תביעה להכרה בזכות עצמאית לרישום כחוכר נכס

עוד הוסכם כי הצדדים יישאו, בחלקים שוים ביניהם, בהוצאות שיחולו בחלוקת המיגרש, וכי "גם ללא חלוקה פורמאלית, או חכירה הדדית, יהא כל צד זכאי לבעלות וחזקה בלעדית בחלקתו", בהתאם לגבולות המוסכמים.

לשלמות התמונה יצוין, כי חלקות המשנה 4 ו-5 טרם נרשמו כחלקות עצמאיות בלישכת רישום המקרקעין, ועד היום רשומים המקרקעין בבעלות האגודה, בשלמות, כשלטובת המנוח ורעייתו ז"ל רשומה הערת אזהרה.

בתביעתו, עתר התובע למנוע מיורשי המנוח, הנתבעים 11-1, למכור את הנכס לנתבעים 14-12, וזאת בשים לב לזכות הסרוב הראשונה העומדת לו, לטענתו, בהתאם לסעיף 8 להסכם, אותו כינה "הסכם שתוף". בכתב ההגנה טענו הנתבעים לפגמים שונים בהסכם.

לשיטתם, אף אם תוכר, באופן עיקרוני, זכות הסרוב הראשונה שנקבעה לכאורה בהסכם, הרי שבכל מקרה, תוקפה פקע זה מכבר, בהתאם להוראות הדין.

בית המשפט דחה את תביעם, בזו הלשון (בש"א (מח' חיפה) 904/99 עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ 9.11.2000)): "אין די בזכות אובליגאטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לידרוש פירוק שתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין. רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לידרוש פירוק שתוף במקרקעין". מכאן שהוראות השתוף בחוק המקרקעין, ובכללן סעיף 34 לחוק, חלות מקום שבו מיתקיים שתוף קינייני בקרקע.

...

עיקר טענות הצדדים בבקשה דנא הנתבעים סבורים כי דין התביעה להיות מסולקת על הסף.

לדידם של הנתבעים, התובע שינה את חזית המחלוקת, ולפיכך קבלת טענותיו המאוחרות תוביל לתוצאה לפיה "ייצא חוטא נשכר". דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

כך למשל נפסק בת"א (מח' ת"א) 723/81‏ אברמנטו‎ ‎נ' אברמנטו, פ''ד תשמ"ד(3) 384: "אין חולק, כי במקרה דנן אין (ל)תובעת זכות חפצית בחנויות, אלא זכות אובליגטורית בלבד... התוצאה היא, כי התובעת אינה יכולה לתבוע לעצמה מכוח זכותה האובליגטורית זכויות שהחוק מייחד אותן לבעל זכות תפצית-קניינית במקרקעין.

סיכום על יסוד מקבץ האמור, אני דוחה את הבקשה.

להצדקת עשיית דין עצמית על ידו, טען הטכניון כאמור, כי זכותו בקיוסק עדיפה על זכותם של התובעים, ולתמיכת טענתו הנ"ל, הוא הפנה להסכם חכירה, היתר הסטורי והעתק רישום מפנקס השיטריות אשר צורפו כנספחים 1-3 לתצהירה של גב' לניאדו.

" (רע"א 1798/16 עדל מוחמד חאפז אבו אלדבעאת ואח' נ' נג'אתי אלג'עברי, (פורסם בנבו, 13.03.2017)) עוד נקבע בפרשת "טל בניה" כי: "תכליתה של התביעה הפוססורית היא לתת הגנה משפטית למחזיק, אפילו הוא מחזיק שלא מכוח זכות, כלפי מי שנישל אותו מחזקתו ותפס חזקה בלא צו שפוטי שקדמה לו הכרעה שיפוטית בזכויות בין הצדדים. האנטרס המרכזי ביסוד הגנה זו על החזקה נעוץ בצורך לשמור על הסדר הצבורי, ולהבטיח כי מעבר זכויות קנין וחזקה בקרקע ייעשה באמצעות הליכים משפטיים, ולא בכוח הזרוע. לפיכך, הדין חותר לשמור על הסטאטוס-קוו בשטח, ולקיים את בירור הזכויות לקנין ולחזקה בהליכים משפטיים. דין זה חל גם כאשר המנשל הנו בעל זכויות משפטיות לנכס, וגם כאשר אין זה ברור כי המחזיק המנושל הוא בעל זכויות חזקה כדין בשטח" [ההדגשה אינה במקור] למותר לציין כי גם הטענות בדבר השמוש הבלתי חוקי בקיוסק כפי שנטען על ידי הטכניון, אינן מקנות לו זכות לפעול באופן עצמאי ל"תיקון ההפרות", ללא פנייה לערכאות השיפוטיות.

