תביעה לביטול חוזה מכר דירה בשל אי גילוי ליקויי רטיבות

תביעה לביטול הסכם מכר, השבה ותשלום פיצויים עקב אי-גילוי קיומן של בעיות רטיבות בדירה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישתה.

חוק התרופות קובע כי מעשה או מחדל בנגוד לחוזה מהוים "הפרה", וחוק המכר קובע כי "אי התאמה" הנה כאשר "המוכר לא קיים את חיוביו". מכאן נובע שסעיפי "as is" שבהסכם אינם מאפשרים למקונן לטעון לקיומה של "אי התאמה", קרי - של "הפרה". אפילו היה באפשרותם של מקונן לתבוע את פריד בגין "הפרה" של ההסכם עקב ליקויי הרטיבות שגילו בדירה בינואר 2015, סעד ביטול ההסכם היה מותנה בהוכחת הזכות לביטול.

ניתנה היום, י"ד אייר תש"פ, 08 מאי 2020, בהיעדר הצדדים.

...

הגענו שם למסקנה שהאדם הסביר לא היה מטרפד עסקה של 1,000,000 ₪ בגין פגם שעלות תיקונו אינה עולה על כמה עשרות אלפי ₪.

אולם אף אם הייתה קמה למקונן זכות ביטול לפי הרישא של סעיף 7(ב), סבורני כי היא הייתה נשללת לאור הסיפא של הסעיף - "זולת אם בנסיבות העניין היה הביטול בלתי צודק". בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו, 13.8.2013) הבהיר השופט עמית כי "אם הגענו למסקנה כי יש לסווג את ההפרה כלא יסודית, אזי נכנסים שיקולי הצדק למשוואה, מכוח סעיף 7(ב) לחוק התרופות". בע"א 409/78 גולן נ' פרקש (פורסם בנבו, 18.6.1979) נפסק ש"אם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות", ובע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402 (1999) צוין כי "ייתכן שהפעלת זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973". במקרה שבפנינו, קיימים שיקולי צדק המטים את הכף נגד ביטול ההסכם במקרה של הפרה שאינה יסודית.

התוצאה התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים ביצעו כלפיהם הטעיה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישת הדירה או כי הפרו הסכם זה. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

לפניי תביעה אשר הוגשה ע"י התובע כנגד הנתבעים ע"ס של 156,000 ₪ בה עותר התובע לפצותו בגין נזקים שנגרמו לדירה אותה רכש מהנתבעים וזאת עקב בעיות רטיבות שהתגלו בדירה וכן הוא מבקש לפצותו בפצוי המוסכם בסכום של 70,000 ₪ בגין אי גילוי הפגם הנסתר בדירה, בהתאם להסכם.

עולה מן האמור ולאור הצהרתם של הנתבעים בהסכם המכר ולפיה לא ידוע להם על כל פגם בדירה, לרבות רטיבויות או נזילות, הרי שהצהרתם זו אינה משקפת את מצב הדירה בפועל, שכן בדירה התגלו ניזקי רטיבויות ונזילות, כפי שעלה הן מחוות דעת הצדדים והן מחוות דעת מומחה בית משפט והמדובר בליקויים מהותיים שהדעת נותנת שמוכר סביר יגלה אותם לקונה.

לאור ההלכה הפסוקה ולפיה על מוכר הדירה מוטלת חובה אקטיבית לגלות גילוי מלא של כל העובדות הרלוואנטיות באשר לדירה הנמכרת ובהיעדר אפשרויות להתנאה על דרישה קוגנטית זו, יש לדחות את טענות הנתבעים ולפיהן היה על התובעים לעלות לגג ולבדוק אותו טרם רכישת הדירה.

המומחה קבע שלצורך ביטול חדירת הרטיבות לדירה ותיקון הליקויים, יש לבצע מספר עבודות אשר עלותן נאמדת בסך של 46,800 ₪ כולל מע"מ. בדיון שהתקיים ביום 8.3.20 נחקר המומחה על חוות דעתו וחיזק את האמור בה והעיד כי עסקינן בליקויים שהיו קיימים בודאות ביום רכישת הדירה.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 46,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

תביעה כספית לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם מכר דירה.

