תביעה לביטול עסקאות מקרקעין בשל אי רישום הערת אזהרה

השאלות שבמחלוקת האם רוכשי 1974 זכאים להרשם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין בהיתחשב בצוי הירושה שניתנו בעיניין עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל ובעובדת רשומם של צוי ירושה אלה בלישכת רישום המקרקעין? האם הסכם 1974 בוטל בהסכמה או הופר על ידי מי מהצדדים לו? האם הסכם 2013 הנו הסכם פסול עקב אי-החוקיות שדבקה בו ולכן יש להורות על בטלותו? ככל שהסכם 1974 לא בוטל או הופר על ידי הצדדים לו – האם הערת האזהרה שנרשמה לטובת אביהם של רוכשי 1974 ביום 10.11.2013 גוברת על הערת האזהרה שנרשמה לטובת רוכשי 2013 ביום 23.5.2013, או שמא הערת האזהרה שנרשמה ביום 23.5.20.13 לטובת רוכשי 2013 גוברת על הערת האזהרה שנרשמה ביום 10.11.2013 לטובת רוכשי 1974? דיון והכרעה האם רוכשי 1974 זכאים להרשם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין בהיתחשב בצוי הירושה שניתנו בענין עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל ובעובדת רשומם של צוי ירושה אלה בלישכת רישום המקרקעין? אחד מן הסעדים אשר רוכשי 74 תבעו בגדר תביעתם בת.א. 55494-05-14 הוא כי בית המשפט יכריז עליהם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין.

יוצא אפוא כי בהיעדר היתנגדות של יורשי מוחמד ז"ל, נתבע 7 בת.א. 55495-05-14, וכן מאחר שלא מדובר בזכויות במקרקעין שנרכשו על ידי רוכשי 1974 מעלי, אלא ממוחמד ז"ל, ולא רשומה לטובת רוכשי 2013 שום הערת אזהרה לגבי זכויות אלו, ניתן לקבוע כי מוחמד ז"ל מכר לחוסין במסגרת הסכם 1976, וחוסין מכר למחמוד ז"ל במסגרת הסכם 1980, רק 1/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין.

רביעית, בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי הצדדים לא טענו בפניי כלל בקשר להתיישנותה של התביעה לביטול הסכם 1974, ועל כן איני מוצא לידון ולהכריע בטענה זו. עם זאת אעיר כי מאחר שמדובר בתביעה לביטול הסכם לבצוע עסקה במקרקעין מתעוררת השאלה, אותה אשאיר עתה בצריך עיון, האם מדובר בתביעה במקרקעין שחלה לגביה תקופת היתיישנות בת 15 שנים במקרקעין בלתי מוסדרים או תקופת היתיישנות בת 25 שנים במקרקעין מוסדרים, או שמא מדובר בתביעה שאינה במקרקעין אשר לגביה חלה תקופת היתיישנות בת 7 שנים בלבד (ר' ס' 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958; וכן דיון בסוגיה זו בת.א. (מרכז) 44966-09-14 עזאמי נ' עזאמי (טרם פורסם, 15.5.18)).

...

כפועל יוצא מכך, הנני קובע בזאת כי רוכשי 1974 זכאים להירשם כבעלים של 2/12 חלקים במקרקעין, בכפוף לקיום הדרישות המחויבות על פי כל דין בנושא העברת ורישום הזכויות במקרקעין על שמותיהם, לרבות פירעון כל המיסים והאגרות הכרוכים בכך, ובכפוף לרישומם בלשכת רישום המקרקעין של צווי הירושה שניתנו בעניין עיזבונותיהם של פרידה ומחמוד ז"ל (מוצג במ/1, נספח ז'2).

