תביעה להחזר תוספת דמי היוון ברכישת זכויות חכירה

הקונות ציינו כי הנן בעלות הזכות להרשם כחוכרות לדורות בחוזה חכירה מהוון בבית ברח' אופיר 40, תל אביב המהוים שליש מהזכויות בחלקה 652 גוש 6625, את הזכויות בבית רכשו ביום 11.8.2014 מהמוכרים וביום 12.8.14 נרשמה הערת אזהרה לטובתן.

לא רק שהמוכרים לא גילו לקונות על אי ההתאמה, למרות שהיה עליהם לדעת עליה, עו"ד רוטלוי שניהלה המכירה מטעם המוכרים העידה בעמוד 30 בשורה 19 כי "הבית נמכר עם חצר ולא לפי מטרים מסוימים, אם התוספת היא לא חלק מהתמורה אולי היה צורך לשלם יותר. מה גם שהיא אמרה שרוצה להרוס". בימ"ש דוחה הסבר זה שמתעלם מהעובדה שהמקרקעין אינם פרטיים, וכי זכויות המוכרים מוקנות להם על פי חוזה החכירה ותנאיו.

המוכרים טענו בסעיף 22 לסיכומיהם שיש להפחית הפצוי המוסכם בהתאם לסמכותו של בימ"ש לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 (להלן : "חוק החוזים תרופות") כאשר הפיצויים נקבעו "ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". על אף שהקונות העמידו המוכרים על הפרת ההסכם עקב הטעיית הקונות לגבי הפרת חוזה החכירה במכתב מיום 11.2.15 (נספח 11 לכתב התביעה), עו"ד רוטלוי העידה בעמוד 31 ש"עניין ההוון לגבי דמי ההיתר מבחינתנו החל באפריל 2015". על אף תחילת טפול המוכרים החל מחודש אפריל 2015, בנספח 14 לכתב התביעה, ב"כ המוכרים עומד בחודש יוני 2015 על כך שעל הקונות לשלם דמי ההיתר שדורשת רמ"י ועד מועד הגשת התובענה בספטמבר 2016, לא בוצעה התאמה.

המוכרים ישלמו לקונות החזר האגרות ששולמו וחלקן בתשלום שכ"ט המומחה מטעם בימ"ש בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד הוצאתם ועד מועד התשלום בפועל והסך של 25,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

...

בדעת רוב נקבע כי על פי לשונו ועל פי תכליתו של סעיף 16 לחוק המכר "מדובר בסעיף קוגנטי שאיננו מאפשר לזקוף 'אשם תורם' לחובת הרוכשים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס". המוכרים טענו בסעיף 19 לסיכומיהם כי פסק הדין אינו חל במקרה דנן מאחר ולא התקיימו במקרה זה יסודות סעיף 16 לחוק המכר, שכן המוכרים "לא ידעו על אי ההתאמה בממכר". אולם, טענה זו נדחית שכן בסעיף 16 לחוק המכר, המחוקק קובע במפורש שאין הוא חל רק במקרה של ידיעה בפועל, אלא גם במצב בו היה על המוכר לדעת.

אולם, גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת חלקית ע"י חיוב המוכרים לשלם לקונות הסך של 88,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד הגשת התובענה ועד מועד התשלום בפועל.

סעיף 2(ב) לתוספת השלישית מורה: "שילם החוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהיא, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל"; וסעיף 2(ג) לתוספת מורה: "היה המחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור". מכאן, שהחוכר לדורות משלם את היטל ההשבחה במקום הבעלים, ובכך הוא ניכנס לנעליו של הבעלים, ואף זכאי לשיפוי והחזר חלק מהסכום.

עוד טוענת המשיבה בהקשר זה, כי תשלום דמי החכירה ודמי הוון משקפים את רכישת הזכויות מהמינהל, בסכום שהוא – כבעלים של המקרקעין – גובה עבור עצמו; והמינהל אינו משמש, איפוא, גובה עבור הועדה המקומית תמורה כספית עבור השבחת המקרקעין.

...

למסקנה זו הגיעה הוועדה ממכלול טעמים שפורטו בהחלטתה, שעיקרם: העובדה שהמערערים לא פעלו להמצאת מסמכים מאותה תקופה ולא ניסו לאתר את בעלי זכויות החכירה בנכס באותה עת, כדי לברר האם הללו קיבלו היתר; אי-הקמתו של המבנה נושא הבקשה להיתר במשך למעלה משלושה עשורים, כאשר חזקה היא שאם נופק היתר היה בעל הנכס ממצה את זכויותיו לפיו; וכן בנייתן של תוספות בנכס אשר לא היו בהתאם להיתר שהתבקש בשנת 1978.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה שכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 10,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תודיע טלפונית לבאי-כוח הצדדים על מתן פסק-הדין ותמציא להם עותקים ממנו.