לא עלה בידי הנתבעת לסתור חזקה זו. טענת הנתבעת כי מסרה לתובעת שהדירה מבוטחת בביטוח מתאים המכסה ניזקי מים והתובעת, שהיא סוכנת ביטוח במקצועה, אמרה לה שאין צורך בביטוח ושהיא יכולה לבטל את הביטוח ובכך גרמה לה התובעת לנזק, אינה יכולה לסייע לנתבעת שכן ברי כי לאחר שמכרה את הדירה הנתבעת יכולה לבטל את פוליסת ביטוח הדירה שרכשה ועדיין אין בכך כדי למנוע ממנה להפעיל את פוליסת הביטוח בגין התקופה הרלוואנטית, וזאת לא נעשה.

אלא שמכאן ועד המסקנה אותה מבקש ב"כ הנתבע להסיק המרחק רב. מכלול הראיות שהוצגו, ובעיקר עדות הגב' מלח כי דובר בבעיית רטיבות מתמשכת אשר בעלה המנוח של הנתבעת ניסה לטפל בה, טענה שהנתבעת אישרה בעדותה, ולאחר מכירת הדירה הן פנו אל התובעת בגין אותה בעיה ממש, גירסתה המשתנה של הנתבעת אודות אי הגילוי של בעיית הרטיבות עובר לחתימה על ההסכם, והעובדה שהנתבעת נימנעה מלפרט את מהותה של הבעיה בדירה טרם המכירה ונמנעה מלהציג ראיות בהליך זה בכלל ולרבות בעיניין זה, מובילות למסקנה כי הוכח ברמה הנדרשת כי מדובר באותה בעיית רטיבות.

אין צורך להכביר מילים אודות חובת הגילוי החלה על מוכר דירה ביחס למצב הדירה טרם מכירתה (עא 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014)), על אחת כמה וכמה ביחס לליקויים שהיו ידועים לו ולא גילה אותם לרוכש, כבעניינינו.

עוד הלין ב"כ הנתבעת על כך שהתובעת לא דאגה להתייצבות המומחה מטעמה לישיבת ההוכחות וגם בטענה זו אין ממש שכן שעה שהמומחה מטעם בית המשפט מונה בהסכמה, חוות דעת המומחים מטעם הצדדים כאילו לא הוגשו ולכן לא היה כל צורך בכך.

ניתן היום, י"ט אלול תשפ"ב, 15 ספטמבר 2022, בהיעדר הצדדים.

...

מעבר לכך שהטענה לא נטענה בכתב ההגנה, כמתחייב, ודי בכך כדי לדחותה, הרי שדין הטענה להידחות גם לגופה.

רק אציין בקצרה כי טענות הנתבעת לראשונה בישיבת ההוכחות כי יש לפסול ראיות שונות שהתובעת צרפה לתצהיר עדותה הראשית, הנוגעות בעיקר לפיצויים בגין הנזק הישיר, דינה להידחות.

לצד זאת חשוב לומר כי טענות הנתבעת ביחס לקנוניה בין התובעת לעו"ד דוידוביץ נטענו ללא בדל ראיה ועומדות בניגוד לראיות שהוצגו בתיק ודינן להידחות.

סעיף 4(א)(2) לחוק זה קובע כי "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם היתקיים אחד מאלה: [...] (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה". סעיף 4(ב) לחוק קובע שאי-התאמה לפי חלופות סעיף 4(א) כמוה כאי-התאמה כהגדרתה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

ביחס לליקויי האיטום שנטענו בסעיפים 15.1 (ליקויי איטום בגג הבניין, 62,800 ש"ח) ו-15.8 (ליקויי רטיבות בדירתה של גב' פרצ'יק, 2,500 ש"ח) לסיכומי התביעה: המומחה הופנה בחקירתו לנספח הפאושלי להסכם ונשאל אם בדק אם הקבלן ביצע את עבודת האיטום בגג כמו שצריך, והשיב בשלילה (עמ' 12, שו' 3-1 לפרוטוקול הדיון מיום 15.12.2021).

