תביעה לביטול חוזה מכר וייפוי הכוח הנוטריוני למתכנן

ביום 30.10.17, הגיש הסוכן כתב תביעה בבוררות בגין אי מתן הודעה מוקדמת, אי תשלום מלוא עמלות בגין המכירות שבוצעו, ופצוי נוסף של 12 חודשי עמלה בגין סיום ההסכם, בסך כולל של כ- 305,000 ₪ (כולל מע"מ).

הבורר הפנה בהקשר זה לנספח א' להסכם, שמציין במפורש כי אחד מאפיקי ההפצה המסורים לסוכן הנו "מכירה ישירה ללקוחות פרטיים דרך אדריכלים ו/או פרויקטים צבוריים דרך יזמים, מתכננים, אדריכלים ומעצבי פנים" (סעיף 7 להסכם).

העדר הסמכת שרית לחתום על ההסכם: החברה שבה על טענתה כי "ייפוי הכוח" שמכוחו חתמה כביכול שרית על ההסכם, הנו ייפוי כוח כללי, אשר נידרש להיות מאושר על ידי נוטריון, דבר שלא נעשה.

לכן, לפי הטענה, יש לבטל את הפסק או להחזירו לבורר לשלם השלמתו, בהתאם לעילה שבסעיף 24(5) לחוק הבוררות שעניינה "הבורר לא הכריע באחד העניינים שנמסרו להכרעתו". לטענת החברה, שרית הודתה כביכול בעדותה כי ניתן היה לעמוד ביעדים שנקבעו בהסכם, של מכירות בהקף של 130,000 ₪ לחודש, על בסיס מכירת אריחים בלבד (סעיף 128 לבקשת הביטול).

...

הבורר ביאר כי אין מקום לקיים את סעיף הפיצוי המוסכם ככתבו "שכן כל תקופת קיומו של ההסכם השתרעה על פני 11.64 חודש בלבד". אולם ביחס לשאלה מדוע 6 חודשים דווקא, ולא חודש אחד למשל, או 3 חודשים – לא ניתנה הנמקה מספקת ורק צוינה התוצאה הסופית שלפיה לנוכח תקופתו הקצרה של ההסכם, תשלום עמלה ל- 6 חודשים "יהיה בנסיבות העניין מידתי דיו". הבורר הנכבד לא ציין את אבני הדרך שהובילו למסקנה זו, פרט לנקודת המוצא שלפיה יש להפחית את הפיצוי ולנקודת הסיום שפיצוי של 6 חודשים הוא "מידתי דיו". כמו כן, מקריאת הפסק לא ניתן ללמוד מהם השיקולים שהנחו את הבורר להגיע למסקנה שאליה הגיע, וגם לא ניתן ללמוד כי הובאו בחשבון השיקולים שאותם מנתה החברה בסיכומיה.

הבורר הנכבד אף לא ציין כי ההפחתה נעשית מאחר שמדובר בפיצוי מוסכם, ולא הפנה לטענתה של החברה בעניין זה. שני שיקולים נוספים מחזקים את המסקנה כי הפסק לא ממלא אחר חובת ההנמקה.

סוף דבר מהנימוקים המפורטים לעיל, ובהינתן שחלק מרכיבי הפסק ניתנים להפרדה וחלק אינם ניתנים להפרדה, מצאתי להורות כדלקמן: פסק הבורר, למעט הרכיבים הספציפיים שיפורטו בפסקאות ג' ו- ד' להלן, מאושר בזאת.

בסעיף 10 להסכם ייפה המשתכן את כוחה של העמותה לפעול בשמו בכל הנוגע לתשלומי מס שבח, מס רכישה ומס מכירה.

בסעיף 13 להסכם ייפה המשתכן את כוחה של העמותה לפעול בשמו ובמקומו את כל הפעולות הדרושות לשם הקמת הפרויקט ו/או המיתחם, לרבות הכנת תכניות, חלוקת המקרקעין, שינוי יעוד המקרקעין, קבלת זכויות חכירה ביחידות הדיור, רישום המיגרש בלישכת רישום המקרקעין, רישום תקנון מוסכם וכן כל פעולה אחרת המפורטת בייפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר שצורף כנספח ד' להסכם.

בהסכם נקבע כי הבנייה תתבצע על-ידי העמותה באמצעות מתכננים, קבלנים, ספקים ונותני שירותים אחרים שתעסיק (פרק ג' להסכם).

ההסכם מוסיף וקובע הוראות לעניין עבודות הפיתוח במיגרש, מסירת יחידת הדיור למישתכן, תקופת הבדק והאחריות, פקוח, הסבת ההסכם, תשלומים אחרים ומסים, פרישת המשתכן, תוצאות ביטול הסכם ועוד.

