תביעה לביטול חוזה שכירות מוגנת ודמי מפתח

זוהי תביעה להשבה כספית בעקבות ביטול חוזה דיירות מוגנת שנערך ונחתם בין התובע (דייר ניכנס) לנתבע מס' 1 (דייר יוצא); התביעה מוגשת גם נגד הנתבע 2, עורך דין במקצועו, בטענה כי התרשל בעריכת החוזה בין התובע לנתבע 1.

בתאריך 12/08/1994 ערך הנתבע 2 חוזה בין התובע לנתבע 1 (להלן: "החוזה"), לפיו הועברו זכויות הדיירות המוגנת של הנתבע 1 בנכס הנמצא במרכז "בית-הידידות" בנצרת (להלן: "הנכס" או "המושכר") אל התובע, תמורת תשלום דמי מפתח בסכום השווה ל- 42,000 $ ארה"ב, כשסכום זה כולל חלקו של בעל הנכס, או מי שהחזיק בו, באותם ימים, הלא היא עמותת בית-הידידות.

טענות התובע בתביעתו כנגד הנתבע 2 הנתבע 2 התרשל ו/או הפר חובות חקוקות בכך שלא בדק כיאות זהות הבעלים של הנכס; לא ווידא "מעבר לכל ספק" אם בית-הידידות היא בעלת הזכויות בנכס, ובאם זכאית להשכירו בשכירות מוגנת, ולגבות דמי מפתח כבעלים של הנכס; כן, לא בדק זכויות הנתבע 1 בנכס כדייר מוגן.

...

משכך, גם אם נגיע למסקנה שהתובע זכאי להשבת הסכום ששילם לנתבע 1 בהתאם לחוזה, הרי מניה וביה יש לחייב את התובע בדמי שימוש ראויים בנכס למשך כ-17 שנים ויותר (עמ' 541 לפסק הדין).

בעל כורחך תאמר כי בנסיבות העניין ובהעדר התאמה בין הסעד המבוקש נגד הנתבע 2 לבין עילת התביעה נגד הנתבע 2, דין התביעה להידחות.

סוף דבר, התביעה נדחית.

יהודה, שכאמור כבר לעיל, רכשו מרויטל ביום 11.3.12 את זכויותיה כדיירת מוגנת בנכס, ובהמשך, ביום 22.3.12, נחתם הסכם שכירות מוגנת בינם לבין העיריה, הגישו לבית משפט קמא ביום 27.3.19 כתב תביעה כנגד המבקש, וכנגד העיריה ורויטל, ועתרו לסעד הצהרתי כדלקמן: הצהרה, כי ההסכם מיום 22.3.12 בינם לבין העיריה הוא בתוקף, וכי ביטולו על-ידי העיריה נעשה שלא כדין.

הזכות שלכל היותר מושכנה היא הזכות לקבלת דמי מפתח, וזו, כך נטען , ניתנה ליהודה מכוח הסכם השכירות המוגנת.

...

יחד עם זאת, סבורני, שיש מקום ליתן את הדעת לשאלה מה באשר לגביית דמי השכירות משוכר המשנה עד למתן פסק דין בתובענה העיקרית או עד למתן החלטה אחרת? בסעיף 23 של בקשת רשות הערעור טוען המבקש, כי צו המניעה הזמני אינו מפרט מה באשר לשכירות השוטפת.

ב"כ יהודה מציין בתגובתו לבקשת רשות הערעור, סעיף 76:"...למשיבים אין התנגדות שבשלב זה ייקבע שדמי השכירות יוחזקו בנאמנות על ידי ב"כ המשיבים וב"כ המבקש באופן שבו בתום ההליך, לכשיוכרעו העובדות, יועברו הכספים למי שזכאי להם". על-מנת שלא ייוותר רִיק בנושא דמי השכירות שעל שוכר המשנה לשלם בגין הנכס , אני מורה בזאת, שלא יאוחר מיום 10.7.19 ימסרו ב"כ יהודה וב"כ המבקש הודעה משותפת ומוסכמת לבית משפט קמא על-כך שהם מסכימים לשמש, שניהם , יחד, כנאמנים לצורך גביית דמי השכירות והחזקתם בחשבון נאמנות נפרד, או לחלופין, לשמש יחד כנאמנים לצורך גבית דמי השכירות והפקדתם בקופת בית משפט השלום, והכל עד שיינתן פסק דין חלוט בהליך זה , כשבהתאם לתוצאותיו יועברו הכספים למי שייקבע כי הוא זכאי לקבלם, או עד למתן החלטה אחרת בסוגיה זו, לפי המוקדם.