על רקע זה יש לשאול: האם די בהוכחת תשתית עובדתית זו – קרי: הנתבעת, שהיא "חברת יחיד", הפרה את ההסכם שנכרת עימה ואת ההסדר הדיוני; ביצעה את התיקונים בלא שיש בידה רישיון קבלני ובלא פקוח; האריכה את ההיתדיינות שלא לצורך; הוכח שהיא חסרת פעילות באופן שיוצר חשש שלא תפרע את פסק הדין – כדי להרים את מסך ההיתאגדות בינה ובין הנתבע? התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

חובה זו לא קוימה מעצם העובדה שנמצאו ליקויים שלא תוקנו, ובהעדר תשתית עובדתית לבצוע העבודות כדבעי ולפיקוח הולם עליהן מצד הנתבעת או מי מטעמה.

וראו את הצעתה לתיקון המצב בעמ' 147-143: ביטול האפשרות להיתאגד בחברה בערבון מוגבל שמספר בעלי מניותיה קטן משבעה; והעברת נטל הראיה לכתפי בעלי המניות של חברה פרטית שהגיעה לחדלות פרעון להוכיח שהחברה נוהלה באופן שאינו מצדיק הרמת מסך או הטלת אחריות אישית על פי המבחנים שפותחו בפסיקה), אך לא זה המקום להאריך.

...

הנתבע לא הציג כל ראיה שנעשה ניסיון לתאם את ביצוע עבודות התיקון עם מומחה בית המשפט ועם התובעים, ושהנתבעת לא זכתה לשיתוף פעולה בנושא זה. אני מקבל אפוא את טענת התובעים שהנתבעת הפרה את ההסדר הדיוני שבו התחייבה שעבודות התיקון יבוצעו בפיקוחו של מומחה בית המשפט (וראו לעניין זה חקירת הנתבע בעמ' 97-94 לפרוטוקול; וכן חקירת המומחה בעמ' 8, שו' 18-2).

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה וניתנים סעדים כדלקמן: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 186,600 ש"ח בגין עלות תיקון הליקויים.

כמו כן ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לכל אחד מיחידי התובעים 6-2 סך של 10,000 ש"ח בגין נזק לא ממוני, ובסך הכול 50,000 ש"ח. לבסוף, יישאו הנתבעים במלוא הוצאות התובעים כנגד קבלות וכפוף לחתימה על פסיקתה וכן בשכר טרחת בא כוחם בסך של 55,364 ש"ח (שהם 20% מהסכום שנפסק בצירוף מע"מ).

זאת, לפי הטענה, בגין אי קיום חובת גילוי בדבר ליקויים הקיימים בדירה, אותה רכשה התובעת מאת הנתבעים.

בסעיף 2.5 לחוזה הצהירו הנתבעים כי "כל המערכות המותקנות בדירה לרבות מים, חשמל, ביוב, אינסטלאציה, גז בדירה תקינות ופועלות כהלכה וללא כל דופי וכי למיטב ידיעתו אין בדירה כל פגם ו/או מום ניסתר לרבות בעיות רטיבות ו/או נזילות". כן התחייבו הנתבעים "לשמור על הדירה והמערכות שבה במצבם כפי שהם כיום עד למועד מסירת החזקה לידי הקונה ובכפוף לבלאי סביר הנובע משימוש בדירה". בסעיף 3.2 לחוזה הצהירה התובעת כי הרוכש "ראה ובדק בעצמו וכן ניתנה לו ההזדמנות לבדוק באמצעות אנשי מיקצוע מטעמו, את זכויות המוכר בבית בכל הרשויות המוסמכות וכן את מצבה הפיזי, המשפטי והתכנוני לרבות סביבת המגורים, וכי ידוע לו מצב הזכויות בבית וכי הוא מסכים לרכוש את הבית במצבה הפיזי כמו שהיא as is". בסעיף 3.3 לחוזה הצהירה התובעת כי לרוכש הוסבר "שעורכי הדין המטפלים בהסכם זה אינם מטפלים ומנועים לטפל בבדיקות אלה ובאפשרותו לעשות בדיקות אלה באמצעות מהנדסים, מומחי בניה ושמאים והוא הסכים לכך, ובכפוף להצהרות המוכר מצאם תואמים את צרכיו ומטרותיו, קיבל את כל המידע בקשר לבית ואין לו ולא תהא לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא בקשר לליקוי, אי התאמה, פגם, או כל טענה פיזית משפטית תכנונית אחרת באשר לבית, למעט פגם ו/או מום נסתר שהמוכר ידע אודותיו ולא גילהו לקונה". [ההדגשה אינה במקור].