ואלה הבקשות הטעונות הכרעה: בקשה מספר 3 מיום 13.2.2020 – בקשה שהגיש הנתבע לסילוק התביעה נגדו בשל העדר עילה והעדר יריבות; בקשה מספר 8 מיום 10.8.2020 – בקשה לגילוי מסמכים שהגישו התובעים כנגד הנתבע ומתן ארכה להשלמת ההליכים המקדמיים מול העמותה; בקשה מספר 9 מיום 9.9.2020 – בקשה שהגיש הנתבע למחיקת התביעה בשל אי מתן מענה לדרישות לגילוי ועיון במסמכים.

...

בסופו של דבר קיבלה האסיפה החלטה לפיה: "האסיפה הכללית דוחה פה אחד בקשתם של ששת המשתכנים להוסיף את הסכמת/חתימת הוועד המנהל של העמותה 'לגרמושקות'" וכן: "האסיפה הכללית דוחה פה אחד את בקשת אותם משתכנים למימון הוצאות עו"ד". האסיפה אף דחתה את הבקשה להפסיק את המשך העסקתו של הנתבע החליטה האסיפה.

ד - סופו של דבר אשר על כן, כפוף להמצאת הסכם שכר הטרחה שנטען כי צורף לכתב ההגנה של הנתבע, נדחות כל הבקשות.

משהסתיימו ההליכים המקדמיים, אני מורה על הגשת ראיות הצדדים: התובעים יגישו ראיותיהם עד יום 1.2.2021; הנתבעים יגישו ראיותיהם עד יום 1.4.2021; ככל ומי מהצדדים מבקש לזמן עד מבלי להקדים הגשת תצהיר עדות ראשית מטעמו, יגיש עם ראיותיו בקשה לזימון עד במסגרתה יסביר מדוע נמנע ממנו להגיש תצהיר עדות ראשית של אותו עד וכן את תמצית עדותו הצפויה.

אני קובעת קדם משפט מסכם ביום 27.4.2021 שעה 09:00.

המשיבים יחתמו על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת באי כוח המבקשים (משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות') והמבקשת 2 (א. פוגל א. שהם אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ), בנוסח הרצ"ב כנספח ב' להסדר זה, וכן ימסרו המשיבים למבקשים אישור מס שבח המופנה ללישכת רישום המקרקעין ואישור ערייה (להלן: "ייפוי הכוח", "אישור מס שבח", "אישור ערייה", לפי העניין), ביחס לחלק שנמכר למבקשים מתוך המקרקעין.

למעשה, אני מוצאת את הניסיון לשוב ולהדרש לטענות אשר נקבע ביחס אליהן, מפורשות, כי מוצו במסגרת הסדר הגישור, כאלו הנגועות בחוסר תום לב. הפרת הסדר הגישור הנתבעים הוסיפו וטענו כי היתנהלות התובעים אל מול הרשות המקומית, לרבות השמוש בייפוי הכוח כמו גם הצגת טבלאות העומדות בנגוד להוראות הסכמי המכר, מהוה הפרה יסודית של הסדר הגישור, המזכה אותם בזכות לביטול אותו הסדר.

בנוסף, ולשיטת הנתבעים, אף מקום בו יימצא להורות כי ההבהרה העקרונית אשר ניתנה על ידי הערייה, עומדת בתנאי הסדר הגישור, לא ניתן יהיה לתת בידי התובעים את הסעדים המבוקשים על ידם, שכן בפועל יש לראות את תביעת התובעים כזו אשר במסגרתה הם מבקשים לקבל יותר מאשר התמורה המוסכמת הנקובה בהסכמי המכר.

...

סוף דבר הצדדים להליך שבפני התקשרו עוד בשנת 2002 בהסכמי מכר במסגרתם התחייבו התובעים ליתן לנתבעים ובעלי זכויות נוספים, שירותים שונים אשר בבסיסם שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של אזור תעסוקה ותעשייה.

סוף דבר, התביעה מתקבלת במובן זה שייראו את התובעים כמי שעמדו בתנאי הוראות סעיף 1ג(1) להסדר הגישור, ועל הנתבעים לפעול בהתאם לנקוב בהסדר הגישור, לרבות המצאת כלל המסמכים הנקובים בו. לצורך כך, ניתן בזאת צו עשה כמפורט בסעיפים 5.2 ו-5.3 לכתב התביעה.

טענות הנתבעים, לרבות הטענה בדבר הפרת הסדר הגישור, נדחות.