יחד עם זאת, לא שוכנעתי כי העובדה שהתובעים לא הפעילו ו/או לא החזיקו בפועל בקיוסק, אם באופן ישיר או באופן עקיף, במועד ביצוע ההריסה, או לכל הפחות עד ששה חודשים מיום ביצוע ההריסה, גורעת ממעמדם כ"מחזיק" לצורך תחולת סעיף 19 לחוק ומההגנה המוקנית להם על פי סעיף זה. ממה נפשך? הפסיקה הישראלית הכירה ביסוד "ההחזקה" בהתקיים שני מבחנים: מבחן השליטה ומבחן הכוונה, קרי כוונת המחזיק לשלוט בנכס ולמנוע אחרים להתערב בו, וקבעה כי החזקה באה אל קיצה כאשר שני הרכיבים הנ"ל חדלו להתקיים.

...

יוצא אפוא שגם אם החזקה הפיזית בקיוסק לא היתה נתונה בידי התובעים במועד ביצוע ההריסה ו/או בסמוך לכך, החזקה המשפטית כן היתה נתונה בידיהם, ולכן זכאים הם ליהנות מההגנה המוקנית ל"מחזיק" על פי סעיף 19 לחוק.

סיכום ביניים לאור האמור לעיל, הנני קובעת כי תפיסת החזקה בקיוסק על ידי הטכניון כמתואר לעיל, נעשתה שלא כדין, ומשכך זכאים התובעים להגנה הקבועה בסעיף 19 לחוק.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הנני מחליטה לקבל את התביעה, ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של 45,000 ₪, וכן אגרת משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

כפי שיפורט בהרחבה להלן, המבקשים בהליך כאן, שהיו שלושה מכ-80 משיבים, יורשי המנוח, בהליך הראשון, היו היחידים שהתנגדו לתובענה, טענו כי לא הכירו את הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה, וטענו כי עילת התביעה לרישום הזכויות היתיישנה זה מכבר, בחלוף מעל ל-50 שנה ממועד כריתת ההסכם.

המבקשים מציינים כי הערת אזהרה אינה זכות עצמאית, אלא צעד מקדים לקראת רישום זכות.

היתיישנות דיונית אינה מבטלת את הזכות החוזית במסגרת המרצת הפתיחה, טוענים המבקשים כי משנקבע שאין עוד אפשרות ליישם את הסכם החכירה בעין, ולתבוע את רישום זכויותיה של החברה בנכס, הרי שיש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה.

...

בהתאם, נדחית טענת החברה להתיישנות של עילת התביעה.

אקדים את המאוחר ואומר, כי לאחר עיון בפסק הדין ובטענות שהונחו בפני, מסקנתי היא כי אין למחוק את הערת האזהרה, ועל כן דין התובענה דחיה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נדחית התובענה למחיקת הערת האזהרה.

תביעת-הרוכשות – החיוב החוזי בהסכם-המכר התחייב מר וארמפלש לעשות את כל הנידרש מצידו לרישומן של הזכויות בנכס על שמן של הרוכשות.

עורך-הדין שרעבי אישר בעדותו לאימוֹר: "לי קרן וזד.אם.אס רשומ[ות] כזכאי[ות] להרשם כבעלי זכויות לחכירת היחידה. [זאת,] ממתי שהמציאו לי [את] כל המסמכים[,] בהתאם לנוהל העברת זכויות בחברה המשכנת, שזה במהלך 2020, לא זוכר תאריך מדויק. המסמכים האחרונים להעברת הזכויות [הועברו] בסביבות חודש מרץ, מרץ 2020 אם אני לא טועה. מרגע חתימת החוזה נרשמ[ה] הערה בספרים של [קבוצת חג'ג'] שוארמפלש מכר את היחידה לצד ג'. ואז מבקשים ממני תמיד לציין באישור זכויות שהייתה מכירה. אז זה בעצם כבר יש פה, מה שנקרא: סימון בספרי החברה המשכנת שנעשתה מכירה. ואז ברגע שמשלימים את כל המסמכים לנוהל העברת זכויות אז כבר אישור זכויות ייצא רק על שם הקונים" (שם, בעמ' 72, ש' 16-12 וש' 28-18).

הקבוצה קיבלה את כל הנידרש לה לשם הכרה ברוכשות כבעלוֹת הזכות, העתידית, להרשם לבדן בעליו של הנכס הנידון, לכשניתן יהא לייחד לו רישום נפרד במירשם-המקרקעין.