בכפוף להוספת ההוראה, שבפסקה ל"א הנ"ל, להחלטתו של בית משפט קמא מיום 6.5.19, אני דוחה את בקשת רשות הערעור הן על החלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19, והן על החלטתו מיום 13.5.19.

בכדי להשלים את התמונה, ההליך המאוחד (המופיע בכותר ומספרו 36126-12-21), עניינו תביעה שהגישה המבקשת לביטול והשבה של הסכם שכירות.

המבקשת מציינת, כי הדירה מושכרת לדיירת והיא משלמת עליה דמי מפתח; לשיטתה, תמיר ביקש להשכיר את גג הבניין על מנת להתעשר שלא כדין.

לכן לא מתקיימת עילת תביעה בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכן הם אינם "בעלי המקרקעין" או "מחזיקים כדין". לעניין דמי השמוש הראויים והפיצוי הכספי; אין בידי המשיבים ראיה כי יכלו להשכיר את הגג, שכן הוצמד לדירה בה מתגוררת הדיירת המוגנת, וכן היא מחזיקה בה זכויות מוגנות מזה שנים.

...

אשר על כן, לא ניתן בשלב זה, להכריע בטענות ללא בירור כדבעי, ודין הבקשה לסילוק על הסף – דחייה.

לאור המקובץ לעיל, דין הבקשה דחייה.

סוף דבר דין הבקשה העיקרית והחלופית – דחייה.

בכתב התביעה הקצר, נטען בזו הלשון "התובעות הנן אחותם (כך במקור - מפ) של עיסם והבה (להלן: המוכר נתבע מס' 5) והן אחת (כך במקור - מפ) היורשות של אביה המנוח פאוד מחמד והבה וכן דודה שלה סבאח חמחד עארף והבה ז"ל. התובעת הן אחת (כך במקור - מפ) הבעלים מכוח ירושה מצד האב וכמו כן ויתור מטעם היורשים של הבית הנמצא בעיר העתיקה ירושלים והידוע גם עקבת אלהקאוי מס' 5 קומה 2 (להלן: הנכס). בתאריך 14.5.2003 מכר בשכירות מוגנת נתבע מס' 5 את הדירה הנמצאת בעיר עתיקה בכתובת עקבת אלהקאוי 5 לאימא של הנתבעים 1-4 ושמה מוזאין סלאימה תז 080059975 ז"ל, ללא ידיעתן וללא הסכמתן ובחוסר תום לב הכל בכדי לטעון זכויות בה. נתבע מס' 5 (להלן: עסאם והבה) שהיה בזמן הרלבנטי מנהל ואקף מישפחת והבה יחד עם מר אימאן והבה, שבהתאם להחלטת בית הדין השרעי הנם מינהלי וקף ביחד וכל החלטה ו/או פעולה צריכה להיות משותפת. נתבע מס' 5 עשה את המכירה ללא ידיעת מנהל הוקף המשותף איתו וכן ללא אישור בית הדין השרעי שהיה עליו לאשר פעולה זו. התובעות כל הזמן חשבו כי הבית מושכר בשכירות חודשית רגילה ולא ידעו כלל וכלל כי נכרת הסכם בשכירות מוגנת בין אחיהם מר עסאם והבה לבין הגב' מוזיאן סלאימה ז"ל. ויודגש אחיה עסאם והבה עם אימם של הנתבעים חתמו על הסכם מכר ללא ידיעתה וללא הסכמתה וטענו בפניהם כי מדובר בחידוש תקופת שכירות בלבד ורק לפני מספר חודשים ידעה כי מדובר במכירה ובכך הנתבעים רימו את התובעת במעשיהם (טיעון בנוגע לתובעת ולא תובעות במקור - מפ). לא רק זאת אלא זאת, התובעות הופתעו לגלות כי הנתבעים שיפצו את הבית ושינו את צורתו ואף חילקו אותה לדירות בנו תוספת על הגג של שלושה חדרים ללא היתר ועבירה על החוק והתחתנו בה. כמו כן הנתבעים 1-4 הפרו כל חובה חקוקה הן על ידי בניה לא חוקית ופגיעה בבניין עצמו והשתלטות על שטחים שאינם כרוכים בהסכם הנחתם עם אימם. התובעות יטענו, כי הנתבעים מחזיקים בדירה שלא כדין וללא הסכמה מטעם הבעלים וכי אימם של הנתבעים בהתירה לשאר הנתבעים להתגורר עימה בדירה הפרה את הוראות הסכם השכירות אשר אוסר לשתף אדם אחר בהחזקת ו/או להעביר את השכירות לאחר. לפיכך קמה נגד הנתבעת עילת פינוי. בכל מקרה וללא קשר למעשי הנתבעים, הסכם זה אינו כשיר ודינו להתבטל בהתאם להוראות חוק החוזים, העידר צדדים להסכם שזה עיקרון יסוד, שכן מי שעשה את המכירה אינו מוסמך לעשות כן, אין הסכמה מטעם כל הבעלים של הדירה, אין הסכמה של מנהל הוקף אימאן והבה וכן אין הסכמה מטעם בית הדין השרעי שתפקידו לאשר הסכם זה כמו כן אין מסויימות ואין גמירת דעת לכרות חוזה." (סעיפים 1-10 לכתב התביעה).