יחד עם זאת, היא אינה עותרת לביטול חוזה המכר, אלא עומדת על קבלת פיצוי בגין נזקיה.

בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה לפי סעיף 16, לא ניתן להפחית מאחריותו של המוכר (גם לא באופן חלקי) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצב הנכס, וזאת גם אם הייתה לו היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר, או שעקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר: "החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר"..

העובדה כי במהלך ביקוריה של התובעת בדירה, טרם ביצוע עסקת המכר, היא לא הבחינה בסדקים בקירות או בליקויי רטיבות – תומכת בטענת התובעת כי הליקויים הוסוו ב"תיקונים קוסמטיים", טרם המכירה, תוך שהנתבעים נמנעים מלגלות לתובעת על דבר הליקויים או על ה"טיפולים השנתיים" שביצעו בדירה, הן לשם טפול בבעיית הרטיבות והן לשם טפול בבעיית הסדקים.

סיכום: בדירה נשוא התובענה התגלו ליקויים זמן קצר לאחר שהתובעת קיבלה את החזקה בה. חוות דעת המומחים מטעם שני הצדדים מאשרות כי הליקויים היו קיימים בעת שהנתבעים מכרו את הדירה לתובעת.

...

ר' לעניין זה תקנה 36 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 וכן ת.א (ירושלים) 52339-07-17 המנוחה סלאח נ' אבו קווידר (22/3/2021), וכן הפ"ב (מרכז) 16665-04-10 קאסם נ' עזבון המנוח מנסור (10.5.13) שם נאמרו הדברים הבאים, היפים גם לענייננו [ההדגשות הוספו]: "השאלה הנשאלת היא, מהו מועד 'גמר הדיון' בציר הזמן? האם ניתן לראות את מועד גמר שמיעת העדויות כמועד גמר הדיון, או שמא ייחשב מועד גמר הגשת הסיכומים כמועד זה. המונח 'גמר דיון' אינו מוגדר אמנם בתקסד"א או בפסיקה, בהקשר לתקנה 36 הנזכרת לעיל, אולם פרשנות תכליתית של תקנה זו מביאה למסקנה כי 'גמר הדיון' הינו סיום שלב הגשת הסיכומים. מטרת תקנה 36 לתקסד"א היא לאפשר לבית המשפט ליתן פסק דין לאחר פטירת בעל דין, ובלא שיהא צורך לצרף בעל דין אחר כחליפו של המנוח (ר' תקנה 38 לתקסד"א), מקום בו כל שנותר לבצע בתיק הוא ליתן את פסק הדין, והצדדים אינם חייבים לבצע עוד פעולות כלשהן. רק עם סיומו של שלב הסיכומים, אין עוד על הצדדים לבצע מטלות הקשורות להליך, וכל שנותר הוא ליתן את פסק הדין על ידי בית המשפט. אם נותרו עוד הליכים לביצוע על ידי הצדדים, לרבות הגשת סיכומים, לא ניתן ליתן את פסק הדין, שכן אין אפשרות לבצע אותן פעולות בשם המנוח, כל עוד לא הפכו חליפיו לבעלי דין". רקע ועיקר טענות הצדדים: ביום 28.12.2017 נחתם בין הצדדים חוזה לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את זכויותיהם בדירה בבניין משותף ברח' בן יהודה 27 בקרית אתא בתמורה לסך של 1,080,000 ₪ (להלן: "הדירה").

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 213,385 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (7.5.20) ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעת סך של 6,000 ₪ כפיצוי בגין נזק לא ממוני (לרבות בגין עגמת נפש).

בנוסף, ולאחר שנתתי דעתי גם לטיעוני התובעת בדבר הוצאות המשפט שנגרמו לה (סעיף 36 לסיכומי התובעת), ובשים לב להיקף התיק ומורכבותו, כמו גם טענות הצדדים, המשאבים שנדרשו לניהול ההליך והתנהלות בעלי הדין - אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות (לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.