בנוסף, ומאחר שכבר מצאתי כי בתחרות שבין רוכשי 1974 לבין רוכשי 2013 גוברים רוכשי 2013 נוכח חוסר תום ליבם של רוכשי 1974 אשר לא רשמו הערת אזהרה לטובתם על זכויותיו של עלי במקרקעין, וכן נוכח התמורה ותום ליבם של רוכשי 2013 אשר רשמו הערת אזהרה לטובתם על זכויותיו של עלי במקרקעין ביום 23.5.2013, הנני מקבל במלואה את תביעתם של רוכשי 2013 (שהוגשה בת.א. 38206-04-14) במובן שאני מורה בזאת לרשם המקרקעין למחוק הערת האזהרה שנרשמה לטובת מחמוד מסארווה ת.ז 3542663 על זכויות הבעלות של עלי מסארווה במקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 7852 לפי שטר 023746/0001 מיום 10.11.2013.

עם זאת, מאחר שמצאתי לקבל במלואה את תביעת רוכשי 2013, אשר עלי לא הביע התנגדות לקבלתה, ובהתחשב גם במורת רוחו של בית המשפט מאי הדיווח של רוכשי 2013 לרשויות המס על הסכם 2013 והנספח כנדרש על פי דין, הנני מחייב בזאת את רוכשי 1974 לשלם לרוכשי 2013 שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 30,000 ₪.

האם עסקת המכר עם התובעים בוטלה? ביום 1.1.1998 נחתם בין יעקב לתובעים הסכם (נספח 30 למוצגי התובעים) שבו נקבע לאמור: "הצדדים מצהירים כי הסכם רכישת החנות בלוד ברח' בן גוריון 6 בטל ומבוטל וזאת מן הסיבות הבאות: 1. לא שולמה התמורה במועדה; 2. החנות אינה שייכת למוכר בלעדית אלא קיימת זכות בשיעור של 1/3 בחנות לגרושתו דורית דרור לפי הסכם גירושין שהומצא לשיכון עובדים בצמוד לעיסקת המכר; 3. מאחר ואין אפשרות מעשית לבצוע עסקת המכר הצדדים מצהירים הדדית על ביטול העסקה מעיקרה". התובעים לא הזכירו את הסכם הביטול הנ"ל בכתב התביעה ובבקשתם לצוו מניעה זמני, ובכך הסתירו מבית המשפט מידע חשוב ורלוונטי.

בעניינינו, אין חולק שלא הייתה לתובעים או לנתבע 3 אפשרות לרשום הערת אזהרה במירשם המקרקעין משום שהזכויות בנכס אינן רשומות על שמו של יעקב במירשם המקרקעין ואף לא נרשמה שם הערת אזהרה לטובת יעקב.

התובעים הפנו בסיכומיהם לע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם גדי (מיום 13.12.2004), שם קבע כבוד הנשיא ברק, כתוארו אז, כי אפילו היה המערער בעל עסקה נוגדת מאוחרת בזמן (טענה אשר לא התקבלה באותו מקרה), ספק אם היה מקום לשלול מהמשיב את זכות הבכורה בדירה בשל אי רישום הערת אזהרה, בנסיבות שבהן המערער נימנע מלבדוק את ההחזקה בנכס – בדיקה שממנה היה למד על זכויות המשיב.

...

לפיכך אני דוחה את התביעה לגופה, ואינני נדרש לדון ולהכריע בטענות הנתבעים בסיכומיהם בעניין התיישנות ושיהוי.

על כן, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע 3 סך של 46,800 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

משנדחתה התביעה, אני מורה על ביטול צו המניעה הזמני שניתן בתיק ביום 19.2.2019, ומורה למזכירות להעביר את העירבון על סך 10,000 ₪ שהפקידו התובעים בקופת בית המשפט לידי נתבע 3 על חשבון שכר הטרחה שנפסק לעיל.

התביעה בתיק הנוכחי עניינה תביעת פיצויים כספית כאשר העילה הנטענת במסגרתה כנגד הנתבע מס' 1 הנה, כי עקב אי רישום הערת אזהרה ואי דיווח על העיסקה משנת 1980 לרשויות מסוי מקרקעין, אחראי הוא ברשלנות כלפיהם, על כל נזקיהם הנובעים מאובדן העיסקה עליה חתמו.

טענה אחת של הנתבע 1 הנה טענת העידר סמכות מקומית ועניינית.

