין שהוחזקו על ידו לאחר ביטול הרשות, זכאי או אינו זכאי לפצוי עבור השקעותיו? סקירת הפסיקה הנוהגת נעשתה על ידי כב' השופט שנלר בע"א (מחוזי ת"א) 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי (7.2.2011), בסיומה כתב כך: "...מהפסיקה שהובאה עד כה מצאו בתי המשפט להורות על פינוי בר-רשות מכללא, מעת שבוטלה הרשות, עם זאת בחנו בתי השפט אם זכאי המחזיק במקרקעין לפצוי משקולי צדק. בין השיקולים אותם מנו בתי המשפט ניתן למנות את משך השנים בהם קיימת החזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה, חוקיות הבנייה ככל שנעשתה. בכל אותם מקרים הפצוי ניתן לא בגין הפינוי, אלא בגין ההשקעות שהשקיע המחזיק במקרקעין ולאחר שנידרש להוכיחן. מול הזכות לפצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השמוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה". מהכלל אל הפרט האם יש הצדקה לדחות את התביעה לפינוי הנתבעים מהשטח הפלוש בחינת ניזקי שני הצדדים מצד אחד, אין חולק שנפגעה זכות הבעלות במקרקעין של התובעת, שאין חזק ממנה, מצד שני, שטח הפלישה הוא זעיר ביחס לשטחה הכולל של חלקה 138 ומהוה 0.48% (מתוך 20,835 מ"ר).

...

סוף דבר אני דוחה את תביעת התובעת לפינוי הנתבעים משטח הפלישה, משום שלא שוכנעתי כי לתובעת נגרם או ייגרם נזק כתוצאה מהפלישה שבוצעה בתום לב שנים רבות קודם לרכישת המקרקעין על ידי התובעת, בעת שמקרקעין אלו היו בידי הנתבעים עצמם.

התובעת לא שכנעה אותי כי ערך המקרקעין שלה נפגע ב-15% כהערכת השמאי, ובעיקר אני דוחה את הטענה כי פגיעה זו נובעת מהשטח הפלוש ולא מעצם קיומה של תחנת הדלק, שעל כך אין התובעת יכולה להלין.

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 61287-10-20 גרבר ואח' נ' אורבן נדל"ן י.ד. בע"מ תיק חצוני: בפני כבוד השופט דוד יצחק תובעים 1. אברי גרבר 2. נופר אליאסי נתבעים אורבן נדל"ן י.ד. בע"מ החלטה

לאחר עיכובים שונים בבצוע בדיקת ההצפה במרפסת דירת הפנטהאוז שנבעו, בין היתר, מהצורך בשיתוף הפעולה של השכן, בדיון שנערך ביום 28.9.2022, ניתנה הסכמת השכן, ובהתאם הוחלט כי בדיקת ההצפה תבוצע ללא דיחוי על ידי המומחה מטעם בית המשפט, על מנת להשלים את חוות דעתו ובצוע התיקונים ככל שיהיה בכך צורך.

עוד טוענים התובעים, כי אם בכלל הרי שבדיקת הצפה על גבי הריצוף מקפחת אותם, שכן מתווספת שכבה נוספת המונעת מהמים לחדור אל שכבת האיטום ואל דירתם.

דיון והכרעה הלכה היא שפסילת חוות דעת מומחה שמונה מטעם בית משפט תעשה רק במקרים נדירים, ומטעמים מיוחדים המצדיקים זאת, כגון כאשר נפל פגם היורד לשורשו של עניין ושיש בו כדי לגרום לעיוות דין קשה (רע"א 4842/20 עריית אשדוד נ' אדמת הצבי השקעות בע"מ (נבו 09.09.2020); רע״א 6585/19 נ.ש.ד.ד 2000 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חוף הכרמל (נבו 25.11.2019); רע"א 7098/10 טביבזדה נ' שירותי בריאות כללית (נבו 31.1.2011)).

זאת ועוד, מעיון בפרוטוקול ועדת התקינה של מכון התקנים אשר צורף לבקשה עולה, לכאורה, כי חברי הועדה היו מודעים לבעיה יכול שתווצר באותם מקרים שבהם מתעוררת רטיבות כאשר הריצפה מרוצפת (למשל בעקבות גשמי החורף) כך, למשל צוין בעמ' 2, 2 שורות לפני הסוף: "השאלה שנשאלה היא, מה קורה אם עבר חורף בדירה שכבר גרים בה וכעת מתגלה בעיה של רטיבות? במידה ובית המשפט מורה על ביצוע בדיקת הצפה צריך לתת לבית המשפט כלים להמנע מפירוק הריצוף. לנושא הזה הושב כי יש להרים את הריצוף ולא נבצע התאמה של התקן בהתאם לתקלה נקודתית או בעיה נקודתית". רוצה לומר, חברי הוועדה תיקנו את התקן כך שיחול באופן עיקרוני על כלל המקרים, ובלי להתייחס או לסייג למקרים נקודתיים שבהם התקן לא בהכרח תואם את כורח המציאות.

זאת שכן הבדיקה נמשכה למשך מספר שעות בלבד והופסקה עם גילוי סימני הרטיבות.

...

די היה בכל האמור לעיל כדי לדחות את הבקשה.

אלא שלטעמי דין הבקשה להידחות גם בשל השיהוי שנפל במועד הגשת הבקשה.

לסיכום מהטעמים המפורטים לעיל, דין הבקשה לפסילת חוות דעת המומחה להידחות.

אלהאם סעיד חרוף (ניתן פסק דין) נואל סעיד חרוף (ניתן פסק דין) עלאי סעיד חרוף עסאם סעיד חרוף איבתיסאם סעיד חרוף וופא סעיד חרוף סנאא סעיד חרוף מייסאא סעיד חרוף עיזבון עבד אלמועטי עלי סעיד באמצעות ב"כ עו"ד חוסאם סיאם שחאדה אבו סמאחה גסאן (ניתן פסק דין) שחאדה אבו סמאחה בסאם (ניתן פסק דין) שחאדה אבו סמאחה באסם (ניתן פסק דין) שחאדה שיך גאדה באמצעות ב"כ עו"ד חוסין איוב עיזבון שחאדה סמאחה סוהא באמצעות היורשים (ניתן פסק דין) שחאדה אבו סמאחה חוסם (ניתן פסק דין) עיזבון סיהאם עבדלחאלק באמצעות היורשים (ניתן פסק דין) יוסף עבדלחאלק אלכרוף (ניתן פסק דין) אעתידאל עבדלחאלק אלכרוף (ניתן פסק דין) מחמד עבדלחאלק אלכרוף (ניתן פסק דין) מדינת ישראל-האפוטרופוס לנכסי נפקדים באמצעות ב"כ עו"ד הודיה יצחק-בלומנקרנץ פרקליטות מחוז ירושלים פסק דין הרקע להליך לפניי תביעה שעיקרה פירוק שתוף במקרקעין.

לפי הטענה, בשל מערכת האינסטלציה הישנה התפוצצו צנורות מים ונפער חור בתיקרת הדירה של התובעים, ממנו חדרו מים לתוך הדירה ולחדר המדריגות.

נוסף על כך, המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי נימסר לו על ידי אחותה של נתבעת 12 כי בעבר ניבנה על הגג מאגר מים שנועד לשמש את הדיירים במקרה של הפסקת מים.

...

על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30514 חלקה 41 בשכונת שייח' ג'ראח בירושלים, בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין (למעט ביחס לחלק שהחזיקה בו נתבעת 18, אשר יועבר לחזקת התובעים).

לשם רישום המבנה כבית משותף, אני ממנה את ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים).

לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.