כחודשיים לאחר מכן, ביום 14.5.2003, בעוד פניית המנהל נדונה בבית הדין, הנתבע, שטען שגר באותה תקופה בנכס כדייר מוגן, בנוסף לטענתו להיותו נאמן עליו, חתם על הסכם עם אם הנתבעים ובשם ילדיה, הנתבעים, לשכירות מוגנת בדמי מפתח בסך 72,500 דינר ירדני (נספח 1 ל"הודעה על הגשת תירגום נוטריוני מטעם הנתבעים" מיום 19.10.2022, להלן "תרגומי הנתבעים").

...

לאור כל זאת, נדחית התביעה כיון שהתובעת 1 לא הוכיחה את מעמדה בכעלת או נהנית מפירות ההקדש כטענתה, אך גם לו היו מתקבלות טענותיה לעניין מעמדה, דין התביעה היה להידחות.

משכך, גם לו היו מתקבלות טענות התובעת 1 למעמד של נהנית בנכס, אין היא האדם המתאים להגשת התביעה לביטול ההסכם וסילוק יד הנתבעים, בהתחשב בכך שנטען שישנם יותר ממאה נהנים, נאמן נוסף ומפקח עלהנאמנים ולא הוכח מעמדה המיוחד בדירה ולכן דין תביעתה להידחות.

סוף דבר לאור האמור, דין התביעה להידחות.

התובעים בתביעה העיקרית הגישו תביעה להצהיר על בטלות הסכם הדיירות המוגנת במרתף מ-16.8.10, ועל בטלות הסכם מכירת מחצית הזכויות במרתף מ-30.1.17, ולהורות על החזרת הרישום במירשם המקרקעין לבעלות הנתבעת 10 [להלן: "חב' בצלאל"].

בהסכם הדיירות המוגנת שילמו מיטרני ופלדמן 50,000 ₪: 49,000 ₪ כדמי מפתח עבור השכירות המוגנת [סעיף 2 להסכם], ו-1,000 ₪ עבור 1,000 שנות שכירות [סעיף 10 להסכם].

תשלום דמי מפתח בסך 13,171 דולר נכון ל-16.8.10 [לפי תחשיב ששווי הנכס 13,171 דולר X 3 = 39,513 דולר], כאשר נקבע ע"י שמאי היטל ההשבחה של הערייה ששווי הנכס 261,582 דולר נכון ל-2.4.03 [ניתן משקל לתכנית ע'1 שאושרה ב-2003] – הופכת את התמורה ששולמה ע"י מיטרני ופדלמן ב-2010 לתמורה לא ריאלית ולא הוגנת.

...

משבטל הסכם הדיירות המוגנת מ-2010 עקב העדר הרשאה, התוצאה היא שלא שולמה תמורה בהסכם 2017, ודין הסכם 2017 – בטלות.

סוף דבר מוצהר בזה על בטלות הסכם הדיירות המוגנת במרתף מ-16.8.10, ועל בטלות הסכם מכירת מחצית הזכויות במרתף מ-30.1.17.

הזכויות שנרשמו במרשם המקרקעין בגוש 6212 חלקה 141 תת חלקה 1 בבעלות מיטרני שרה ופלדמן יורם יוחזרו לבעלות חב' מזכרת בצלאל בע"מ. התביעה להורות למנהלי חב' מזכרת בצלאל בע"מ לאשרר בדיעבד את הסכם המכר של מחצית הזכויות במרתף מ-30.1.17 – נדחית.