בשנת 1996 נענו המערערים לדרישת המשיבה ושילמו לידיה דמי הוון עבור מה שהוגדר על ידי המשיבה כ-"הנכס בכתובת סמולנסקין 5 עכו". הסכום אותו נדרשו לשלם המערערים עבור שתי החלקות עולה כדי פי שניים בערך ממה ששלמו שכניהם עבור חלקה ששיטחה כמחצית מן המקרקעין של המערערים, ולאחר התשלום קיבלו המערערים תעודת הוון בה צוין: "חלקה 57". ביום 7.6.2009 פנו המערערים לקבל אישור בדבר זכויותיהם בנכס ואכן נימסר לידיהם אישור זכויות חתום המאשר כי המערערים מחזיקים בזכויות החכירה בשתי החלקות: 60 ו-57.

עוד טוענים המערערים, שבמשך קרוב ל-48 שנה לא נקפה המשיבה אצבע לתחזוקת החלקה נשואת התובענה, ורק לאחר הגשת התביעה נכנסה המשיבה, לראשונה, וללא רשות, לשטח על-מנת לטפל בו. הפעם הראשונה בה העלתה המשיבה את הטענה שחלקה 57 אינה שייכת למערערים הייתה בשנת 2014, משמע 46 שנה לאחר ההסכם שבו רכשו המערערים, לטענתם, זכויות בחלקה זו. המערערים הוסיפו וטענו, כי התובענה הוגשה על ידי המשיבה בחוסר תום לב, תוך הסתרת מסמכים ופרטים מהותיים.

נוכח האמור קבע בית-משפט קמא, כי נטל ההוכחה חוזר אל המשיבה באופן שעליה להוכיח את זכותה בחלקה זו, וכן את העידר זכותם של המערערים להחזיק בה. בית-משפט קמא הגיע לכלל מסקנה, שהמשיבה הרימה את הנטל הרובץ עליה ועלה בידיה להוכיח שמקור המסמכים התומכים, כביכול, בטענת המערערים לזכות חכירה בחלקה 57 נובע מטעות, אשר נגררה ממסמך למסמך ואין בבסיס טעות זו הסכם חכירה המקנה למערערים זכות קניין בחלקה זו. בית-משפט קמא ציין, שאכן נפלה טעות נגררת ברשום מספר החלקה הרלוואנטי למערערים ברישומיה של המשיבה, עד לכדי הנפקת תעודת הוון ביחס לחלקה 57, בעוד שבפועל מעולם לא רכשו המערערים זכות חכירה בחלקה זו. בית-משפט קמא ביסס את מסקנתו על-כך שבית המגורים של המערערים, על כל תוספותיו והרחבותיו שניבנו לאורך השנים, ממוקם בחלקה 60.

המשיבה אינה חולקת על-כך שבאופן זה, שילמו המערערים דמי הוון עודפים ולכאורה נראה, כי הם זכאים להחזר, ואולם, כך קובע בית-משפט קמא, תשלום דמי הוון עודפים עקב טעות נגררת שהוזנה לנתוני המערכת, אינו יוצר זכויות במקרקעין.

...

נחזור ונדגיש שאיננו מביעים עמדה כלשהי באשר לסיכויה של תביעה כזו, יחד עם זאת, סבורים אנו, שיש להעמיד פרק זמן סביר לרשות המערערים על-מנת לשקול, האם לנקוט במהלך כזה, אם לאו, ולהתארגן בהתאם לכך.

טעם נוסף בעטיו סברנו, שיש להעמיד לרשות המערערים פרק זמן ארוך בהרבה מזה שקצב בית-משפט קמא לצורך ביצוע פסק הדין, נובע מן העובדה, כי בסופו של דבר לא ניתן להתעלם מכך שתביעתה של המשיבה, מוצדקת ככל שתהיה, הוגשה בשיהוי של שנים רבות מאוד.

על-יסוד כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערעור, למעט המועד שאנו קובעים באשר לביצוע פסק הדין, כאמור בפיסקה מ"ה דלעיל, ובנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ביום 12.7.2009 היתקשר המנוח עם עזרה ובצרון בהסכם לרכישת הזכויות בדירה בעד סך של 391,212 ש"ח הכוללים דמי הוון וטפול.

פלוגתה ראשונה: האם הוכח שנכרת הסכם בין הנתבע והמנוח לרכישת הזכויות בדירה? אין חולק שהתובע ושאר היורשים (הם הנתבעים שכנגד) רשומים כבעלי זכויות בדירה בחכירת משנה כיורשי המנוח מכוח העברת שכירות בירושה מיום 10.6.2018 (נסח צורף כנספח לכתב התביעה, ראו עמ' 11-9 לנסח).