כמבואר לעיל, לכל הפחות עד למועד שבו הוגשו סיכומיהם של הצדדים לא אִפשר מצבו המשפטי של הנכס את רשומו כיחידה רישומית עצמאית, נפרדת מן המקרקעין בכללותם.

...

ההסכם קוים במועד לא זו בלבד שלגופן של הפעולות, שנקט המוכר, לא מצאתי כי הוא הפר את התחייבותו שלפי הסכם-המכר, אלא ששוכנעתי לקבל את טענת-ההגנה כי ההסכם לא הופר אף מבחינת-המועד שבו ננקטו אותן פעולות.

התביעה בת"א 2401-03-19 נדחית, אפוא, על עילותיה ועל שני סעדיה הכספיים.

למסקנה זו בדבר הסכמה לשינוי, עקרוני, מהוראותיו של ההסכם, לא מצאתי אחיזה.

לאמוֹר, מר פינקלשטיין, ששעה לייעוץ מקצועי בעניני-דיווח לרשות-המסים, נעתר לבקשתו הקונקרטית של המוכר לשלם את מרכיב-המע"מ לידיו מתוך חלקה של רוכשת זו בתמורה החוזית.

]השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 65237-06-15 מיום 6.6.2021 (כב' השופט אלכסנדר רון), במסגרתו נדחתה תביעתו של המערער לסעד הצהרתי שיקבע כי הוא בעל הזכויות במחסנים שרכש.

על מנת לענות על שאלה זו נחלק את הדיון לשלושה חלקים: בשלב הראשון תבחן השאלה מי יכול להיות רשום כבעל זכויות החכירה במחסנים בבית משותף (ובהקשר הקונקרטי, אם וכאשר ירשם הבית כבית משותף; ראו הבהרה בהמשך); בשלב השני תבחן האפשרות לרשום את המערער כחוכר של המחסנים במקרה דנן, בהנתן שעסקינן, נכון למועד כתיבת שורות אלה, בבניין בלתי רשום; בשלב השלישי נדון בחלופה שעלתה בדיון, לפיה המערער יירשם בשלב זה כחוכר משנה ביחס למחסנים.

כאשר מחסן מוגדר כחלק מ"דירה" או כ"דירה" נפרדת (כלומר, הוא חוסה תחת אחת משתי הקטגוריות הראשונות), המצב המשפטי ברור: ככל שמחסן הוא חלק מ"דירה" (קרי, קטגוריה א' לעיל), לא ניתן להעבירו אלא יחד עם הדירה, וממילא לא ניתן לעשות בו עסקה עצמאית, לא עם בעל דירה אחר בבניין, ובודאי שלא עם מי שאינו בעל דירה בבניין.

ומכלל ההן נלמד הלאו: לא ניתן לרשום את הזכויות ברמל"ה (כדוגמת המחסנים בהם עסקינן) על שם מי שאינו בעל דירה בבניין (ראו: ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן, פסקה 10 לפסק דינו של כב' השופט יצחק עמית (15.7.2015); ע"א 7260/12 כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' וזוב נכסים בע"מ, פסקה 15 לפסק דינה של כב' הנשיאה מרים נאור (20.11.2016)).

אפס, גם הבקשה להכיר בכך שלמערער זכות לחכירת משנה במחסנים מעוררת קשיים ניכרים, ולא ראינו מקום לקבל את העירעור ביחס לכך.

...

במסגרת הוראות אלה נקבעה בסעיף 77ב לחוק תחולה חלקית של ההוראות בעניין בתים משותפים על בית בלתי רשום (התחקות אחר ההיסטוריה החקיקתית של פרק ו'1 לחוק המקרקעין מלמדת שתכליתו המקורית הייתה לחול על בתים "שלא ניתן לרשמם כבית משותף בנסיבות שאין לבעלי דירות הבית שליטה עליהן". עם זאת, בסופו של דבר, הכנסת לא סייגה את תחולתו של פרק זה, ועל כן הוא חל על כל בית שאינו רשום כבית משותף.

המסקנה המתבקשת מהדיון עד לשלב זה היא שהסעד ההצהרתי המרכזי אותו ביקש המערער – הצהרה כי זכויות החכירה במחסנים שייכות לו, וכי על החברה לכבדן – איננו אפשרי.

בנסיבות אלה, ומשמצאנו כי ממספר טעמים אין עלינו להיזקק לפתרון הדחוק של חכירת משנה במקרה דנן – בצדק נדחתה תביעתו.

סוף דבר: דין הערעור להידחות.