משאין חולק נוכח קביעתו של בית המשפט המחוזי בהליך הראשון, כי העסקה משנת 1980 לא בוטלה בשנת 1983, אין מניעה מלטעון כי היה מקום לרשום הערת אזהרה בגינה.

...

אני מקבל את טענת הנתבע 1, כי יש מקום להכריע בבקשות התלויות ועומדות קודם להמשך ההליכים בתיק, אך מאחר והטיעונים לגביהן נשמעו בהרחבה הן בכתב והן בעל פה, אינני מוצא לנכון לקבוע דיון נוסף לגביהן, וההכרעה בהן תינתן בגדר החלטה זו. עובדות הרקע: עניינה של תובענה זו, כמפורט בכתב התביעה, בעסקת רכישת קרקע שביצעו התובעים בשנת 2006, עם הנתבע 3 שהתיימר לייצג גם את אחיו בעלי הקרקע האחרים בעסקה זו. לטענת התובעים, הנתבע מס' 3 הציג בפניהם נסח רישום ובו רשומות זכויותיו וזכות אחיו, ואך טען בפניהם להסכם חלוקת עזבון המקנה לו את הקרקע.

המסקנה אפוא הינה כי את כל טענות הנתבע 1 לסילוק על הסף יש לדחות.

שאלת מחיקת ההגנה על פי תקנה 122 לתקנות סדר הדין האזרחי: לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני קובע כדלקמן: תצהיר גילוי מסמכים יומצא על ידי התובעים (ולא מכתב) תוך 30 יום בצירוף עיון במסמכים המפורטים בו. באשר לשאלון, גם אם ניתנו תשובות לשאלון בהליך קודם אין הדבר פוטר את התובעים ממתן תשובות לשאלון בהליך הנוכחי, ועל כן מתן התשובות לשאלון אף הוא יעשה תוך 30 יום.

אשר לשאלת ההוצאות, נוכח העובדה כי רוב רובן של טענות הנתבע 1 נדחו, אני מחייב את הנתבע 1 לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪ בלא קשר לתוצאות ההליך העיקרי.

רקע: עסקינן בגילגול שלישי של אותה תביעה בבית משפט זה. שתי התביעות הקודמות נדונו בפני כב' השופט מנחם רניאל, כאשר התביעה הראשונה נמחקה לבקשת התובעת ערב ההוכחות תוך חיובה בהוצאות (להלן: "ת"א 17646-06-14" או "ההליך הראשון"); והתביעה השנייה נמחקה בשל אי התייצבותם של התובעת ובא-כוחה לישיבת הוכחות (להלן: "ת"א 13647-02-15" או "ההליך השני").

כפי שהסביר הנתבע, בשל המחלוקת עם רשות המיסים, וההצעה לבטל את העסקה הראשונה משנת 2002 ולחתום על עיסקאות מכר ללא תמורה, היתנה הנתבע הסכמתו בחתימה על "הסכם בטחון" על מלוא השטח של 3,000 מ"ר, ובנוסף נחתמה בקשה לרישום הערת אזהרה על מלוא השטח של 3,000 מ"ר, שהתובעת אישרה את חתימתה עליה (נספחים ד' ו-ה' לתצהירו של עו"ד ח'יר).

בעלה של התובעת נישאל בחקירתו הנגדית אם אכן התובעת חתמה על הערת אזהרה המתייחסת ל- 3,000 מ"ר, וכדרכו, כפי שאדגים להלן, סרב להודות בכך, חרף הודאת התובעת בטענה שאין מדובר במסמך מקור: "זה צלום ואם יביאו מקור אז נדבר" (פרו', עמ' 11, ש' 29); וכן טען כי זייפו את המסמך, וכי במקום 1,500 מ"ר, נרשם 3,000 מ"ר. כל זאת, כאשר בהליך בעכו אישר האני כי התובעת מכרה באמצעותו 3,000 מ"ר במקרקעין לנתבע בשתי עיסקאות מן השנים 2002 ו- 2004.

