תביעה לדמי מפתח, הוצאות שיפוץ ודמי שכירות

המשיב שכנגד הגיש כנגד המבקשת תביעה לפינוי, אשר מבוססת על מספר עילות פינוי וכן תביעה לתשלום דמי שכירות והשתתפות בהוצאות שפוץ הבניין (ת"א 64551-06-15 שלום, חיפה).

לטענת המבקשת, היא אשה ערירית, כבת 70 שנה, החיה בגפה כדיירת מוגנת בדמי מפתח.

...

בית משפט קמא קבע, כי במידה ולא תשלם המבקשת את הסכומים כאמור, תפונה מהדירה.

עוד קבע בית משפט קמא, כי דין התביעה הכספית להתברר בבית הדין לשכירות, לו הסמכות העניינית לדון בה ולפיכך הורה להעבירה.

לאור כל האמור, מוחלט כי על מנת שלא לחסום את דרכה של המבקשת, הבקשה מתקבלת בחלקה.

כמו כן, הנתבע גבה דמי שכירות בסך מיצטבר של כ- 220,872 ₪ לתקופת תביעה בת שבע שנים.

הוא (התובע) משמש כחליפו של המנוח על פי דין; אין עדות שמועה או הרחבת חזית בטענותיו; הנתבע נימנע מלזמן את בעל המסעדה שהוא עד בשליטתו; רבים מהיורשים מתגוררים באנגליה והם אנשים קשיי יום; הנתבע הוא בעל דירה בחדרה ובעל עסק עצמאי לשיפוצים, והוא זה שנהג בחוסר תום לב, עת השכיר את היחידה וגרף רווחים, תוך כדי עשיית עושר ולא במשפט; לא נידרשת חוות דעת בנוגע לדמי השמוש הראויים מאחר שיש את חוזי השכירות שהנתבע ערך והם מעידים על התשלום בפועל; לא צורפה ראיה שתעיד על הוצאות בשווי של מאות אלפי ש"ח בגין השפוץ; אין מקום ליתן סעד מן הצדק.

אני שבה ודוחה את טענות הנתבע לפיהן עולה מטענות התובע חוסר תום לב וכי יש לדחות את התביעה בשל כך (סעיף 27 לסיכומי הנתבע); התובע מנהל מסע צלב נגד השוכרים המוגנים בבניין כדי להביא לפינויים ללא פיצוי ו/או תשלום דמי מפתח (סעיף 37 לסיכומי הנתבע); מבחינה משפטית התובע טוען טענות והיפוכן (סעיף 4 לסיכומיו); התובע מנסה לעשות עושר ולא במשפט על חשבונו (סעיף 58 לסיכומים); היה על היורשים להודיע לו שהמנוח נפטר, אך הם לא עשו כן כדי לחמוק ממילוי חובותיהם לפי חוק הגנת הדייר (סעיף 67 לסיכומיו).

...

סוף דבר אני קובעת כי החייט היה דייר מוגן ביחידה ולצורך הדיון בתובענה זו כי הנתבע הוא בנו.

אין מקום להורות על תשלום דמי שימוש ראויים והתביעה בעניין זה נדחית.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסך כולל של 7,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

לטענת הנתבעת, בשנת 1981, או בסמוך לכך, ביצעה הנתבעת השקעות כבדות נוספות במושכר לשם הכשרתו כאולם לקיום הופעות, וזאת בידיעת התובעת ובהסכמתה, כאשר באותה עת שילמה הנתבעת לתובעת דמי מפתח נוספים בסך של 7,500 $ (ללא קשר להעברת 20% מדמי השכירות שנתקבלו אצל הנתבעת משוכר המשנה, ששולם לתובעת).

אכן, הנתבעת טענה – ואף הוכיחה, כי חלק מן הנכס המושכר לשוכרת המשנה לא ניבנה בשטחה של התובעת, ואינו חלק מן המושכר כהגדרתו בכתב התביעה; לא תתכן מחלוקת, כי התובעת אינה זכאית לדמי שכירות בגין רכיב זה. שונים הם פני הדברים בכל הנוגע ל"השבחה" שהנתבעת טוענת לה. השבחה זו נחשבת כ"דמי מפתח", שמכוחה נהנתה הנתבעת במשך שנים ארוכות מתנאי שכירות מוגנת, לרבות תשלום דמי שכירות נמוכים משמעותית משווי השוק.

משהוכרו הוצאות השפוץ והבנייה כדמי מפתח (אף ששיעורם לא הוכח בראיות), אין להיתחשב בהם לצורך חישוב דמי השכירות הכלכליים.

...

משלא עמדה הנתבעת בנטל ההוכחה לעניין זה, אני דוחה את טענתה שלפיה התובעת אינה זכאית לדמי שכירות כלכליים טרם יסתיים הסכם שכירות המשנה.

הפועל היוצא מהאמור הוא שאני קובע, כי המועד שממנו תחול חובתה של הנתבעת לשלם דמי שכירות כלכליים הוא מועד הגשת התביעה, יום 2.10.2019.

סוף דבר מכל הטעמים שלעיל, אני קובע כי הנתבעת חייבת בדמי שכירות כלכליים בסך 33,864 ₪ בתוספת מע"מ כדין, וזאת החל מיום 2.10.2019, מועד הגשת התביעה לבית הדין לשכירות.