בסעיף 9 להסכם מינה המשתכן את העמותה כנאמנה עבורו וכמיופת כוחו לכל דבר ועניין הנוגע לקבלת הזכויות ביחידת הדיור והסדרת זכויותיו – עד לחתימת הסכם חכירה בין המשתכן לבין הרשות [ההדגשה לא במקור – ס.מ.]; בסעיף 10 להסכם ייפה המשתכן את כוחה של העמותה לפעול בשמו בכל הנוגע לתשלומי מס שבח, מס רכישה ומס מכירה; בסעיף 13 להסכם ייפה המשתכן את כוחה של העמותה לפעול בשמו ובמקומו בכל הנוגע לפעולות הדרושות לשם הקמת הפרויקט ו/או המיתחם, לרבות הכנת תכניות, חלוקת המקרקעין, שינוי יעוד המקרקעין, קבלת זכויות חכירה ביחידות הדיור, רישום המיגרש בלישכת רישום המקרקעין, רישום תקנון מוסכם וכן כל פעולה אחרת המפורטת בייפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר שצורף כנספח ד' להסכם; בהסכם נקבע כי הבנייה תתבצע על-ידי העמותה באמצעות מתכננים, קבלנים, ספקים ונותני שירותים אחרים שתעסיק (פרק ג' להסכם); ההסכם מוסיף וקובע הוראות לעניין עבודות הפיתוח במיגרש, מסירת יחידת הדיור למישתכן, תקופת הבדק והאחריות, פקוח, הסבת ההסכם, תשלומים אחרים ומסים, פרישת המשתכן, תוצאות ביטול הסכם ועוד.

אלה טענות התובעים בכתב תביעתם: העמותה ו/או הנתבע התרשלו בכל הנוגע לטפול בעינייני חברי העמותה וגרמו להפרת התחייבות העמותה כלפי רמ"י בהסכם הפיתוח; העמותה ו/או הנתבע הסתירו מידע מהותי מחברי העמותה – הסיבה האמתית לסרוב העמותה לחתום על הבקשות להיתרי בניה של התובעים הייתה הפרת הסכם הפיתוח על-ידי העמותה; העמותה ו/או הנתבע מנעו בזדון מהתובעים להציג מידע מהותי בפני האספה הכללית.

...

ה – סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה, על כל רכיביה, נדחית.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים הוצאותיהם בגין תמלול הפרוטוקול בסך 1,210 ₪.

כן ישלמו התובעים לכל אחד מהנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.

המשיבים יחתמו על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת באי כוח המבקשים (משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות') והמבקשת 2 (א. פוגל א. שהם אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ), בנוסח הרצ"ב כנספח ב' להסדר זה, וכן ימסרו המשיבים למבקשים אישור מס שבח המופנה ללישכת רישום המקרקעין ואישור ערייה (להלן: "ייפוי הכוח", "אישור מס שבח", "אישור ערייה", לפי העניין), ביחס לחלק שנמכר למבקשים מתוך המקרקעין.

שכן, בגדר הבקשה התבקש בית המשפט להורות למערערים להעביר לידי המשיבים "ייפויי כוח נוטריונים בלתי חוזרים ומאומתים לטובתם, לבצוע כל הפעולות הדרושות לצורך רישום זכויותיהם במקרקעין, וכן להעביר להם את פרטי חשבון הבנק של [המערערים] לצורך ביצוע תשלום סכום [הסדר הגישור] לטובת[ם] בסך של 150,000 ש"ח". כך או אחרת, הבקשה נדחתה תוך שהובהר לצדדים כי בית המשפט שוקל, תחת זאת, להפעיל את סמכותו שלפי תקנה 99 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות) – ולהורות על הקדמת מועד הדיון בתובענה חלף מתן סעד זמני.

זאת נקבע ״תוך מתן הדעת למהות ההפרה הנטענת, למערכת יחסים חוזית ארוכת שנים בין הצדדים, וחשוב מכל אלו – תוך מתן הדעת לעובדה הפשוטה על פיה [המערערים] כבר קיבלו את חלק הארי של השרות לו התחייבו [המשיבים] במסגרת הסכמי המכר, בדגש על שינוי התב"ע, וזאת עוד בשנת 2013״; תוך שהוער כי כי ״הניסיון בנסיבות אלו, להביא לביטול הסדר הגישור, המסיים את המחלוקות בין הצדדים, בשל משלוח בקשה לקבלת חשבון לתשלום היטל ההשבחה לצורך קידום העברת הזכויות, אך בשל העובדה כי צורפו העתקי ייפויי כח, אינו יכול להיתקבל״.

...

כידוע, אכן אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בכגון דא, ולא מצאנו הצדקה להתערבות חריגה כאמור במקרה דנן (ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.2005); ע"א 1303/09 קדוש נ' בית החולים ביקור חולים, פ"ד סה(3) 164 (2012)).

אף שאין לכחד כי התנהלותם של מי מטעם המשיבים, עת פנו לעירייה, יכולה לעלות תחושת אי נעימות; מסקנתו החד משמעית של בית משפט קמא מקובלת עלינו, מטעמיו ונימוקיו, ואין בניסיונם של המערערים להיאחז בטענות בהקשר זה כדי לשנות מהכרעתו – שבדין ובעובדות יסודה.

במכלול הנסיבות סבורני כי מה שהתחיל בהסכמי מכר שנועדו להטיב עם הצדדים כולם, הפכו עבור המערערים לקרדום לחפור בו. זאת בכל הכבוד, אין להוסיף ולאפשר.