אמנם, איני שוללת את האפשרות שבעלה של התובעת מכר את יתרת המקרקעין לנתבע תוך ביטול העסקה עם אמין שלה, על רקע לחצים שהפעיל עליו אחיו נוהאד, בשל יחסי החברות בינו לנתבע, ואף איני "נבהלת" מן האפשרות התאורטית שאולי חלק מן התמורה בגין המקרקעין נשוא התביעה, הועברה, בין אם ישירות על ידי הנתבע, ובין אם על ידי בעלה של התובעת לאחיו נוהאד, לצורך מימון חובות שמקורם במסע הבחירות של נוהאד.

...

כאמור, אין לי צורך לקבוע מסמרות בדבר שכן די בחתימתה של התובעת על הבקשה לרישום הערת האזהרה ביחס ל- 3,000 מ"ר במקרקעין, כמו גם באי הכחשת החתימה על ייפוי הכוח הבלתי חוזר, המתייחס לעסקה השנייה, כמו גם ביתר הראיות שהונחו לפניי בעניין זה, כדי לבסס את המסקנה שההסכם נכרת בידיעתה, בהסכמתה ובשליחותה של התובעת, ולמצער, בשליחותה הנחזית.

סוף דבר: התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪, וזאת תוך מתן הדעת למספר הישיבות והיקף העבודה שבוצעה בתיק זה. הערובה להוצאות שהופקדה על ידי התובעת בתיק זה, בסך של 23,400 ₪, תועבר לנתבע באמצעות בא-כוחו, לכיסוי הוצאותיו, והיתרה תשולם בתוך 30 יום מהיום.

אם נראה בעיסקה א' ובעסקה ב' עיסקאות נוגדות, הרי לנוכח אי רישום הערת אזהרה על ידי נאדר לאחר ביצוע עסקה א', נגרמה "תאונה משפטית" (ביצוע עסקה ב'), שמכוחה יש להעדיף את עסקה ב' [הילכת גנז – ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פד"י נז(2), 385 (5.2.2003)].

ומה לגבי הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של סעיד מכוחה של עסקה ב', שהיתה צריכה לכאורה למנוע את רישום עסקה א', וממילא את רישום עסקה ג'? כאן יש להניח שעו"ד שכיב, בהיותו בנקודת זמן זאת עו"ד בעל נסיון רב (מעל 20 שנים) "ראה את הנולד". היינו – הניח כי יצליח לרשום את עסקה א', ולאחריה את עסקה ג', והכל לאחר ביטול עסקה ב', באמצעות תיק אחד בלישכת רישום המקרקעין.

הטעם הראשון – לא שוכנעתי כי התובע זנח בנסיבות דנן את תביעתו: התובע ציין בתצהירו ת/1 כי נפל "קורבן" למעלליו של עו"ד שכיב, עליו סמך כי ירשום הערת אזהרה לטובתו לאחר כריתת עסקה א', ואף יסיימה ברשום (אפשרות סבירה, שאף התרחשה בפועל, אילמלא מעלליו של עו"ד שכיב בהמשך הדרך, כמפורט בהרחבה לעיל); לשם כך אף דאג לתשלום מיסי העסקה הנדרשים; התובע האמין לאורך השנים מיום כריתת ההסכם ועד לשנת 2019 כי עסקה א' הסתיימה ברשום, כי כך אמר לו עו"ד שכיב.

חזוק לביטול רשומו של נאדר מכוחה של עסקה א' לנוכח הערת האזהרה שהייתה קיימת בעת הרישום לטובתו של סעיד מכוחה של עסקה ב', מצאתי בדברי עדותו של אלון, כי רישום הזכויות על שם נאדר לא היה תקין בהיעדר הסכמה של סעיד, מוטב הערת האזהרה, למחיקת הערת האזהרה שתאפשר את הרישום האמור (עמ' 64 לפרו' שו' 22-25; כן ראו סיכומי סעיד סעיף 91 סיפא).