ערעור וערעור שכנגד על פסק דין שניתן בת"א (שלום רחובות) 7885-12-16 (כב' השופטת א. הובר היימן) ביום 3.8.22 (להלן: פסק הדין), בגדר תביעה כספית על סך של 125,600 ש"ח. רקע כללי פירוק השתוף בין המערער לבין אחיו המנוח: המערער (התובע בערכאה הדיונית) ואחיו המנוח (להלן: המנוח) חלקו בזכויות דיירות מוגנת בדמי מפתח בדירה ובמחסן (להלן: הנכס) ששמשו לניהול עסק מסוג מאפיה.

. כיוון שהצדדים נותרים שותפים בחלקים שוים ביניהם בזכות הדיירות המוגנת, ככל שזו קיימת, אז שניהם יישאו בחלקים שוים ביניהם בכל הוצאה שעניינה קביעת הזכויות, פינוי או תשלום דמי מפתח, וזאת הן כלפי המשכיר והן כלפי כל צד ג. אם יוחלט כי ישולם סכום כלשהוא כפצוי או כדמי מפתח לעסק, אזי יזוכו שני הצדדים בחלקים שוים ביניהם באותו סכום.

כל הוצאה שוטפת, כגון: תשלום דמי השכירות, שיפוצים, או כל הוצאה כגון אלו שעניינה המשך ההחזקה בנכס, תחול על הצד הזוכה.

...

הכרעת בית המשפט קמא בנושא זה מעוגנת בחומר הראייתי שהונח לפניו ולא מצאתי שבית משפט קמא טעה בניתוח המשפטי או בפרשנות החוזה והחוק עת הגיע למסקנה לפיה יש לפרש את סעיף ח' להסכם הפשרה באופן רחב (ראו פסקאות 25 – 29 לפסק הדין).

סיכום הערעור מתקבל בחלקו.

המשיבות ישלמו למערער את הסכום האמור (בניכוי מה ששולם עד היום) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד היום.

בעיניין זה יצוין כי במסגרת התביעות שהגיש התובע בבית הדין לשכירות טען הוא מפורשות כי הוא חולק על טענת אביו של הנתבע ושל הנתבע בדבר זכות דיירות מוגנת וכי אין לראות בתביעה משום ויתור על איזו מטענותיו (ראו נספח ג' לתצהיר הנתבע); נטען בהן כי בכל מקרה על הנתבע ואביו לפניו לשלם דמי שכירות "רגילים" בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983, משלא שולמו דמי מפתח; ובנוסף, במקביל לתביעות בבית הדין לשכירות הוגשו על ידי התובע תביעות להורות על סילוק ידו של אביו של הנתבע ושל הנתבע מן הנכס, בהן נטען בין היתר כי ככל שהיתה זכות לדיירות מוגנת היא פקעה (ת.א. 3001-10, נספח ו' לתצהיר הנתבע, ות.א. 16111-06-17) בהנתן האמור איני סבורה כי יש לקבל את טענת הנתבע בדבר הודאה של התובע בקיומה של זכות דיירות מוגנת נוכח ההליכים בהם נקט.

הטענה בדבר שפוץ שנערך בנכס לא פורטה ולא נתמכה גם היא בכל ראיה, אף לא קבלה או תמונה כלשהיא של הנכס, וכן לא הוצג כל בסיס לטענה כי ניתנה לנתבע הסכמה לקזז את עלות השפוץ מדמי השכירות (ולמשל לא זומן לעדות מאן דהוא היכול לתמוך בנטען).

בנותני דעתי לנסיבות העניין בכללותן, להקף הליך, לתוצאתו, להתנהלות הצדדים, אך גם לפער בין הסכום הכספי שנתבע לסכום שנפסק, יישא הנתבע בהוצאות ובשכ"ט עו"ד של התובע, בסך כולל של 65,000 ש"ח. המזכירות תשלח לצדדים עותק של פסק הדין.

...

דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס נוכח המסקנה כי הנתבע לא הוכיח את זכות הדיירות המוגנת, כך שלמעשה החזיק בנכס שלא כדין, קמה עילה לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגין הנכס (ובמאמר מוסגר יצוין כי ממילא משלא שולמו דמי מפתח דמי השכירות המרביים הקבועים לדיירות מוגנות לא היו חלים בענייננו, בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983).

הנתבע לא הוכיח הפקדת דמי שכירות או תשלום דמי שכירות לבנק הדואר או לידי יחיא, והיות שאת גרסתו ועדותו מצאתי בלתי מהימנה, איני מקבלת את טענותיו גם בעניין זה. עם זאת, נוכח אי הבהירות אשר נותרה ביחס למועד גם לגרסת התובע, משהתובע - אשר עליו מוטל הנטל בעניין זה - ועדיו מסרו גרסה שאינה אחידה; וכן משום שהתובע לא התייחס בסיכומיו לשאלה, שאינה נקיה מספקות, בדבר מידת אחריותו של הנתבע (גם כיורש) לחובות אביו, סבורה אני כי יש לחייב את הנתבע רק בגין התקופה שלאחר פטירת אביו.

סיכומם של דברים מכל הטעמים המפורטים לעיל התביעה מתקבלת (ברובה), וניתן בזאת סעד המורה לנתבע, ולכל אדם מטעמו, לפנות את הנכס ולהותירו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 17.3.2024.