במסגרת העסקה נחתמו המסמכים הבאים: הסכם מחודש יוני 2009 (היום המדויק חסר) (נספח 1 למוצגי הנתבע; "הסכם העקרונות"): המנוח הצהיר שהוא בעל הזכויות בדירה; הוסכם שבדירה ליקויים רבים המצריכים שפוץ כמפורט ברשימה שצורפה; הצדדים מסכימים שהנתבע יסייע וידאג לבצוע השיפוצים וכן יסייע לנתבע בצרכיו היומיומיים לרבות רכישת מזון; הוצאות השיפוצים והוצאות המחיה כאמור יקוזזו מעיסקת רכישת הדירה על ידי הנתבע מהמנוח; הוסכם כי הנתבע זכאי לגור בדירה עד יומו האחרון ללא כל תשלום למעט הוצאות שוטפות ושתירשם הערת אזהרה על כך; אם מסיבה כלשהיא לא יועברו הזכויות על שם הנתבע, תהיה לו זכות קדימה בקבלת החזר הגין כל ההוצאות שהוציא כאמור בצרוף ריבית בשיעור של 1% לחודש ובתוספת 20% דמי טפול; לנתבע זכות קדימה ביחס לכספים אלה ביחס לכל חוב אחר של המנוח; הנתבע רשאי לרשום הערת אזהרה בגין הסכם זה. הצדדים שניהם חתומים על ההסכם.

...

התביעה שכנגד העולה מן המקובץ הוא שדין התביעה שכנגד להתקבל, כפוף לתשלום יתרת התמורה שלא הוכח ששולמה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התוצאה היא כדלקמן: התביעה העיקרית נדחית.

על כן התובע ישלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ש"ח וכן את הוצאות המשפט בגין התביעה העיקרית.

במסגרת סעיף 6 לנספח ו נקבע ש"את מיגרשי האופציה שנבחרו כמפורט להלן, יהיה זכאי בעל הזכויות לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, הכל כאמור בהחלטת המועצה 1222 על תיקוניה ובהתאם להוראותיה".

יצוין כי לנוכח הסכמים בין חברי קבוצות הרכישה לתובעת, שילמה התובעת לרמ"י את הפרישי ההצמדה והריבית האמורים, תוך שחברי קבוצת הרכישה המחו לה את הזכות לתבוע מרמ"י החזרים בגין הפרשים אלה (העתק המסמכים הרלוואנטיים מהסכם השתוף בין חברי קבוצת הרכישה לתובעת מצורפים לכתב התביעה ומסומנים כנספח כא').

הנתבעת מבססת את טענתה שהתובעת בחרה במסלול השני, קרי תשלום במקביל להשגה, במכתב ששלחה התובעת ביום 24.2.16 במסגרתו ביקשה בסעיף 5.1 "כי מיד לאחר אישור ההעברה המפורטת לעיל, יונפקו על ידכם חוזי פיתוח ביחס למגרש 504... ושוברי תשלום דמי הוון בהתאם למפרטים הכספיים (שמועד תשלומם, בצרוף הפרישי הצמדה למדד המחירים לצרכן בלבד החל מהיום ה-31 ממועד אישור העסקה...) ושוברי תשלום דמי הוון בהתאם למפרטים הכספיים... תשלום הוצאות הפיתוח הנקובות במפרטים הכספיים (נומינלי)". יחד עם זאת, במכתב מיום 26.6.17 שנשלח ע"י הגב' חלי קונטנה מטעם רמ"י, מכתב שנשלח במענה למכתב ששלח עו"ד דרוקר ביחס לחיוב הריבית, נכתב במפורש ש"הואיל ובחרתם להגיש השגה טרם ביצוע העסקה, הרי שלא ניתן "לקבע" את השומה למועד הקובע ללא תשלום הפרישי הצמדה וריבית.

לטענת הנתבעת, החלטה מספר 3972 אינה רלוואנטית לעניינו מכיוון שעסקינן בעסקת ייזום שאינה נכנסת תחת קטגוריה של "עיסקאות בפטור ממכרז / תוספת בניה / דמי הסכמה וכו'". עובדה היא שמועדי התשלום במקרים דנן הוארכו ל-60 ימים, בעוד שבעסקות ייזום שהיא העסקה מושא התביעה מועד התשלום הוא בתוך 180 יום מיום אישור העסקה.

...

לסיכום אני קובעת ש"יום אישור העסקה" שעל בסיסו יש להחיל את החלטה 3972 הינו יום משלוח המפרט הכספי הראשון – 31.12.15.

אינני מקבלת את פרשנותה של התובעת את החלטה 3972, כאילו היא אינה מאפשרת הטלת ריבית כלשהי בשום מצב.

משכך נדחית טענת התובעת בעניין זה. סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: 315,295 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום הריבית ע"י התובעת (3.8.17) ועד התשלום בפועל לתובעת.