הסיבה לאי רישום הערת אזהרה לאחר עסקה א' כפי שצוין בענין מוסטפא (המצוטט לעיל): "לא בכל מקרה אי רישום הערת אזהרה יהווה חוסר תום לב כלפי הקונה השני. כך, מקום בו אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של בעל העסקה הראשונה – למשל כי לא היה ביכולתו לרשום את ההערה, או כי טרם חלף פרק זמן סביר – לא תחול הילכת גנז, וישוב ויעמוד על כנו הכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין". נתחיל בפרק הזמן שחלף בין עסקה א' לעסקה ב': עסקה א' נכרתה ביום 10.3.2005; עסקה ב' נכרתה ביום 2.6.2005; חלף פרק זמן של 12 שבועות.

...

השופטת אסתר חיות: "... אני מצטרפת אל התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד' ברק-ארז ולפיה דין הערעור להידחות, אך להשקפתי די לצורך כך בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה המערער עצמו וכן עורך דין חסין שייצג אותו בעיסקת המכר עם הבעלים המקורי (אלי מזרחי) היו מודעים למצער ברמה של עצימת עיניים לקיומו של הסכם שיתוף במקרקעין בנסיבות המקרה דנן. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על ההתרשמות השלילית מן התשובות המתחמקות, התמוהות והבלתי-הגיוניות שניתנו על ידי המערער ועל ידי עורך הדין חסין במענה לשאלה הכיצד לא ביקשו לראות את הסכם השיתוף במקרה זה טרם ההתקשרות בהסכם המכר..." (ציטוט מפסקה 1); "... לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין כבר נפסק כי על מנת לשלול את תום-ליבו של הקונה השני בזמן די להוכיח כי זה עצם את עיניו מפני ראיית העובדות לאשורן (ראו, למשל, ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, [פורסם בנבו] פסקה 32 לפסק דיני (14.4.2010) והאסמכתאות שם; ע"א 3099/10 ‏אבו שקרה נ' חדאד, [פורסם בנבו] פסקה 13 (9.10.2012)). בענייננו קיימת התנגשות בין הזכויות של השותפים בחלקה על פי הסכם השיתוף ובין הזכויות שרכש המערער בעיסקת המכר כפי שהשתקפו במרשם, ובהיקש מן העקרונות החלים על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין במקרה של התנגשות בין עסקאות נוגדות, ניתן לומר כי המערער יוצא במקרה זה וידו על התחתונה משהוכח כי לא היה תם-לב בהתקשרו בעסקת המכר ועד להשלמתה ברישום (לנטל ההוכחה ראו ע"א 9767/08 ‏קדמני נ' מולא, [פורסם בנבו] פסקאות 16-15 (16.1.2011); ע"א 999/09 זגייר נ' אלענאני‏, [פורסם בנבו] פסקה 27 (23.12.2010))" (ציטוט מסעיף 3).

סוף דבר משקבענו כי עסקה א' עדיפה מבין שתי העסקאות, אני מקבל התובענה ומורה כי שטח של 367 מ"ר בחלקה 518 בגוש 11506 יירשם על שם נאדר, מתוך הזכויות הרשומות על שם סעיד (ראו בנדון דברינו בסעיף 10 סיפא לעיל).

הרישום יהיה בהסתמך על תשלומי המיסים של עסקה א' (המצויים כבר בידי רשם המקרקעין, במסגרת רישום עסקה א' על שם נאדר ביום 22.10.2007), ובצירוף כל מסמך נוסף שיידרש על ידי רשם המקרקעין (לנוכח טענות סעיד בסעיף 57 לסיכומיו, כי יתכן שרישום הזכויות על שם נאדר מכוחה של עסקה א' לא היה תקין, להבדיל מאמיתות עסקה זאת, שלטעמנו כך הוא המצב, כדברינו בסעיף 89 לעיל).

באשר להוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דינו של נאדר (התובע) – היות שעסקינן בשלושה צדדים שנפלו "קורבן" למעשים לא ישרים מצידו של בא כוחם דאז עו"ד שכיב, כמתואר בהרחבה לעיל, החלטתי לפסוק סכום כולל, מופחת, של 15,000 ₪.